RaboResearch - Economisch Onderzoek

Huizenmarktbubbel? Nederland is er helemaal klaar voor om de crisis van 2008 te bezweren

Column

Delen:

Het is een terugkerend thema in de militaire geschiedenis. De generaals zijn er helemaal klaar voor om de vorige oorlog te bevechten. Hard op de vijand afrennen met bajonetten in de aanslag bleek goed te werken voor Napoleon, maar tactisch minder handig in de tijd van het machinegeweer. Dus dan maar een flinke muur bouwen aan de grens met machinegeweren? Oeps, de tanks rijden er, via de buren, gewoon omheen.

Ook economische beleidsmakers zijn vaak goed uitgerust voor de vorige oorlog. De crisis van tien jaar geleden begon toen een kredietgedreven zeepbel op de Amerikaanse huizenmarkt uiteenspatte. Dus hebben beleidsmakers nu zogeheten macroprudentiële instrumenten die de kredietgroei kunnen afknijpen. Voor wat betreft de huizenmarkt gaat het dan vooral om hypotheekleningsnormen, de zogeheten loan-to-value (LTV)- en loan-to-income (LTI)-limieten.

De huizenprijzen in Nederland zijn in rap tempo aan het klimmen uit het dal waarin ze na de crisis waren beland. Waarschijnlijk stijgen ze dit jaar met 7,6 procent en wij verwachten dat daar volgend jaar nog eens 7 procent bovenop komt. In Amsterdam zijn woningen nu al rond de 20 procent duurder dan in 2008, en zelfs rond de 42 procent duurder dan na het dieptepunt van de crisis begin 2013.

Bubbel? Nu nog niet, maar het gedrag van kopers in grote steden baart wel zorgen. Steeds vaker worden vrijwel alle spaarcentjes ingezet om nu te kunnen kopen uit vrees dat men anders straks de boot mist. Beleggers zijn ook steeds vaker aanwezig op de markt. Het is moeilijk aan de indruk te ontkomen dat de verwachting van verdere prijsstijging een rol spelen in de huidige prijsstijgingen. Dergelijke zelfversterkende processen veroorzaken inderdaad vaak uiteindelijk bubbels.

Dus macroprudentieel beleid? In het kader van een bredere aanpak zijn er goede redenen om LTV’s en LTI’s verder te verlagen. Het niveau van de hypotheekschuld is immers nog steeds hoog. Dit maakt Nederlandse huishoudens en het financiële systeem nog altijd kwetsbaar (zie ook IMF, 2016). Wat dat betreft is de vorige oorlog nog niet helemaal gewonnen. En een periode van hard stijgende huizenprijzen is de beste tijd om deze structurele aanpassing door te zetten.

Maar beleidsmakers moeten niet denken dat ze daarmee de prijsstijgingen kunnen stoppen. Want de huidige stijging van de huizenprijzen wordt niet gedreven door overmatige kredietverstrekking, zoals DNB zelfs recent heeft geconcludeerd. De kredietgroei is matig en de gemiddelde LTV in de grote steden is juist afgenomen en lager dan in de rest van Nederland. Bovendien blijkt uit een aantal studies (zoals Galati et al., 2017) dat macroprudentiële instrumenten sowieso maar een beperkt effect hebben op prijsstijgingen.

Als prijsstijgingen leiden tot verwachtingen van nog hogere prijzen dan kan dit resulteren in bubbelvorming. Het afbreken van dit zelfversterkende effect door de prijzen af te remmen kan dan een zeepbel voorkomen. Op lange termijn is meer aanbod de meest effectieve manier om prijsstijgingen tegen te gaan. Dat kan door nieuwbouw, maar ook door het ombouwen van lege kantoren naar woningen. Maar dat kost tijd, dus op korte termijn kan dat de prijsstijgingen niet bedwingen. Maar dan zijn er wel andere middelen nodig dan LTV’s en LTI’s. De bovengenoemde studies wijzen dan ook op onder meer hogere transactiebelastingen voor de aanschaf van een tweede woning of het versneld afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Met de juiste uitrusting kunnen de beleidsmakers de strijd tegen bubbelvorming dan al winnen bij de eerste slag.

Delen:

naar boven