RaboResearch - Economisch Onderzoek

Hoe helpen we starters op de koopwoningmarkt? Vergeet de arbeidsmarkt niet!

Themabericht

Delen:

Een versie van deze publicatie is verschenen in Trouw, 12 december 2017

  • Startende gezinnen op de woningmarkt hebben een grotere kans om een huis te kunnen kopen als alle twee de partners een voltijd baan hebben
  • Jonge gezinshuishoudens die voltijds werken, kopen niet per se een duurder huis maar besteden een kleiner deel van hun inkomen aan wonen
  • Toegang tot de koopwoningmarkt voor starters kan dus niet los worden gezien van posities op de arbeidsmarkt
  • Als één huishouden meer uren gaat werken, dan is het gemakkelijker om een huis te kopen…
  • … maar als veel huishoudens dat doen, zal dit leiden tot gedeeltelijk hogere huizenprijzen
  • Dit plaatst vooral gezinnen met jonge kinderen in een lastige positie waarbij zij hun woon- en werkwensen moeten afwegen tegen kinderopvang
  • Daarom is een integrale beleidsaanpak nodig om toegang tot de woningmarkt te verbeteren: meer (betaalbare) woningen bouwen, lasten op (meer) arbeid verlagen en het beperken van de kosten van de kinderopvang

Starters op de koopwoningmarkt

Starters worden steeds verder in het nauw gedreven, blijkt uit verschillende indicatoren. Zo is het aandeel starters (in dit Themabericht gedefinieerd als huishoudens jonger dan 35 jaar) onder woningkopers steeds verder weggezakt (zie figuur 1). Ook voor wat betreft betaalbaarheid worden jonge huishoudens door de hoge prijsstijgingen onevenredig hard geraakt (zie CBS, 2017). Zo zijn het vooral jonge huurders die hoge woonlasten voor hun kiezen krijgen, terwijl kopers in de jaren na de crisis van eerst relatief lage prijzen en vervolgens van rap dalende hypotheekrentes hebben geprofiteerd. Toch begint het beeld ook voor kopers te verslechteren. Zo blijkt uit berekeningen van onderzoeksbureau Calcasa dat de gemiddelde netto woonquote[1] voor kopers met een annuïteitenhypotheek sinds eind 2016 weer stijgt (zie figuur 2). Dit zijn meestal jonge kopers.

Het is dan ook niet verrassend dat er veel wordt gediscussieerd over de problematiek en potentiële oplossingen voor starters op de woningmarkt. De belangrijkste oplossing is naar ons inzicht een forse groei in de bouw van (betaalbare) huur- en koopwoningen in en rond de steden. Andere partijen flirten zelfs met het idee om de leennormen voor starters op te rekken. Bijvoorbeeld door het verlengen van de aflostermijn van dertig naar veertig jaar, door een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek met hypotheekrenteaftrek te herintroduceren of door hypotheekverstrekkers wat flexibeler te laten omspringen met de inkomensnormen. Afgezien van de vraag of dit echt een oplossing zou zijn, missen wij in de discussie de cruciale rol van de arbeidsmarkt. Curieus, want verreweg de meeste huishoudens financieren de kosten van wonen uit hun arbeidsinkomen. Met dit Themabericht willen wij daarom een helderder beeld schetsen van de rol van de arbeidsmarkt voor de positie van starters op de woningmarkt.

Figuur 1: Jonge kopers gaan achteruit op de koopwoningmarkt
Figuur 1: Jonge kopers gaan achteruit op de koopwoningmarktBron: Kadaster
Figuur 2: Ook de relatieve woonlasten stijgen weer
Figuur 2: Ook de relatieve woonlasten stijgen weerBron: Calcasa

De rol van de arbeidsmarkt voor de wooncarrières van starters

De Nederlandse arbeidsmarkt wordt anno 2017 gekenmerkt door hoge werkgelegenheidsgroei en gestegen arbeidsparticipatie, maar ook door toenemende flexibilisering, diepere scheidslijnen tussen zekere en meer precaire banen, en vooral een hoog (en fors gestegen) aandeel deeltijdbanen, vooral onder vrouwen, in de laatste decennia (zie onder anderen Baarsma, 2017).

