RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Woningmarkt blijft in stroomversnelling

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
Deze publicatie is verouderd, Bekijk de recentste uitgave.
  • Nederlandse economie ontwikkelt zich op het moment gunstig
  • Consumenten geven meer uit en hebben vertrouwen in de toekomst
  • De hypotheekrente blijft naar verwachting laag
  • Het aantal transacties stijgt naar 220.000 in 2016 en verder door naar 230.000 in 2017
  • De woningprijzen blijven stijgen, in beide jaren met circa 5 procent
  • Onderliggende factoren hiervoor zijn de lage rente, de toenemende krapte en de soepelere Nibud-normen
  • Regionale verschillen blijven fors, maar bijna overal stijgen de prijzen

Samenvatting

Verbetering koopkracht en arbeidsmarkt goed voor Nederlandse woningmarkt

De Nederlandse economie ontwikkelt zich op het moment relatief gunstig. Wij verwachten voor dit jaar een economische groei van 1¾ procent en voor 2017 een groei van 1½ procent. De binnenlandse bestedingen nemen toe. Het consumptievolume van huishoudens loopt op en het consumentenvertrouwen zit de afgelopen maanden flink in de lift. De aantrekkende woningmarkt zorgt ervoor dat de woninginvesteringen hard groeien. Het economische herstel is verder ook te zien op de arbeidsmarkt, waar de werkloosheid in de afgelopen maanden in een stevig tempo daalde. Tegelijkertijd blijft de internationale omgeving reden tot zorg.

Woningprijs en het aantal verkopen neemt toe

Het vertrouwen van Nederlandse huishoudens in de koopwoningmarkt is en blijft hoog. In het derde kwartaal van 2016 steeg het vertrouwen verder naar een nieuwe recordhoogte. Het aantal verkopen in het derde kwartaal van 2016 bedroeg 60.707, ruim 10.000 woningtransacties meer dan in het derde kwartaal van 2015. De woningprijsindex (PBK) ligt 5,6 procent boven het niveau van een jaar geleden. Wij verwachten dat zowel het aantal transacties als de woningprijzen in de komende anderhalf jaar verder blijven toenemen. Voor wat betreft het aantal verkopen zien we een groei naar circa 230.000 woningen per jaar en voor wat betreft de woningprijsindex zien we een gemiddelde jaarstijging van 5 procent voor 2016 en 2017.

Hypotheekrente blijft voorlopig laag

In het derde kwartaal van 2016 is voor een bedrag van 16,4 miljard euro aan nieuwe woninghypotheken verstrekt. Dat is een stijging van 28 procent ten opzichte van het derde kwartaal van 2015. Deze stijging komt mede door een toename van het aantal transacties. Doordat de omvang van nieuwe hypotheekverstrekkingen groter is dan de aflossingen op hypotheken loopt de bruto hypotheekschuld weer op (662 miljard euro). De hypotheekrente blijft naar verwachting ook de komende periode laag. Het afgelopen jaar koos het merendeel van de huizenkopers voor een lange rentevaste periode.

Hoofdstuk 1: Nederlandse economie ontwikkelt zich gunstig

De Nederlandse economie ontwikkelt zich op het moment relatief gunstig. Vooral de binnenlandse bestedingen nemen toe. Het consumptievolume van huishoudens loopt op en het consumentenvertrouwen zit de afgelopen maanden flink in de lift. De aantrekkende woningmarkt zorgt ervoor dat de woninginvesteringen hard groeien. Het economische herstel is verder ook te zien op de arbeidsmarkt, waar de werkloosheid in de afgelopen maanden in een stevig tempo daalde.

Tabel 1.1: Kerngegevens Nederland
Tabel 1.1: Kerngegevens NederlandBron: CBS, Rabobank

Tegelijkertijd is de internationale omgeving reden tot zorg. De gematigde groei bij de voor Nederland belangrijke handelspartners zorgt ervoor dat de exportsector relatief weinig aan de groei bijdraagt. En internationale onzekerheden blijven een neerwaarts risico vormen voor de economie.
Al met al verwachten wij voor dit en volgend jaar een economische groei van respectievelijk 1¾ procent en 1½ procent (tabel 1.1).

Huishoudens laten hun afwachtende houding varen…

Het consumptievolume van huishoudens neemt de afgelopen periode weer toe. In augustus groeide het driemaandsgemiddelde van de reële consumptie van huishoudens met 0,7 procent (eigen seizoenscorrectie). Een belangrijke reden voor de toename van de private consumptie is dat het reëel besteedbare inkomen van huishoudens de afgelopen maanden relatief sterk is gestegen. Huishoudens houden vooral meer over in hun portemonnee doordat de loongroei nu een stuk hoger ligt dan de inflatie (figuur 1.1). Ook de lastenverlichting van vijf miljard euro in 2016 en de toenemende werkgelegenheid zorgen voor een toename van het reëel besteedbare inkomen.

Het lijkt er op dat huishoudens langzaamaan minder voorzichtig worden en hun extra inkomen ook daadwerkelijk uitgeven. Waar het economische herstel voorheen vooral door de export werd gedragen, dragen nu de consumentenbestedingen steeds meer bij. Daarbij valt op dat vooral de consumptie van goederen gerelateerd aan woninginrichting, zoals meubels en witgoed, al een aantal kwartalen flink toeneemt. Dit hangt waarschijnlijk samen met het herstel op de woningmarkt.

Huishoudens hebben dan ook meer vertrouwen in de toekomst. Het consumentenvertrouwen steeg van +8 in september naar +12 in oktober en ligt daarmee op het hoogste niveau sinds augustus 2007 (figuur 1.2). Vooral de sub-indicator ‘gunstige tijd voor grote aankopen’, vertoonde een stevige opwaartse ontwikkeling. Verdere consumptiegroei lijkt daarmee de komende maanden in het verschiet te liggen.

