RaboResearch - Economisch Onderzoek

Sparen door woningeigenaren met een aflossingsvrije hypotheek

Economisch commentaar

Delen:

Verschenen in ESB (alleen voor abonnees) - 24 september 2018

  • Er wordt veel gezegd en geschreven over de potentiële problemen van aflossingsvrije hypotheken zodra die wél moeten worden afgelost
  • Onzekerheid bestaat vooral rond de vragen of bij pensionering genoeg inkomen is om te kunnen herfinancieren maar ook of het huis kan worden verkocht als het inkomen niet toereikend zal zijn
  • Toch blijken deze strategieën het meest populair en lijkt (spaar-) vermogen opbouwen als alternatieve oplossing minder in trek. Waarom is dit zo?
  • Op basis van een enquête onder 2.084 huishoudens tussen de 25 en 65 jaar oud onderzoeken wij de spaarintenties en het spaargedrag van woningeigenaren in Nederland
  • Hieruit blijkt dat eigenaren met een volledig aflossingsvrije hypotheek een lagere spaarneiging hebben dan eigenaren die wel regulier op de hypotheek aflossen
  • Dit laat zich volledig verklaren door demografische en economische factoren: zij hebben vaker een laag inkomen, zijn vaker van een hogere leeftijd, en verwachten minder vaak een schenking te krijgen
  • Het lijkt er dus op dat het meer een probleem is van niet kúnnen aflossen dan van niet willen aflossen
  • Hier ligt een rol voor beleid: hoe kunnen we meer kansen ook voor lagere inkomens creëren om vermogen op te bouwen?

Deze studie is tot stand gekomen met medewerking van Irene Blanken.

Introductie

Met ruim 300 miljard euro zit meer dan de helft van de uitstaande hypotheekschuld in Nederland in aflossingsvrije hypotheken (DNB, 2017). Uit recente enquêtes blijkt dat een meerderheid van de eigenaren met een aflossingsvrije hypotheek niet van plan is om de hypotheek aan het einde volledig af te lossen. Zij willen hun hypotheek herfinancieren om in de eigen woning te kunnen blijven wonen. Of de woning verkopen als dit niet mocht lukken (EenVandaag, 2017; Vereniging Eigen Huis, 2018).

Herfinanciering kan lastig zijn. Ondanks recente aanpassingen van de financieringsvoorwaarden voor ouderen binnen de Nationale Hypotheek Garantie (NHG, 2018), is het niet vanzelfsprekend dat eigenaren aan het einde van de looptijd genoeg inkomen hebben om voor een nieuwe financiering in aanmerking te komen. Bovendien moeten eigenaren er altijd rekening mee houden dat de woningmarkt er op een gegeven moment minder florissant voorstaat. Het gevolg kan zijn dat huizen tijdelijk lastig verkoopbaar zijn of geen acceptabele verkoopprijs opleveren.

Daarbij is het ook de vraag wat de volgende woonstap van de verkopende partij zal zijn. Kunnen doorstromen naar een kleinere koopwoning hangt onder meer van het aanbod op dat moment af. En kunnen doorstromen naar een huurwoning leidt zeer waarschijnlijk tot substantieel hogere maandlasten, als zij niet in de sociale huursector terecht kunnen.

Tegen deze achtergrond is het verstandig als woningeigenaren met een aflossingsvrije hypotheek meer sparen voor het aflossen van hun hypotheek dan woningeigenaren met een afloshypotheek. We onderzoeken op basis van een enquête die is uitgevoerd door budgetvoorlichter Nibud of woningeigenaren met een aflossingsvrije hypotheek van plan zijn meer te sparen, de spaarintentie, en of ze dat ook daadwerkelijk doen, het spaargedrag. Uit onderzoek in Duitsland en het VK blijkt verder dat de spaarquote van eigenaren daalt zodra ze een huis hebben gekocht, ook omdat eigenaren aflossen als een vorm van sparen zien (Lersch en Dewilde, 2018). De rol van de hypotheekvorm bij het spaargedrag van woningeigenaren is tot nu toe echter onderbelicht gebleven.