Figuur 3: Europees kampioen deeltijd
Figuur 3: Europees kampioen deeltijdBron: Eurostat

Deze ontwikkelingen op de arbeidsmarkt zijn met de staat van de woningmarkt nauw verbonden. Zo is de conjuncturele daling in de werkloosheid van de laatste twee jaar een belangrijke reden voor het herstel van de koopsector. Aan de andere kant is de structurele uitbreiding van de flexibele schil op de Nederlandse arbeidsmarkt een verklarende factor voor de afnemende toegankelijkheid van de koopwoningmarkt voor (startende) huishoudens. Wie als zelfstandig individu werkt of wie een flexibel werkcontract heeft, komt moeilijker in aanmerking voor een hypothecaire lening dan een (vaak oudere) persoon die naar een vast dienstverband kan verwijzen.

Onduidelijker is de impact van deeltijdwerken op de woningmarkt. In eerste instantie heeft het stijgende aantal werkende vrouwen in de laatste decennia geleid tot hogere bestedingsruimte van werkende huishoudens met hogere prijzen op zowel de koop- als de huurmarkt tot gevolg. Aan de andere kant werkt meer dan driekwart van alle vrouwen en rond de 25 procent van alle mannen in deeltijd. Dit is vergeleken met andere Europese landen uitzonderlijk hoog (zie figuur 3).

Rekening houdend met de geldende loan-to-income-normen van het Nibud zijn de huizenprijzen in Nederland daardoor grotendeels gebaseerd op het overheersende anderhalf-verdienermodel[2]. Dit zou in principe moeten betekenen dat huishoudens die niet in deel- maar in voltijd werken een betere positie op de woningmarkt hebben. Zij hebben namelijk vaker een hoger inkomen en hebben mede hierdoor een hogere koopkracht op een koopwoningmarkt die op het anderhalf-verdienerhuishouden is ingesteld. Maar is dit ook echt zo?

Hebben voltijdwerkers een betere positie op de woningmarkt?

Om deze vraag te kunnen beantwoorden, hebben wij met cijfers van het WoonOnderzoek (WoON) van de Rijksoverheid gekeken naar de toegankelijkheid en betaalbaarheid op de Nederlandse woningmarkt van jonge en werkende gezinshuishoudens[3] in de laatste tien jaar (zie de appendix voor een beschrijving van de onderzoeksopzet).

Figuur 4: Tweeverdienerhuishoudens kopen vaker dan andere jonge gezinnen
Figuur 4: Tweeverdienerhuishoudens kopen vaker dan andere jonge gezinnenBron: BZK/CBS WoON 2006 & 2015, bewerking Rabobank
Figuur 5: Lagere stijging in woonlasten voor jonge eigenaren met twee voltijdbanen
Figuur 5: Lagere stijging in woonlasten voor jonge eigenaren met twee voltijdbanenBron: BZK/CBS WoON 2006 & 2015, bewerking Rabobank

Onderverdeeld naar minder-dan-eenverdiener-, eenverdiener-, anderhalf-verdiener- en tweeverdienergezinnen[4] toont figuur 4 dat de koopwoningmarkt inderdaad het meest toegankelijk voor tweeverdieners is. We zien dat jonge tweeverdieners meer dan de helft van alle recente[5] aankopen voor hun rekening namen; terwijl zij slechts een derde van alle jonge gezinnen vormen. Dit patroon is stabiel voor de periode voor, tijdens en kort na de crisis. Door hun hogere inkomen kunnen zij gemakkelijker een huis financieren. Interessant is daarbij ook dat deze huizen niet significant duurder zijn dan huizen die anderhalf-verdieners kopen (zie tabel 1).

Dat jonge tweeverdieners met twee voltijdbanen een betere positie op de koopmarkt lijken te hebben, blijkt ook uit cijfers over de betaalbaarheid van het wonen. Een vergelijking van de mediane netto woonlasten binnen de vier groepen toont dat jonge tweeverdieners hun woonlasten in de koopsector tussen 2006 en 2015 minder hard zagen stijgen (+24 procent) dan huishoudens met een lagere arbeidsparticipatie (+38 procent voor minder-dan-eenverdieners; +26 procent voor eenverdienerhuishoudens; +36 procent voor anderhalf-verdienerhuishoudens; figuur 5).[6] Bovendien zien we dat de maandlasten van tweeverdieners en anderhalf-verdienerhuishoudens in 2015 nauwelijks nog verschillen. Hierdoor hebben tweeverdieners substantieel lagere mediane woonquotes[7] (18 procent) dan gezinshuishoudens met anderhalf en één inkomen (respectievelijk 22 procent).