Figuur 1.1: Loongroei ruim boven inflatie
Figuur 1.1: Loongroei ruim boven inflatieBron: CBS
Figuur 1.2: Consumenten hebben vertrouwen in de toekomst
Figuur 1.2: Consumenten hebben vertrouwen in de toekomstBron: CBS

…en de werkloosheid blijft dalen…

Steeds meer mensen vinden een baan. De werkloosheid daalde in september naar 5,7 procent. Hiermee ligt de werkloosheid inmiddels 2,2 procentpunt onder de piek van februari 2014 (figuur 1.3). In de afgelopen maanden daalde de werkloosheid zelfs in een versneld tempo. Dit komt vooral door de sterk aantrekkende werkgelegenheid.

De groei van de werkgelegenheid kwam in de afgelopen kwartalen vooral voor rekening van de sectoren commerciële dienstverlening (voornamelijk banen in de uitzendsector) en handel, vervoer en horeca (figuur 1.4). De toename van het aantal vacatures en uitzenduren wijst op verdere groei van de werkgelegenheid in de private sector de komende tijd. Wij verwachten dan ook dat de daling van de werkloosheid doorzet, maar in een iets gematigder tempo door een toenemend arbeidsaanbod.

Figuur 1.3: Werkloosheid daalt flink
Figuur 1.3: Werkloosheid daalt flinkBron: CBS
Figuur 1.4: Werkgelegenheid private sector stijgt sterk
Figuur 1.4: Werkgelegenheid private sector stijgt sterkBron: CBS

…maar de internationale omgeving blijft een risico voor de Nederlandse economie

De achterblijvende ontwikkeling van de wereldeconomie raakt mogelijk de Nederlandse exportsector. De groei in opkomende economieën valt wat terug (zie ook Dumitru en Erken, 2016). Samen met geopolitieke onrust, door bijvoorbeeld de Brexit, vormt dit een risico voor de Nederlandse economie.

Hoofdstuk 2: De markt voor bestaande koopwoningen

Nederlandse consumenten blijven een groot vertrouwen hebben in de koopwoningmarkt; in het derde kwartaal van 2016 steeg dit vertrouwen zelfs naar een nieuwe recordhoogte. Meer huishoudens zijn daarom actief op de koopwoningmarkt. Dat is te merken aan het aantal transacties: in het derde kwartaal van 2016 werden 60.707 woningen verkocht, ruim 10.000 meer dan in het derde kwartaal van 2015.

Tegelijkertijd steeg de woningprijsindex (PBK) ten opzichte van het derde kwartaal van 2015 met 5,6 procent. De gemiddelde verkoopprijs steeg naar bijna 250.000 euro, 7,0 procent hoger dan een jaar eerder. Dat de gemiddelde verkoopprijs sneller stijgt dan de woningprijsindex betekent dat er verhoudingsgewijs meer dure woningen zijn verkocht. Wij verwachten dat zowel de woningverkopen als de huizenprijzen de komende anderhalf jaar zullen blijven toenemen.

2.1 Transacties

Spectaculaire groei woningverkopen

Sinds het derde kwartaal van 2013 neemt het aantal woningverkopen elk kwartaal toe. Toen passeerden er slechts 29.000 woningen bij de notaris. Nu, drie jaar later, zijn dat er al bijna 61.000. Die stijging is met gemiddeld 25 procent op jaarbasis spectaculair te noemen.

In de afgelopen vier kwartalen wisselden in totaal 206.354 huizen van eigenaar (figuur 2.1). Voor heel 2016 verwachten wij dat het aantal verkopen uitkomt tussen de 210.000 en 220.000 woningen, doordat er in het vierde kwartaal traditioneel meer woningen worden verkocht dan in de eerdere kwartalen.

Figuur 2.1: Aantal transacties op een hoog niveau
Figuur 2.1: Aantal transacties op een hoog niveauBron: Kadaster, bewerking Rabobank

Het verkooprecord stamt uit 2006, toen in totaal bijna 210.000 woningen werden verkocht. Dit record zal dit jaar waarschijnlijk sneuvelen (zie figuur 2.1). Ook voor 2017 zijn er factoren aan te wijzen die kunnen bijdragen aan verdere groei van het aantal transacties. Denk aan de verhoging van de NHG-grens en de verhoging van de eenmalige schenkingsvrijstelling (zie paragraaf 3.3).

Toch verwachten we niet dat de spectaculaire transactiegroei van de afgelopen drie jaar het komende jaar in hetzelfde tempo zal doorzetten. De positieve invloed van de dalende rente op het aantal verkopen, het beperkte aantal nieuwbouwkoopwoningen en de verbeterde betaalbaarheid blijven weliswaar bestaan maar deze factoren nemen wel langzaam in kracht af (zie paragraaf 2.3). Daarnaast kunnen de verlaging van de registratiegrens bij het BKR[1] en de lagere maximale loan-to-value-ratio (LTV-ratio) het aantal woningverkopen de komende anderhalf jaar negatief beïnvloeden.

Bovendien is het goed om te realiseren dat het aantal verkopen na recordjaar 2006 stagneerde, doordat de koopwoningmarkt langdurig erg krap was (zie figuur 2.6). Het aanbod kon de vraag op den duur simpelweg niet meer bijbenen. Op dit moment is er nog geen sprake van een markt die al jarenlang zo krap is als in 2006, maar het aanbod te koop staande woningen neemt door de toenemende vraag wel snel af. Hierdoor ontstaat een krapte op de woningmarkt die vergelijkbaar is met die van tien jaar terug: er zijn nu 7,4 huizen te koop voor elk verkocht huis versus 6,3 in 2006. Net als in 2006 zal de koopwoningmarkt op den duur tegen een plafond aanlopen. Wanneer de markt kantelt is op dit moment lastig te voorspellen, maar dat hoeft ons inziens niet volgend jaar te zijn.

