RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Dubbele groeicijfers huizenprijzen in 2021 verwacht voor bijna alle Nederlandse regio’s

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
  • De huizenprijzen stegen in de eerste vier maanden van het jaar zeer hard, en lagen in april 11,5 procent hoger dan een jaar eerder
  • Door gunstigere economische vooruitzichten en prijsopdrijvende prikkels verwachten we dat de prijzen dit jaar gemiddeld 10,9 procent hoger zullen liggen dan in 2020
  • Vooral in de COROP-regio’s Flevoland en Overig Zeeland gaan we uit van fikse prijsgroei
  • Voor 2022 verwachten we dat de prijzen gemiddeld 4,6 procent verder zullen stijgen, waarbij de COROP-regio Groot Amsterdam naar verwachting hekkensluiter is
  • In de eerste vier maanden van dit jaar wisselden bijna 22 procent meer huizen van eigenaar dan in dezelfde periode vorig jaar
  • De aankopen door Nederlanders jonger dan 35 jaar schoten omhoog door (deels tijdelijke) afschaffing van de overdrachtsbelasting, maar in april zakte hun aandeel weer in
  • Voor heel 2021 verwachten we in totaal zo’n 234.000 transacties, een fractie minder dan vorig jaar. Voor 2022 gaan we uit van een daling van de verkopen tot 218.000

Historische prijsstijgingen

De prijsindex bestaande koopwoningen is de afgelopen maanden het hardst gestegen in bijna twintig jaar tijd (zie figuur 1). In april waren huizen in Nederland 11,5 procent duurder dan een jaar eerder. Eind jaren negentig en kort na de eeuwwisseling stegen de huizenprijzen procentueel nóg harder. In euro’s uitgedrukt zijn de prijsstijgingen van de voorbije maanden waarschijnlijk de grootste in de historie van de Nederlandse koopwoningmarkt (zie figuur 2). In een jaar tijd steeg de gemiddelde prijs met zo’n 40.000 euro.

Figuur 1: Sterkste prijsstijging sinds 2001
Figuur 1: Sterkste prijsstijging sinds 2001Bron: CBS, Kadaster
Figuur 2: Recordstijging huizenprijzen in euro’s
Figuur 2: Recordstijging huizenprijzen in euro’sNoot: jaar-op-jaar-ontwikkeling van de huizenprijsindex per maand, keer de 12-maandsgemiddelde verkoopprijs.
Bron: CBS, Kadaster, RaboResearch

Prijsstijgingen in de regio

In het eerste kwartaal stegen de huizenprijzen vooral in Flevoland en Drenthe hard: de prijsindex lag er respectievelijk 13,8 en 13,3 procent hoger dan een jaar eerder, tegenover 10,3 procent voor Nederland gemiddeld (zie figuur 3). Ook in euro’s uitgedrukt had Flevoland in het eerste kwartaal de dubieuze eer om de prijzen het hardst te zien stijgen van alle provincies (zie figuur 4). In Flevoland – een belangrijke uitwijkregio voor steden als Amsterdam, Utrecht en Amersfoort – stegen de huizenprijzen de afgelopen jaren (veel) harder dan gemiddeld. De vierkwartaalsgemiddelde verkoopprijs ligt daardoor in Flevoland nog maar 10 procent onder de Nederlandse, terwijl dat vijf jaar geleden nog 16 procent was; vergelijkbaar met Drenthe. In Drenthe stijgen huizenprijzen nu hard, maar zijn woningen naar schatting zo’n 20 procent goedkoper dan gemiddeld in Nederland. Dit lage prijsniveau betekent ook dat de huizenprijsstijging in Drenthe in absolute termen minder groot is dan in bijvoorbeeld Noord-Holland, waar de procentuele prijsstijging beneden gemiddeld was maar waar huizen sowieso al zeer duur waren (zie figuur 4).