Tabel 1: Verschillende kenmerken van jonge gezinshuishoudens (2015)
Tabel 1: Verschillende kenmerken van jonge gezinshuishoudensBron: BZK/CBS 2015, bewerking Rabobank; *) te weinig cases (<30).

Wat betekent dit voor startende huishoudens en overheidsbeleid?

Gezien de afnemende toegankelijkheid en verslechterde betaalbaarheid voor starters op de Nederlandse woningmarkt in de laatste twee jaar zou een voor de hand liggende oplossing zijn dat jonge gezinnen meer uren gaan werken, en kleine deeltijdbanen dus gaan inruilen voor grotere, en die op hun beurt inruilen voor voltijdwerk. Dit zou de koopkracht en slagingskansen van minder werkende jonge gezinnen op korte termijn (ook ten opzichte van vermogendere ouderen) kunnen verhogen. 

Toch is het de vraag of deze huishoudens dat überhaupt kunnen of willen. De relatief lage arbeidsparticipatie in uren per week is ook conjunctureel bepaald. De arbeidsmarkt in Nederland is nog niet volledig hersteld. Zo zijn er dan ook nog relatief veel werkende Nederlanders die graag wat meer uren draaien (zie Vrieselaar, 2017). Onze aanname is dat reële lonen en inkomens pas weer substantieel zullen stijgen, en de koopmarkt dus weer toegankelijker wordt, als de arbeidsmarkt daadwerkelijk krap wordt.

Zwaarder tegen de redenering ‘meer werken leidt tot betere toegankelijkheid en betaalbaarheid’ weegt dat voltijd werken vaak niet bij de realiteit van jonge gezinnen aansluit – deeltijdwerken is dus ook structureel bepaald. Wie goed naar de data kijkt, ziet namelijk een levensloopeffect in het proces van huizen kopen en (deeltijd) werken. In een min of meer lineaire[8] woon- en werkcarrière hebben jonge gezinnen zonder kinderen vaker twee voltijdbanen. Op basis van dat inkomen kopen zij eerst een huis om vervolgens in dit huis hun eerste kind te krijgen. Zodra de gezinsuitbreiding heeft plaatsgevonden, is de kans groot dat de jonge ouders minder gaan werken. Dit is niet alleen een voorkeur, om meer tijd aan het kind te besteden, maar ook een gevolg van de dure en kwalitatief matige kinderopvang in Nederland (zie ook SCP, 2017). 

Het lijkt er dan ook op dat dit model in een context van rap stijgende huizenprijzen moeilijk kan blijven bestaan. Wie tegen hoge prijzen een huis wil kopen, moet vaker op allebei de inkomens maximaal lenen, en daardoor ook voortdurend voltijd blijven werken. Het huidige beleid van Nibud om het tweede inkomen in een gezin steeds sterker te laten meewegen in de leennormen (+10 procent per jaar) stuurt hier op aan: samen met hogere arbeidsparticipatie betekenen minder strikte leennormen op langere termijn namelijk een hogere evenwichtsprijs van huizen. Het is daarbij moeilijk om nauwkeurig te becijferen hoe sterk hogere inkomens aan hogere bestedingsruimte voor wonen en dus aan hogere prijzen bijdragen. Juist in de ‘spits van het leven’ is wonen niet de enige belangrijke uitgavenpost en zullen stijgende inkomens niet een-op-een in de woningmarkt terecht komen. Toch is duidelijk dat voltijdwerkende gezinnen met jonge kinderen worden geconfronteerd met het probleem dat tegenover wellicht verbeterde toegankelijkheid van de woningmarkt hogere kosten voor de kinderopvang staan.

