RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Groei huizenprijzen Amsterdam zwakt verder af, rest van Nederland volgt

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
  • De prijsstijging van huizen vlakt zoals verwacht af: in het tweede kwartaal waren huizen 7,2 procent duurder dan een jaar eerder
  • In 2018 was de prijsstijging nog gemiddeld 9 procent, voor 2019 verwachten we een stijging van 6 procent, gevolgd door 4 procent in 2020
  • Het verschil in de gemiddelde verkoopprijs tussen de duurste provincie, Noord-Holland, en de goedkoopste, Groningen, is opgelopen tot 175.000 euro
  • In Nederland kost een huis in de hoofdstad zo’n 1,5 keer zo veel. In het Verenigd Koninkrijk en Denemarken is die kloof nog veel groter
  • Het aantal verkopen is slechts beperkt gedaald. We gaan uit van een stabilisatie van het aantal verkopen; voor 2019 en 2020 voorzien we 205.000 transacties

Huizenprijzen iets minder hard gestegen

Huizenkopers betaalden in het tweede kwartaal van 2019 gemiddeld 303.000 euro voor een woning. Dit is bijna 18.000 euro meer dan een jaar eerder. Ten opzichte van het dieptepunt van de huizenmarkt in het tweede kwartaal van 2013, wordt er momenteel bijna 92.000 euro méér neergelegd voor een koopwoning. Degenen die een huis kochten in Amsterdam waren wederom het duurst uit: zij betaalden gemiddeld ruim 472.000 euro, terwijl koopwoningen in Rotterdam voor zo’n 284.000 euro weggingen (figuur 1). In Zuid-Holland steeg de gemiddelde verkoopprijs naar 301.000 euro, voor het eerst meer dan drie ton. In Groningen –historisch gezien de provincie waar huizen het goedkoopst zijn– betaalden huizenkopers gemiddeld 213.000 euro voor een huis. Huizenkopers in Noord-Holland waren zo’n 174.000 euro méér kwijt. In die laatste provincie wordt de gemiddelde verkoopprijs uiteraard opgestuwd door de, naar Nederlandse maatstaven torenhoge, huizenprijzen in de hoofdstad.

Figuur 1: Zuid-Holland ook door grens van drie ton heen
Figuur 1: Zuid-Holland ook door grens van drie ton heen Bron: CBS, Kadaster
Figuur 2: Kloof groeit
Figuur 2: Kloof groeitBron: CBS, Kadaster

Het verschil tussen de goedkoopste provincie en de duurste provincie (tegenwoordig Noord-Holland, voor 2014 Utrecht) loopt sinds het derde kwartaal van 2015 bovendien stevig op. Want sinds de eeuwwisseling varieerde het verschil tussen de goedkoopste provincie en de duurste provincie zo tussen de 80.000 tot 110.000 euro, een enkele uitschieter daargelaten (figuur 2). De toenemende regionale verschillen in de gemiddelde verkoopprijs komen doordat de toch al dure huizen in Noord-Holland in de afgelopen jaren sneller in prijs stegen dan de huizen in het meer ontspannen Groningen (figuur 3). Vooral in Noord-Holland is de betaalbaarheid van het wonen dus verslechterd in de afgelopen paar jaar. Want de inkomens – als graadmeter voor de maximale hypotheek – zijn niet navenant meegestegen. In ons vorige kwartaalbericht lieten we al zien dat aspirant-koopstarters in Noord-Holland gemiddeld 164.000 euro tekortkwamen voor een doorsnee huis, uitgaande van de gemiddelde verkoopprijs. In Groningen lag dit bedrag met 64.000 euro een stuk lager.

Figuur 3: Huisprijsgroei in Groningen wederom bescheiden
Figuur 3: Huisprijsgroei in Groningen wederom bescheiden Bron: CBS, Kadaster

Bestaande koopwoningen waren in het tweede kwartaal van 2019 7,2 procent duurder dan een jaar eerder. Dit blijkt uit de prijsindex voor bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster, die corrigeert voor de wisselende samenstelling van de verkochte woningen.[1] Net als in het vorige kwartaal stegen de huizenprijzen het hardst in Flevoland: huizen werden hier 9,2 procent duurder (figuur 3). De provincie Groningen noteerde daarentegen een relatief bescheiden prijsstijging van 5,7 procent.