Voor 2017 rekenen we daarom op een verdere groei van de markt naar zeker 230.000 transacties. We verwachten dat de groei in de steden afvlakt door een teruglopend aanbod, maar dat de verkopen in de ommelanden juist zullen aantrekken.

2.2. Woningprijzen

Woningprijs stijgt opnieuw

Door het grote vertrouwen in de koopwoningmarkt, de toenemende krapte en de dalende hypotheekrente worden woningen voor steeds hogere prijzen verkocht. De woningprijsindex (PBK) nam in het derde kwartaal van 2016 met 5,6 procent toe ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar ervoor (figuur 2.2). Dat zijn prijsstijgingen die herinneren aan de periode voor de economische crisis. Het gemiddelde prijsniveau van de piek in het derde kwartaal van 2008 is echter nog niet bereikt. De PBK ligt daar momenteel nog 12 procent onder (figuur 2.3).

Figuur 2.2: Woningprijzen sinds 2014 steeds verder omhoog
Figuur 2.2: Woningprijzen sinds 2014 steeds verder omhoogBron: CBS, bewerking Rabobank
Figuur 2.3: Niveau woningprijsindex op het niveau van 2012
Figuur 2.3: Niveau woningprijsindex op het niveau van 2012Bron: CBS, bewerking Rabobank

Onze verwachting is dat de woningprijsindex de komende kwartalen blijft stijgen. De dalende rente, stijgende inkomens en toenemende krapte vertalen zich met enige vertraging in een prijsstijging. Ook de soepelere leennormen per 2017 zullen in de huidige krappe markt een prijsopdrijvend effect hebben. Verder is er een politieke discussie over het stringent gebruik van de wettelijke financieringslastpercentages door hypotheekverstrekkers. De uitkomst zou weleens kunnen zijn dat toezichthouder AFM toestaat dat hypotheekregels soepeler mogen worden toegepast waardoor huizenkopers meer kunnen lenen. De verdere verlaging van het tarief (van 50,5 procent naar 50 procent) waartegen woningbezitters de hypotheekrente kunnen aftrekken van hun inkomen heeft ons inziens weinig tot geen effect op de prijsontwikkeling (zie tabel 3.1).

Voor 2016 en 2017 gaan we daarom uit van een prijsstijging van 5 procent ten opzichte van het voorgaande jaar (figuur 2.3). Dat betekent dat de prijsontwikkeling in 2016 voor heel Nederland versnelt van 4 procent in het eerste kwartaal naar 5,9 procent in het laatste kwartaal. Die versnelling is bovendien in alle provincies te zien.

Er zijn wel onzekerheden die de woningprijzen kunnen beïnvloeden. Zo kunnen negatieve ontwikkelingen in het buitenland de economische groei in Nederland drukken (hoofdstuk 1), wat op zijn beurt kan leiden tot een meer gematigde ontwikkeling van de woningprijzen.

Daarnaast is de prijsontwikkeling van monumentale woningen onzeker. Het kabinet is voornemens de fiscale aftrek van het onderhoud en renovatie van rijksmonumenten per 1 januari 2017 af te bouwen. Dat betekent fors oplopende nettokosten voor (nieuwe) eigenaren. Nu nog mogen zij 80 procent van de, vaak veel hogere, onderhoudskosten aftrekken van hun bruto-inkomen. Het kan de prijsontwikkeling van huizen in dat segment daarom afremmen wanneer potentiële kopers rekening gaan houden met die oplopende netto onderhouds- en renovatiekosten.

2.3 Factoren die de marktontwikkelingen beïnvloeden

Stijgende inkomens (hoofdstuk 1) en dalende hypotheekrentes (hoofdstuk 3) hebben het afgelopen jaar gezorgd voor een verbeterde betaalbaarheid van een koopwoning. Dit heeft een belangrijke impact op de markt. Ook krapte beïnvloedt deze markt; in het derde kwartaal van 2016 is het aanbod van koopwoningen opnieuw gedaald ten opzichte van de vraag. Dat komt onder meer door een beperkte toename van het aantal nieuwbouwkoopwoningen. Samen hebben deze omstandigheden gezorgd voor een nieuw record van het consumentenvertrouwen in de koopwoningmarkt.

Betaalbaarheid

De gemiddelde betaalbaarheid van koopwoningen blijft verbeteren (figuur 2.4). De netto koopquote[2] daalde van 18 procent in het eerste kwartaal van 2013 (toen de huidige regels voor de hypotheekmarkt van kracht gingen) naar 16 procent in het derde kwartaal van 2016.

De belangrijkste oorzaak van deze daling zit in de Nibud-normen die de basis vormen voor de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De financieringslastpercentages in deze wet zijn zodanig bepaald dat huishoudens bij lagere hypotheekrentetarieven minder van hun inkomen mogen besteden aan hypotheeklasten. Omdat de rente sinds 2013 daalt, neemt ook de gemiddelde koopquote af.

Recent lijkt er ruimte te ontstaan voor minder strakke regelgeving. Op 25 oktober 2016 is een CDA-motie over de financieringslastpercentages aangenomen. Deze motie constateert dat de nu geldende normen kunnen leiden tot onredelijke situaties bij hypotheekverstrekking en dat deze normen daardoor een belemmering vormen voor een grote groep potentiële huizenkopers. De motie roept daarom op om bij hypotheekverstrekking meer ruimte te geven aan toekomstige inkomensgroei en lagere energiekosten door verduurzaming. Een motie waarin is gevraagd om de maximale LTV niet verder te laten dalen dan 102 procent is verworpen.

