RaboResearch - Economisch Onderzoek

Driekwart van de Nederlanders verwacht dat huizenprijzen verder gaan stijgen

Themabericht

Delen:
  • Hoewel de huizenprijzen in veel regio’s nog (fors) lager liggen dan tien jaar geleden, geeft het merendeel van de Nederlanders in een enquête door Rabobank en Kantar TNS aan dat zij de prijzen in die jaren juist hebben zien stijgen
  • De meeste Nederlanders verwachten dat huizenprijzen niet alleen de komende twee jaar, maar ook over 10 jaar zullen stijgen
  • In stedelijke regio’s, vooral in het westen van het land, geeft men vaker aan dat de prijzen harder zullen gaan stijgen
  • Dit sentiment kan mede debet zijn aan de huidige prijsstijgingen, als kopers boven de vraagprijs bieden in de verwachting dat huizenprijzen verder blijven stijgen

Het is gemakkelijk te vergeten dat de huizenmarkt een paar jaar geleden nog synoniem was voor kommer en kwel, met in het nieuws vooral verhalen over stokkende verkopen, dalende prijzen en een groeiend aantal ‘onder-water-huishoudens’. Wie dezer dagen de krant openslaat, leest namelijk over verkooprecords, prijzen die de piek van 2008 evenaren en waarschuwingen voor oververhitting. Wat voor invloed heeft dat op de verwachtingen van kopers? Om dit te polsen, vroeg Rabobank samen met marktonderzoeker Kantar TNS 1.560 Nederlanders naar hun voorspellingen voor de huizenmarkt.[1]

Is het beeld dat zij hebben namelijk erg rooskleurig, dan kan dit prijsopdrijvend werken als ze dit laten meespelen in hun koopgedrag. Zo meldde onder andere onderzoeksbureau Calcasa deze zomer dat huizen steeds vaker tegen of boven de vraagprijs worden verkocht. Een kantteken is hierbij dat dit mogelijk niet alleen samenhangt met de grote vraag naar woningen, en het geringe aanbod, maar ook met het feit dat woningen vaker met een lagere vraagprijs in de markt worden gezet om te stimuleren dat er meer gegadigden zijn die tegen elkaar opbieden (zie Koster en Rouwendal, 2017).

De Nederlanders in onze steekproef hebben we daarom drie vragen gesteld[2]:

- Hoe hebben de huizenprijzen in uw regio zich de afgelopen tien jaar ontwikkeld?

- Hoe verwacht u dat de prijzen in uw regio zich de komende twee jaar zullen ontwikkelen?

- Hoe verwacht u dat de prijzen in uw regio zich de komende tien jaar zullen ontwikkelen?

Voordat de enquête werd uitgezonden, stelden wij drie hypotheses. Ten eerste denken wij dat mensen hogere verwachtingen hadden voor de komende twee dan voor de komende tien jaar. Het gaat de Nederlandse economie immers voor de wind, de hypotheekrente is nog laag en de bouw van nieuwe huizen blijft achter. Voor dit jaar voorspellen wij bijvoorbeeld ook dat huizen flink duurder worden. Dat prijzen de komende twee jaar zullen stijgen, kan van respondenten dus een educated guess zijn. Maar hoe de woningmarkt er over tien jaar bij ligt? Dat vergt terughoudendheid omdat op zo’n termijn veel meer factoren meespelen. Demografische verschuivingen, zoals de trek naar de stad enerzijds en bevolkings- en huishoudenskrimp krimp elders, zijn voor zo’n periode nog wel te voorzien, maar concrete voorspellingen van andere factoren die de prijsontwikkeling op de woningmarktmarkt beïnvloeden, zoals de hypotheekrentes en het inkomen van huishoudens, zijn er niet

Ten tweede verwachten we ook een regionaal effect te zien in de antwoorden. Respondenten in stedelijke gebieden en respondenten in het westen van het land, waar prijzen daadwerkelijk sneller zijn hersteld, zullen vermoedelijk eerder aangeven hogere prijsstijgingen te verwachten en te hebben zien stijgen[3]. Onze laatste hypothese is dat koopstarters eerder dan doorstromers[4] aanvinken dat prijzen de afgelopen tien jaar zijn gestegen. Veel doorstromers hebben immers van dichtbij kunnen meemaken hoe de waarde van hun huizen tussen 2009 en 2013 juist inzakte.

