RaboResearch - Economisch Onderzoek

Stijgende inkomens en dalende hypotheekrente compenseren deels de strengere Nibud-normen

Special

Delen:
  • Sinds de crisis zijn de financieringslastpercentages van het Nibud flink lager
  • In dezelfde periode daalde de hypotheekrente en stegen de inkomens
  • Als gevolg daarvan is de leencapaciteit in de periode 2008-2015 met ongeveer 8% gedaald
  • Zonder de daling van de hypotheekrente zou de leencapaciteit circa 13% zijn gedaald. Als ook de inkomens niet waren gestegen, bedroeg de daling 17%
  • Wij verwachten in 2016 een stijging van de leencapaciteit van bijna 1%. Dit verschilt wel sterk per inkomensklasse en huishoudsamenstelling

Samenvatting

De Minister van Financiën past jaarlijks de financieringslastpercentages aan op basis van het advies van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Deze zogeheten Nibud-normen bepalen samen met het inkomen en de hypotheekrente de maximale hypotheeklening voor huishoudens. In de periode 2008-2015 zijn de Nibud-normen behoorlijk aangescherpt. Als het inkomen en de hypotheekrente ongewijzigd waren gebleven, dan was de leencapaciteit in 2015 ongeveer 17% lager geweest dan in 2008. De lonen zijn echter hoger en de hypotheekrente is flink lager dan in 2008. Als we hier rekening mee houden, dan blijkt dat de leencapaciteit met ongeveer 8% is gedaald. Deze daling heeft bijgedragen aan de huizenprijsdaling in die periode.

In 2016 zijn de leennormen gemiddeld genomen iets ruimer, doordat het tweede inkomen niet voor 33% maar voor 50% meetelt. Ook stijgt het huishoudinkomen naar verwachting en zal de gemiddelde hypotheekrente nog iets lager zijn. Hierdoor neemt de leencapaciteit dit jaar met bijna 1% toe.

Nibud-normen, hypotheekrente en inkomen bepalen de leencapaciteit

Figuur 1: Samenhang leencapaciteit en huizenprijzen
Figuur 1: Samenhang leencapaciteit en huizenprijzenBron: Boelhouwer en Schiffer (2015)

Sinds 2000 adviseert het Nibud de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) over het percentage van het bruto inkomen dat huishoudens aan hypotheeklasten mogen uitgeven, ook wel bekend als Nibud-normen. Daaruit volgt de leencapaciteit (zie box 1 voor een uitgebreide uitleg). Deze leencapaciteit beïnvloedt de huizenprijzen, zij het met enige vertraging en schokken (Boelhouwer en Schiffer, 2015). Onderzoek laat zien dat er op langere termijn vooral een verband is tussen de maximale leencapaciteit behorend bij het mediane inkomen en de mediane huizenprijs (figuur 1). Ook voor de hogere of lagere inkomensniveaus is er een samenhang waarneembaar, zij het iets minder sterk. 

Box 1: Achtergrond Nibud-normen

Hoe komen we aan deze normen?
Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) werd in 1979 in het leven geroepen door het kabinet, omdat een aanzienlijke groep huishoudens moeite had om rond te komen. De economische situatie in Nederland was mede door de oliecrisis slecht en de werkloosheid was hoog. Het Nibud geeft sindsdien primair voorlichting over inkomensbestedingen (Nibud, 2014a).

Sinds 2000 adviseert het Nibud de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) over het percentage van het inkomen dat huishoudens aan hypotheeklasten mogen uitgeven. Deze normen hadden destijds alleen betrekking op hypotheken met de door de WEW uitgevoerde Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

In de loop van de tijd zijn de Nibud-normen steeds belangrijker geworden voor de totale hypotheekmarkt. In 2007 werd mede op advies van de AFM een artikel toegevoegd aan de Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF), waarmee hypotheekverstrekkers overcreditering (te hoge schulden) moesten voorkomen. Het nieuwe artikel regelde dat iedere aanbieder van hypotheken met dezelfde financieringslastpercentages moet rekenen en dat deze jaarlijks door het Nibud worden vastgesteld, ook bij hypotheken zonder een NHG.

