RaboResearch - Economisch Onderzoek

Woonkeuzes van jongeren en ouderen

Themabericht

Delen:

Naar de overzichtspagina De levensloop van overmorgen

  • Verhuismobiliteit is sterk gerelateerd aan levensfase
  • Beleid en regelgeving beïnvloeden woonkeuze
  • Jongeren zijn meest mobiele groep maar zullen langer onzelfstandig wonen
  • Ouderen wonen langer zelfstandig maar stellen woningaanpassing uit

Inleiding

Twintigers, dertigers en 85-plussers verhuizen vaker dan andere leeftijdsgroepen. Veranderingen van de arbeidsmarkt en het onderwijs hebben een grote impact op de woonkeuze van jongvolwassenen, terwijl hervormingen in de zorg van invloed zijn op de woonkeuze van ouderen. Als gevolg hiervan zullen twintigers langer onzelfstandig wonen, terwijl ouderen juist langer zelfstandig moeten wonen. Dit Themabericht beschrijft de samenhang tussen de levensloop en woonkeuze van de twee meest beweeglijke groepen op de woningmarkt -jongeren en ouderen- en de praktische belemmeringen die deze groepen ondervinden bij het realiseren van hun woonwensen.

Woonkeuzes van twintigers

Twintigers zijn verreweg de meest mobiele groep; zij verhuizen vooral vanwege de start van een studie aan een hogeschool of universiteit, samenwonen, of baanveranderingen. Deze jongvolwassenen verhuizen vooral naar de grote steden; hierover schreven wij eerder in het Themabericht De stad als kraamkamer (Rabobank, 2014). Statistieken laten zien dat in 2014 bijna 28% van alle jongvolwassenen tussen de 20 en 25 jaar verhuisde (figuur 1). Twintigers verhuizen niet alleen veel vaker dan andere leeftijdsgroepen, maar zij verhuizen ook over een grotere afstand (PBL, 2014).

Figuur 1: Percentage verhuisden per leeftijdsgroep
Figuur 1: Percentage verhuisden per leeftijdsgroepBron: CBS

De toename van verhuizingen in deze leeftijdscategorie is te verklaren doordat opeenvolgende cohorten twintigers steeds vaker hoger onderwijs volgen: inmiddels stroomt circa de helft van alle jongeren door naar het hbo of de universiteit, tegenover een derde in 1995. De impact op de verhuismobiliteit is de afgelopen jaren enigszins afgezwakt doordat studenten langer bij hun ouders blijven wonen; het aandeel thuiswonende studenten is de afgelopen acht jaar gegroeid van 42% in 2006 naar 44% in 2014. Met de introductie van het leenstelsel zullen studenten vaker bij hun ouders blijven wonen en kiezen voor een hogeschool of universiteit op forensafstand. Volgens een prognose van ABF Research zal daarom het aandeel thuiswonende studenten de komende acht jaar verder stijgen tot 48 à 49% (ABF Research, 2015).

Met het hogere opleidingsniveau hebben komende generaties naar verwachting een hogere verdiencapaciteit dan voorgaande generaties. Zij komen bijna ‘automatisch’ terecht in een koopwoning. Met een (huishoud-)inkomen hoger dan € 35.000 bruto komen zij namelijk niet in aanmerking voor een goedkope huurwoning in de gereguleerde (sociale) huursector[1]. In de niet-gereguleerde huursector zijn de huren en inkomenseisen[2] voor veel starters te hoog en in het middensegment[3] zijn nauwelijks huurwoningen beschikbaar. Daar komt bij dat een koopwoning vaak goedkoper is. Mede door de hypotheekrenteaftrek zijn de netto woonlasten van een koopwoning doorgaans veel lager dan die van een vergelijkbare huurwoning boven de liberalisatiegrens van € 710. Dit betekent dat het aandeel eigenwoningbezitters, binnen de huidige inrichting van de woningmarkt, de komende decennia waarschijnlijk zal blijven toenemen. Door de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt en het aanscherpen van de hypotheeknormen kopen twintigers wel steeds later een eigen huis (CBS, 2015). Hierover schreven wij eerder in het Themabericht Starters gaan later hun woning kopen (Rabobank, 2015).