De ervaring leert verder dat de betaalbaarheid zich beweegt rondom een langetermijngemiddelde. In vergelijking met het langjarige gemiddelde sinds 1995 (22,7 procent) duidt het huidige percentage van 16 procent op een bijzonder goede betaalbaarheid. Maar dat is geen eerlijke vergelijking omdat een aanzienlijk deel van de daling van de netto koopquote is veroorzaakt door de hervormingen die per 1 januari 2013 van kracht zijn. Een vergelijking met de gemiddelde betaalbaarheid sinds 2013 is daarom eerlijker. Die bedraagt 17,2 procent, wat betekent dat de betaalbaarheid zelfs sinds 2013 is toegenomen (figuur 2.4).

Figuur 2.4: Woningen zijn opnieuw beter betaalbaar
Figuur 2.4: Woningen zijn opnieuw beter betaalbaarBron: Calcasa, bewerking Rabobank

Zetten we de betaalbaarheid in de koopsector af tegen die in de huursector, dan zien we dat de gemiddelde koopwoning de laatste jaren steeds goedkoper is geworden en de gemiddelde huurwoning duurder wordt. De oorzaken zijn duidelijk. In de periode 2008 – 2016 zijn de huren met circa 19 procent gestegen en is de netto koopquote van koopwoningen gedaald van circa 28 procent naar de huidige 16,0 procent. Dit zorgt voor meer vraag naar koopwoningen. Wij verwachten dat de betaalbaarheid van koopwoningen in 2017 iets zal afnemen door de verdere stijging van de woningprijzen.

Krapte

In het derde kwartaal van 2016 is het aanbod van te koop staande woningen verder gedaald naar 136.000. In het kwartaal ervoor konden kopers nog kiezen uit 144.000 woningen (figuur 2.5). Een jaar geleden stonden er nog 30.000 woningen meer te koop. Dat het aantal te koop staande woningen afneemt, komt doordat huishoudens steeds vaker eerst hun nieuwe woning kopen en daarna pas hun huidige huis te koop zetten. Het afnemende aanbod ontstaat dus door een gedragsverandering van verkopers.

Figuur 2.5: Aantal te koop staande woningen neemt af
Figuur 2.5: Aantal te koop staande woningen neemt afBron: Huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank

Doordat het aanbod iets afneemt en het aantal verkopen toeneemt, transformeert de koopwoningmarkt langzaam van een ruime naar een krappe markt. De krapte-indicator van de NVM deelt het totaal beschikbare koopaanbod door het aantal verkopen in een kwartaal. Hiermee geeft deze indicator een benadering van het aantal keuzemogelijkheden dat een woningkoper in een periode heeft. De indicator daalde van 30 in het eerste kwartaal van 2013 (net voordat het dieptepunt van de markt werd bereikt) naar 7,4 in het derde kwartaal van 2016 (figuur 2.6).

Hoewel de koopwoningmarkt dus in rap tempo krapper wordt, zijn er wel verschillen tussen de marktsegmenten. Zo is de markt voor vrijstaande woningen nog erg ruim, maar die van appartementen alweer redelijk krap. Zie ons Economisch commentaar van 21 oktober 2016.

Figuur 2.6: Markt nog wel ruimer dan voor de crisis
Figuur 2.6: Markt nog wel ruimer dan voor de crisisBron: NVM, bewerking Rabobank

De markt voor vrijstaande woningen viel in de crisisperiode stil: het aanbod nam sterk toe terwijl het aantal verkopen steviger daalde dan dat van andere segmenten (figuur 2.6). Dat de markt voor vrijstaande woningen nog ruim is, heeft te maken met de plek waar ze staan. Het gros van de vrijstaande woningen is te vinden in minder stedelijke en/of afgelegen gebieden met minder vraag. Toch trekt de markt voor vrijstaande woningen wel snel aan. De daling van het aantal keuzemogelijkheden is zelfs steviger dan die van alle andere woningtypen. Uiteindelijk verwachten wij dan ook dat de huidige iets achterblijvende prijsontwikkeling van dit vaak duurdere segment de komende tijd aantrekt.

Vertrouwen in de koopwoningmarkt

Figuur 2.7: Vertrouwen duidt op meer transacties
Figuur 2.7: Vertrouwen duidt op meer transactiesBron: VEH, Kadaster, bewerking Rabobank

De inschatting door consumenten van de voorgaande, de huidige en de toekomstige marktsituatie bepaalt het vertrouwen op de koopwoningmarkt. In september bleef de Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis steken op het record dat in augustus was bereikt (121; figuur 2.7). Onderliggend komt dit vooral doordat de meerderheid van de huishoudens verwacht dat de hypotheekrente laag blijft en dat de huizenprijzen de komende twaalf maanden niet gaan dalen. Een groot vertrouwen leidt in de regel ook tot een toename van het aantal transacties van bestaande woningen (zie Boumeester, 2008).