Het ingevoerde artikel was echter niet bindend. Dit hield in dat hypotheekverstrekkers toen nog vrij waren om af te wijken van de normen. Per 1 augustus 2011 verviel deze vrijheid; sindsdien mogen hypotheekverstrekkers alleen in uitzonderlijke gevallen afwijken van de financieringsnormen. Sinds 2013 is de maximale hypotheeksom gereguleerd via de wet Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet (TRHK), waarbij de Minister van Financiën jaarlijks bindende normen vaststelt. Hierbij laat hij zich adviseren door het Nibud.

Hoe wordt de maximale hypotheek berekend?
Het vaststellen van de maximale hypotheeklening gebeurt via een aantal stappen. Als eerste wordt het toetsinkomen vastgesteld. Dit is het totaal van de vaste en bestendige inkomens van een persoon. Vervolgens wordt het financieringslastpercentage vastgesteld. Uitgaande van de normen per 1 januari 2016 is dit bij éénverdieners het financieringslastpercentage dat hoort bij 100% van het toetsinkomen en bij tweeverdieners het financieringslastpercentage dat hoort bij 100% van het hoogste toetsinkomen plus 50% van het laagste toetsinkomen. Tweeverdieners met een inkomen van €35.000 en €15.000 hebben dus te maken met het financieringslastpercentage dat hoort bij een inkomen van €42.500. Bij een hypotheekrente van bijvoorbeeld 2,75% is het financieringslastpercentage dan 21,5%.[1] Dit percentage wordt vervolgens samen met het gezamenlijke toetsinkomen van €50.000 doorberekend in een annuïtair aflossingsschema van dertig jaar. Daaruit volgt de maximale hypotheeklening, in dit voorbeeld €220.000. Bij het bepalen van het financieringslastpercentage wordt het tweede inkomen dus voor de helft meegerekend. De berekening van de maximale hypotheeklening houdt echter wel rekening met het totale huishoudinkomen. Voor meer achtergrondinformatie en voorbeelden, zie het rapport van het Nibud Advies voor de financieringslastnormen 2016.

Ontwikkeling van de leencapaciteit in 2008-2015

In deze paragraaf analyseren we het effect van de verandering van de hypotheekrente, het huishoudinkomen en de Nibud-normen op de leencapaciteit. Om het effect van deze drie factoren te kunnen analyseren, houden we het huishoudinkomen en de hypotheekrente in eerste instantie constant. Zo berekenen we het effect van alleen de aangescherpte Nibud-normen op de leencapaciteit. Vervolgens passen we de werkelijke hypotheekrente toe en daarna de gegroeide huishoudinkomens zoals het CBS die heeft gemeten[2], waardoor we ook het effect van die twee factoren afzonderlijk kunnen berekenen.

Tabel 1 vat de varianten samen voor vier verschillende typen huishoudens. Deze huishoudens zijn drie tweeverdieners met een inkomen van €30.000, €50.000 en €70.000 en een modale eenverdiener met een inkomen van € 30.000.[3] Deze verhouding is bewust gekozen, omdat circa driekwart van de huidige woningverkopers tweeverdieners zijn.[4] Verder lossen deze huishoudens in dertig jaar volledig hun hypotheeklening af op annuïtaire basis. Tot slot komt volgens de inkomensstatistieken van het CBS een huishouden met een bruto inkomen van €50.000 aanzienlijk vaker voor dan een huishouden met een inkomen van €30.000 of €70.000. Om hiervoor te corrigeren bij de berekening van de totale leencapaciteit zijn de inkomensgroepen naar hun omvang gewogen.