In de periode tussen het verlaten van het ouderlijk huis of studentenhuis en het bemachtigen van een zelfstandige huur- of koopwoning wijkt de officiële woonsituatie van jongeren weleens af van de feitelijke situatie, zowel in de sociale huursector met zijn lange wachtlijsten als in het geliberaliseerde segment met zijn hoge inkomenseisen. Het gezamenlijk huren van een woning is voor veel jongeren een goede tijdelijke optie, maar veel verhuurders mogen of willen een woning niet aan meer dan een huishouden verhuren. Dat leidt soms tot creatieve maar niet altijd geheel legale oplossingen. Jongvolwassenen die geen gezamenlijke huishouding voeren maar wél een huurwoning willen delen, nemen bijvoorbeeld hun toevlucht tot onderhuur of doen zich tegenover de verhuurder voor als koppel. Er zijn nog maar weinig initiatieven om jonge werkenden in staat te stellen om een woning te delen. Een recent voorbeeld is de herontwikkeling van het voormalige Shell-terrein ‘Overhoeks’ in Amsterdam waar 48 ‘Friends’-huurwoningen voor starters worden gerealiseerd (Vastgoed Actueel, 2015). Bij sociale huurwoningen is het delen van één woning door meer huishoudens eenvoudigweg niet toegestaan. De gemeente Eindhoven wil hier verandering in brengen, zo blijkt uit hun concept-woonvisie (Nederlandse Woonbond, 2015).

Woonkeuzes van ouderen

Met het stijgen van de leeftijd worden mensen steeds honkvaster. In de leeftijdscategorie van vijftig tot tachtig jaar bereikt het aantal verhuizingen het dieptepunt. De ‘ver-middelbaring’ van het grote cohort babyboomers heeft daarom, meer nog dan de vergrijzing, de afgelopen jaren een neerwaarts effect gehad op het aantal verhuizingen. Ook de gemiddelde verhuisafstand neemt af: doorgaans verhuist men naar een woning in de eigen gemeente of in een naburige gemeente. Het gros van de senioren stelt een verhuizing uit totdat ze niet meer zelfstandig willen of kunnen wonen (PLB, 2013). Vandaar dat de verhuismobiliteit na het 85e jaar weer stijgt (figuur 1).

Toekomstige gepensioneerden zijn weliswaar steeds mobieler, maar die mobiliteit zal vooral opgaan voor alledaagse verplaatsingen en vrijetijdsverplaatsingen en niet zozeer voor ‘verhuismobiliteit’ (PBL, 2012). De verhuismobiliteit van ouderen is sinds 1995 gedaald. Dit kan zowel een gevolg zijn van positieve factoren, zoals een betere gezondheid en een grotere tevredenheid met de woning, als van negatieve factoren zoals een gebrek aan geschikte alternatieven.

Wanneer ouderen verhuizen dan verruilen zij hun eengezinswoning voor een appartement of flat, die geschikt is om oud in te worden (een specifieke ouderenwoning of ‘nultreden-woning’) (PBL, 2013). Slechts een kleine groep ouderen met een zeer zware zorgindicatie komt nog in aanmerking voor een verpleeghuis. Sommige ouderen kiezen ervoor om dichter bij familie te gaan wonen die mantelzorg verleent, anderen verhuizen liever naar een serviceflat. Uit een enquête onder zelfstandig wonende zestigplussers blijkt dat ruim de helft van hen bij een toenemende zorgbehoefte zou willen verhuizen naar een zelfstandig appartement in een voormalig verzorgingshuis (Woonzorg Nederland). Omdat de overheid het verzorgingshuis ‘oude stijl’ niet langer vergoedt, zijn woningcorporaties volop bezig met het ontwikkelen van nieuwe combinaties van wonen en zorgdiensten, variërend van aanleunwoningen of kangoeroewoningen tot moderne hofjes en ‘studentenhuizen voor senioren’ (zie ook Platform31 & Aedes Actiz, 2015). De toename van de groep ouderen leidt de komende decennia, ondanks de beperkte verhuismobiliteit, tot een grote toename van de vraag naar woonzorgvastgoed (EIB, 2012).