Hier ligt dan ook een de rol voor de politiek. Naast de overduidelijke opgave om de woningbouw aan te jagen –dit is en blijft het belangrijkste middel om prijsstijgingen op de woningmarkt te beperken– is het aan beleidsmakers om de randvoorwaarden voor hogere arbeidsparticipatie, hogere loonstijgingen, en hogere werk- en baanzekerheid te verbeteren. Daarbij is het dan ook van belang om de marginale lasten op arbeid en de hoge kosten van kinderopvang aan te pakken. Want een integrale beleidsaanpak waar ook naar de arbeidsmarkt en de zorg van kinderen wordt gekeken, hoort bij goed woonbeleid.

Voetnoten

[1] Let wel, dit zijn geen feitelijke woonquotes. Het gaat om een fictieve woonquote op basis van recente inkomens-, huizenprijs- en renteontwikkelingen, die met de aanname werkt dat een huishouden met het gemiddelde inkomen een woning met de gemiddelde woningprijs koopt.

[2] Meestal is dit een werkende man met een inkomen uit een voltijdbaan en een in deeltijd werkende vrouw.

[3] Hier focussen wij op gezinshuishoudens omdat een vergelijking met eenpersoonshuishoudens niet doelmatig is. Jonge gezinnen betekent een gezinshuishouden met een huishoudenhoofd tussen de 18 en 34 jaar.

[4] Minder-dan-eenverdiener = minder dan een voltijdbaan van 35 uur; eenverdiener = een voltijd en een kleine deeltijdbaan van maximaal 20 uur, of twee grote deeltijdbanen tussen de 21 en 34 uur per week; anderhalf-verdiener = een voltijdbaan en een grote deeltijdbaan; tweeverdiener = twee voltijdbanen.

[5] Dit zijn aankopen die in de twee jaar voor de enquête hebben plaatsgevonden.

[6] Een interessante kanttekening is hier dat de woonlasten voor hurende tweeverdieners juist het hardst zijn gestegen (+74 procent tegenover +55 procent voor anderhalf-verdieners). Een gevolg hiervan is dat juist deze groep ook sterker wordt gedwongen om een huis te kopen in plaats van te huren (zie ook Hoving, 2017).

[7] Mediane netto besteedbaar inkomen/mediane netto woonuitgaven.

[8] Lineaire wooncarrières kennen twee stappen: op jonge leeftijd het ouderlijke huis verlaten om in een huurwoning te wonen. Dit was meestal verbonden met het starten van een universitaire of beroepsopleiding. Een paar jaar later volgt de aankoop van het eerste huis, waarin wordt gewoond totdat er kinderen zijn.

Appendix

Om onze onderzoeksvragen te kunnen beantwoorden, zijn data uit het WoonOnderzoek (WoON) gebruikt. Dit onderzoek is uitgevoerd door het ministerie van Binnenlandse Zaken, dat 40.000 Nederlandse huishoudens heeft ondervraagd.

Om de relatie tussen arbeidsparticipatie en de slagingskans van starters op de woningmarkt te kunnen analyseren, is een aantal filters op het WoON toegepast. Ten eerste focust onze analyse zich op 18-34 jarige (referentiepunt is hier het hoofd van het huishouden) en potentiële tweeverdieners; alle eenpersoonshuishoudens, niet-zelfstandige meerpersoonshuishoudens, en respondenten die de AOW-leeftijd hebben bereikt zijn uit de dataset gefilterd.

Nadat de filters zijn toegepast, is de dataset opgehoogd naar alle particuliere huishoudens. Om dit te kunnen doen, is een weegfactor gebruikt. We hebben de dataset opgehoogd om een dataset te creëren die representatief is voor Nederland.

Vervolgens zijn alle potentiële tweeverdienerhuishoudens onderverdeeld naar het totaal aantal gewerkte uren per week.

  • 0-34 uur in totaal = minder dan een voltijdbaan, hier genoemd: <eenverdienerhuishouden
  • 35-54 uur in totaal = een voltijdbaan en een kleine deeltijdbaan, of twee grote deeltijdbanen, hier genoemd: eenverdienerhuishouden
  • 55-69 uur in totaal = een voltijdbaan en een grote deeltijdbaan, hier genoemd: anderhalf-verdienerhuishouden
  • >= 70 uur in totaal = twee voltijdbanen, hier genoemd: tweeverdienerhuishouden

De classificering die we in dit onderzoek gebruiken, is conform de indeling die het CBS toepast om arbeidsparticipatie te meten.

Delen:

naar boven