Hoewel de prijzen nog altijd flink stijgen, nam het tempo waarmee de prijzen stijgen opnieuw iets af. In het eerste kwartaal van dit jaar waren koopwoningen namelijk nog 7,9 procent duurder dan een jaar eerder. Ten opzichte van het vorige kwartaal werden huizen 1,1 procent duurder. Dit is de laagste kwartaal-op-kwartaal stijging sinds het laatste kwartaal van 2016.

Gemiddelde prijs nieuwbouwhuis nadert vier ton

Figuur 4: Aantal bouwvergunningen lijkt maar niet te stijgen
Figuur 4: Aantal bouwvergunningen lijkt maar niet te stijgenBron: CBS, bewerking RaboResearch

Dat de bouw van nieuwe woningen achterblijft bij de vraag, mag geen nieuws meer heten. In mei daalde het aantal verleende bouwvergunningen wederom, waardoor het twaalfmaandstotaal nog steeds ver verwijderd is van de 95.000 tot 115.000 huizen die jaarlijks moeten worden bijgebouwd om het huidige woningtekort weg te werken en nieuwe huishoudens een dak boven hun hoofd te geven (figuur 4). Volgens de Bouwupdate van de Rabobank zullen er in 2019 ongeveer 66.000 nieuwe huizen opgeleverd worden, net als in 2018.

Om de woningbouwproductie aan te jagen, heeft het Rijk recentelijk woondeals afgesloten met vijf stedelijke regio’s waar het woningtekort nijpend is, waaronder de Metropoolregio Amsterdam en de regio Utrecht. De nieuwbouw kan mogelijk worden versneld door flexibeler om te gaan met bestemmingsplannen op grond van de recent aangepaste Crisis en Herstelwet. Het is op dit moment onduidelijk of de woondeals soelaas gaan bieden. Ook is het onduidelijk in hoeverre de stikstofuitspraak van het Europese Hof en de Raad van State roet in het eten gaat gooien. Door deze uitspraak wordt het bouwen in de buurt van 118 natuurgebieden met stikstofgevoelige natuur namelijk lastiger. Deze natuurgebieden zijn ook te vinden in gebieden waar de woningmarkt erg gespannen is, zoals de Randstad. Door de uitspraak zijn verschillende bouwprojecten al vertraagd of zelfs stopgezet. Mogelijk kunnen grotere woningbouwprojecten uiteindelijk toch doorgang vinden als zij voldoen aan de ADC-toets, die onder andere het openbaar belang meeweegt. Vooralsnog gaan we echter uit van een vertraging bij de uitvoering van verschillende bouwprojecten en een lagere groeiverwachting voor de bouw in 2020. De uitspraak betekent dat het woningtekort mogelijk sneller oploopt dan gevreesd, wat kan resulteren in een verdere opwaartse druk op de huizenprijzen. Dit effect wordt mogelijk wel afgezwakt doordat we op een gegeven moment aanlopen tegen de grens van wat nog betaalbaar is voor potentiële huizenkopers.

Figuur 5: Nieuwbouw duurder dan bestaande huizen
Figuur 5: Nieuwbouw duurder dan bestaande huizenBron: CBS, Kadaster

Er worden niet alleen onvoldoende huizen gebouwd, de huizen die wel worden gebouwd, zijn bovendien duur. De gemiddelde prijs voor een nieuwbouwhuis is inmiddels de vier ton genaderd. Dit komt onder andere doordat projectontwikkelaars de afgelopen tijd vooral hebben ingezet op het bouwen van dure woningen. Dit zouden zij hebben gedaan om de gestegen bouwkosten te compenseren. De prijzen van nieuwbouwhuizen zijn de afgelopen jaren bovendien sneller gestegen dan de prijzen van bestaande huizen (figuur 5). Vermoedelijk komt dit naast de gestegen bouwkosten, ook door hogere grondprijzen, personeelstekorten en duurzaamheidseisen.

