RaboResearch - Economisch Onderzoek

Huizenprijzen in mondiale steden beginnen te dalen – volgt nu ook Amsterdam?

Economisch commentaar

Delen:
  • Na een langdurige boom in de huizenprijzen zien we sinds kort in een aantal grote internationale steden de prijzen dalen, zoals in Londen, Stockholm, en Sydney
  • Omdat huizenprijzen van mondiale steden meer synchroon zijn gaan lopen, is het de vraag of dit een voorbode is voor Amsterdam
  • De verklaringen voor de prijsdalingen zijn echter regiospecifiek: In het VK is de overdrachtsbelasting verhoogd, in Australië en Zweden zijn de leennormen aangescherpt
  • Het is dus niet vanzelfsprekend dat de huizenprijzen in Amsterdam die van buitenlandse steden zullen volgen
  • Het is zelfs mogelijk dat de beleidsmaatregelen in andere landen beleggingsgeld zal verdringen naar Amsterdam
  • Wel zijn er andere inheemse risico’s voor de huizenprijzen in Amsterdam
  • De huizenprijzen in de hoofdstad zijn compleet losgeslagen van die in de rest van het land en lopen steeds meer uit de pas met de besteedbare inkomens van de lokale bevolking
  • Ook op korte termijn lijkt een fase van een vlakke huizenprijzenontwikkeling of zelfs een prijscorrectie in Amsterdam mogelijk

Wat heeft Amsterdam met Europese hoofdsteden als Kopenhagen, Stockholm, Berlijn, Parijs, Londen, maar ook met Sydney, Vancouver en Shanghai gemeen? Juist, de huizenprijzen zijn er in de laatste vijf jaar door het dak geschoten en in veel gevallen losgeslagen van de rest van het land. Om maar drie voorbeelden te noemen: in Londen zijn de prijzen over de afgelopen vijf jaar[1] met 53 procent gestegen; voor het VK als geheel was dat 33 procent. In Sydney en Melbourne stegen de prijzen met respectievelijk 47 en 48 procent, terwijl de huizenprijzen elders in het land met maar 13 procent zijn gestegen. In Kopenhagen lag dit verschil bij 62 procent ten opzichte van 49 procent voor heel Denemarken. En Amsterdam? Hier liep het verschil in prijsstijgingen tot liefst 42 procent op – 72 procent in de hoofdstad ten opzichte van 30 procent in heel Nederland (figuur 1). Kortom, mede door de universeel lage rente en de grote demografische druk op de woning- en arbeidsmarkten in de grote steden heeft in de laatste vijf jaar een boom van (stedelijke) huizenprijzen plaatsgevonden in veel landen.

Figuur 1: Huizenprijzen groeien sneller in grote steden dan elders in het land
Figuur 1: Huizenprijzen groeien sneller in grote steden dan elders in het landBron: Nationale statistische bureaus, bewerking Rabobank
Figuur 2: In veel steden boomen de prijzen na de crisis
Figuur 2: In veel steden boomen de prijzen na de crisisBron: Nationale statistische bureaus, bewerking Rabobank

Toch lijkt het einde van dit tijdperk in zicht. Veel nieuwsberichten van onderzoeksbureaus en kranten laten inmiddels zien dat de huizenprijzen in een aantal mondiale steden al maanden niet meer groeien of zelfs zijn gaan dalen (zie figuur 2). Zo zijn de prijzen in het eerste kwartaal van 2018 in Londen (kwartaal-op-kwartaal) met 1 procent en in Stockholm met 4 procent gedaald. In Sydney en Melbourne, woningmarkten die al bijna twintig jaar lang vooral de weg naar boven kenden, zijn de prijzen sinds begin 2018 respectievelijk met 4 en 5 procent gedaald. In Vancouver stagneren de prijzen al sinds medio 2017; wel is hier de meest opvallende ontwikkeling dat er steeds minder huizen worden verkocht. In het eerste kwartaal van 2018 lag het aantal verkopen 20 procent onder het 10-jaarsgemiddelde.