Ook krapte op de huurmarkt

De toenemende vraag naar koopwoningen zorgt ervoor dat kopers steeds meer met elkaar moeten concurreren. Hetzelfde zien we gebeuren onder huurders van geliberaliseerde (vrije) huurwoningen. Vooral voor het middensegment, met huurprijzen tussen de zogeheten huurliberalisatiegrens van 711 euro[3] en 1.000 euro per maand, is de vraag groter dan het aanbod. Dat uit zich in de Randstad in rap stijgende huurprijzen. Zo lag de gemiddelde huurprijs per vierkante meter volgens huurplatform Pararius in het tweede kwartaal van 2016 6,3 procent hoger dan die van huizen die een jaar eerder werden verhuurd. In heel Noord-Holland stegen de prijzen in de vrije huursector zelfs met 11,1 procent,

De vrije huursector is een kleine markt en valt beleidsmatig al decennialang tussen wal en schip. De hypotheekrenteaftrek stimuleert eigenaar-bewoners fiscaal en de sociale huurwoningen van corporaties kunnen rekenen op goedkopere grondprijzen en voordelige financiering. Dit heeft ertoe geleid dat de huizen met het stempel ‘vrije huur’ inmiddels een marginaal deel vormen van de Nederlandse woningvoorraad, in 2015 goed voor zo’n 6 procent (BZK/CBS, 2016). De koopsector domineert met bijna 60 procent van de woningvoorraad, terwijl ook de sociale huurwoningen met een aandeel van 34 procent belangrijker zijn.

En dat beperkte marktaandeel is juist de crux. De middeldure huursector is in enkele jaren uitgegroeid tot een belangrijk alternatief voor kopen en huren in de sociale huursector. Denk aan ouderen die hun huis verkopen om de laatste decennia van hun leven te huren, aan jongeren die nog geen zin hebben in de vastigheid van een koopwoning en aan huishoudens die te veel verdienen voor de sociale huurwoning, waarvoor sinds 2011 strengere toewijzingsregels gelden. Maar op die rolverdeling was de markt niet voorbereid.­

Figuur 2.8: Meer nieuwe huishoudens dan huizen in Amsterdam
Figuur 2.8: Meer nieuwe huishoudens dan huizen in AmsterdamBron: Gemeente Amsterdam, bewerking Rabobank

Minister Stef Blok maakt zich daarom sterk voor een groei van dit marktsegment. Maar in de economische crisis zijn veel bouwplannen geschrapt of versoberd. Terwijl het aantal huishoudens doorgroeide, halveerde het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwe huurwoningen tussen 2008 en 2013 (CBS, 2016b/c). Van een toenemend aanbod middeldure huurwoningen kwam dus niets terecht.

Deze discrepantie is goed te zien in de hoofdstad (zie figuur 2.8). Amsterdam groeide tussen januari 2011 en 2015 met 19.853 huishoudens, terwijl er in diezelfde periode netto maar 9.429 huur- en koopwoningen bijkwamen (zie figuur 2.8). En die bevolkingsdruk uit zich niet alleen op de koopmarkt, maar ook in de huursector.

Hoofdstuk 3: Hypotheekontwikkelingen

De hypotheekverstrekkingen zijn in het derde kwartaal van 2016 verder gestegen. Deze stijging is in lijn met de toename van het aantal transacties van koopwoningen. Doordat de omvang van nieuwe hypotheekverstrekkingen groter is dan de aflossingen op hypotheken loopt de bruto hypotheekschuld weer op. De hypotheekrente blijft naar verwachting laag, zowel in 2016 als in 2017. In 2017 stijgt de NHG-grens en neemt de leencapaciteit toe. 

3.1 Hypotheekverstrekking en omvang hypotheekschuld toegenomen

In het derde kwartaal van 2016 is voor een bedrag van 16,4 miljard euro (15,7 miljard euro seizoensgecorrigeerd) aan nieuwe woninghypotheken verstrekt (figuur 3.1). Dat is een stijging van 28 procent ten opzichte van het derde kwartaal van 2015 en van 13 procent ten opzichte van het tweede kwartaal van 2016 (seizoensgecorrigeerd). Het verstrekte bedrag aan over- of bijsluiters is in het tweede kwartaal van 2016 nagenoeg gelijk gebleven (figuur 3.1). Voor 2016 verwachten wij dat de omvang van de nieuwe verstrekkingen verder toeneemt, in lijn met de stijging van het aantal woningtransacties en de huizenprijzen (zie hoofdstuk 2).

Het totale uitstaande (bruto) hypotheekbedrag nam in het tweede kwartaal met bijna 4 miljard euro toe en kwam hierdoor uit op 662 miljard euro (figuur 3.2)[4]. Sinds medio 2015 is het volume van de verstrekkingen weer groter dan de aflossingen en stijgt de bruto hypotheekschuld. Cijfers over de totale hypotheekschuld in het derde kwartaal van 2016 zijn op het moment van schrijven nog niet beschikbaar.

Figuur 3.1: Nieuwe verstrekkingen
Figuur 3.1: Nieuwe verstrekkingenBron: Kadaster, bewerking Rabobank
Figuur 3.2: Omvang uitstaande hypotheekschuld
Figuur 3.2: Omvang uitstaande hypotheekschuldBron: CBS, bewerking Rabobank

Wij verwachten dat de omvang van de totale hypotheekschuld in 2016 en 2017 langzaam oploopt, net als in 2015. Tegenover de verwachte stijging van nieuwe verstrekkingen staan extra aflossingen op hypotheken. Zolang de spaarrente laag is, zullen veel huishoudens ervoor kiezen om hun hypotheeklening af te lossen of vermogen op te bouwen in een (bank-)spaarhypotheek in plaats van hun reguliere spaartegoeden te laten stijgen.

Wij verwachten dat de extra aflossingen voorlopig nog zullen aanhouden. Ook de terugkeer van de verhoogde schenkingsvrijstelling (zie paragraaf 3.3) kan volgend jaar leiden tot extra aflossingen. Het opwaartse effect op de hypotheekschuld van de forse stijging van de woningverkopen sinds 2015 is echter sterker dan het neerwaartse effect van deze extra aflossingen.