Uit onze enquête blijkt inderdaad dat doorstromers minder snel dan starters aangeven dat de huizenprijzen zijn gestegen. Bovendien zeggen meer Nederlanders niet te weten hoe de huizenprijzen zich de komende tien jaar zullen ontwikkelen, dan in de komende twee jaar. Ook zeggen respondenten uit het westen van het land vaker prijsstijgingen te verwachten. Maar opvallend genoeg zijn de verschillen kleiner dan wij hadden verwacht. Het merendeel van de Nederlanders zegt zowel de prijzen te hebben zien stijgen, als dat de prijzen nog verder zullen stijgen.

De resultaten

Terugkijkend

Gevraagd of ze een inschatting kunnen maken hoe de huizenprijzen in hun regio zich de afgelopen tien jaar hebben ontwikkeld, antwoordt 67 procent van de respondenten dat die (hard) zijn gestegen. De stemming verschilt licht tussen koopstarters en doorstromers. Zo’n 63 procent van de laatste groep geeft aan dat prijzen (hard) zijn gestegen; onder starters is dat ruim 73 procent[5]. Doorstromers lijken dus inderdaad zoals verondersteld een iets gematigdere inschatting te maken, hoewel de respondenten die aangeven aan stijgende prijzen te denken als ze tien jaar terugkijken nog altijd een meerderheid vormen (zie figuur 1).

Daarnaast valt op dat bewoners van de drie grote steden en de provincies waarin zij liggen (landsdeel West) vaker dan respondenten uit bijvoorbeeld de drie noordelijke provincies (landsdeel Noord) aangeven de prijzen te hebben zien stijgen (zie figuur 1). Dat beeld komt logischerwijs ook naar voren wanneer respondenten worden ingedeeld naar de stedelijkheid van hun leefomgeving (zie figuur 2). Zo geeft ruim 38 procent van de Nederlanders uit weinig en niet-stedelijke regio’s aan gelijkblijvende of dalende prijzen te hebben gezien, tegenover 11 procent van de respondenten uit zeer sterk stedelijke gebieden.

Figuur 1: Doorstromers zeggen eerder dat prijzen zijn gedaald
Figuur 1: Doorstromers zeggen eerder dat prijzen zijn gedaaldBron: Rabobank, Kantar TNS
Figuur 2: Amsterdammers zien vaker prijsstijgingen
Figuur 2: Amsterdammers zien vaker prijsstijgingenBron: Rabobank, Kantar TNS

Dit strookt met onze hypothese dat Nederlanders in regio’s waar de druk op de huizenmarkt het grootst is, eerder zullen aangeven dat zij de prijzen hebben zien stijgen. Uit actuele cijfers blijkt bijvoorbeeld ook dat de prijzen in Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht vlak onder of alweer boven de prijzen van piekjaar 2008 liggen. In provincies als Friesland, Drenthe, Limburg en Gelderland liggen ze nog 10 procent of meer daaronder. Opvallend genoeg zegt desondanks meer dan de helft van de respondenten uit de landsdelen Zuid, Oost en Noord dat ze de prijzen (hard) hebben zien stijgen. Dat botst met de daadwerkelijke prijsontwikkeling in deze regio’s.

Het lijkt erop dat Nederlanders zich inderdaad laten leiden door het recente nieuws over de huizenmarkt. Voor de meeste Nederlanders is dat immers de belangrijkste bron van informatie over het wel en wee van die markt. In de gedragseconomie is dit bekend als de availability bias: informatie die je vlot voor de geest kunt halen, zoals nieuws over stijgende prijzen, weegt zwaarder in een oordeel dan nieuws van een paar jaar geleden over dalende huizenprijzen, dat al iets is weggezakt in het geheugen.  

Vooruitkijkend

Liefst 80 procent van de respondenten verwacht dat de huizenprijzen in zijn regio de komende twee jaar zullen stijgen, terwijl net geen 5 procent ‘weet niet’ aangeeft. Gevraagd naar hun voorspelling voor de komende tien jaar, verwacht 73 procent van de respondenten een stijging, terwijl nu 8,5 procent ‘weet niet’ aankruist. In lijn met onze verwachtingen lijken Nederlanders door de bank genomen iets voorzichtiger bij het doen van lange-termijnvoorspellingen, maar ook de verwachting voor het komende decennium blijft hoog.

