RaboResearch - Economisch Onderzoek

Chinese huizenmarkt mogelijk groter risico voor wereldeconomie dan Trump

Column

Delen:

Verschenen in het Het Financieele Dagblad, 19 januari 2017 

Na de Amerikaanse verkiezingsoverwinning van Donald J. Trump buigen analisten zich over diverse scenario’s voor de wereldeconomie. De vrees leeft dat een massale golf van protectionisme door het Trump-beleid de internationale handel zwaar zal schaden met alle nadelige economische gevolgen van dien. Maar de Chinese huizenmarkt is mogelijk een nog groter risico voor de wereldeconomie.

De prijzen in veel Chinese steden zijn sinds begin 2015 tot recordhoogte gestegen. Voor een woning van 100 vierkante meter leg je momenteel in Shanghai een bedrag neer van gemiddeld € 620.000, evenveel als de gemiddelde verkoopprijs in New York en meer dan in Londen. En in de populaire ICT-stad Shenzhen is de gemiddelde prijs zelfs opgelopen tot meer dan € 750.000. De Chinese vastgoedmagnaat Wang Jianlin sprak op CNN over de huizenmarkt als 'the biggest bubble in history'.

De belangrijkste reden voor de forse prijsstijging is dat Chinezen weinig opties hebben om hun geld in te investeren. Aandelen zijn geen aantrekkelijke optie na de beurskrach in september 2015 en de spaarrente ligt historisch zeer laag. Ook zorgen strenge kapitaalcontroles van de overheid ervoor dat Chinese gezinnen hun vermogen niet in het buitenland kunnen investeren. Er blijft daarom maar één optie over: de huizenmarkt.

De vraag is natuurlijk of de opgetreden prijsstijging een sterk speculatief karakter heeft, of dat zij kan worden verklaard door fundamentele factoren, zoals een stijging van het besteedbare inkomen. Daarom hebben we de betaalbaarheid in Chinese steden vergeleken met Londen, waarvan bekend is dat de markt is overgewaardeerd.

Hieruit blijkt dat een Londense huizenbezitter gemiddeld 60% van zijn besteedbare inkomen kwijt is aan woonlasten. In zogenoemde tier-1 steden in China, zoals Shanghai en Beijing, is dit circa 400% en in het geval van Shenzhen zelfs zo’n 600%. Maar ook goedkopere tier-2 en -3 steden noteren woonlasten die twee keer hoger liggen dan het besteedbare inkomen per stedeling. Dit beeld is wel vertekend doordat inkomens uit het informele circuit in China niet mee worden genomen in het gemeten inkomen en huizen wezenlijk anders worden gefinancierd dan in het Westen. Zo spelen hypothecaire leningen op basis van het eigen inkomen een veel kleinere rol. Het kopen van een huis is een belangrijke sociale aangelegenheid waarbij ouders, maar soms ook familie en zelfs vrienden veelal aan de koop van een huis bijdragen. Gemiddeld zit daardoor 70%-80% van het vermogen van gezinnen in stenen.

Dit geeft echter wel aan dat de speculatieve component flink is opgeblazen en uit onze berekeningen blijkt dat momenteel 93 miljoen Chinezen in een bubbelstad wonen, evenveel als 12% van de totale stedelijke bevolking. Mocht deze speculatieve bel knappen, dan leiden paniekverkopen tot een scherpe daling van de woningprijzen. Chinezen zullen hun vermogensverliezen proberen te repareren waardoor de particuliere consumptie en de import flink zullen afzwakken.

Ook aanverwante sectoren, zoals de bouw, zullen sterk worden geraakt waardoor de bedrijfsinvesteringen een flinke knauw krijgen. Omdat China zo’n belangrijke speler is op het mondiale toneel, zal de economische malaise zich niet beperken tot het land zelf. Naast een sterke terugloop van de wereldhandel is de kans groot dat er een mondiale vertrouwenscrisis uitbreekt. We hebben voor de periode 2017–2023 doorgerekend wat de wereldwijde gevolgen zouden zijn van een Chinese huizenmarktcrisis. Als we veronderstellen dat een crisis China 20% economische groei zou kosten, zou dit in Nederland als kleine open economie leiden tot een cumulatief bbp-verlies van 6%, wat neerkomt op ruwweg € 50 mrd.

De vraag is of de Chinese overheid door de invoering van nog meer restrictieve maatregelen een mitigerende rol kan spelen bij het uitbreken van een huizenmarktcrisis, zoals zij heeft geprobeerd bij de aandelencrash in 2015. Toen kocht de overheid massaal aandelen op, maar kon zij niet voorkomen dat de beurzen uiteindelijk instortten. Bedenk daarbij dat het Chinese huizenvermogen een veelvoud is van het vermogen in de aandelenbeurzen.

Het hier geschetste scenario is wellicht extreem, maar het illustreert wel hoe een grote schok in China ook bij ons zal worden gevoeld. China is dichterbij dan we ons realiseren.

Delen:
Auteur(s)
Hugo Erken
RaboResearch Global Economics & Markets Rabobank KEO
030 21 52308
Björn Giesbergen
RaboResearch Global Economics & Markets Rabobank KEO
030 21 62562

naar boven