Om zonder te verhuizen zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen wonen, kan het wenselijk zijn om de woning aan te passen. Hierbij kan worden gedacht aan het ‘rollator-proof’ maken van de woning (zoals het installeren van een traplift, het verwijderen van drempels en het verbreden van deuren) maar ook aan het aanbrengen van alarmsystemen of het energiezuinig maken van de woning. Het energiezuinig maken van de woning is vooral interessant voor senioren, aangezien zij gemiddeld vaker thuis zijn en een hogere kamertemperatuur wensen (PBL, 2014b). Bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het aanpassen van hun woning, zowel huurders als woningeigenaren. Veel ouderen lijken echter nauwelijks bereid om energiebesparende en preventieve maatregelen te nemen, onder meer vanwege de kosten[4] en moeite die hiermee gepaard gaan. Volgens een enquête van de ANBO verhuizen de meeste ouderen liever naar een al aangepaste woning dan dat ze hun huidige woning laten aanpassen (ANBO, 2015). Daarnaast is er sprake van ontkennings- en ontwijkingsgedrag: senioren worden niet graag geconfronteerd met maatregelen die ze associëren met ziekte en beperkingen (Platform31, 2015; Verkroost, 2010). In 2012 woonde ruim 20% van alle 75-plus huishoudens in een niet voor ouderen geschikte woning. Dit zijn circa 190.000 huishoudens. Zonder extra inzet op ingrijpende woningaanpassingen zal dit aantal oplopen tot 400.000 in 2040 (Platform31, 2015). Hoewel veel ouderen zich ook redden in een reguliere woning is het risico van valongelukken hoger in een niet-aangepaste woning.

Steeds meer alleenwonende ouderen

Het aantal personen waaruit een huishouden bestaat, hangt samen met de levensfase; vooral jongeren en ouderen zijn vaak alleenstaand (zie figuur 2). Met de stijging van het aantal ouderen neemt ook het aantal alleenstaande ouderen sterk toe (CBS, 2013). Nederland telt in 2025 naar verwachting 717.000 alleenstaanden ouder dan 75 jaar en in 2050 zijn dat er circa 1,3 miljoen (figuur 3).

Figuur 2: Huishoudgrootte naar leeftijd (2015)
Figuur 2: Huishoudgrootte naar leeftijd (2015)Bron: CBS
Figuur 3: Alleenstaanden naar leeftijd (prognose)
Figuur 3: Alleenstaanden naar leeftijd (prognose)Bron: CBS

Drempels voor samenwonen?

Regelgeving en financiële prikkels spelen niet alleen een rol in de keuze voor een huur- of koopwoning, maar ook in de keuze om alleen te wonen of samen te wonen. Samenwonen leidt tot flinke kostenbesparingen, niet alleen in woonlasten, maar ook in energiekosten en boodschappen. Voor AOW-gerechtigden wordt het voordeel van deze kostenbesparing echter deels of zelfs geheel teniet gedaan doordat de uitkering en toeslagen worden verlaagd[5]. Deze financiële prikkels maken het voor ouderen relatief onaantrekkelijk om samen te wonen, terwijl zij dat misschien wel willen. Ook kunnen ouderen daarom minder gemakkelijk reageren op een tekort aan geschikte woonruimte door een woning te delen, zoals jonge werkenden dit steeds meer doen. Het beperken of ontbreken van een financieel voordeel om een woning te gaan delen, beperkt de doorstroming in de gereguleerde huursector. Ook is dit een obstakel voor het verlenen van mantelzorg (‘mantelzorgboete’).