3.2 Lage niveaus hypotheekrentes

De hypotheektarieven zijn in het derde kwartaal van 2016 verder gedaald (figuur 3.3). In september 2016 dook het gemiddelde tarief voor rentevaste periodes langer dan tien jaar met 2,98% onder de drie procent, terwijl de variabele tarieven met 2,05% nog maar net boven de twee procent liggen (DNB). Een jaar geleden, in september 2015, bevonden de tarieven zich nog binnen een bandbreedte van 2,5-3,3%.

Sinds medio 2015 kiest het merendeel van de woningeigenaren voor een lange rentevaste periode. Ruim 50 procent van het totale bedrag aan nieuwe of verlengde hypotheken heeft een rentevaste periode van zes tot en met tien jaar (figuur 3.4). Volgens gegevens van het Hypotheken Data Netwerk (HDN) -dat driekwart van alle hypotheekaanvragen omvat- is binnen deze categorie vooral het tienjaarstarief populair. Ook de groep die kiest voor een nóg langere rentevaste periode is gestegen. Ongeveer 25 procent van het totale bedrag aan nieuwe hypotheken en verlengingen wordt voor langer dan tien jaar vastgezet. Binnen deze categorie kiest het merendeel voor twintig jaar rentevast. Zodra de rente weer gaat stijgen, loopt dit aandeel mogelijk nog verder op, zoals ook in 2006 en 2007 gebeurde.

Figuur 3.3: Hypotheekrentes nieuwe hypotheken
Figuur 3.3: Hypotheekrentes nieuwe hypothekenBron: DNB
Figuur 3.4: Lange rentevaste periode populair
Figuur 3.4: Lange rentevaste periode populairBron: DNB

Bij de keuze voor een lange rentevaste periode speelt niet alleen de lage rente maar ook de zogenaamde ‘toetsrente’ een belangrijke rol. Het maximale hypotheekbedrag is afhankelijk van het inkomen en de rente. Indien men kiest voor een rentevaste periode korter dan tien jaar, wordt echter niet gerekend met de werkelijke rente maar met een ‘toetsrente’ van 5 procent. Degenen die een zo hoog mogelijk bedrag willen lenen, kiezen daarom voor een rentevaste periode van tenminste tien jaar. Van de huizenkopers jonger dan 35 jaar kiest zelfs meer dan 80 procent een rentevaste periode van minstens tien jaar (DNB, 2016).

Op korte termijn verwachten wij dat de hypotheekrente laag blijft. Gezien de onzekerheid over de economische groei en over het verruimende monetaire beleid van centrale banken is het niet aannemelijk dat de kapitaalmarktrente dit en volgend jaar zal stijgen. Zoals beschreven in ons Economisch Kwartaalbericht verwachten wij dat de kapitaalmarktrente laag blijft en zelfs nog iets zou kunnen dalen. Zolang een robuust en duurzaam herstel van de economie in de eurozone ﴾en dat van de wereldeconomie in bredere zin﴿ alsmede de inflatie uitblijft, zullen kapitaalmarktrentes ook laag blijven. De opkoopprogramma’s van centrale banken, vooral die van de ECB, de Bank of Japan en ﴾sinds kort﴿ de Bank of England, versterken het neerwaartse effect op de kapitaalmarktrentes. Het opkoopprogramma van de ECB loopt officieel af in maart 2017, maar het is vrij onwaarschijnlijk dat de ECB haar doelstellingen dan heeft bereikt. Wij verwachten dat de ECB in de komende maanden meer duidelijkheid gaat verschaffen over een mogelijke verlenging van het opkoopprogramma.

Figuur 3.5: Swaprentes
Figuur 3.5: Daling swaprentesBron: Macrobond

De kapitaalmarkrente liep de afgelopen maanden licht op. De tienjaars swaprente bedroeg begin november 0,5 procent maar steeg na de Amerikaanse presidentsverkiezingen verder door naar 0,7 procent (figuur 3.5). Wij denken dat de rentes de komende maanden nog iets verder kunnen oplopen in afwachting van meer nieuws over het voorgenomen economisch beleid van Donald Trump om daarna te stabiliseren: wij verwachten een tienjaars swaprente rond 0,8 procent op een termijn van drie maanden en 0,6 procent op een termijn van zes maanden. Onze 12-maands verwachting bedraagt 0,2 procent.

Verder zijn de indices voor credit default swaps (CDS) licht gestegen, terwijl de spreads op recente emissies van door hypotheken gedekte obligaties (covered bonds) door banken en verzekeraars laag bleven of zelfs negatief waren. Deze indices en spreads kunnen worden beschouwd als een indicator voor de risicopremie die banken moeten betalen als zij kapitaalmarktfinanciering aantrekken voor hun hypotheekverstrekking. Het securitiseren van hypotheekportefeuilles (residential mortgage-backed securities; RMBS) is in de afgelopen jaren een minder belangrijke financieringsbron geworden (DNB, 2016).

In vergelijking tot banken zijn verzekeraars en pensioenfondsen minder afhankelijk van externe financiering doordat zij hypotheken verstrekken als belegging van de door deelnemers betaalde pensioen- of verzekeringspremies. Deze partijen spelen een steeds grotere rol op de hypotheekmarkt en oefenen via toegenomen concurrentie een neerwaartse druk uit op de hypotheektarieven. Deze factoren duiden erop dat de hypotheektarieven in 2016 en 2017, ondanks een kleine stijging toch op een laag niveau zullen blijven.

3.3 Wijzigingen leen- en schenkingsregels

Zoals gebruikelijk veranderen rond de jaarwisseling weer diverse kredietnormen, samengevat in tabel 3.1.