Steeds minder mensen lijken bereid of in staat om die hoge prijzen te betalen. Er zit namelijk klad in het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. In het tweede kwartaal van 2019 verkochten NVM-makelaars 13 procent minder nieuwbouwhuizen dan in dezelfde periode een jaar eerder. Doordat nieuwbouwhuizen minder snel verkopen, is ook het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen toegenomen, met 12 procent jaar-op-jaar. Dit is opvallend gezien de omvang van het woningtekort. De prijzen van de huidige nieuwbouwhuizen lijken onvoldoende aan te sluiten bij de portemonnee van woningzoekenden.

Daling huizenverkopen zwakt af

Terwijl er beduidend minder nieuwbouwwoningen werden verkocht in het tweede kwartaal van 2019, was de daling in de verkoop van bestaande koopwoningen met 0,8 procent jaar-op-jaar juist relatief bescheiden. Van mei tot en met juli van 2019 wisselden zo’n 52.500 huizen van eigenaar. De trend van een daling van het aantal te koop staande woningen die we in de afgelopen jaren zagen lijkt voor nu ook tot stilstand gebracht (figuur 6).

Figuur 6: Daling in het aanbod lijkt gestuit
Figuur 6: Daling in het aanbod lijkt gestuitBron: NVM, Huizenzoeker

Hoewel er wat meer ‘ademruimte’ op de woningmarkt lijkt te komen, blijven de verkooptijden nog altijd erg kort. De ‘te koop’-bordjes stonden volgens makelaarsvereniging NVM in het tweede kwartaal gemiddeld slechts 38 dagen bij het huis, 5 dagen korter dan één jaar daarvoor en 44 dagen korter dan in het tweede kwartaal van 2008. Wel zijn er grote regionale verschillen (figuur 7): in acht van de twaalf provincies registreerde het Kadaster toenemende verkopen, met als kampioen Friesland. Daar stegen de verkopen liefst 11 procent jaar-op-jaar. Noord-Brabant zag daarentegen 6 procent minder huizen van eigenaar wisselen dan in dezelfde periode een jaar eerder.

Figuur 7: Verkopen Rotterdam in mineur; Amsterdam in de lift
Figuur 7: Verkopen Rotterdam in mineur; Amsterdam in de lift Bron: CBS, Kadaster

Ook binnen de vier grote steden loopt de ontwikkeling van het aantal verkopen sterk uiteen. Nadat de verkopen in Rotterdam in het eerste kwartaal jaar-op-jaar al met 20 procent daalden, volgde in het tweede kwartaal van 2019 een verdere daling van 12,3 procent. Daarentegen steeg het aantal verkopen in Amsterdam juist voor het eerst sinds elf kwartalen. Ook in Utrecht werden in het tweede kwartaal van 2019 voor het eerst sinds twee jaar weer meer huizen verkocht ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder.

Uitgelicht: De prijs van het wonen in de hoofdstad

Kopers van een huis in Amsterdam betalen zogezegd de hoofdprijs. Het tempo waarmee de huizenprijzen in de hoofdstad groeien neemt af. Zien we soortgelijke ontwikkelingen ook in andere West-Europese landen? De huizenmarktontwikkelingen in grote, gewilde steden staan immers niet op zichzelf, maar zijn volgens een studie van het IMF nauw met elkaar verweven.

Hoofdstad vergt hoofdprijs

Figuur 8: Tot wel twee keer zo duur
Figuur 8: Tot wel twee keer zo duurNoot: Duitsland en Berlijn ontbreken in het overzicht, omdat de gemiddelde verkoopprijzen voor Berlijn niet openbaar zijn.
Bron: Nationale statistische bureaus, bewerking RaboResearch.

Niet alleen in Nederland, maar ook in andere West-Europese landen zijn huizen fors duurder in de hoofdstad dan in de rest van het land (figuur 8).[2] In Denemarken en het Verenigd Koninkrijk betaal je zelfs twee keer zo veel voor een huis in de hoofdstad dan voor een huis elders in het land, uitgaande van de landelijke gemiddelde verkoopprijs. In Nederland is dit verschil een stuk kleiner. In Amsterdam is de gemiddelde verkoopprijs ongeveer 1,5 keer zo hoog als de nationale gemiddelde verkoopprijs.

