RaboResearch - Economisch Onderzoek

Het tekort aan betaalbare vrije huurwoningen oplossen vergt creatief woonbeleid

Column

Delen:

Hoewel de plannen van het nieuwe kabinet over de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait al lang en breed waren uitgelekt, bleef de presentatie van het regeerakkoord van VVD, CDA, D66 en ChristenUnie toch spannend. Want vergeleken met thema’s als immigratie, de zorg en het klimaat speelde de woningmarkt in de verkiezingscampagnes hooguit een bijrol. Het was daarom nog maar zeer de vraag welke plannen de vier regeringspartijen hadden voor een van de meest urgente problemen in de Nederlandse samenleving: het tekort aan betaalbare (huur-)woningen.

Persoonlijk was ik al heel blij dat de woningbouw en huurmarkt überhaupt werden genoemd in het akkoord. Het probleem erkennen is immers een belangrijke eerste stap. Toch stellen de plannen niet gerust. Inderdaad, minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren wil met ‘medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders afspraken maken over het aanjagen van de woningbouwproductie.’ Tot zover veelbelovend,maar omdat het regeerakkoord vaag blijft over wat betaalbaar huren eigenlijk is en hoe je betaalbaar bouwt, is de kans groot dat zelfs als er de komende jaren voldoende huizen worden gebouwd, deze niet aan het betaalbaarheidscriterium zullen voldoen.

Er is namelijk een aantal cruciale problemen. Om te beginnen is de ‘betaalbare’ vrije huursector[1] niet per definitie betaalbaar voor iedereen die hier gezien zijn woonvoorkeuren, inkomen of wachttijden in de sociale huur op is aangewezen. Ook in het middeldure huursegment heeft een hoog aandeel huishoudens een netto woonquote[2] van boven de 40 procent (zie ook PBL, 2017).

Ten tweede is het in de huidige constellatie van stijgende grondprijzen, het tekort aan bouwlocaties én bouwvakkers, toenemende materiaalkosten, gekortwiekte woningcorporaties en de rendementseisen van beleggers sowieso niet vanzelfsprekend dat er voldoende animo en potentie is om betaalbare vrije huurwoningen te bouwen.

Zelfs als dit wel lukt, dan is er nog een derde horde te nemen: hoe houden we middeldure huurwoningen ook op lange termijn betaalbaar? In de vrije huursector worden de initiële huur en de huurverhoging vrij bepaald. Er is dus geen enkel mechanisme dat voorkomt dat een middeldure huurwoning van 950 euro bij een volgende huurder 1.100 euro en bij de daarop volgende huurder 1.300 euro per maand kost. Gezien de fikse huurprijsstijgingen bij bewonerswisseling in de afgelopen vijf jaar, van gemiddeld zo’n 10 procent, is het zeer waarschijnlijk dat middeldure huurwoningen alleen op korte termijn middelduur blijven.

Het heeft er dus alle schijn van dat het kabinet Rutte III met de huidige plannen de uitdagingen op de huurmarkt niet overtuigend zal tackelen. Er wordt te veel gedacht vanuit het huidige systeem, vanuit bestaande instituties en de huidige rolverdeling tussen overheid, gemeenten, ontwikkelaars, verhuurders en huurders. Een blik over de grens zou helpen om tot creatievere en bovenal effectievere oplossingen te komen, want een tekort aan betaalbare (huur-)woningen is geen uniek Nederlands fenomeen. In heel de (Westerse) wereld speelt dit probleem. Een steeds sterker wordende teneur is dat een goed uitgewerkt landelijk beleid het verschil kan maken, ondanks dat betaalbaar wonen primair een lokale aangelegenheid is.

Hoe kan een actievere rol er dan uitzien? Naar Duits voorbeeld zou de Nederlandse overheid bijvoorbeeld kunnen overwegen om een subsidiesysteem in te voeren, waarbij kapitaalsubsidies voor het bouwen van middeldure huurwoningen tegen tijdelijke huurbescherming[3] worden geruild. Dit zou het bouwen van betaalbare woningen meer rendabel kunnen maken, terwijl huurders in het middensegment een betaalbaarheidsgarantie ontvangen. Bovendien is er de vraag hoe de diepe scheidslijnen tussen sociale huur, vrije huur en de koopsector door het uitbreiden van nieuwe eigendomsvormen kunnen worden afgebroken. Wellicht kunnen de Scandinavische wooncoöperaties of de Amerikaanse en Engelse community land trusts een voorbeeld voor Nederland zijn om ook hier tot een volwaardig en betaalbaar alternatief op de woningmarkt uit te groeien. Maar omdat de huidige instituties zich hiervoor nog niet lenen, is het ook aan de overheid om uit te zoeken hoe zij deze modellen, indien gewenst, beter kan faciliteren.

Een regeerakkoord biedt vaak niet de ruimte om alle benodigde beleidsmaatregelen en -veranderingen concreet uit te werken. Tegelijk is het regeerakkoord redelijk dichtgetimmerd om de stabiliteit van dit vierpartijenkabinet te bevorderen. Hopelijk is er toch beleidsruimte voor de nieuwe minister en haar stafleden om de betaalbaarheidsproblematiek op de vrije huurmarkt met een frisse en diepgaandere blik tegemoet te treden.

Voetnoten

[1] Meestal gedefinieerd als een huurwoning met een maandelijkse netto huur van tussen de 750 en 1.000 euro.

[2] De netto woonquote is gedefinieerd als het aandeel van het netto besteedbaar huishoudinkomen dat huishoudens aan netto woonlasten (inclusief energielasten) uitgeven.

[3] In Duitsland wordt een periode van tien tot twintig jaar gehanteerd, afhankelijk van de regio en de hoogte van de subsidie.

Delen:

naar boven