Wanneer uitkeringen minder sterk afhankelijk zijn van de leefsituatie, wordt het voor meer mensen financieel aantrekkelijk om een woning te delen. Een onvoorwaardelijke uitkering heeft echter als nadeel dat het de prikkel om te werken kan verminderen, zoals vaak wordt aangevoerd in de discussie rond het basisinkomen (Késenne & Van Durme, 1989; Nelissen & Polk, 1995a en 1995b; CPB, 2015). Bij AOW-gerechtigden valt dit bezwaar weg. Zo wordt de keuze om een woning te delen –of dit nu met een partner, vriend, of familielid is– niet verstoord door negatieve financiële prikkels (‘samenwoonboete’). Een verhoging van de huidige AOW-uitkering van een (echt-)paar naar twee maal het huidige bedrag van een alleenwonende betekent echter een miljarden-verhoging van de jaarlijkse overheidsuitgaven, die maar deels wordt gecompenseerd doordat het recht op huur- of zorgtoeslag afneemt bij een stijging van het huishoudinkomen. Dit is daarom alleen mogelijk bij een ingrijpende herziening van het belastingstelsel en de sociale zekerheid.

Conclusie

Terwijl jongeren steeds langer onzelfstandig wonen -bij hun ouders of in een gedeelde huurwoning met meer studenten of werkenden- zullen steeds meer ouderen juist alleen wonen. Zowel jongeren als ouderen lopen tegen belemmeringen aan bij het realiseren van hun woonwensen. Hun woonsituatie sluit niet aan op de daadwerkelijke woonbehoefte en individuele financiële armslag, maar wordt mede bepaald door schaarste, regelgeving of uitstelgedrag. Regelgeving staat het delen van (huur-)woningen in de weg en de toewijzingscriteria en inkomenseisen van hypotheekverstrekkers en verhuurders maken het moeilijker een zelfstandige woning te bemachtigen. Bij een betere toegankelijkheid en betaalbaarheid van (huur-)woningen kunnen jongvolwassenen eerder zelfstandig wonen en kunnen ouderen gemakkelijker verhuizen naar een aangepaste (of aanpasbare) ouderenwoning of nultreden-woning. Bovendien maken financiële prikkels het voor veel AOW’ers onaantrekkelijk om samen te wonen of een woning te delen, terwijl zij dat misschien wel willen. Ten slotte kan uitstelgedrag van oudere bewoners ertoe leiden dat de woning niet (meer) aansluit op de woonbehoefte. Ouderen die niet willen verhuizen kunnen veiliger en comfortabeler wonen als zij tijdig verbeteringen doorvoeren voor energiezuinigheid, beveiliging en toegankelijkheid van de woning.

Het verminderen van deze belemmeringen is belangrijk zodat jong en oud kunnen kiezen voor de woning en de leefvorm die het beste bij de persoonlijke voorkeur past. 

Voetnoten

[1] Brutohuur tot € 710 per maand.

[2] Dit varieert per verhuurder; gemiddeld moet het bruto maandsalaris minimaal vier keer de brutohuur bedragen.

[3] Woningen met een brutohuur boven de liberalisatiegrens van € 710 maar lager dan € 1.000.

[4] Woningaanpassingen worden doorgaans gefinancierd uit spaar- en beleggingstegoeden en in beperkte mate door het ophogen van de hypotheek. Ouderen met een laag inkomen en weinig vermogen kunnen voor noodzakelijke aanpassingen een vergoeding van de gemeente ontvangen via de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) of de Wet langdurige zorg (WLZ) (Rijksoverheid). Tevens heeft het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten onlangs een zogeheten ‘blijverslening’ gelanceerd waarmee ouderen hun woning levensloopbestendig kunnen maken (SVn, 2015).