Demografische samenstelling

We maken gebruik van een enquête onder 2.084 Nederlanders tussen de 25 en 65 jaar die in januari 2018 is uitgevoerd door Nibud in opdracht van Rabobank. Deze groep is een representatieve afspiegeling van de Nederlandse bevolking en omvat 914 huurders en 1180 woningeigenaren. Van de 1180 woningeigenaren hebben er 125 geen hypotheek, 417 een hypotheek die het huis aan het eind volledig aflost, 263 een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek en 248 een volledig aflossingsvrije hypotheek. Van de overige 117 respondenten konden we niet herleiden welke soort hypotheek er is. Deze groep wordt buiten beschouwing gelaten.

Vergeleken met eigenaren met aflossingshypotheek hebben eigenaren met een volledig aflossingsvrije hypotheek een uitzonderlijk profiel (tabel 1). Er zijn er relatief veel 55- tot 65-jarigen onder hen. Een reden voor de relatief hoge leeftijd is waarschijnlijk dat een groot aantal woningeigenaren van gemiddelde leeftijd in de tien jaar voor de crisis is overgestapt naar een aflossingsvrije hypotheek om zo van lagere maandlasten te kunnen profiteren.

Ze hebben relatief vaak een relatief laag inkomen (<1.500 euro netto per maand) en relatief minder vaak een hoog inkomen (>3.500 euro). Qua opgebouwde spaarvermogens verschillen ze daarentegen niet significant van aflossende eigenaren. Dit is verbazingwekkend, omdat huishoudens die regulier aflossen significant jonger zijn dan huishouden die niet aflossen en daardoor veel minder de tijd hebben gehad om vermogen op te bouwen. Verwachte of gekregen erfenissen of schenkingen dichten het gat niet. Rond de 43 procent van eigenaren met een aflossingsvrije hypotheek verwacht of heeft een financiële transfer gekregen, terwijl dit bij huishoudens die aflossen 49 procent is. Wat betreft de huishoudenssamenstelling verschillen eigenaren met een aflossingsvrije hypotheek overigens niet significant van eigenaren met een aflossingshypotheek.

Tabel 1: Demografische en sociaaleconomische kenmerken
Tabel 1: Demografische en sociaaleconomische kenmerkenBron: Nibud, Rabobank

Spaarintenties en spaargedrag

Gezien de onzekerheden rond de toekomstige ontwikkelingen van de huizenprijzen en verkoopbaarheid van het eigen huis aan de ene kant, en de onzekerheden wat betreft het inkomen en de stijgende uitgaven op oudere leeftijd aan de andere kant – denk bijvoorbeeld aan hogere zorgkosten – zou de noodzaak om te sparen bij eigenaren die tijdens de looptijd niet verplicht aflossen groter moeten zijn. Zelfs als dit spaarvermogen uiteindelijk niet wordt ingezet om de hypotheek af te lossen, lijkt het toch een verstandige optie: In tegenstelling tot huishoudens die regulier aflossen kunnen aflossingsvrije eigenaren niet profiteren van dalende woonlasten op oude leeftijd. Spaarvermogen dat buiten de eigen woning wordt opgebouwd zou een buffer kunnen zijn om de niet dalende woonlasten (deels) op te vangen.

Echter, in de enquête geven huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek zelfs minder vaak aan dat ze de intentie hebben om geld opzij te zetten voor de toekomst dan eigenaren met aflossingshypotheek: 42 procent tegenover 64 procent. Dat aandeel is vergelijkbaar aan de spaarintentie van huurders en eigenaren zonder hypotheekschuld. De intentie om te sparen is samengesteld uit vragen naar concrete spaardoelen van de respondenten (“Voor welke zaken in de toekomst zet u geld opzij of zou u geld opzij willen zetten?”). Het aflossen van de hypotheek is een van die doelen.