Opvallend is bovendien dat er een significante, hoewel niet enorme, correlatie tussen de prijservaring tien jaar terugkijkend en de verwachting voor de komende twee jaar (zie tabel A1 in Appendix 1). Wie zegt de prijzen te hebben zien stijgen, geeft dus ook vaker aan dat de prijzen de komende twee jaar gaan stijgen. Ook vooruitkijkend kan de availability bias dus een rol spelen, waarbij mensen het huidige sentiment projecteren op hun verwachtingen op lange termijn.

Figuur 3: Hoogste verwachtingen in Amsterdam
Figuur 3: Hoogste verwachtingen in AmsterdamBron: Rabobank, Kantar TNS

In figuur 3 is verder te zien dat Nederlanders uit de grote steden en hun provincies opnieuw vaker aangeven stijgende prijzen te verwachten, maar respondenten uit de noordelijke provincies geven bijna net zo vaak als die uit Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht aan dat ze hogere prijzen verwachten. Het kan zijn dat zij hier meer ruimte voor zien: de prijzen in die regio’s zijn immers nog ver van de piek van 2008 verwijderd. Maar terwijl stijgende prijzen in de decennia voor de crisis juist landelijk breed werden gedragen door een groeiende bevolking, deregulering van financiële markten en de kredietgroei die daaruit volgde, hebben regio’s als het noorden en zuiden nu juist last van vergrijzing en een hogere kans op bevolkingskrimp en een stagnerende huishoudensgroei (zie figuur A5 in Appendix 1).

Figuur 4: Den Haag lijkt terughoudender
Figuur 4: Den Haag lijkt terughoudenderBron: Rabobank, Kantar TNS

Bovendien gaat het, als het in het nieuws over de woningmarkt gaat, dikwijls over de koopwoede in steden als Amsterdam. Denk aan reportages over buurten waar starters over elkaar heen buitelen om een huis te kunnen bezichtigen en zonder voorbehouden boven de vraagprijs bieden. Dit lijkt ook de teneur van starters en doorstromers in regio’s te beïnvloeden waar huizenprijzen nog niet zo rap stijgen en mogelijk zelfs nooit meer de piek van 2008 zullen evenaren. Het kan ook een hoog vertrouwen in de woningmarkt signaleren, waarbij het beeld bestaat dat prijzen op lange termijn altijd blijven stijgen, ondanks tijdelijke dips. Dat sommige regio’s door demografische veranderingen waarschijnlijk te maken zullen krijgen met structurele stagnatie op de huizenmarkt lijkt hier geen afbreuk aan te doen (zie figuur 4).

Conclusie

De antwoorden in onze enquête wijzen erop dat het merendeel van de Nederlanders verwacht dat huizen de komende jaren (flink) duurder zullen worden. Op korte termijn is dat niet per se een gekke inschatting: de vraag naar huizen is immers groot door de aantrekkende economie, het toegenomen aantal huishoudens en de lage renteomgeving, terwijl de bouw van nieuwe huizen tijdens de crisis is ingezakt en nog steeds achterblijft.

Wat vooral opvalt is dat de antwoorden in lichte mate zijn gecorreleerd met de terugblik van Nederlanders, waaruit blijkt dat zij de prijzen in de afgelopen tien jaar hebben zien stijgen. Terwijl die op de meeste plekken juist nog onder het niveau van 2007 liggen. Gecombineerd met het feit dat bijna driekwart van de respondenten verwacht dat de prijzen ook de komende tien jaar nog verder zullen stijgen, geeft dat wel te denken. Te meer omdat ook respondenten uit potentiële krimpgebieden relatief vaak verwachten dat huizen (veel) duurder zullen worden.

Uit een andere vraag in de enquête bleek dat het merendeel van de respondenten bereid is een groot deel (>40 procent) van zijn inkomen uit te geven aan wonen, terwijl uit de Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis blijkt dat het vertrouwen in de woningmarkt nog altijd hoog is. Dat vertrouwen en de bereidheid om veel te betalen voor een huis is in combinatie met hooggespannen verwachtingen een risicovolle mix. Zouden Nederlanders het namelijk laten meespelen in hun koopgedrag en vaker op of boven de vraagprijs bieden, zeker als ze zoals in de huidige markt niet de enige kaper op de kust zijn, dan kan dit niet alleen leiden tot spijt achteraf, maar kan het ook een zelfversterkend effect hebben en de huizenprijzen in Nederland verder opdrijven. Feitelijk zonder dat voor die stijgingen structurele oorzaken aan te wijzen zijn zoals een kloof tussen de vraag naar woningen en het aanbod daarvan.