Figuur 3: In procenten stegen de huizenprijzen in Noord-Holland minder hard dan gemiddeld…
Figuur 3: In procenten stegen de huizenprijzen in Noord-Holland minder hard dan gemiddeld…Bron: CBS, Kadaster
Figuur 4: …maar in euro’s stegen ze er aanzienlijk harder dan gemiddeld
Figuur 4: …maar in euro’s stegen ze er aanzienlijk harder dan gemiddeldNoot: jaar-op-jaar-ontwikkeling van de huizenprijsindex per maand, keer de 4-kwartaalsgemiddelde verkoopprijs.
Bron: CBS, Kadaster, RaboResearch

Huizenprijzen dit jaar naar verwachting 10,9 procent hoger

We verwachten dat de huizenprijzen dit jaar gemiddeld 10,9 procent hoger zullen liggen dan in 2020. Dat betekent dat een gemiddeld huis zo’n 36.000 euro duurder zal zijn dan vorig jaar. Daarmee stijgen de huizenprijzen in 2021 duidelijk harder dan in 2019 (+6,9 procent) en 2020 (+7,8 procent). Dit jaar wordt naar verwachting ook het eerste jaar sinds 2001 waarin over het hele jaar gemiddeld sprake zal zijn van prijsgroei in dubbele cijfers. Volgend jaar valt de verwachte stijging van huizenprijzen met 4,6 procent bescheidener uit.

Voor beide jaren, maar met name 2021, is dit een opwaartse bijstelling ten opzichte van ons vorige kwartaalbericht. Toen voorspelden we +8,0 procent voor dit jaar en +4,0 procent voor volgend jaar. De woningmarkt heeft de afgelopen kwartalen duidelijk aan momentum gewonnen. Naast prijsopdrijvende prikkels, zoals de veranderingen in overdrachtsbelasting en versoepeling van de leennormen, vormen gunstigere macro-economische vooruitzichten een belangrijke verklaring voor de bijstelling. De Nederlandse economie blijkt robuuster dan verwacht en de werkloosheid is afgelopen maanden verder gedaald, en zal naar verwachting ook minder hard oplopen dan eerder geraamd.

Figuur 5: Prijsgroei neemt naar verwachting af in 2022
Figuur 5: Prijsgroei neemt naar verwachting af in 2022Bron: CBS, Kadaster, RaboResearch

Een andere reden waarom we onze prognose opwaarts hebben bijgesteld is dat het zeer lage aantal te koop staande woningen en de korte doorlooptijd naar ons idee sterk het gevoel van FOMO stimuleren, de fear of missing out. Huizenkopers gaan daarbij nóg agressiever bieden uit angst om achter het net te vissen. In een krappe markt worden woningen vaker per opbod verkocht, waarbij het de kunst is om met een concurrerende vraagprijs zoveel mogelijk gegadigden aan te trekken. Een verkrappende woningmarkt gaat hierdoor gepaard met extra stijging van huizenprijzen. Ook maakt een krappe markt het voor doorstromers, die steeds minder keuze hebben, lastiger om een nieuwe woning te vinden. Hierdoor stellen sommige potentiële doorstromers hun verhuizing uit. Dit verergert de krapte op de woningmarkt.

Prijzen in Flevoland naar verwachting 16 procent hoger in 2021

We verwachten dat de huizenprijzen dit jaar in alle regio’s fors stijgen, maar er zijn wel flinke regionale verschillen (figuur 6 en 7). In de COROP-regio’s Het Gooi en Vechtstreek en Groot-Amsterdam verwachten we in 2021 met 9 procent j/j de minste groei van huizenprijzen. De verwachte prijsgroei is het hoogst in Flevoland (+16 procent j/j) en Overig Zeeland (+13 procent j/j). Huizenprijzen groeien al lang niet meer het hardst in de grote steden, en de woningmarkt is ook buiten de Randstad ‘booming’. Die trend houdt nog even aan en heeft alles te maken met de sterk gestegen huizenprijzen. Huishoudens laten regio’s waar de betaalbaarheid onder druk staat vaker links liggen, om hun geluk in meer landelijke regio’s te beproeven. In 2022 blijven de huizenprijzen naar verwachting in alle regio’s nog groeien. De verwachte groei varieert in dat jaar van 3 procent in Groot-Amsterdam tot 8 procent in de Kop van Noord-Holland.

Figuren 6: Prognose stijging huizenprijzen per COROP-regio in 2021
Figuren 6: Prognose stijging huizenprijzen per COROP-regio in 2021 (links) en 2022 (rechts)Bron: RaboResearch
Figuren 7: Prognose stijging huizenprijzen per COROP-regio in 2022
Figuren 6: Prognose stijging huizenprijzen per COROP-regio in 2021 (links) en 2022 (rechts)Bron: RaboResearch

Box 1: Uitgelicht: hoe voorspellen we huizenprijzen?