Volgens de toonaangevende Amerikaanse stedelijke econoom Richard Florida zijn de hoge huizenprijzen in steden te wijten aan geografische beperkingen, zoals een ligging aan zee. Samen met bijvoorbeeld eisen aan de maximale hoogte van gebouwen maken zulke beperkingen het lastig om uit te breiden. Tegelijkertijd is er wel een grote vraag naar woningen in de stad, door onder meer de grotere kans op werk en de aanwezigheid van bijvoorbeeld scholen en universiteiten, musea, winkels en restaurants. Het onvermijdelijke tekort aan huizen dat daardoor ontstaat, leidt tot hoge hoofdstedelijke huizenprijzen.

Huizenprijzen stijgen het sterkst in de stad

Figuur 9: Hoofdsteden op voorsprong
Figuur 9: Hoofdsteden op voorsprongNoot: Een huisprijsindex voor enkel Berlijn is niet publiekelijk beschikbaar. De cijfers voor de hoofdstad van Duitsland zijn daarom gebaseerd op de zeven grootste Duitse steden.
Bron: Nationale statistische bureaus, bewerking RaboResearch.

De toch al dure huizen in veel West-Europese hoofdsteden zijn –met uitzondering van Stockholm en Dublin– in de afgelopen jaren bovendien veel sterker in prijs gestegen dan de nationale huizenprijzen (figuur 9, zie ook Claeys et al. 2017). In Amsterdam is het verschil in prijsgroei met Nederland als geheel sinds het begin van 2013 zelfs opgelopen tot maar liefst 44,6 procentpunt. De sterke prijsstijgingen in de hoofdsteden worden opnieuw in verband gebracht met een relatief inelastisch aanbod als gevolg van aanbodrestricties. Ook in Amsterdam is een groot deel van het grondgebied al ‘volgebouwd’. Hierdoor resulteert een toenemende vraag naar woningen in de stad vooral in stijgende huizenprijzen en niet zozeer in een groter woningaanbod. Dergelijke steden waar de huizenprijzen veel sterker stijgen dan het woningaanbod worden door de Amerikaanse onderzoeker Gyourko en zijn collega’s ook wel ‘Superstar Cities’ genoemd. Hoewel huizen in Stockholm en Dublin een stuk duurder zijn dan huizen elders in het land, loopt de prijsontwikkeling in deze hoofdsteden veel meer in de pas met de ontwikkeling van de nationale huizenprijzen. Mogelijk is de aanbodelasticiteit in deze steden hoog; bekend is dat Zweden en in iets mindere mate Ierland een grotere aanbodelasticiteit kennen dan bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Nederland.

Rek uit de hoofdstedelijke huisprijsgroei

Figuur 10: Afvlakkende prijsgroei in hoofdsteden
Figuur 10: Afvlakkende prijsgroei in hoofdstedenNoot: Een huisprijsindex voor enkel Berlijn is niet publiekelijk beschikbaar.
Bron: Nationale statistische bureaus, bewerking RaboResearch.

De huizenprijzen in Amsterdam groeien inmiddels minder hard dan voorheen (figuur 10). Ook in Kopenhagen[3], Dublin, en in de zeven grootste steden van Duitsland[4] vlakt het tempo waarmee de prijzen toenemen af.  In Stockholm en Londen dalen de huizenprijzen zelfs al enkele kwartalen. De huizenprijzen in Stockholm dalen sterker dan in de rest van het land, wat past bij het beeld dat de huizenprijzen in hoofdsteden een stuk volatieler zijn.

Dat de huizenprijzen in de hoofdsteden minder hard stijgen (en in sommige gevallen zelfs dalen) kan meerdere oorzaken hebben. Een daarvan is een mogelijke afnemende vraag naar huizen in de hoofdsteden. Zo kunnen potentiële huizenkopers de huizen in de hoofdstad simpelweg te duur vinden, waardoor ze liever uitwijken naar het goedkopere ommeland. Een andere verklaring kan worden gevonden in de beleidsmaatregelen die in de afgelopen jaren in enkele landen zijn doorgevoerd om de sterke huisprijsstijgingen en financiële risico’s op de woningmarkt een halt toe te roepen. Zo geldt in Zweden een striktere aflossingsverplichting en hebben de Britten onder meer de overdrachtsbelasting op tweede woningen verhoogd waardoor de vraag van beleggers die woningen kopen om te verhuren is afgekoeld. Mogelijk spelen ook zorgen rondom de naderende Brexit een rol in de dalende huizenprijzen in Londen. 