Voetnoten

[1] De drie vragen vormden één onderdeel van een bredere enquête waarin Nederlanders werden gevraagd naar hun wensen, ervaringen en verwachtingen op de woningmarkt. De enquête is eind augustus/begin september afgenomen, dus vóór de installatie van het nieuwe kabinet Rutte III. De woningmarktplannen van dat kabinet kunnen het sentiment onder Nederlanders sindsdien hebben veranderd

[2] Respondenten konden antwoorden op een vijfpuntsschaal, met sterke daling aan de ene en sterke stijging aan de andere kant, en hadden daarnaast de optie ‘weet niet’

[3] In dit Themabericht zijn de respondenten op twee manieren regionaal ingedeeld: in mate van stedelijkheid, en naar hun locatie. Voor deze laatste indeling hanteren we zeven regio’s:

- Amsterdam (inclusief Diemen, Ouder-Amstel, Landsmeer en Amstelveen);
- Rotterdam (inclusief Schiedam, Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel, Nederlek, Ridderkerk, Barendrecht en Albrandswaard);
- Den Haag (inclusief Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Wassenaar en Wateringen);
- West (Noord-Holland, Zuid-Holland en de provincie Utrecht, exclusief de drie grote steden en hun randgemeenten);
- Noord (Groningen, Friesland en Drenthe);
- Oost (Overijssel, Gelderland en Flevoland);
- Zuid (Zeeland, Noord-Brabant en Limburg).

[4] Koopstarters zijn hier gedefinieerd als respondenten die aangeven zelfstandig te wonen in een huurwoning en aangeven binnen twee jaar een huis te kopen of afgelopen twee jaar een huis te hebben gekocht (n=621). Iemand die al in een koophuis woont en van plan is binnen twee jaar een ander huis te kopen, krijgt het label doorstromer (n=512). Verder zijn voor de prijsverwachtingen ook huurders gevraagd. Dit zijn respondenten die aangeven thans te huren maar geen koopwens te hebben (n=427).

[5] Onder starters vinkt wel een relatief groot aandeel van ruim 13 procent ‘weet ik niet’ aan.

Appendix 1 – Aanvullende grafieken en tabellen

Figuur A1: Tien jaar terugkijkend
Figuur A1: Tien jaar terugkijkendBron: Rabobank, Kantar TNS
Figuur A2: Twee jaar vooruitkijkend
Figuur A2: Twee jaar vooruitkijkendBron: Rabobank, Kantar TNS
Figuur A3: Tien jaar vooruitkijkend
Figuur A3: Tien jaar vooruitkijkendBron: Rabobank, Kantar TNS
Figuur A4: Verwachte huishoudensgroei kleiner dan voor de crisis
Figuur A4: Verwachte huishoudensgroei kleiner dan voor de crisisBron: PBL
Tabel A1: Correlatie tussen antwoorden
Tabel A1: Correlatie tussen antwoordenNoot: Spearmans rangcorrelatiecoëfficient, ** geeft aan dat de correlatie significant is op 1 procent (tweezijdig)
Bron: Rabobank, Kantar TNS

Appendix 2 – Beschrijving van de steekproef

Wat voor huis hebben ze?

- 24,7 procent van de respondenten woont in een sociale huurwoning, 18,8 procent huurt in de vrije sector, 56,5 procent heeft een koophuis.

Waar wonen ze nu?

- 11 procent van de respondenten woont in de drie noordelijke provincies, Friesland, Groningen en Drenthe.
- 20,8 procent van de groep woont in Overijssel, Gelderland of Flevoland, het oosten van het land.
- Het zuiden, Zeeland, Noord-Brabant en Limburg waren goed voor 21,6 procent van de antwoorden.
- De provincies Zuid- en Noord-Holland, Utrecht –minus de drie grote steden– zorgden voor 30 procent van de antwoorden.
- 16,7 procent woont in Amsterdam, Rotterdam of Den Haag.

Hoe oud zijn ze?

- 29 procent van de respondenten is tussen de 18 en 34 jaar oud;
- 36 procent tussen de 35 en 49 jaar;
- 24,9 procent is ouder dan 50 maar jonger dan 65 jaar;
- 10,2 procent is ouder dan 65 jaar.

Delen:
Auteur(s)
Nic Vrieselaar
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
06 2216 2257
Christian Lennartz
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 - 21 62666

naar boven