RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Coronacrisis: minder woningverkopen en dalende huizenprijzen verwacht

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
  • Door de coronacrisis daalt de werkgelegenheid naar verwachting sterk. Dit leidt samen met de angst voor baanverlies tot minder vraag naar koopwoningen
  • We verwachten dat in heel 2020 zo’n 195.000 huizen worden verkocht, zo’n 24.000 minder dan in 2019; voor 2021 gaan we uit van zo’n 180.000 verkopen
  • Bovendien houden we er rekening mee dat huizenprijzen vanaf eind dit jaar enige tijd zullen dalen
  • Door de hoge prijsstijgingen begin dit jaar zullen de prijzen in 2020 naar verwachting gemiddeld nog 5,6 procent hoger liggen dan in 2019
  • Voor 2021 gaan we uit van een gemiddelde prijsdaling van 2,9 procent

De werkgelegenheid groeide afgelopen jaren tot recordhoogte, met voor het eerst in lange tijd ook weer een overtuigende stijging van het aantal werkenden in vaste dienst. Maar de coronacrisis brengt die twee trends abrupt tot een halt. Verlies van werk en inkomen, en de onzekerheid daarover, zal naar verwachting een sterk effect hebben op de vraag naar koopwoningen. We gaan er daarom van uit dat het aantal verkopen dit jaar lager zal uitvallen dan in 2019, en dat de huizenprijzen eind dit jaar zullen dalen.

Figuur 1: Huizenmarktverwachtingen in een notendop
Figuur 1: Hoofdinfographic van JorrisBron: Kadaster, voorspellingen door RaboResearch

Starters sneller werkloos

In onze laatste macro-economische ramingen gaan we ervan uit dat de werkloosheid in Nederland  oploopt van 3,0 procent aan het begin van het jaar tot 6,8 procent eind dit jaar (zie figuur 2). Zo nam de groep Nederlanders met betaald werk alleen al in april af met 160.000 mensen, de sterkste krimp in zeker zeventien jaar tijd. Baanverlies, of de angst daarvoor, zal een sterk effect hebben op de vraag naar koophuizen.

Allereerst onder jongvolwassenen. Naar ons idee zal de coronacrisis Nederlanders jonger dan 35 jaar namelijk bovengemiddeld hard raken - dat was ook het geval in de vorige economische crisis (zie figuur 3). Zij hebben een kortere arbeidshistorie en werken relatief vaak met een tijdelijk contract of als oproep- of uitzendkracht. Daardoor is de kans dat zij hun werk verliezen groter.[1] In deze leeftijdsgroep zijn veel koopstarters te vinden, die door de crisis naar verwachting hun verhuiswens vaak in de ijskast moeten zetten. Dat kan ook gelden voor Nederlanders die wachten met het kopen van een huis tot ze een vast contract hebben, maar de kans daarop nu sterk zien slinken.

Figuur 2: Werkloosheid loopt naar verwachting sterk op
Figuur 2: Werkloosheid loopt naar verwachting sterk opBron: CBS, voorspelling RaboResearch
Figuur 3: Werkverlies onder jongvolwassenen in vorige crisis groot
Figuur 3: Werkverlies onder jongvolwassenen in vorige crisis groot Bron: CBS

Doorstromers wisselen van tactiek

Figuur 4: Somberen over toekomst
Figuur 4: Somberen over toekomstBron: CBS

Verlies van inkomen, en de onzekerheid daarover (zie figuur 4), raakt ook doorstromers. De kans is groot dat zij hun verhuisplannen eveneens vaker op de lange baan moeten schuiven. Dat geldt ook voor doorstromers die hun huidige huis lastig verkocht krijgen wanneer het animo onder starters, andere doorstromers en beleggers (zie hieronder) inderdaad terugloopt. Het risico daarop kan er bovendien voor zorgen dat doorstromers liever het zekere voor het onzekere nemen en wachten tot hun huidige huis is verkocht, voordat ze zelf een bod uitbrengen op een ander. De gemiddelde verkooptijd en het aanbod te koop staande huizen kunnen daardoor snel oplopen. Calcasa rapporteerde onlangs een stijging van het aantal te koop staande woningen van zo’n 73.000 begin dit jaar tot 93.000 afgelopen mei. Ook cijfers van Huizenzoeker.nl wijzen op een toename van het aanbod, hoewel gering (zie figuur 5). Op dit moment is onduidelijk of dit een tijdelijke opleving is, of het begin is van een langere trend.

Minder op kamers, minder toeristen, dus minder beleggers?