Om huizenprijzen te voorspellen, hanteren we een nationaal huizenprijsmodel dat onze macro-economische voorspellingen – werkloosheid, rente en conjunctuur – als belangrijkste input gebruikt. Voor de heel korte termijn (één tot drie kwartalen vooruit) houden we rekening met de trend in huizenprijzen in de voorgaande kwartalen. De woningmarkt reageert namelijk vertraagd op veranderende economische omstandigheden. Het model houdt ook rekening met de afwijking van huizenprijzen van een geschat langetermijnevenwicht. Als de huizenprijsgroei uit de pas loopt met de ontwikkeling van factoren zoals de rente en de werkloosheid, dan neemt de kans op een omslag in de huizenmarkt toe. Dit is een van de redenen dat we, na de hoge prijsgroei van 2020 en 2021, voor 2022 een meer bescheiden prijsgroei voorspellen.

Van het model is ook een versie beschikbaar die huizenprijzen voorspelt voor de veertig Nederlandse COROP-regio’s. Omdat de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster alleen beschikbaar is voor provincies en de vier grote steden, hebben we op basis van dezelfde transactiedata van het Kadaster een prijsindex voor COROP-regio’s geschat.[1] Hierbij is de SPAR-methode gebruikt, die ook aan de basis ligt van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster. Wij kunnen de prijsindex niet precies op dezelfde manier als het CBS schatten, maar de resulterende prijsreeks is sterk vergelijkbaar.[2]

Het regionale prijsmodel kent een aantal verschillen ten opzichte van het nationale model. Zo maakt het regionale model ook gebruik van de interactie tussen woningmarktregio’s. We schatten voor elke regio wat de invloed is van de prijsontwikkeling in omliggende regio’s binnen een straal van 60 km. Doordat de prijsontwikkeling in sommige regio’s vooruitloopt op die in andere regio’s, vergroot dit de voorspelkracht van het model. De voorspelde prijsgroei schalen we zodanig, dat deze correspondeert met onze nationale voorspellingen.

Verkoophausse door veranderingen overdrachtsbelasting

In het eerste kwartaal van 2021 wisselde een recordaantal van 66.627 koopwoningen van eigenaar, een stijging van liefst 29 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. In april zakte het aantal transacties weer terug naar ongeveer het niveau van 2020, maar bij elkaar ligt het aantal woningverkopen in de eerste vier maanden van dit jaar historisch hoog. Vooral in de provincies Utrecht en Noord-Holland zijn tussen januari en april veel meer huizen verkocht dan een jaar eerder (zie figuur 8).

Figuur 8: 22 procent meer verkocht in eerste vier maanden
Figuur 7: 22 procent meer verkocht in eerste vier maandenBron: Kadaster

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor huizenkopers tot 35 jaar en het vanaf april weer invoeren van deze belasting bij huizen duurder dan 400.000 euro, lijkt een grote rol te hebben gehad in de verkoophausse. Het nadeel van zo’n drempelvrijstelling, waarbij de gehele vrijstelling vervalt bij het bereiken van de drempel, is namelijk dat hierdoor grote gedragseffecten ontstaan[3]. Als een woning één euro duurder is dan de maximale aankoopwaarde waarbij de startersvrijstelling nog geldt, wordt een huis effectief plotsklaps 2 procent duurder.

Figuur 9: Grote pieken en dalen in aandeel jonge huizenkopers
Figuur 8: Grote pieken en dalen in aandeel jonge huizenkopersNoot: de prijsklassen zijn in constante prijzen en dus over de tijd vergelijkbaar.
Bron: RaboResearch, op basis van microdata Kadaster

En inderdaad: jonge huizenkopers hebben de overdracht van aangekochte woningen massaal over de jaarwisseling getild. In de prijsklasse tot en met 400.000 euro werd in januari bijna 75 procent van de woningen gekocht door huishoudens jonger dan 35 (zie figuur 9). Inmiddels is het aandeel van deze groep in het lagere segment weer gezakt, maar het ligt nog steeds iets hoger dan medio 2020. In de prijsklasse boven 400.000 euro hebben jonge huizenkopers niet alleen veel transacties over 1 januari heen getild maar ook naar voren gehaald om de deadline van 1 april te halen. Hun aandeel in dit segment daalde van 63 procent in maart naar slechts 16 procent in april, en ligt daarmee aanzienlijk lager dan medio 2020.

