RaboResearch - Economisch Onderzoek

Vlot trekken woningmarkt vraagt om bouwen en geduld

Column

Delen:

Verschenen in De Telegraaf, 11 januari 2020

Het is een illusie om te denken dat de Nederlandse woningmarkt op korte termijn vlot te trekken valt. De huizenprijzen zijn de inkomensgroei ver voorbijgestreefd en het eigenwoningbezit onder middeninkomens en jongvolwassenen duikelt omlaag. Buy-to-let-praktijken waarbij beleggers huizen kopen om te verhuren versterken de prijsschommelingen en zorgen ervoor dat aspirant-koopstarters op sommige plekken het nakijken hebben. Bovendien ontbreekt het aan betaalbare huurwoningen in de vrijehuursector.

Het kernprobleem op de huizenmarkt is het grote tekort aan huizen. Volgens ABF Research kwamen we begin vorig jaar bijna 300.000 huizen te kort. Dat zijn net zo veel huizen als bijvoorbeeld in Rotterdam. De grote vraag naar huizen resulteert vooral in sterke huizenprijsstijgingen en niet zozeer in een sterk stijgende bouwproductie. Illustratief is dat huizenkopers in de provincies met het grootste woningtekort inmiddels gemiddeld een ton meer moeten betalen voor een huis dan tijdens het dieptepunt van de huizencrisis. In provincies met een klein woningtekort moeten zij gemiddeld ‘slechts’ 49.000 euro meer meebrengen.

Om de problemen op de woningmarkt te tackelen, moeten er dus vooral meer huizen bijkomen. In 2017 kwamen er 73.000 nieuwe huizen bij door nieuwbouw en transformatie van bijvoorbeeld kantoren naar woningen. In 2018 waren dit er bijna 80.000. Maar dit zijn er te weinig om het woningtekort echt snel het hoofd te bieden. Want hoewel het huidige tempo in lijn is met de doelstelling uit de Nationale Woonagenda, komen we in 2030 nog altijd zo’n 200.000 huizen tekort.

Versnellen lijkt echter lastig. Want de bouwsector gaat gebukt onder grote problemen waaronder een tekort aan grond en bouwvakkers, om van de stikstofuitspraak nog maar te zwijgen. Het aantal verleende nieuwbouwvergunningen daalt dan ook al een jaar. In de eerste tien maanden van 2019 bleef de vergunningenteller steken op krap 57.300, bijna 13.000 minder dan het jaar ervoor. Dit betekent ook dat de komende jaren nog minder nieuwe huizen worden opgeleverd.

De overheid neemt wel maatregelen om het tij te keren. Zo sloot het Rijk vorig jaar woondeals af met regio’s waar het woningtekort nijpend is en krijgen woningcorporaties binnenkort meer mogelijkheden om huizen te bouwen voor het middensegment. Ook is er met Prinsjesdag een subsidiepot van 1 miljard euro voor gemeenten aangekondigd voor de bouw van betaalbare huizen. Deze subsidie kan gemeenten stimuleren om meer locaties voor woningbouw beschikbaar te stellen. De vraag is alleen of deze subsidie voldoende is. Gemeenten moeten ook meer mogelijkheden krijgen om de ‘financiële vruchten’ te plukken van nieuwbouw, bijvoorbeeld via een gemeentelijke heffing op planbaten. Prefabricatie en industrialisatie kunnen verder bijdragen aan het versnellen van het bouwproces. Een dergelijke omslag in de bouw is niet van vandaag op morgen gepiept, maar kan op de langere termijn veel verschil maken.

Naast het versnellen van de woningbouw is bovendien nog veel meer nodig om alle problemen op de woningmarkt het hoofd te bieden. De ontwikkeling van de vrijehuursector in Nederland verdient een eerlijke kans: dit vraagt om herijking van maatregelen die de vraag naar sociale huur en koop stimuleren. Zo is het wijs om de hypotheekrenteaftrek verder af te bouwen. Tegelijk is er beleid nodig om speculatie op de woningmarkt te ontmoedigen; hiervoor kunnen we leren van de ervaring in het VK met een hogere overdrachtsbelasting voor beleggers. Kortom: het vlot trekken van de woningmarkt vraagt om bouwen en aanvullend beleid maar vooral: een lange adem.

Delen:

naar boven