Bij het spaargedrag (“Bent u (naast uw financiële buffer voor onvoorziene uitgaven) aan het sparen voor de toekomst?”) zijn de bevindingen wel anders. Hier zien we nauwelijks verschillen tussen eigenaren met verschillende hypotheekvormen en zet alleen het merendeel van de huurders geen geld opzij, een duidelijk teken dat huurders veel lagere inkomens en daardoor lagere spaarquotes hebben.

Rekening houdend met het socio-demografische en economische profiel van de respondenten tonen de logistische regressies dat er geen statistisch significante verschillen zijn tussen woningeigenaren die de hypotheek volledig aflossen (de referentiegroep) en degene die niet regulier aflossen (zie figuur 1a en 1b ). Het hebben van een aflossingsvrije hypotheek aan zich blijkt dus geen impact op de spaarintenties en het spaargedrag van Nederlandse woningeigenaren te hebben. Ook zijn de expected odds voor zowel woningeigenaren zonder als met aflossingsvrije hypotheekschuld duidelijk lager, is alleen het verschil met huurders significant. Deze laatste bevinding is in lijn met andere studies die laten zien dat de vermogenspositie en de kans om vermogen op te bouwen in de huursector veel kleiner is.

Figuur 1a: Spaarintentie
Figuur 1a: SpaarintentieBron: Nibud, Rabobank
Figuur 1b: Spaargedrag
Figuur 1b: SpaargedragBron: Nibud, Rabobank  

Kanttekening bij de resultaten is dat niet bekend is hoeveel woningeigenaren al extra op hun hypotheek hebben afgelost in het verleden. Het zou dus kunnen dat spaarintentie of spaargedrag van eigenaren met een aflossingsvrije hypotheek verschilt omdat zij hun hypotheekschuld al gedeeltelijk hebben afgelost. Een sluitende verklaring kan dit niet bieden; de uitstaande totale hypotheekschuld in aflossingsvrije hypotheken is ondanks de lage rentestanden maar beperkt gedaald (-7,5 procent tussen het eerste kwartaal van 2013 en het tweede kwartaal van 2017, bron: DNB).

Mogelijke verklaringen

Ook hebben eigenaren met een aflossingsvrije hypotheek vergelijkbare spaarintenties en spaargedrag dan andere type eigenaren, stelt zich toch de vraag waarom deze groep niet juist hoger zijn. Wij denken dat hier vier verklaringen van belang zouden kunnen zijn:

Ten eerste kan het zijn dat veel mensen nog steeds het beeld hebben dat een aflossingsvrije hypotheek niet hoeft te worden afgelost, niet weten dat de hypotheekrenteaftrek na dertig jaar afloopt en niet goed kunnen inschatten of het wel of niet een probleem is als zij niet aflossen. Hier kan ook een rol spelen dat eigenaren met een aflossingsvrije hypotheek relatief positief zijn wat betreft hun kans op herfinanciering (Eenvandaag, 2017). In dit geval is het vooral een informatieprobleem.

Er kan ten tweede ook sprake zijn van een selectie-effect in relatie tot preferenties. Spaargedrag en -intenties hangen namelijk niet alleen samen met de mogelijkheden en noodzaak om te sparen, ze kunnen namelijk ook het gevolg zijn van opvoeding en financiële geletterdheid die al op vroege leeftijd wordt aangeleerd. Zo zou het heel goed kunnen dat juist mensen met weinig spaarintenties vaker hebben gekozen voor een volledig aflossingsvrije hypotheek. Zeker voor de verandering van de regelgeving omtrent de hypotheekrenteaftrek was het voor kopers makkelijker om een mogelijke aversie tegen verplicht sparen daadwerkelijk te realiseren.