De groei van de huizenprijzen in de hoofdsteden vlakte eerder af dan de landelijke prijsgroei (tabel 1). Dit komt omdat de prijsontwikkeling in de hoofdstad invloed uitoefent op de prijsontwikkeling in de rest van het land, zij het soms met enige vertraging. Dit effect is empirisch aangetoond in onder meer Zuid-Afrika, de Verenigde Staten en Australië maar ook in het Verenigd Koninkrijk en Nederland. Zo bereikte de huizenprijsgroei in Amsterdam een hoogtepunt in het eerste kwartaal van 2017, waarna een afvlakking inzette. In Nederland als geheel lag de piek pas zeven kwartalen later, waarna de groei van de huizenprijzen afvlakte.

Dat de prijsontwikkeling in de hoofdstad effect heeft op de nationale prijsontwikkeling komt deels door de verhuisbewegingen vanuit de hoofdstad naar andere delen van het land. Als de huizenprijzen in de hoofdstad minder hard groeien dan heeft dit ook gevolgen voor de overwaarde die huiseigenaren kunnen gebruiken voor de koop van een andere woning buiten de stad. En dat heeft uiteraard ook weer gevolgen voor de prijsontwikkeling in het ommeland. Een andere verklaring is meer psychologisch van aard en gerelateerd aan verwachtingen: huiseigenaren in het ommeland stemmen bij verkoop de vraagprijs af op de prijsontwikkelingen die ze zien in de hoofdstad.

De omslag in de prijsgroei van huizen in Europese hoofdsteden en het feit dat deze historisch voorlopen op de nationale prijsontwikkelingen ondersteunt onze verwachting dat het tempo van de huisprijsstijging verder zal afvlakken in Nederland.

Tabel 1: Huisprijsgroei piekte eerder in hoofdstad
Tabel 1: Huisprijsgroei piekte eerder in hoofdstadNoot: Een huisprijsindex voor enkel Berlijn is niet publiekelijk beschikbaar. De cijfers voor de hoofdstad van Duitsland zijn daarom gebaseerd op de zeven grootste Duitse steden.
Bron: Nationale statistische bureaus, bewerking RaboResearch.

2019 in het teken van minder verkopen en lagere groei huizenprijzen

Voor 2019 verwachten we dat de huizenprijzen gemiddeld met 6 procent zullen stijgen (figuur 11). De huisprijsgroei komt daarmee 3 procentpunt lager uit dan de gemiddelde huisprijsgroei in 2018. Voor 2020 gaan we uit dat de prijsstijging nog verder afvlakt richting de 4 procent. Onze verwachting past bij het lagere groeitempo van de huizenprijzen dat we niet alleen zien in de hoofdstad, maar ook al in de rest van het land.

Figuur 11: Huizenprijzen groeien de komende jaren minder hard
Figuur 11: Huizenprijzen groeien de komende jaren minder hard Bron: CBS, Kadaster, bewerking RaboResearch
Figuur 12: Betaalbaarheid van woningen verder onder druk
Figuur 12: Betaalbaarheid van woningen verder onder druk Bron: DNB, OFS voorjaar 2019

Dat de huizenprijzen minder snel groeien komt onder andere doordat de grens van wat nog betaalbaar is, bereikt lijkt te zijn. De financieringslasten namen afgelopen jaren fors toe; in de G4 ligt de financieringslast bij een volledig annuïtaire lening inmiddels zelfs hoger dan vlak voor de crisis (figuur 12). Naarmate de betaalbaarheid verder verslechtert, kan dit de vraag naar woningen verminderen wat de opwaartse druk op de huizenprijzenafremt. Een andere reden waarom de huizenprijzen minder rap stijgen heeft te maken met de negatievere stemming op de woningmarkt. Hoewel het consumentenvertrouwen en de koopgeneigdheid in de afgelopen maanden iets zijn verbeterd, vinden nog altijd veel mensen het een ongunstige tijd om een woning te kopen (figuur 13). Hierdoor zijn potentiële huizenkopers mogelijk minder geneigd boven de vraagprijs te bieden of haken zij mogelijk helemaal af, wat de druk op de huizenprijzen vermindert.