Kan het toeval zijn dat deze ontwikkelingen bijna gelijktijdig hebben plaatsgevonden? En zijn de prijsdalingen in Londen, Stockholm en Sydney een voorbode voor de ontwikkelingen in andere steden, waaronder Amsterdam? Een recente studie van het IMF heeft immers laten zien dat prijsontwikkelingen in stedelijke huizenmarkten steeds meer synchroon lopen en door mondiale kapitaalstromen nauw met elkaar zijn verbonden. Institutionele maar ook particuliere beleggers zijn wereldwijd opererende ondernemingen geworden en hebben door het verplaatsen van hun kapitaal van de ene naar de andere locatie een directe impact op lokale woningmarkten.

Voor Amsterdam zouden de prijsdalingen elders twee tegengestelde gevolgen kunnen hebben. Als beleggers zich uit, bijvoorbeeld, Londen terugtrekken en hun kapitaal (gedeeltelijk) naar Amsterdam verplaatsen zou dat de prijzen in de Nederlandse hoofdstad zelfs verder kunnen opdrijven. Aan de andere kant zouden beleggers door de prijzendalingen op een aantal plekken wellicht grotere risico’s in mondiale woningmarkten zien ontstaan, met als gevolg dat zij hun beleggingen in de huizenmarkt als geheel gaan afbouwen. Dit zou een dempend prijseffect op Amsterdam kunnen betekenen.

Om te kunnen begrijpen welk scenario meer waarschijnlijk lijkt voor Amsterdam, moeten we dus kijken naar de redenen achter de dalende huizenprijzen in steden als Londen en Stockholm. Ons inziens zijn deze het directe gevolg van regiospecifieke fiscale en macro-prudentiële beleidsmaatregelen om prijsstijgingen op en financiële risico’s door de woningmarkt te beteugelen. Zo voerde de overheid in het VK al in april 2016 een verhoging van de overdrachtsbelasting op tweede woningen van 3 procent in, wat tot een afkoeling in de buy-to-let-markt in de Britse hoofdstad heeft geleid. Zweedse huizenkopers zien zich sinds eind 2017 met een veel striktere aflossingsverplichting geconfronteerd, terwijl in Canada en Australië sinds januari 2018 de loan-to-income-normen fors zijn aangescherpt. Samenvattend: we hebben hier niet met een synchrone afwending van beleggers van mondiale huizenmarkten te maken, maar met een gevolg van dalende vraag door dalende koopkracht. Als er dan überhaupt een impact op Amsterdam is, lijkt een verplaatsing van kapitaal vanuit Londen en Stockholm veel waarschijnlijker, met als mogelijk gevolg dat de prijzen blijven stijgen.

Figuur 3: Prijzen in Amsterdam ontkoppelen van lokale inkomens
Figuur 3: Prijzen in Amsterdam ontkoppelen van lokale inkomensBron: CBS; voor besteedbaar inkomen zijn er na 2015 geen cijfers beschikbaar. Voor 2016 en 2017 werd er een schatting van + 2 procent inkomensgroei gehanteerd
Figuur 4: … en van de rest van Nederland
Figuur 4: … en van de rest van NederlandBron: CBS

Toch wil dit niet zeggen dat er helemaal geen kans is op een prijscorrectie in Amsterdam – en wellicht ook in andere grote Nederlandse steden. Niet voor niets zien verschillende partijen  de Amsterdamse huizenmarkt als een bubbel (zie bijvoorbeeld hier). Afgezien van de vraag of en wanneer je van een bubbel moet spreken, zijn de risico’s wel duidelijk: de prijsontwikkeling in Amsterdam volgt fundamentele factoren als de inkomensontwikkeling van de lokale bevolking al lang niet meer (figuur 3) en lijkt bovendien sterk beïnvloed door het speculeren op toekomstige huuropbrengsten in de vrije huursector (zie ook Houben et al., 2017). Als resultaat zien we een steeds verder gaande ontkoppeling van de woningmarkt in Amsterdam van die in de rest van land (figuur 5). De kans bestaat dus wel degelijk dat de prijzen in Amsterdam zelfs op korte termijn een correctie zullen doorlopen, zeker nu de huisverkopen in de hoofdstad stokken. Maar toch: of en wanneer dit punt wordt bereikt, blijft lastig te voorspellen.

Voetnoot
[1] Het eerste kwartaal in 2018 ten opzichte van het eerste kwartaal in 2013.

Delen:
Auteur(s)
Christian Lennartz
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 - 21 62666

naar boven