Ook de huizenmarkt is niet immuun voor het coronavirus
Themabericht
- De Nederlandse huizenmarkt ontkomt niet aan de gevolgen van het Covid-19-virus
- Dit kan leiden tot een lagere huizenprijsgroei, onder meer via vraaguitval onder potentiële huizenkopers door een oplopende werkloosheid
- Maar ook een afkalvend vertrouwen in de koopwoningmarkt, en daarmee een lagere koopbereidheid, kan het aantal verkopen en de huizenprijsontwikkeling remmen
- Anderzijds is de hypotheekrente laag en heerst er grote krapte op de woningmarkt
- Bovendien beperken de aangekondigde overheidsmaatregelen de impact van het virus op de werkloosheid
- Deze factoren zwakken het negatieve effect van het coronavirus op het aantal transacties en de huizenprijzen (op den duur) af
De uitbraak van het nieuwe coronavirus Covid-19, inmiddels geclassificeerd als een pandemie, trekt een zware wissel op de Nederlandse economie. De economische groei slaat dit jaar naar verwachting om in een krimp door de ingrijpende maatregelen om het virus te bestrijden. Deze redden levens maar betekenen ook dat tal van grote en kleinere bedrijven in zwaar weer komen. En ook de woningmarkt is niet immuun voor het coronavirus.
Medio februari spraken we de verwachting uit dat de huizenprijzen in 2020 met 5,5 procent stijgen, gevolgd door 2,5 procent in 2021. Tegelijkertijd waren er toen al neerwaartse risico’s in de vorm van een afzwakkende economie. Met de gevolgen van het coronavirus voor de Nederlandse economie zijn de neerwaartse risico’s alleen maar toegenomen. Op dit moment ligt het dan ook voor de hand dat de huizenprijzen dit jaar minder hard zullen stijgen dan 5,5 procent. Dit komt niet alleen door de impact van het coronavirus op de Nederlandse economie en de arbeidsmarkt. Ook drukt het virus het vertrouwen van (potentiële) huizenkopers en –verkopers in de koopwoningmarkt en daarmee hun koopbereidheid.
De uiteindelijke impact van het coronavirus op de huizenprijsontwikkeling is afhankelijk van de duur van de periode waarin het virus de economie en samenleving goeddeels platlegt. Op dit moment nemen we aan dat het virus in het tweede kwartaal onder controle komt, waardoor de economie in de tweede helft van 2020 en in 2021 weer geleidelijk normaliseert. In dit scenario gaan we niet uit van een daling van de huizenprijzen. Ook vormen verschillende factoren een fundament onder de huizenprijsontwikkelingen. Zo beperkt het aangekondigde pakket van overheidsmaatregelen de impact van het virus op de werkloosheid. Ook is de rente nog altijd laag. Bovendien loopt het woningtekort de komende jaren alleen maar verder op. Deze factoren gaan op den duur weer de boventoon voeren in de ontwikkeling van de huizenprijzen. Hierdoor verwachten wij dat deze, als de fase van economische neergang door het coronavirus achter ons ligt, gestaag maar zeker verder stijgen.
Oplopende werkloosheid zorgt voor vraaguitval
Gros van de ‘fundamentals’ zijn (nog) sterk…
De huizenprijsontwikkeling in Nederland valt voor een belangrijk deel te verklaren vanuit hardere, fundamentele factoren zoals de rente, het besteedbaar inkomen van huishoudens en het werkloosheidspercentage (CPB 2005). Momenteel zijn deze factoren (nog) buitengewoon sterk. De hypotheekrente is historisch laag, er zijn weinig mensen werkloos en er heerst grote krapte op de woningmarkt. En normaal gesproken resulteren deze factoren in een opwaartse druk op de huizenprijzen.