Ten derde kan er ook een selectie-effect zijn in relatie tot de waarde van de woning. Vooral oudere huishoudens die in de jaren negentig een huis met een aflossingsvrije hypotheek hebben gekocht, hebben de waarde van hun huis, ondanks de crisis, sterk zien stijgen. Die overwaarde kan een verklaring zijn voor het feit dat eigenaren geen urgentie zien om hun hypotheek af te lossen. Mogelijk zien zij niet alleen een beperkte kans op restschuld na verkoop van het huis, maar zou overwaarde ook een spaarpot kunnen zijn om hogere woonlasten na een verhuizing naar de huursector te kunnen dragen.

En ten vierde kunnen de financiële middelen om genoeg vermogen op te bouwen voor het aflossen van hun hypotheek simpelweg ontbreken. De inkomens en het bestaande vermogen zijn bij eigenaren met een aflossingsvrije hypotheek immers relatief laag. Om hier een beter zicht op te krijgen, hebben wij binnen de groep eigenaren met een volledig aflossingsvrije hypotheek gekeken naar de demografische en economische verschillen tussen degenen die wel (N=104) en niet (N=144) van plan zijn om te sparen. Huishoudens met de intentie om te sparen werken vaker, vallen minder vaak in de laagste inkomensklasse, verwachten vaker een schenking/erfenis te krijgen of hebben deze al gekregen, en zijn jonger. Het duidt er op dat deze jongere groep wellicht hoge, continu doorlopende hypotheekschulden als onwenselijker ziet dan de oudere generatie aflossingsvrijen. Mogelijk is dit een crisiseffect. Veel jongere huishoudens die vlak voor de crisis een huis hebben gekocht zijn onder water komen te staan en deze negatieve ervaring zou een effect op het huidige spaar- en aflossingsgedrag kunnen hebben.

Conclusie

Gezien de hoogte van de aflossingsvrije hypotheekschuld lijkt het cruciaal dat woningeigenaren zich bewust worden van de potentiële risico’s van niet aflossen. Niet alleen kan niet aflossen een negatief effect hebben op de huishoudelijke financiën, maar ook op de stabiliteit van de woningmarkt en de financiële sector als geheel. Extra sparen om tijdens de looptijd af te lossen of aan het einde van de looptijd het volledige bedrag over te maken, is daarbij een effectieve maatregel voor woningeigenaren om deze risico’s te beperken.

Echter, uit de vergelijking met eigenaren die wel aflossen kwam naar voren dat huishoudens met een volledig aflossingsvrije hypotheek niet significant verschillen wat betreft hun spaarintenties en hun huidig spaargedrag. Zij lijken daarbij zelfs meer op huurders en op woningeigenaren die geen hypotheekschuld hebben. Hierbij lijkt een combinatie van niet willen en niet kunnen sparen de onderliggende oorzaak.

Toch moeten de politiek, financiële instellingen maar ook de maatschappij als geheel hierop blijven inspelen. Bewustmaking dat sparen belangrijk kan zijn is alleen de eerste stap. Hoe we lagere inkomens en oudere werknemers de ruimte kunnen geven om daadwerkelijk meer te kunnen en willen sparen is namelijk net zo belangrijk. Dit begint, onder andere, bij een duidelijke stijging van de besteedbare inkomens en eindigt bij het afbouwen van het fiscaal faciliteren van de hypotheekschuld in Nederland.

Literatuur

DNB (2017). Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland - najaar 2017. Den Haag: De Nederlandse Bank.

Latten, Jan (2018). Doorsnee vermogen groeit, behalve voor groeiend aantal huurders met huurtoeslag.

Lersch, Philipp M. & Dewilde, Caroline (2018). Homeownership, Saving and Financial Wealth: A Comparative and Longitudinal Analysis. Housing Studies doi: 10.1080/02673037.2018.1424803

EenVandaag (2017). Ouderen in de problemen door aflossingsvrije hypotheek.

NHG (2018). NHG biedt oplossing voor ouderen die vastzitten in hun koopwoning.

Treur (2015). Vermogen en schokbestendigheid van woningeigenaren en huurders. Utrecht: Rabobank.

Vereniging Eigen Huis (2018). Aflossingsvrije hypotheek.

Delen:

naar boven