RaboResearch - Economisch Onderzoek

Op de huizenmarkt zijn alle ogen gericht op de renteaftrek

Economisch commentaar

Delen:

Naar dossierpagina Regeerakkoord Rutte-III

  • De hypotheekrenteaftrek wordt beperkt tot het tarief van de eerste schijf van de nieuw voorgestelde ‘sociale vlaktaks’ van 36,93 procent
  • Het eigenwoningforfait gaat omlaag van 0,75 naar 0,6 procent
  • De zogeheten Wet Hillen wordt binnen 30 jaar afgebouwd

De voorgestelde maatregelen roepen drie vragen op, te beginnen met wie er door de nieuwe plannen op vooruit gaat, en wie moet inleveren? Daarnaast is goed om na te denken over het effect van de plannen op de huizenprijzen. En als laatste: is er een effect op de bereidheid van woningeigenaren om hun hypotheekschulden af te lossen?

Wie wint, en wie verliest door de aftrek van de hypotheekrenteaftrek?

Kijken we enkel naar de nieuwe regels rond de hypotheekrenteaftrek (HRA), dan wordt duidelijk dat er voor een groot deel van de Nederlandse huizenbezitters weinig verandert. De meeste huizenbezitters trekken de hypotheekrente nu immers ook af tegen een tarief dat dicht bij het nieuw voorgestelde tarief van bijna 37 procent ligt. Voor hogere inkomens ligt dat anders: zij mogen straks ook tegen dat tarief de rente op hun hypotheek aftrekken van hun belastbaar inkomen, terwijl dat nu nog 50 procent is.

Toch belooft het nieuwe kabinet de maatregelen budgetneutraal in te richten. De opbrengsten van het afbouwen van de HRA worden bijvoorbeeld gebruikt om eigenaren via een lager eigenwoningforfait te compenseren. Een voorbeeld: een gezin met een bruto inkomen van 36.500 euro per jaar, een koophuis met een WOZ-waarde van 150.000 euro en een hypotheek ter waarde van hetzelfde bedrag waarover 2,5 procent rente is verschuldigd. In het huidige regime levert de HRA het gezin een belastingvoordeel op van 1.102,50 euro (=(3750 euro HRA – 1125 euro EWF)*42%), in het nieuwe regime zo’n 1.054,50 euro (=(3750 euro HRA – 900 euro EWF)*37%), rond 50 euro minder. 

Een huishouden met een inkomen van 80.000 euro per jaar en een huis van 500.000 euro, ziet het belastingvoordeel daarentegen dalen van bijna 4.419 euro naar 3.515 euro, ruim 900 euro minder. Voor hogere inkomens wordt de hypotheekrenteaftrek dus inderdaad kleiner in de nieuwe plannen. Maar dat is nog buiten de herinrichting van de inkomstenbelasting gerekend. Door het terugbrengen van het aantal schijven van vier naar twee, zien inkomens boven de 68.600 euro hun netto inkomen juist sterker stijgen dan middeninkomens. Per saldo gaan zij er dus ook zeker niet op achteruit.

De uitfasering van de Wet Hillen, officieel de Wet ter bevordering van het financieren van de eigen woning met eigen geld (over een periode van 30 jaar) betekent op korte termijn een lastenverzwaring voor huizenbezitters zonder hypotheekschuld. Toch blijft de nieuwe coalitie in hun akkoord vaag hoe de afbouw ervan precies wordt ingericht. Wanneer we veronderstellen dat dit proces geleidelijk plaatsvindt, dan is het voor deze groep de facto een verhoging van het eigenwoningforfait voor huizenbezitters van 0,02 procentpunt per jaar. Dat valt mee.

Wat gaan de huizenprijzen doen?

In het verleden heeft de hypotheekrenteaftrek, vooral in combinatie met aflossingsvrije en spaarhypotheken, vooral tot duurdere huizen geleid en daarom de betaalbaarheid niet per se verbeterd terwijl het wel de keuze tussen huren en kopen verstoorde. Zo bezien is het versneld afbouwen van de HRA dus een stap in de juiste richting. Toch zal het effect van het nieuwe stelsel op de huizenprijzen op lange termijn beperkt zijn doordat de lagere HRA wordt gecompenseerd door een lager eigenwoningforfait en lagere inkomstenbelasting. Voor sommige huishoudens betekenen de maatregelen zelfs dat ze meer koopkracht hebben op de huizenmarkt.