Tabel 1: Input van rente en inkomen voor doorrekenen leencapaciteit
Tabel 1: Input van rente en inkomen voor doorrekenen leencapaciteitBron: Rabobank, DNB en CBS

Aanscherping Nibud-normen, zonder rentedaling en inkomensstijging

Allereerst is berekend wat de leencapaciteit en de onderliggende financieringslastpercentages zouden zijn geweest als de hypotheekrente niet was gedaald en de inkomens niet waren gestegen. Tabel 2 toont dat de gemiddelde leencapaciteit in dat geval in de periode 2008-2015 met 17% zou zijn afgenomen.

Tabel 2: Maximale hypotheeklening op jaarbasis bij constante hypotheekrente en gelijk inkomen
Tabel 2: Maximale hypotheeklening op jaarbasis bij constante hypotheekrente en gelijk inkomenBron: Nibud, DNB, bewerking Rabobank

Meerdere wijzigingen in deze periode waren van invloed op de leencapaciteit. Allereerst zijn de normen in 2012 en 2013 voor alle inkomensgroepen stevig aangescherpt (zie kolom 2013, rijen over financieringslastpercentages). Dit komt door de stevige daling van de koopkracht in die periode. Daarnaast telde vanaf 2012 het tweede inkomen voor 33% mee, waardoor de eerdere aanscherping van de financieringslastpercentages in 2011 weer deels werden geneutraliseerd (zie kolom 2011 en 2012 in tabel 2). In de derde plaats volgde in 2015 een behoorlijke verlaging van de financieringslastpercentages voor de laagste inkomens, mede door hogere onvermijdbare uitgaven zoals zorgkosten (Nibud, 2014b, kolom 2015 tweeverdiener met inkomen € 30.000).

De aanscherping van de financieringslastpercentages had als gevolg dat men in 2015 – niet gecorrigeerd voor de mutaties van het inkomen en de hypotheekrente- gemiddeld genomen vier keer het bruto inkomen kon lenen, tegen bijna vijf maal in 2008. Dit resulteert ook in een lagere koopquote: de verhouding tussen het bruto huishoudinkomen en de maximale jaarlijkse hypotheeklasten. Dit betekent dat huishoudens volgens het Nibud in verhouding tot het inkomen minder mogen besteden aan hypotheeklasten dan in 2008.

Effect lagere rente: minder sterke daling leencapaciteit

Figuur 2: Gemiddelde hypotheekrente sinds medio 2011 fors gedaald
Figuur 2: Gemiddelde hypotheekrente sinds medio 2011 fors gedaaldBron: DNB

De ontwikkeling van de hypotheekrente is een belangrijke factor voor het verloop van de leencapaciteit tussen 2008 en 2015. Figuur 2 laat zien dat de gemiddelde hypotheekrente bij een rentevaste periode van tien jaar vooral in de laatste jaren fors is gedaald tot onder de wettelijk vastgestelde minimum toetsrente van 5%.[5] De rentedaling zorgt voor een belangrijke compensatie voor de aanscherping van de Nibud-normen. De maximale hypotheeklening wordt immers berekend door het maximale financieringslastpercentage te toetsen aan een bij wet vastgestelde toetsrente van minimaal 5%. Dit geldt echter alleen voor hypotheken met een rentevaste periode tot tien jaar. Vanaf deze rentevaste periode berekenen hypotheekverstrekkende instellingen de maximale hypotheek op basis van de werkelijke rente, waardoor de leencapaciteit bij een lagere rente dan de toetsrente hoger zal uitvallen.

De daling van de hypotheekrente compenseert een deel van de aanscherping van de Nibud-normen, vooral in 2014 en 2015 (tabel 3). Wanneer we hiermee rekening houden is de daling van de gemiddelde leencapaciteit geen 17 maar 13% (tabel 3, laatste cel in lege rij). De relatief sterke daling van de maximale bruto koopquote is niet verwonderlijk; bij een lagere hypotheekrente hebben huishoudens minder maandlasten. Daarnaast dalen de financieringslastpercentages bij een lagere rente, doordat huishoudens dan minder aanspraak hebben op hypotheekrenteaftrek.