Nieuw op het lijstje wijzigingen is de verlaging van de BKR-registratiegrens. Het BKR registreert alle kredieten[5] door commerciële aanbieders, inclusief postorderkredieten, autoleningen, privé autolease, roodstandlimieten en creditcardlimieten (Infographic BKR). Vanaf 1 december 2016, dus al vanaf komende maand, verlaagt het BKR de registratiegrens naar alle kredieten van meer dan 250 euro én met een looptijd langer één maand. Op dit moment worden alleen bedragen hoger dan 500 euro en met een looptijd vanaf drie maanden vastgelegd (BKR). Deze wijziging voorkomt betalingsproblemen door stapeling van onzichtbare, korte kredieten. Voor kredieten onder de registratiegrens kan een kredietverstrekker namelijk niet bij het BKR controleren of de door de klant opgegeven informatie wel compleet is. Dat laatste geldt overigens ook voor de door DUO verstrekte studentenleningen, aangezien het BKR die (nog) niet registreert.

Van alle wijzigingen hebben de Nibud-normen de grootste invloed op de leencapaciteit. De normen zijn vooral belangrijk voor starters, omdat zij hun maximale leencapaciteit bovengemiddeld vaak benutten.

Tabel 3.1: Overzicht maatregelen
Tabel 3.1: Overzicht maatregelenBron: BKR, Ministerie BZK, WEW, Ministerie van Financiën

Bovendien blijken de Nibud-normen met enige vertraging ook sterk samen te hangen met de huizenprijsontwikkeling (Boelhouwer en Schiffer, 2015). Deze normen zijn de afgelopen jaren flink aangescherpt, zoals eerder dit jaar besproken in onze Special. Voor 2017 worden de leennormen verruimd bij hypotheektarieven van 2% en hoger (Ministerie BZK), in navolging van het advies van het Nibud (adviesrapport). Reden voor de verruiming is de verbeterde koopkracht in 2016, mede dankzij de vijf miljard euro aan lastenverlichting en de lage inflatie. Bij tarieven lager dan 2% wordt het maximale financieringslastpercentage echter lager, zodat een verdere daling van de rente niet automatisch tot een hogere leencapaciteit leidt. Hypotheektarieven onder de 2% komen op dit moment vooral voor bij hypotheken met een lage loan-to-value of met NHG-garantie (Rabobank hypotheektarieven). Aangezien het vooral starters zijn die hun maximale leencapaciteit benutten, is dit de groep die bij een gelijkblijvende rente straks minder kan lenen. Starters hebben doorgaans ook een hoge loan-to-value, dus specifiek gaat het om starters die een hypotheek met NHG-garantie willen afsluiten.

Wel is de leencapaciteit voor tweeverdieners volgend jaar iets hoger, doordat het tweede inkomen voortaan voor 60 procent wordt meegeteld in plaats van voor 50 procent bij het berekenen van het maximale financieringslastpercentage[6]. Deze verhoging sluit aan bij veranderingen in belastingwetgeving: door aanpassing van de heffingskortingen houden tweeverdieners netto méér over dan een eenverdiener met hetzelfde totale bruto inkomen. Op termijn zal het tweede inkomen mogelijk volledig worden meegeteld. Overigens is het toegestaan om in bepaalde gevallen een leenbedrag boven de maximale norm te verstrekken, bijvoorbeeld om rekening te houden met toekomstige inkomensgroei of met lagere energiekosten door energiebesparende maatregelen of de aanschaf van een NulopdeMeter-woning. Het is aan de kredietverstrekker om te bepalen in welke mate hij deze extra ruimte wil benutten.

Verdere verruiming zien we ook bij de maximale kostengrens om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Kort na de crisis is de NHG-grens fors verhoogd om de woningmarkt te stimuleren. Deze verhoging is in de afgelopen jaren stapsgewijs afgebouwd. Met ingang van 2017 wordt de NHG-grens gekoppeld aan de gemiddelde woningprijs. Dan kan een woning met een aankoopprijs tot maximaal 245.000 euro worden gefinancierd met NHG, waar dat in 2016 nog 231.132 euro was[7] (WEW).

Bij andere normen vindt wel een aanscherping plaats. Zo daalt de maximale loan-to-value (LTV) volgend jaar naar 101 procent in plaats van de huidige 102 procent en kunnen huishoudens met een inkomen in de hoogste belastingschijf een half procentpunt minder hypotheekrente aftrekken van hun belastbaar inkomen: 50 procent in 2017 in plaats van 50,5 procent dit jaar. Volgens de huidige regelgeving bedraagt de maximale aftrek uiteindelijk 38 procent in 2041. Deze maatregelen hebben naar verwachting een veel kleiner effect op de woningprijs dan de Nibud-normen.

Tenslotte is er goed nieuws voor (aspirant-)woningbezitters met welgestelde familie of vrienden. Vanaf 1 januari wordt de eenmalige schenkingsvrijstelling definitief verhoogd naar 100.000 euro, mits de ontvanger niet ouder is dan veertig jaar en deze schenking gebruikt voor woningaankoop, aflossing of het betalen van erfpacht. Degenen die al in 2015 of 2016 gebruik hadden gemaakt van de verhoogde vrijstelling[8] van 52.752 euro mogen in 2017 of 2018 een aanvullende vrijstelling van maximaal 47.248 euro benutten, zodat de totale schenking maximaal 100.000 euro bedraagt.

Al met al verwachten wij dat de verandering van de kredietnormen en de renteontwikkelingen geen belemmering vormen voor de dynamiek op de woningmarkt.

Voetnoten

[1] Vanaf 1 december 2016 worden alle kredieten boven de 250 euro met een looptijd langer dan één maand geregistreerd bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) in Tiel. Voorheen werden enkel kredieten met een looptijd langer dan drie maanden en een waarde tussen de 500 en 175.000 euro geregistreerd (BKR, 2016). Huizenkopers met een creditcard of de mogelijkheid om rood te staan op hun betaalrekening krijgen daardoor volgens Vereniging Eigen Huis een lagere hypotheek.