Figuur 13: Veel mensen vinden het een ongunstige tijd om te kopen
Figuur 13: Veel mensen vinden het een ongunstige tijd om te kopen Bron: VEH, OTB
Figuur 14: Hypotheekrente is en blijft laag
Figuur 14: Hypotheekrente is en blijft laag Bron: DNB

Aan de andere wordt de woningmarkt nog altijd geplaagd door krapte, terwijl ook de buitengewoon lage rente voor opwaartse prijsdruk kan zorgen (figuur 14). Deze omstandigheden zullen niet snel veranderen gezien de ontwikkelingen in het aantal bouwvergunningen, de stikstofuitspraak en de berichten over een mogelijke verdere verlaging van de rente. Minstens zo belangrijk is dat de Nederlandse economie nog altijd groeit, met een werkloosheid die rond een diepterecord bungelt. Ook de nominale loonstijging zit in de plus. Het inkomen van Nederlanders is net als met de hypotheekrente een belangrijke factor in de ontwikkeling van de huizenprijzen. Een stijging van het inkomen kan bij gelijkblijvende hypotheeknormen, de vraag naar woningen vergroten. Huishoudens kunnen door het extra inkomen immers meer aan wonen besteden. Zou het woningaanbod gelijk blijven, dan kan dit resulteren in een opwaartse druk op de huizenprijzen. Bovendien gaat het tweede inkomen vanaf 2020 mogelijk voor 80 procent meetellen bij het vaststellen van de maximale hypotheek blijkens de conceptplannen van het Ministerie van Financiën. Bij gelijkblijvende woonquotes (het percentage van je inkomen dat je mag uitgeven aan wonen zonder in financiële problemen te komen), betekent dit dat potentiële huizenkopers meer kunnen lenen, wat de druk op de huizenprijzen mogelijk verder vergroot.

Wel zijn er nogal wat economische onzekerheden. Zo lijkt de kans op een harde Brexit –wat nadelig zou zijn voor de Nederlandse economie– groter nu Boris Johnson de nieuwe Britse premier is. Een harde Brexit of een verdere escalatie van de handelsoorlog tussen China en de Verenigde Staten zou via lagere economische groei ook sporen trekken in de Nederlandse huizenmarkt. De gemiddelde huizenprijsgroei van 4 procent die wij nu voorzien voor 2020 zal in dat geval lager kunnen uitvallen.

Figuur 15: Aantal verkopen lijkt te stabiliseren
Figuur 15: Aantal verkopen lijkt te stabiliseren Bron: CBS, Kadaster, bewerking RaboResearch

Omdat de afgelopen jaren steeds minder huiseigenaren hun woning te koop zetten –en daarmee ook minder woningen verkocht konden worden– hebben we eerder de verwachting geuit dat in 2019 ongeveer 205.000 huizen van eigenaar zullen wisselen. Dit is zo’n 6 procent minder dan in 2018, toen 218.000 huizen van eigenaar wisselden (figuur 15). Het inhaaleffect van na de crisis is inmiddels wel uitgewerkt. In de eerste helft van dit jaar zijn bijna 100.000 huizen verkocht. Hiermee zitten we ongeveer op de helft van onze verwachting voor 2019.

Figuur 16: Het nieuwe normaal ligt op een lager niveau
Figuur 16: Het nieuwe normaal ligt op een lager niveauNoot: prognosecijfers voor 2019 en 2020 zijn berekend middels een inschatting van het totale aantal transacties (zie figuur 15) en een inschatting van de totale koopwoningvoorraad. We hebben aangenomen dat deze voorraad in 2019 en 2020 –net als in 2018– met circa 43.584 woningen toeneemt ten opzichte van het voorgaande jaar.
Bron: Syswov ABF Research, CBS, Kadaster, bewerking RaboResearch.

