RaboResearch - Economisch Onderzoek

Prinsjesdag: voor de woningmarkt geen verrassingen

Economisch commentaar

Delen:
  • De rijksbegroting bevestigt de plannen van het kabinet om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen
  • In 2019 daalt de maximale aftrek nog met 0,5 procentpunt, daarna vier jaar lang met 3 procentpunt per jaar
  • De geleidelijke afschaffing van de ‘Wet Hillen’ start in 2019
  • De overheid neemt qua financiering geen actievere rol in bij de enorme woningbouwopgave
  • De verantwoordelijkheid voor een snellere en grotere woningbouw wordt bij gemeenten neergelegd
  • Woningcorporaties krijgen een administratieve lastenverlichting, maar een fiscale lastenverzwaring
  • Regels voor de huurtoeslag worden aangepast: de basishuur voor alle ontvangers gaat omhoog, de harde inkomensgrens verdwijnt

Financieringsnormen koopwoningen

In de rijksbegroting worden de plannen uit het regeerakkoord verwezenlijkt om de hypotheekrenteaftrek (HRA) versneld af te bouwen. Voor 2019 betekent dit een verlaging van het maximale percentage met 0,5 procentpunt naar 49 procent. In de vier jaar daarna wordt het maximale HRA tarief met 3 procentpunt per jaar verlaagd. Dat betekent dat vanaf 2023 de maximale HRA voor alle woningeigenaren, dus onafhankelijk van hun inkomen, overeenkomt met het tarief van de laagste inkomensbelastingschijf van rond de 37 procent (zie figuur 1).

Figuur 1: Versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek
Figuur 1: Versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrekBron: Regeerakkoord, visualistatie Rabobank

Bovendien blijken de plannen om het eigenwoningforfait van 0,75 naar 0,6 procent van de WOZ-waarde van de eigen woning te brengen in stand. Maar ook deze maatregel gaat pas in 2020 in.

Uiteindelijk maakt het kabinet-Rutte III zijn plannen concreet om de zogeheten ‘Wet Hillen’ (de wet ter bevordering van het financieren van de eigen woning met eigen vermogen). Dit zal betekenen dat woningeigenaren die hun hypotheekschuld volledig hebben afgelost over dertig jaar geen korting meer zullen krijgen op het eigenwoningforfait. De eerste stap daartoe wordt al in 2019 genomen: de aftrek daalt 3,67 procentpunt van de oorspronkelijke aftrek.

Woningbouw, waaronder een groter middenhuur-segment

In lijn met de Nationale Woonagenda 2018-2021 benadrukt het huidige kabinet ook in de Rijksbegroting de noodzaak om de woningbouw te vergroten en te versnellen. Toch blijven de voorgestelde maatregelen weinig concreet. Uitzonderingen zijn de grotere bevoegdheden voor gemeenten om een actieve rol te kunnen spelen op de lokale woningmarkt en een administratieve lastenverlichting voor woningcorporaties. Dit houdt in dat de zogenoemde markttoets die voor woningcorporaties noodzakelijk is om woningen in de vrije huursector te gaan bouwen wordt versoepeld. Zo gaat het stelsel over van een rendementstoets op projectniveau naar een markttoets op portefeuilleniveau. Verder vindt in 2019 een verlaging van de verhuurderheffing van 100 miljoen euro plaats en wordt het beoordelingskader van de Autoriteit Woningcorporaties en de Waarborgfonds Sociale Woningbouw samengevoegd om een administratieve lastenverlichting voor de corporatiesector te bereiken. Maar die tegemoetkoming wordt dan weer teniet gedaan doordat de fiscale lasten voor corporaties stijgen door de zogeheten ATAD (Anti Tax Avoidance Directive) fors.

Al met al moeten deze maatregelen ertoe leiden dat ook de woningcorporaties weer een belangrijkere rol op de gehele woningbouw kunnen spelen. Dit is een opvallende verandering sinds het regeerakkoord. Hierin werd de corporatiesector vooral gezegd dat die zich moet richten op zijn kerntaken, namelijk de verhuur en beheer van sociale huurwoningen. Maar gezien de netto lastenverzwaring die woningcorporaties voor hun kiezen krijgen, is het de vraag of de corporatiesector daadwerkelijk toekomt aan het bouwen van meer woningen.

Eén ding is wel duidelijk: de landelijke overheid zal nog altijd geen actieve rol spelen in de woningbouwopgave. De verantwoordelijkheid en financiering voor het bouwen van 700.000 woningen tot en met 2025 ligt volgens Rutte III bij gemeenten, woningcorporaties en bij marktpartijen.

Huurtoeslag

Ook wat betreft huurtoeslag houdt de regering de in het regeerakkoord uitgezette lijnen aan. Zo wordt de basishuur – het niet-gesubsidieerde gedeelte van de huur – jaarlijks geïndexeerd met de verwachte huurprijsontwikkeling in de sociale huursector. Door deze maatregel moet er een duidelijker verband tussen de prijsontwikkeling en het huurbeleid ontstaan. Tegenover deze lastenverzwaring voor alle ontvangers van huurtoeslag, staat dat de harde inkomensgrens gaat vervallen. Dit betekent dat bij een kleine inkomensstijging boven de huurtoeslaggrens niet gelijk de gehele huurtoeslag wordt ingetrokken. Deze laatste maatregel lijkt zinvol om (meer)werken te stimuleren.

Delen:

naar boven