Maar oplopende werkloosheid vormt risico
De werkgelegenheid staat echter onder druk door de uitbraak van het coronavirus. Hierdoor loopt de werkloosheid in 2020 volgens onze prognose op naar ongeveer 3,5 procent en zullen veel huishoudens te maken krijgen met een terugval in inkomen. Daarbij is aangenomen dat de virusuitbraak in het tweede kwartaal onder controle komt, waardoor de economie in de tweede helft van 2020 en in 2021 weer geleidelijk normaliseert. Het steunpakket voor banen en bedrijven dat het kabinet heeft gelanceerd, betekent dat veel werknemers via deeltijd-WW hun baan kunnen behouden. Maar een deel van de medewerkers in de flexibele schil zal zijn baan verliezen of minder uren kunnen werken: uitzendkrachten, oproepkrachten en ZZP’ers. Daarnaast krijgen veel ZZP’ers te maken met afzeggingen, en zullen zij nieuwe opdrachten in rap tempo zien afnemen.
De terugval in inkomen onder deze groep heeft in eerst instantie vermoedelijk slechts een beperkt effect op de ontwikkeling van de huizenprijzen. Want mensen in de flexibele schil hebben een grotere kans om te huren, wat deels komt doordat het voor deze groep minder gemakkelijk is een hypotheek te krijgen (Arundel, 2017). Maar het beeld kantelt als de werkloosheid gaat oplopen onder huiseigenaren en potentiële huizenkopers. Want dit leidt tot minder vraag en kan daarmee het aantal transacties en de huizenprijsgroei remmen.
Bovendien kan ook de angst om je baan te verliezen al leiden tot vraaguitval onder potentiële huizenkopers. Plannen worden in de ijskast gezet totdat huizenzoekers meer zekerheid hebben over hun toekomstige arbeidsmarktsituatie. Ook dit remt de koopbereidheid en daarmee ook – via een geringere concurrentie om de schaarse huizen – de huizenprijsgroei.
Coronavirus kan ook vrij direct tot vraaguitval leiden
Niet alleen de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt en in de Nederlandse economie kunnen resulteren in vraaguitval. Het coronavirus kan ook een rechtstreekse impact hebben op het aantal transacties. Zo kondigde de NVM op 11 maart aan dat de Open Huizen Dag van 28 maart niet doorgaat. Ook is het denkbaar dat potentiële huizenkopers momenteel sowieso minder voelen voor een huizenbezichtiging gelet op het dringende advies om activiteiten buitenshuis zoveel mogelijk te beperken. Of dat huizenverkopers (die mogelijk ook aan huis zijn gekluisterd) op dit moment liever geen potentiële huizenkopers over de vloer willen hebben.
Op de korte termijn resulteert dit in een daling van het aantal woningen dat wordt verkocht. Maar minder bezichtigingen betekent ook dat degenen die nog wel een huis gaan bezichtigen, minder concurrentie hebben bij het bieden. Hierdoor wordt de bereidheid om boven de vraagprijs te bieden minder groot wat de opwaartse druk op de huizenprijzen verder beperkt.
Coronavirus kan deuk slaan in vertrouwen
Toenemende onzekerheid vermindert koopbereidheid
Het recente verleden leert ons verder dat ook ‘zachtere’ factoren zoals onzekerheid en verwachtingen over huizenprijzen een rol spelen bij de ontwikkelingen op de woningmarkt (zie bijvoorbeeld Case et al., 2012; Ling et al., 2015). De hardere, fundamentelere factoren zijn dus niet allesbepalend. Zo is het aannemelijk dat het consumentenvertrouwen in de koopwoningmarkt een knauw krijgt nu de economische groei door het coronavirus wegvalt. Dit vertrouwen beweegt namelijk mee met het economische tij (figuur 1). Het coronavirus creëert niet alleen onzekerheid over wat de toekomst brengt qua werk en inkomen maar ook over wat dit betekent voor de huizenmarkt. En hierdoor kan het aandeel mensen dat het geen gunstige periode vindt om een huis te kopen verder toenemen. Daar komt bovenop dat de koopbereidheid van potentiële huizenkopers toch al niet bijster groot was (figuur 2). Dit komt mogelijk doordat de betaalbaarheid van huizen in de afgelopen jaren is verslechterd vanwege de toegenomen kloof tussen de inkomens en de huizenprijzen.