[5] In feite gaan zij erop achteruit, omdat het individuele inkomen lager wordt en zij dus financieel afhankelijk worden van hun medebewoner voor het betalen van de lasten. Dit geldt ook voor bijstandsgerechtigden en arbeidsongeschikten; zie ook kostendelersnorm in de bijstand (Rijksoverheid).

Literatuur

ABF Research (R. van Hulle), 2015, Landelijke monitor studentenhuisvesting 2015.

ANBO, 2015, Eén op de drie senioren wacht te lang met verhuizen.

Centraal Bureau voor de Statistiek (C. van Duin, L. Stoeldraijer, J. Garssen), 2013, Huishoudensprognose 2013–2060: sterke toename oudere alleenstaanden.

Centraal Bureau voor de Statistiek (F. van der Mooren), 2015, Het dynamische leven van twintigers.

Centraal Planbureau (E. Jongen, H.W. de Boer, P. Dekker), 2015, De effectiviteit van fiscaal participatiebeleid.

Economisch Instituut voor de Bouw (M. van Elp, M.P.J. van Zaal, M.V. Zuidema), 2012, Bouwen voor de zorg - perspectief voor de Nederlandse bouw.

Késenne & Van Durme, 1989, Basisinkomen en arbeidsaanbod.

Nederlandse Woonbond, 2015, Eindhoven wil meerdere huishoudens in sociale huurwoning.

Nelissen, J. H. M., & Polk, S. (1995a). Is het basisinkomen een utopie? Ervaringen elders. Economisch Statistische Berichten, 80(4003).

Nelissen, J. H. M., & Polk, S. (1995b), Basisinkomen: effecten op de arbeidsparticipatie en inkomensverdeling, Tijdschrift voor Politieke Economie 18(4).

Planbureau voor de Leefomgeving (F. van Dam, F. Daalhuizen, C. de Groot, M. van Middelkoop en P. Peeters), 2012, Woongedrag, tijdsbesteding en verplaatsingsgedrag van actieve ouderen, hoofdstuk in Bevolkingsvraagstukken in Nederland anno 2012 - Actief ouder worden in Nederland. pp. 155-169.

Planbureau voor de Leefomgeving (C. de Groot, F. van Dam, F. Daalhuizen), 2013, Vergrijzing en woningmarkt.

Planbureau voor de Leefomgeving, 2014, Verhuismobiliteit is afgenomen, Balans van de Leefomgeving 2014.

Planbureau voor de Leefomgeving (M. van Middelkoop), 2014b, Energiebesparing: voor wie loont dat? Onderzoek naar de betaalbaarheid van energie en energiebesparing voor huishoudens.

Platform31 & Aedes Actiz (A. Duivenvoorden, N. van Triest, H. Kooistra, P. Senior, Y. Witter), 2015, Langer zelfstandig wonen – de opgave voor corporaties.

Platform31 (H. Kooistra, O. Lauteslager, N. van Triest), 2015, Duurzaam Thuis - de omvang van de vraag naar duurzame woningaanpassingen.

Rabobank (F. Oevering), 2014, De stad als kraamkamer: Steden zijn de motor van de demografische ontwikkeling, Rabobank Themabericht. Tevens gepubliceerd in het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, augustus 2014.

Rabobank (P. de Vries en P. van Dalen), 2015, Starters gaan later hun woning kopen, Rabobank Themabericht.

Rijksoverheid, Kan ik een vergoeding krijgen als ik een woningaanpassing nodig heb?

Rijksoverheid, Wat is de kostendelersnorm in de bijstand?

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, 2015, Langer zelfstandig wonen met de Blijverslening.

Vastgoed Actueel, 2015, Unieke ‘friends’-huurwoningen voor starters in Overhoeks.

Verkroost Advies, 2010, Aanpak particulier bezit – praktijkvoorbeelden.

Woonzorg Nederland, Scheiden wonen en zorg – nieuw woonconcept senioren.

Naar de overzichtspagina Vooruitzichten wonen, werk en zorg

Delen:
Auteur(s)

naar boven