Economisch commentaar
De Nederlandse woningmarkt is goed gestart in 2015. De terugval van de verkopen is minder sterk dan verwacht en de huizenprijzen zijn verder gestegen. Het hoge vertrouwen duidt op verdere groei.
Economisch commentaar
De loan-to-value (LTV) van een hypotheek is de nog uitstaande hypotheeksom gedeeld door de waarde van het onderpand. De LTV is een van de belangrijkste indicatoren voor de risico’s van een hypotheek(-portefeuille). Hoe lager de LTV, hoe waarschijnlijker het is dat de huiseigenaar de hypotheek bij verkoop van de woning kan aflossen, zelfs als er betalingsproblemen zijn.
Economisch commentaar
Als potentiële koopstarters door een verlaging van de LTV-limiet moeten sparen voor de aankoop van de woningen, dan zullen zij langer in de huurwoning blijven wonen. Hierdoor neemt het aantal scheefwoners in de sociale huursector toe.
Economisch commentaar
De huidige wetgeving zorgt voor dalende LTV’s voor koopstarters. Met een jaarlijkse prijstoename van 2% zal de LTV al naar 80% gaan. Deze maatregelen bieden daardoor bescherming tegen woningprijsdalingen.
Economisch commentaar
Hoewel onderzoek schaars is, wijzen eerste studies op een daling van de huizenprijs van minimaal 8% bij een verlaging van de LTV-limiet met 10%-punt. Dit heeft grote impact op het herstelvermogen van huishoudens met een potentiële restschuld.
Economisch commentaar
Bij uitgifte heeft Nederland een hogere LTV dan andere landen met een dynamische koopwoningmarkt. Toch zijn de huizenprijzen in Nederland minder volatiel.
Economisch commentaar
In Nederland staat er relatief veel pensioenvermogen tegenover de betrekkelijk hoge hypotheekschuld. Dit zorgt er onder andere voor dat oudere huishoudens een hogere hypotheeklening beter kunnen dragen.
Economisch commentaar
De mate van fiscale ondersteuning voor het eigenwoningbezit is van invloed op de hoogte van de LTV. Dit dient ment ook mee te nemen bij een internationale vergelijking.
Economisch commentaar
Voor een internationale vergelijking van risico’s voor huishoudens en hypotheekverstrekkers is een LTV-limiet niet goed bruikbaar. Het gaat vaak in andere landen slechts om een LTV-aanbeveling en de combinatie met de LTI-limiet is ook van belang.
Economisch commentaar
Een aanscherping van de LTI-limiet is effectiever voor het beperken van de groei van de huizenprijzen en het hypotheekvolume dan een verlaging van de LTV-limiet. Dit is ook een verklaring voor de relatief lage betalingsachterstanden in Nederland.
Economisch commentaar
Naast de verschillende definities van de LTV bemoeilijken ook de verschillende schattingsmethoden het inhoudelijke debat in Nederland.
Economisch commentaar
De term LTV is een containerbegrip. Wij bespreken vijf LTV-maatstaven. Twee als kengetal bij aankoop en drie voor de beschrijving van de Nederlandse hypotheekmarkt. In de discussie over de LTV-limiet lopen deze door elkaar heen.
Economisch commentaar Engelstalige versie
De eindejaarsrally op de Nederlandse woningmarkt is sterker dan verwacht. Het aantal koopovereenkomsten bij NVM-makelaars steeg fors: 30% in vergelijking met 2013K4. Ook de prijs nam verder toe. Regionale verschillen blijven echter nog groot.
Economisch commentaar
Het aantal transacties kent een grillig verloop in het vierde kwartaal. De huizenprijsontwikkeling vlakt wat af, maar is nog wel positief. Wij verwachten een sterke decembermaand, mede door het aflopen van de verruimde schenkingsvrijstelling.