Ook in de gemiddelde prijs die huizenkopers tot 35 jaar betaalden, is het effect van de veranderingen in de overdrachtsbelasting terug te zien. De gemiddelde verkoopprijs onder 35-minners schommelde in 2020 rond de 300.000 euro, blijkt uit een analyse gedaan met microdata van het Kadaster, en piekte na een kleinere stijging in januari en februari op 404.000 euro in maart. Vervolgens daalde de gemiddelde prijs die jongvolwassenen betaalden in april weer tot 304.000 euro.

Hoog aantal verkopen verwacht voor 2021, afzwakking in 2022

Door het hoge aantal transacties in de eerste maanden van het jaar stellen we onze verkoopverwachting voor dit jaar naar boven bij. We gaan ervan uit dat in 2021 in totaal 234.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselen (zie figuur 10). Dat is een fractie minder (-0,6 procent j/j) dan vorig jaar, toen er 236.000 huizen zijn verkocht. Voor 2022 gaan we uit van 218.000 verkopen (-7,1 procent j/j).

De vraag naar koopwoningen blijft weliswaar hoog, maar het geringe aanbod van zowel bestaande als nieuwe huizen zal zich in de tweede helft van dit jaar en volgend jaar naar verwachting gaan wreken. Volgens makelaarsvereniging NVM stonden halverwege het eerste kwartaal namelijk 24.500 huizen te koop, 42 procent minder woningen dan een jaar eerder. Het naar voren halen van transacties in het hogere segment vanwege de veranderingen in de overdrachtsbelasting heeft daar waarschijnlijk aan bijgedragen. Bij twee-onder-éénkapwoningen en vrijstaande huizen daalde het aantal te koop staande woningen immers het hardst. De daling van het aanbod was dus het grootst in de hogere segmenten, en daarmee waarschijnlijk deels tijdelijk.

Figuur 10: Verkopen bereiken naar verwachting plafond
Figuur 9: Verkopen bereiken naar verwachting plafondBron: CBS, Kadaster, RaboResearch

Maar er bestaat een risico dat de daling in het aanbod potentiële doorstromers ervan weerhoudt om hun woning te koop te zetten, waardoor het aanbod de komende tijd niet meer sterk zal opveren. In de huidige markt is het kopen van de nieuwe woning namelijk de grootste uitdaging, ook voor doorstromers, en dat wordt bemoeilijkt doordat veel huizen in het hogere segment zijn opgekocht om van de tijdelijke afschaffing van de overdrachtsbelasting te profiteren. Dit kan leiden tot minder woningverkopen.

Wel verwachten we dat het einde van de dalende trend van het woningaanbod in zicht komt, vooral doordat de absolute bodem langzaam bereikt lijkt. De gemiddelde verkooptijd van courante woningen zoals appartementen en tussenwoningen is nog maar iets meer dan drie weken, en is het afgelopen jaar nauwelijks nog verder gedaald. Zelfs als alle woningtypen zo snel worden verkocht, staan er (aangezien er zo’n 20.000 transacties per maand zijn) op elk willekeurig moment 15.000 tot 20.000 woningen te koop. Dit punt is halverwege het eerste kwartaal al bijna bereikt, toen er naar schatting van NVM 24.5000 huizen in Nederland te koop stonden. Nog een jaar met een grote daling van het aantal te koop staande woningen is dan ook niet aannemelijk.

Voetnoten

[1] In 2021 is de prijsindex bestaande koopwoningen incidenteel gepubliceerd op COROP-niveau, in de vorm van een maatwerktabel die door het CBS is geconstrueerd in opdracht van het ministerie van BZK.

[2] De correlatiecoëfficiënt van beide prijsreeksen is op nationaal niveau 0,996.

[3] De jaarlijkse indexatie van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting – op basis van de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde – gaat naar verwachting opnieuw voor flinke pieken en dalen zorgen in het aantal transacties in het laatste kwartaal van dit jaar en het eerste kwartaal van volgend jaar. Een minder verstorende vormgeving van de startersvrijstelling zou zijn om over het gedeelte van de koopsom tot 400.000 euro geen overdrachtsbelasting te heffen, en over het gedeelte daarboven wel (een voetvrijstelling). Dit is ook eerlijker ten opzichte van jonge huizenkopers die net boven de drempel uitkomen.

Delen:
Auteur(s)
Stefan Groot
RaboResearch Nederland, Economie en Duurzaamheid Rabobank KEO
06 2150 7715
Nic Vrieselaar
RaboResearch Nederland, Economie en Duurzaamheid Rabobank KEO
06 2216 2257

naar boven