Daarbij is niet uit te sluiten dat de plannen de vraag naar koopwoningen de komende twee jaar verhogen. Beleidsveranderingen, of de aankondiging daarvan, heeft in het verleden al vaker tot een run op de woningmarkt geleid. Vooral als die negatief zouden kunnen uitpakken voor kopers. Voor de Nederlandse woningmarkt, waar schaarste op dit moment de boventoon voert, zou het betekenen dat de stijging van de huizenprijzen de komende twee jaar - zolang het hogere HRA tarief nog geldt - doorzet. Aan de andere kant kunnen de plannen de bereidheid van kopers om ver boven de vraagprijs te bieden nu al beperken.

Aflossen of niet?

Zullen de plannen van het nieuwe kabinet ook tot lagere schulden leiden? Het is een lang gekoesterde wens van onder meer De Nederlandsche Bank om de in internationaal verband hoge Nederlandse hypotheekschulden terug te dringen. Het zou de Nederlandse woningmarkt minder volatiel maken en de weerbaarheid van de financiële sector vergroten (zie ook Lennartz & Vrieselaar, 2017; WRR, 2016). Het sneller afbouwen van de hypotheekrenteaftrek wordt daarin dan ook als belangrijke stap beschouwd.

Toch is het zeer de vraag of de plannen van de coalitie van VVD, CDA, D66 en ChristenUnie de schuldpositie van woningeigenaren daadwerkelijk zal verbeteren. Voor iedereen in de eerste twee belastingschijven (zo’n driekwart van alle belastingbetalers) hebben de plannen sowieso geen effect omdat zij straks de hypotheekrente tegen bijna het volledige belastingtarief kunnen aftrekken. Een impuls om extra af te lossen of lagere schulden aan te gaan lijkt er voor hen dus niet.

Voor hogere inkomens hangt de vraag of zij bijvoorbeeld wel of niet extra aflossen sterk af van de persoonlijke situatie. In principe zou de verlaagde HRA het voor hen aantrekkelijker maken om vermogen via het eigen huis op te bouwen (dat wil zeggen in box 1). Maar in de nieuwe voorstellen wordt ook het belastingtarief voor vermogen in box 3 verlaagd, terwijl de vrijstelling omhoog gaat van 25.500 naar 30.000 euro (60.000 euro voor stellen). Afhankelijk van het hypotheekrentetarief kan het voor een aantal huishoudens dus aantrekkelijk zijn om hun hypotheek niet (verder) af te lossen (zie ook de berekeningen van econoom Bas Jacobs).

Hierbij speelt bovendien de eerder beschreven afschaffing van de Wet Hillen een belangrijke rol. Waar de HRA enkel nog voor annuïtaire en lineaire hypotheken geldt, lijkt het logisch dat de fiscale bevoordeling van volledig aflossen op lange termijn wordt uitgefaseerd. Maar op korte termijn kan de afbouw van de Wet Hillen een negatief effect op de bereidheid om aflossingsvrije hypotheken (verder) af te lossen. Gezien het aandeel van aflossingsvrije hypotheken in de totale Nederlandse hypotheekschuld (meer dan 50 procent) is dit geen wenselijke uitkomst (zie ook DNB, 2017).

Het eindoordeel

Het nieuwe kabinet zet een aantal stappen in de juiste richting. Vooral de versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek is een signaal richting kopers dat de hoge schulden in de toekomst omlaag moeten. Aan de andere kant is het een gemiste kans dat dit regeerakkoord niet een meer eigendomsneutraal woonbeleid nastreeft. Door de lagere hypotheekrenteaftrek ‘goed te maken’ via een lager eigenwoningforfait, zullen kopers en huiseigenaren ook in de toekomst fiscaal flink meer worden bevoordeeld dan huurders (in het vrije huursegment).

Bovendien blijven de plannen voor de middeldure huur vaag en halfhartig. Zo noemt de coalitie weliswaar de wens om meer huurwoningen te bouwen, maar daar staan geen concrete plannen tegenover. De verantwoordelijkheid hiervoor wordt simpelweg bij gemeenten, stakeholders (wie dat ook moge zijn), en in mindere mate bij woningcorporaties neergelegd. Het nieuwe kabinet ontkent zijn coördinerende functie bij het oplossen van het woningtekort en mist daarbij een heldere visie over betaalbaar wonen in de huursector.

Delen:

naar boven