Voor 2020 stellen we het aantal verwachte transacties iets naar boven bij. De ontwikkelingen in het woningaanbod en het aantal verkopen wijzen erop dat een nieuw evenwicht is bereikt. Voor 2020 gaan we uit van 205.000 transacties in plaats van 195.000 transacties. Het aantal verkopen afgezet tegen de totale koopwoningvoorraad zou hiermee de komende jaren op een blijvend lager niveau komen te liggen ten opzichte van de pre-crisis jaren (figuur 16). Dit heeft ons inziens te maken met de toenemende vergrijzing, die ook onder huiseigenaren is toegeslagen. Ouderen verhuizen immers een stuk minder dan jongvolwassenen, wat zorgt voor een tijdelijke ‘prop’ op de woningmarkt.

Al met al blijft er een iets verkoelend briesje waaien op de verhitte woningmarkt. Voor de tweede helft van 2019 en 2020 verwachten we dat de huizenprijzen blijven stijgen onder invloed van de staat van de Nederlandse economie en de aanhoudende lage renteomgeving, zij het in een lager tempo dan in de afgelopen paar jaar als gevolg van de negatievere stemming op de woningmarkt en de verslechterde betaalbaarheid van huizen. Ook lijkt het aantal transacties te stabiliseren.

Kerngegevens

Voetnoten

[1] Deze index geeft een beter beeld van de prijsontwikkeling van de gehele woningvoorraad dan de gemiddelde verkoopprijs omdat de index ongevoelig is voor verschillen in de kenmerken en kwaliteit van verkochte woningen.

[2] Met het oog op de beschikbaarheid van data is gekozen voor Denemarken, Duitsland, Ierland, Verenigd Koninkrijk en Zweden. Frankrijk is uiteindelijk niet meegenomen vanwege het ontbreken van publiek toegankelijke data over de ontwikkeling van huizenprijzen in Parijs.

[3] Het nationale statistische bureau van Denemarken rapporteert een huisprijsindex per woningtype, maar geen totale prijsindex. De cijfers in de tekst en figuren hebben betrekking op de prijsontwikkeling van eengezinswoningen. De prijzen van flats zijn zowel nationaal als in de hoofdstad Kopenhagen harder gestegen, maar het verschil tussen de nationale en hoofdstedelijke prijsstijging is kleiner dan bij eengezinswoningen.

[4] Een huisprijsindex voor enkel Berlijn is niet publiekelijk beschikbaar. 

Literatuur

Aalders, R. & Lennartz, C. (2018). De impact van stedelingen op lokale woningmarkten. Utrecht: Rabobank.

Balcilar, M., Beyene, A., Gupta, R., & Seleteng, M. (2013). ‘Ripple’ Effects in South African House Prices. Urban Studies, 50(5), 876–894.

Barendregt, E. & Spiegelaar, L. (2019) Binnenlandse vraag stabiele factor voor Nederlandse economie. Utrecht: Rabobank.

Caldera Sánchez, A. & Johansson, Å. (2011). The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries, OECD Economics Department Working Papers, No. 837. Parijs: OECD Publishing.

Capital Value (2019). Woningtekort loopt op naar 263.000 woningen, nieuwsbericht 11 februari 2019.

Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) (2019.) Vertrouwen consumenten verbetert, nieuwsbericht 20 juni 2019.

Claeys, G., Efstathiou, K. & Schoenmaker, D. (2017). Spotting excessive regional house price growth and what to do about it, Bruegel Policy Contribution, nr 26, oktober 2017.

Dalen, P. van & Vries, P. de (2015). Huizenprijzen vooral bepaald door inkomen en rente. Utrecht: Rabobank.

Davis, M.A. & Ortalo-Magné (2011) Household expenditures, wages, rents, Review of Economic Dynamics, 14, 248-261.

De Nederlandsche Bank N.V. (DNB) (2019a). Overzicht Financiele Stabiliteit (OFS) voorjaar 2019. Amsterdam: DNB.

DNB (2019b). Economische ontwikkelingen en vooruitzichten. Juni 2019, nummer 17. Amsterdam: DNB.

Dumitru, A. (2019). Brexit update – Brexit 2.0. Utrecht: Rabobank.

Erken, H., Hayat, R., Heijmerikx, M., Prins, C. & Vreede, I. de (2017). Assessing the economic impact of Brexit: Background report. Utrecht: Rabobank.

Florida, R. (2016). Blame geography for high housing prices? Citylab article 18 april 2016.