Figuur 5: Aanbod nam in april en mei iets toe
Figuur 5: Aanbod nam in april en mei iets toeNoot: de tien gemeenten die in 2018 het grootste aantal studentenhuishoudens telden, zijn Amsterdam, Groningen, Utrecht, Rotterdam, Nijmegen, Leiden, Delft, Tilburg, Den Haag en Eindhoven.
Bron: CBS, Huizenzoeker.nl

Wel is duidelijk dat de groei van het aantal aangeboden huizen zich niet beperkt tot het koopsegment: ook op verhuurwebsites als Pararius.nl en Kamernet.nl is het aanbod sterk gestegen, onder meer in Amsterdam. Door het wegblijven van toeristen, expats en (internationale) studenten lijkt de vraag naar studentenkamers, appartementen en Airbnb’s sterk teruggelopen. Dit kan ertoe leiden dat particuliere beleggers de komende tijd minder huizen zullen kopen om te verhuren, of door verlies aan huurinkomsten zelfs panden te koop zullen zetten. Vooral omdat zij toch al rekening moeten houden met nieuwe regelgeving die hun winstgevendheid onder druk kan zetten, zoals het maximeren van de jaarlijkse huurverhoging en  een mogelijke aanscherping van het puntenstelsel dat huurprijzen bepaalt. In studentensteden zijn volgens onderzoek van het Kadaster relatief veel beleggers actief. En zeker hier kan de dynamiek op de lokale woningmarkt veranderen wanneer zij afhaken. Dat het aantal te koop staande huizen sneller stijgt in de tien grootste studentensteden dan in de rest van Nederland kan hiervan een eerste teken zijn (zie figuur 5).

Minder verkopen, dalende huizenprijzen

Verlies aan werkgelegenheid, weifelende starters en doorstromers, en minder beleggers: het zijn de belangrijkste redenen waarom we verwachten dat het aantal woningverkopen dit jaar lager zal uitvallen, ondanks de sterke jaarstart. We gaan uit van 195.000 transacties in totaal, vergeleken met 216.000 vorig jaar. Omdat we van een traag herstel van de werkgelegenheid uitgaan, verwachten we dat het aantal verkopen in 2021 verder daalt tot zo’n 180.000 bestaande koopwoningen (zie figuur 6).

Figuur 6: Verkopen zakken naar verwachting in
Figuur 6: Verkopen zakken naar verwachting inBron: Kadaster, voorspelling RaboResearch

We verwachten ook dat de huizenprijzen eind dit jaar kwartaal-op-kwartaal enige tijd zullen dalen. Minder gegadigden betekent bijvoorbeeld minder druk om de vraagprijs te bieden, laat staan om te overbieden. Gemiddeld zullen de verkoopprijzen in heel 2020 nog wel zo’n 5,6 procent hoger uitvallen dan vorig jaar, onder meer doordat de prijzen in de eerste maanden van het jaar – vóór de coronacrisis – nog hard zijn gestegen. Maar voor 2021 houden we rekening met een huizenprijsdaling van 2,9 procent (zie figuur 7).

Deze verwachtingen zijn door de coronacrisis meer dan gebruikelijk omgeven met onzekerheid. Zo doen we op dit moment de aanname dat het virus met social distancing onder controle blijft, waardoor de beperkingen steeds minder dwingend worden en de economie langzaam herstelt. Gaat dit sneller dan waar we nu van uitgaan, dan kunnen de economische impact en daarmee de vraaguitval op de woningmarkt meevallen. Naar verwachting zullen de lage rentes (zie figuur 8) en het grote woningtekort dan al weer snel de boventoon voeren, met stijgende prijzen tot gevolg. Maar een tweede grote virusgolf met opnieuw strenge lockdown-maatregelen zal de Nederlandse economie juist in een diepere recessie duwen, met naar verwachting ook een grotere daling van de huizenverkopen en -prijzen dan waar wij nu van uitgaan.

Figuur 7: Daling huizenprijzen verwacht
Figuur 7: Kortstondige daling huizenprijzen verwachtBron: Kadaster, voorspelling RaboResearch
Figuur 8: Rentes afgelopen jaar gedaald
Figuur 8: Langere rentes afgelopen jaar flink gedaaldNoot: het betreft hier hypotheken afgesloten bij banken.
Bron: DNB
Figuur 9: Ondanks daling, toch nog duurder
Figuur 9: Ondanks daling, toch nog duurderBron: Kadaster, voorspellingen door RaboResearch


Voetnoot 
[1] De werkloosheid nam in de vorige crisis ook voor 55-plussers toe, maar de arbeidsparticipatie steeg hard. Dat komt onder meer door de afschaffing van vroegpensioenregelingen. 

Delen:
Auteur(s)

naar boven