RaboResearch - Economisch Onderzoek

Airbnb drijft Amsterdamse huizenprijzen echt niet op

Column

Delen:

Verschenen in Het Parool, 6 juni 2016

Airbnb heeft niet of nauwelijks effect op de Amsterdamse woningprijzen, schrijven Barbara Baarsma en Pieter van Dalen maandag. Hypotheekverstrekkers mogen fictieve huuropbrengsten ook niet meetellen bij het bepalen van de hypotheek.

De Amsterdamse koopwoningenmarkt voelt al weer een tijdje wat verhit aan. Ook de discussie over de sterke prijsstijgingen is verhit. Het vuurtje werd nog eens aangewakkerd door een bericht dat Airbnb de prijzen van koopwoningen met wel tientallen procenten kan opdrijven.

De veronderstelling daarbij is tweeledig. Ten eerste wordt ervan uitgegaan dat potentiële kopers de mogelijkheid om een woning via Airbnb op de ruime Amsterdamse toeristenmarkt te verhuren in hun betalingsbereidheid meenemen.

Ten tweede is de veronderstelling dat hypotheekverstrekkers de verhuurmogelijkheden omzetten in extra leencapaciteit. Kloppen die veronderstellingen wel?

Erfpacht

Wij denken van niet. Huizenkopers zijn net gewone mensen en dus minder rationeel dan vaak wordt verondersteld in economische voorspellingen. We trekken hier de parallel met de erfpacht.
Huizenkopers in Amsterdam houden bij het uitbrengen van hun bod op een woning niet of nauwelijks rekening met het feit of de erfpacht bij die woning wel of niet is afgekocht. Van rationele kopers mag worden verwacht dat de prijs hoger is als het erfpacht voor langere tijd is afgekocht of als de woning op eigen grond staat.

Ervaring

De ervaring van makelaars en hypotheekadviseurs leert echter dat dit niet het geval is. Waarom zouden huizenkopers dan wel de vakantieverhuur via Airbnb rationeel meenemen bij het uitbrengen van hun definitieve bod?

Waarschijnlijker is het dat huizenkopers de vakantieverhuur via Airbnb niet, of althans niet volledig, in hun betalingsbereidheid meenemen.

Niet meenemen

Dan de veronderstelling dat hypotheekverstrekkers mogelijke Airbnb-opbrengsten betrekken in de leencapaciteit. Daar kunnen we kort over zijn: hypotheekverstrekkers mogen dergelijke fictieve huuropbrengsten niet meenemen bij bepaling van de maximale hypotheeklening.

Het is dus niet zo dat een koper van een woning die wil gaan 'Airbnb'en' een hogere hypothecaire lening kan krijgen dan een koper van een soortgelijke woning zonder dat voornemen. Ook al zou de koper bereid zijn om meer te betalen, dan zal hij dat dus niet kunnen financieren met een hogere hypotheek.

Knellende voorwaarden

Nu zijn er ook kopers die een woning kunnen kopen zonder een (volledige) hypotheek af te sluiten. Voor hen knelt de financiering niet, maar knellen de voorwaarden die de gemeente stelt aan elke Airbnb-verhuurder wel degelijk.

Zo moet de koper zelf in de woning wonen en moet dat blijken uit de Basisregistratie Personen. Daarmee vallen de meeste buitenlandse beleggers voor een mogelijk prijseffect via Airbnb al af.

Een andere voorwaarde van de gemeente, dat bedrijfsmatige verhuur hoogstens gedurende twee maanden per jaar is toegestaan, beperkt de mogelijkheden om geld te verdienen aan een koopwoning via Airbnb nog verder.

Verzekering

Tot slot is voor vakantieverhuur toestemming van de Vereniging van Eigenaren nodig. In veel gevallen staat in het huishoudelijk reglement van VvE's dat vakantieverhuur, en dus ook Airbnb, niet is toegestaan.

Een reden kan zijn dat dan de opstalverzekering niet meer geldig is. Om het verhitte debat wat te blussen zijn de regels rond Airbnb in andere Europese hoofdsteden aangescherpt.

Voor Amsterdam is die kans ook best groot, wat de betalingsbereidheid van de koper - voor zover die al was gestegen - weer zal afremmen.

Washington DC

Ook een blik op de academische literatuur leert dat het onwaarschijnlijk is dat Airbnb een prijsopdrijvend effect heeft.

Nicholas Pairolero vindt in een recent gepubliceerde working paper voor Washington DC, waar Airbnb al sinds 2008 actief is en een woningbezitter negentig dagen per jaar mag verhuren, geen statistisch significant effect op huizenprijzen.

Uit een onderzoek van Dayne Lee uit de Harvard Law and Policy Review van dit jaar blijkt dat Airbnb juist een negatief prijseffect kan hebben. In Los Angeles blijkt Airbnb in sommige buurten de kwaliteit van de leefomgeving negatief te beïnvloeden, wat prijsdalingen in de hand kan werken.

Kortom, er kunnen redenen zijn om Airbnb strikter te reguleren maar die reden is niet het matigen van de prijsstijgingen van koopwoningen.

Airbnb is onderdeel van de deeleconomie, waarin onderbenutte goederen, in dit geval huizen, beter worden benut. Bij een gelijkblijvende vraag naar 'woondiensten' leidt dit ertoe dat alleen vervanging plaatsvindt van bijvoorbeeld hotels naar privéwoningen.

Meer aanbod

Er komt dus meer aanbod van slaapplekken voor toeristen. Dat heeft waarschijnlijk alleen gevolgen voor hotels en andere overnachtingsdiensten die het slechter doen. Voor de koopsector op zich heeft het geen directe effecten.

De sterke prijsstijgingen op de Amsterdamse woningmarkt zijn niet het gevolg van Airbnb, maar veeleer van de aangetrokken vraag. Bij een vrijwel gelijk aanbod van koopwoningen werkt die vraag een op een door in de prijs.

Het klopt dat er nu veel meer koopwoningen worden bijgebouwd dan in de afgelopen jaren, maar dat is bij de huidige vraag niet genoeg om evenwicht te bereiken.

En als er in veel straten rolkoffertjes 's ochtends vroeg voor overlast blijven zorgen, dan dempt het hoogstens de vraagprijs. Dat is dan het prijseffect van Airbnb.

Delen:
Auteur(s)
Barbara Baarsma
Directievoorzitter Rabobank Amsterdam en voormalig directeur Kennisontwikkeling bij Rabobank Rabobank KEO
030 21 62666
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666

naar boven