Groot, C. de, Dam, F. van & Daalhuizen, F. (2013). Vergrijzing en woningmarkt. Den Haag: PBL.

Groot, C. de & Vrieselaar, N. (2019). Koelere bries op huizenmarkt, maar aspirant-koopstarters komen intussen ton te kort voor doorsnee huis, Kwartaalbericht Woningmarkt mei 2019. Utrecht: Rabobank.

Gyourko, J., Mayer, C. & Sinai, T. (2013). Superstar Cities. American Economic Journal: Economic Policy, 5(4), 167-199.

Hekwolter of Hekhuis, M., Nijskens, R. & Heeringa, W. (DNB) (2017). The housing market in major Dutch cities. Amsterdam: De Nederlandsche Bank.

Het Financieele Dagblad (2019). ECB gaat zich opmaken voor een renteverlaging in september, 24 juli 2019.

Het Financieele Dagblad (2019). Stikstofuitspraak zadelt woningbouw met extra probleem op, 20 juli 2019.

International Monetary Fund (IMF) (2018). Global financial stability report april 2018: a bumpy road ahead. Washington, DC: IMF.

Lennartz, C. (2018). Huizenprijzen in mondiale steden beginnen te dalen – volgt nu ook Amsterdam? Utrecht: Rabobank.

Liu, C., Ma, L., Luo, Z.Q. & Picken, D. (2009). An interdependence analysis of Australian house prices using variance decomposition, International journal of housing markets and analysis, vol. 2, no. 3, 218-232.

Lugaro, C. (2018) The Nordic housing market: a slowdown but no collapse, 2 maart 2018 Stockholm : Alfred Berg.

MacDonald, R. & Taylor, M.P. (1993). Regional House Prices in Britain: Long-Run Relationships and Short-Run Dynamics, Scottish Journal of Political Economy, 40, 43-55.

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) (2019). Woondeals, informatiepagina verkregen op 30 juli 2019.

Ministerie van Financiën (2019). Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2020 (concept regeling).

Nauta, L. (2019). Sectorprognoses: Nederlandse industrie lijkt top te hebben bereikt. Utrecht: Rabobank.

Nederlandse Vereniging van Makelaardij (NVM) (2019). Stapeling van regels maakt nieuwbouw onbetaalbaar, nieuwsbericht 11 juli 2019.

NVM (2019). Analyse woningmarkt, 2e kwartaal 2019. Nieuwegein: NVM.

Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) (2015). De stad: magneet, roltrap en spons. Bevolkingsontwikkelingen in stad en stadsgewest. Den Haag: PBL.

Raad van State (2019). PAS-uitspraken 29 mei 2019.

Rabobank (2019). Bouwupdate juli 2019. Utrecht: Rabobank.

Saiz, A. (2010). The geographic determinants of housing supply, The Quarterly Journal of Economics, 125(3), 1253-1296

Shiller, R. (1990). Speculative Prices and Popular Models. The Journal of Economic Perspectives, 4(2), 55-65.

Spiegelaar, L. & N. Vrieselaar (2019). Huizenprijzen stijgen dit jaar naar verwachting door; eigen huis voor steeds meer mensen onbereikbaar, Kwartaalbericht Woningmarkt februari 2019. Utrecht: Rabobank.

Teye, A. L., Knoppel, M., de Haan, J. and Elsinga, M.J. (2017). “Amsterdam house price ripple effects in the Netherlands”. Journal of European Real Estate Research, Volume 10(3), 331-345

Zohrabyan, T. & Leatham, D.J. & Bessler, D.A. (2008)."Cointegration Analysis of Regional House Prices in U.S." Proceedings: 2007 Agricultural and Rural Finance Markets in Transition. St Louis, Missouri: Regional Research Committee NC-1014.

Colofon

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van RaboResearch van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, PBL en CBS.
De afsluitdatum van deze publicatie is 7 augustus 2019.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van RaboResearch op tel. 088 – 726 7864, of mailen naar ‘raboresearch@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Carola de Groot en Lisanne Spiegelaar

Eindredactie:
Menno Middeldorp, hoofdeconoom, directeur Kennisontwikkeling Rabobank

Tekstredactie:
Nic Vrieselaar

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2019 - Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland

Delen:

naar boven