RaboResearch - Economisch Onderzoek

Toenemende krapte en stijgende prijzen op de regionale woningmarkt

Economisch commentaar

Delen:
  • Door de stijgende transactieaantallen nam de ruimte op de woningmarkt in 2015 in alle Nederlandse regio’s af
  • Als gevolg daarvan stegen de gemiddelde verkoopprijzen in 2015 in vrijwel alle regio’s
  • De meeste regio’s bewegen in dezelfde richting, maar de regionale verschillen blijven groot

Dat de Nederlandse woningmarkt herstelt, is geen nieuws meer. Vanaf het dieptepunt medio 2013 groeide het aantal verkopen in sneltreinvaart tot het pre-crisisniveau en stegen ook de huizenprijzen. Op regionaal niveau groeit de woningmarkt ook verder. Hierover schreven wij onder meer in Herstel op de regionale woningmarkt en Verdere groei op de regionale woningmarkt. De jongste cijfers tonen dat de krapte en de prijzen in 2015 in vrijwel alle regio’s verder zijn gestegen ten opzichte van 2014.

Minder ruime markten door toenemende verkopen

De landelijke woningmarkt herstelt door de toenemende werkgelegenheid, de fors verbeterde betaalbaarheid vanwege de gedaalde rente en een breed gedragen vertrouwen. Maar ook in alle veertig regio’s groeide het aantal woningverkopen in 2015, variërend van 5% in Zuidwest-Friesland tot ruim een kwart in de Kop van Noord-Holland en Alkmaar. Zeeuws-Vlaanderen is de enige regio waar het aantal verkopen nagenoeg gelijk bleef (figuur 1). Ook in vergelijking met het dal van de woningmarkt in 2013 was de groei met 26% het laagst in Zeeuws-Vlaanderen. Agglomeratie Haarlem en Het Gooi en Vechtstreek noteerden sindsdien een verdubbeling van de woningverkopen, op enige afstand gevolgd door Groot-Amsterdam en Utrecht (figuur 2).

Figuur 1: Groei transactieaantallen 2014-2015
Figuur 1: Groei transactieaantallen 2014-2014Bron: Kadaster, Rabobank
Figuur 2: Groei transactieaantallen 2013K2-2015K4
Figuur 2: Groei transactieaantallen 2013K2-2015K4Bron: Kadaster, Rabobank

Door het stijgende aantal verkopen loopt de ruimte uit de markt. Die wordt berekend door het woningaanbod te relateren aan het aantal transacties en geeft het aantal keuzemogelijkheden van huizenkopers weer. Hoe lager de krapte-indicator, hoe minder keuzemogelijkheden en dus hoe krapper de markt. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) noemt de woningmarkt “ruim” bij een krapte-indicator hoger dan 10. In het tweede kwartaal van 2013 was de woningmarkt het minst ruim in Zeeuws-Vlaanderen (17) en het ruimst in Delfzijl en omgeving (59). Sindsdien wordt de markt in alle regio’s minder ruim (figuur 3), maar is de markt in driekwart van de regio’s nog steeds ruim te noemen. Desondanks kreeg volgens de classificatie van NVM (een krapte-indicator lager dan 4) in 2015 nog geen enkele regio het predicaat “krap”. Acht regio’s waren volgens deze maatstaf eind 2015 “ontspannen” (tussen 6 en 10) en slechts twee regio’s waren “normaal” (tussen 4 en 6)[1].

Figuur 3: Afname krapte-indicator in alle regio’s
Figuur 3: Afname krapte-indicator in alle regio’sBron: Kadaster, Huizenzoeker, Rabobank

Voetnoot
[1] Merk op dat deze classificatie van de krapte-indicator is vastgesteld in de periode voor de crisis. Het is niet ondenkbaar dat een andere indeling (lees: andere klassegrenzen) beter aansluit op de huidige marktsituatie.

Grote regionale verschillen

Figuur 4: Grote verschillen in krapte-ontwikkeling 2008K4-2015K4
Figuur 4: Grote verschillen in krapte-ontwikkeling 2008K4-2015K4Bron: Kadaster, Huizenzoeker, Rabobank

Hoewel alle regio’s in de richting van een minder ruime markt bewegen, zijn de verschillen bijzonder groot. In het westen, en daarbinnen vooral in de kustregio’s en de noordvleugel van de Randstad, is de markt veel minder ruim dan in de rest van het land. Vooral in Delfzijl en omgeving en Oost-Groningen is de markt juist nog zeer ruim. Dit verschil bestond voor en tijdens de crisisjaren van 2008-2013 overigens ook al. De boodschap dat alle regio’s herstellen van de crisis klopt, maar verhult wellicht dat een aantal regio’s een structureel veel ruimere woningmarkt hebben dan andere. Bovendien leidde de lagere sociale en economische dynamiek in die regio’s tot een minder indrukwekkend woningmarktherstel dan in de dynamische regio’s in vooral het westen van het land. Figuur 4 illustreert dit door de krapte eind 2015 te vergelijken met eind 2008, toen de crisis net was begonnen. De landelijke krapte-indicator was in die perioden ongeveer gelijk (9), maar op regionaal niveau zien we grote verschillen tussen 2008 en 2015. In het westen en het centrum van het land is de markt in die periode iets minder ruim geworden, daarbuiten is de markt juist nog ruimer geworden. Overig-Groningen (met studentenstad Groningen) en Noord-Drenthe (met Assen) zijn hierop de enige uitzondering.

Nagenoeg overal prijsstijgingen

In vrijwel alle regio’s lag de gemiddelde verkoopprijs in 2015 hoger dan in 2014 (figuur 5). Alleen in Delft en Westland en in Zuidwest-Overijssel waren de prijzen lager[2]. Net als bij de krapte-indicator (figuur 3) geldt dat vrijwel alle regio’s dezelfde ontwikkeling doormaken, maar dat de niveauverschillen van de huizenprijzen uiteraard zeer groot zijn en dat ook de snelheid van het herstel sterk verschilt. Tussen het dal in 2013 en eind 2015 was de prijsstijging met 15% verreweg het grootst in Groot-Amsterdam en Agglomeratie Haarlem (figuur 6). Daarbuiten is het moeilijk om een ruimtelijk patroon te herkennen.

Figuur 5: Nagenoeg overal prijsstijgingen in 2015
Figuur 5: Nagenoeg overal prijsstijgingen in 2015Bron: Kadaster, Rabobank
Figuur 6: Nagenoeg overal prijsstijgingen sinds medio 2013
Figuur 6: Nagenoeg overal prijsstijgingen sinds medio 2013Bron: Kadaster, Rabobank

Voetnoot
[2] De gemiddelde verkoopprijs is niet gelijk aan de gemiddelde waarde van alle koopwoningen. Afhankelijk van welke woningen (type, grootte, omgeving) zijn verkocht in een bepaalde periode kan de gemiddelde verkoopprijs sterk fluctueren. Hoe groter het aantal verkopen, hoe kleiner de kans dat dit een grote rol speelt. In kleinere regio’s, zoals Zeeuws-Vlaanderen, Delfzijl en omgeving, Zuidwest-Overijssel en Delft en Westland, heeft dit wellicht een grotere invloed.

Delen:
Auteur(s)

naar boven