De toegenomen onzekerheid resulteert volgens de Vereniging Eigen Huis (2020) op dit moment al in uitstel van de eerste gesprekken over de verkoop van een woning. Ook komen er vragen of een koopcontract te ontbinden is vanwege het coronavirus en worden volgens makelaarsvereniging NVM momenteel beduidend minder huizen te koop gezet (Het Financieele Dagblad, 2020). De kans is dan ook groot dat mensen de verkoop en aankoop van een (volgend) huis voor nu even uitstellen. Dit zal helemaal het geval zijn als zij vrezen dat de voorziene afvlakking van de huizenprijsgroei overgaat in dalende huizenprijzen. Want maar weinig mensen willen een huis kopen als zij verwachten dat dit huis over een paar maanden minder waard is (zie bijvoorbeeld Ling et al., 2015). Hierdoor ontstaat vraaguitval en uiteindelijk ook een daadwerkelijke daling van de huizenprijzen. Zo kan een selffulfilling prophecy ontstaan.
Bronnen: TU Delft/OTB, Vereniging Eigen Huis, CBS
Bronnen: TU Delft/OTB, Vereniging Eigen Huis, CBS/KadasterWoningtekort en rente leggen fundament onder huizenprijsontwikkeling
De Nederlandse huizenmarkt is al met al niet immuun voor het nieuwe coronavirus. Het verzwakt de Nederlandse economie en resulteert in verlies aan inkomen en een oplopende werkloosheid. Onzekerheid en zorgen over de arbeidsmarkt en de gevolgen van het virus voor de koopwoningmarkt drukken de koopbereidheid en de bereidheid om bijvoorbeeld te overbieden. Dit alles remt niet alleen het aantal verkopen maar ook de huizenprijsontwikkeling. De huizenprijzen zullen dit jaar dan ook minder stijgen dan de 5,5 procent die we eerder hadden voorzien. Mogelijk wordt de huizenprijsontwikkeling de komende maanden ook volatieler (en minder betrouwbaar) met grote verschillen tussen maanden als het aantal transacties flink terugloopt. Vooralsnog gaan we niet uit van een daling van de huizenprijzen. Ook omdat het stevige pakket aan overheidsmaatregelen de impact van het virus op de werkloosheid beperkt. Bovendien zijn de fundamentele factoren die belangrijk zijn voor de huizenprijsontwikkeling nog altijd sterk: de hypotheekrente is historisch gezien erg laag en er heerst grote krapte op de woningmarkt. Deze factoren zwakken op den duur het effect van het virus op de woningmarkt af.
Literatuur
Arundel, R.I.M. (2017). The end of mass homeownership? Housing career diversification and inequality in Europe. Proefschrift. Amsterdam: UvA.
Case, K.E., Shiller, R.J. & Thomson, A. (2012). What have they been thinking? Home buyer behavior in hot and cold markets. NBER Working Paper 18400. Cambridge, MA: National Bureau of Economic Research.
Het Financieele Dagblad (2020). Kwart minder huizen beschikbaar door corona, 18 maart 2020.
Ling, D.C., Ooi, J.T. & Le, T.T. (2015). Explaining House Price Dynamics: Isolating the Role of Nonfundamentals. Journal of Money, Credit and Banking, 47: 87-125. doi:10.1111/jmcb.12194.
Prins, C. & Vrieselaar, N. (2020). Nederland: economie in recessie door coronavirus. Utrecht: Rabobank.
Spiegelaar, L. & Vrieselaar, N. (2020). Ook voor 2020 en 2021 stijgende huizenprijzen verwacht. Kwartaalbericht Woningmarkt februari 2020. Utrecht: Rabobank.
Verbruggen, J., Kranendonk, H., Leuvensteijn, M. van & Toet, M. (2005). Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland? Den Haag: Centraal Planbureau (CPB).
Vereniging Eigen Huis (2020). Coronavirus: veelgestelde vragen, geraadpleegd op 18 maart 2020 via www.veh.nl.