[2] De koopquote is het percentage van het netto huishoudinkomen dat wordt uitgegeven aan netto woonlasten bij aankoop van de woning en vormt een indicator voor de betaalbaarheid van koopwoningen.

[3] De huurliberalisatiegrens, die sinds 2015 bij een maandelijkse huur van 710,68 euro ligt, bepaalt of een huurwoning het stempel ‘sociale huurwoning’ verdient of niet. Huizen die bij de start van de huurovereenkomst een maandelijkse huur hebben boven de liberalisatiegrens vallen onder de minder gereguleerde vrije huursector. 

[4] Deze 658 miljard euro betreft de bruto hypotheekschuld. Dit is niet gecorrigeerd voor opgebouwd kapitaal in spaarhypotheken (SEW) en kapitaalverzekeringen (KEW). Onderzoekers van DNB schatten dit opgebouwde kapitaal eerder op 31-37 miljard euro (DNB, 2015). Doordat het opgebouwde kapitaal in spaarhypotheken in de komende jaren door het cumulatief renderende vermogen voor een relatief grote groep huishoudens steeds sneller toeneemt, zal de netto hypotheekschuld minder snel stijgen dan de bruto hypotheekschuld en zal deze netto schuld zelfs kunnen dalen terwijl de bruto schuld toeneemt.

[5] Het BKR registreert hypotheken alleen als er sprake is van een betalingsachterstand van 120 dagen of meer. Die grens wordt teruggebracht naar drie maanden.

[6] Het financieringslastpercentage is het deel van het inkomen dat aan hypotheeklasten mag worden besteed. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger het deel van het inkomen dat daaraan mag worden besteed. Dat financieringslastpercentage wordt vervolgens toegepast op het volledige huishoudinkomen om de leencapaciteit te berekenen. De leencapaciteit van tweeverdieners ligt daarom dichter bij die van eenverdieners dan het percentage van 60 suggereert.

[7] In 2016 is de totale kostengrens, inclusief 6 procent bijkomende kosten, 245.000 euro (WEW).

[8] In het laatste kwartaal van 2013 en in 2014 gold een tijdelijke verhoging van de eenmalige schenkingsvrijstelling naar 100.000 euro. Die gold voor iedereen en er was geen leeftijdseis. In 2015 en 2016 gold een eenmalig verhoogde vrijstelling voor (pleeg-)kinderen jonger dan veertig jaar van maximaal 52.752 euro (Belastingdienst).

Literatuur

Boelhouwer, P en Schiffer, K (2015), Kopers verdienen meer.

BKR (2016), Toelichting wijziging kredietregistratiegrenzen.

Boumeester, H. (2008). Vier jaar eigen huismarktindicator. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 14(5): 50-56.

BZK/CBS (2016a). WoonOnderzoek Nederland.

CBS (2016b). Bouwvergunningen; huur- en koopwoningen, bouwkosten, inhoud, projectgrootte

CBS (2016c). Huishoudens; grootte, samenstelling, positie in het huishouden, 1 januari.

DNB (2016), Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2016, De Nederlandsche Bank, Amsterdam.

DNB (2016), Covered bonds nu omvangrijker dan securitisaties, Statistisch Nieuwsbericht 22 maart, De Nederlandsche Bank, Amsterdam.

Gemeente Amsterdam (2015). Amsterdam in cijfers 2015.

Ministerie BZK (2016), Kamerbrief over Leennormen 2017

Nibud (2016), Financieringslastnormen 2017 - Advies voor de financieringslastnormen 2017.

Rabobank Financial Markets Research (2016), Focus on ABS: Dutch RMBS and prepayments.

Rabobank (2016), Rente en valuta: stilte voor de storm?, hoofdstuk van Economisch Kwartaalbericht, juni.

Rabobank (2016), Rente en valuta: neerwaartse rentespiraal nog niet doorbroken, hoofdstuk van Economisch Kwartaalbericht, september.

Rabobank (2016), Stijgende inkomens en dalende hypotheekrente compenseren deels de strengere Nibud-normen.

Waarborgfonds Eigen Woning (2016), Verruiming van de NHG bovengrens.

Bijlage grafieken

Prijzen en transacties
Prijzen en transactiesBron: CBS, bewerking Rabobank
Prijsindex en jaar-op-jaar mutatie
Prijsindex en jaar-op-jaar mutatieBron: CBS, Calcasa, NVM, Kadaster
Vertrouwen in de koopwoningmarkt
Vertrouwen in de koopwoningmarktBron: VEH
Verleende bouwvergunningen
Verleende bouwvergunningenBron: CBS
Internationale huizenprijsontwikkeling
Internationale huizenprijsontwikkelingBron: Dallas Fed
Kapitaalmarkt verschillende landen
Kapitaalmarkt verschillende landenBron: Macrobond
Swaprentes
SwaprentesBron: Macrobond
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijdBron: DNB
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periode
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periodeBron: DNB
Economische verwachtingen
Economische verwachtingenBron: CBS, Rabobank

Kerngegevens

Colofon

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van RaboResearch van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS.
De afsluitdatum van deze publicatie is 11 november 2016.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van RaboResearch op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘raboresearch@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Paul de Vries, Leontine Treur, Jesse Groenewegen, Lisa Hoving en Nic Vrieselaar

Tekstredactie: 
Enrico Versteegh

Eindredactie:
Hans Stegeman, hoofdeconoom RaboResearch Nederland

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2016 - Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland

Delen:
Auteur(s)

naar boven