Tabel 3: Maximale hypotheeklening, na correctie voor daling hypotheekrente
Tabel 3: Maximale hypotheeklening, na correctie voor daling hypotheekrenteBron: Nibud, DNB, bewerking Rabobank

Effect inkomensstijging: hoger toetsinkomen belangrijke factor in Nibud-normen

Ook de stijging van de inkomens is een belangrijke compensatie voor de strengere Nibud-normen. Het huishoudinkomen is in 2008-2015 steeds licht gestegen, maar met behoorlijke verschillen per inkomensgroep. Tot 2014 gaan we uit van de mutatie van het bruto huishoudinkomen die het CBS registreert. Voor 2015 is uitgegaan van de CAO-loonstijgingen zoals het CBS die heeft berekend (1,3%).

De correctie voor alleen de inkomensstijging – dus zonder de rentedaling - resulteert in een gemiddelde daling van de leencapaciteit van 14% in plaats van 17%. Deze compensatie is dus iets kleiner dan de daling van de hypotheekrente. Dit is niet heel verwonderlijk, de hypotheekrente kende een aanzienlijk grotere verandering dan het huishoudinkomen.

Tabel 4: Maximale hypotheeklening, gecorrigeerd voor de stijging van huishoudinkomens
Tabel 4: Maximale hypotheeklening, gecorrigeerd voor de stijging van huishoudinkomensBron: Nibud, DNB, bewerking Rabobank

Dankzij stijging inkomen en daling rente daalde de leencapaciteit circa 8% in 2008-2015

Als we rekening houden met de ontwikkeling van zowel het inkomen als de hypotheekrente, dan bedroeg de daling van de leencapaciteit tussen 2008 en 2015 circa 8% (tabel 5). De leencapaciteit van de groep tweeverdieners met het laagste inkomen daalde in die periode ongeveer 24%, voor de hogere inkomens was er nauwelijks tot geen daling. Voor éénverdieners was de daling weer wat groter (tabel 5, laatste kolom). Verder valt het te verwachten dat de maximale leennormen voor de laagste inkomensgroep belangrijker zijn dan voor de hoogste inkomens. Navraag bij het Nibud leert namelijk dat huishoudens met de hoogste inkomens minder vaak een maximale hypotheeklening nemen dan huishoudens met lagere inkomens.

Verder valt op dat de maximale maandelijkse bruto hypotheeklasten voor een huishouden in deze periode fors zijn gedaald (zie tabel 5, oranje en blauwe kleuren). Dat is vooral het gevolg van de daling van de hypotheekrente. Dit resulteerde in een afname van bruto koopquote: waar dit in 2008 nog bijna 33% was, gaat het in 2015 om 23,5% (tabel 5). 

Tabel 5: Maximale hypotheeklening, gecorrigeerd voor mutaties inkomen en hypotheekrente
Tabel 5: Maximale hypotheeklening, gecorrigeerd voor mutaties inkomen en hypotheekrenteBron: Nibud, DNB, bewerking Rabobank
Figuur 3: Vergelijking compensatie mutatie rente en inkomen
Figuur 3: Vergelijking compensatie mutatie rente en inkomenBron: Rabobank

Kortom, voor de huizenprijzen in de periode 2008-2015 was het een welkome ontwikkeling dat de hypotheekrente daalde en de huishoudinkomens zijn toegenomen. Anders was de leencapaciteit voor deze groep huishoudens gemiddeld genomen geen € 205.000 maar € 180.000 geweest (figuur 3) en was de crisis op de woningmarkt mogelijk nog heviger uitgevallen.

Hogere leencapaciteit in 2016 voor meeste tweeverdieners

De belangrijkste wijziging in de normen van dit jaar is dat het tweede inkomen niet voor 33% maar voor 50% meetelt. Op basis van de nieuwe Nibud-normen, de geraamde stijging van het huishoudinkomen van 1,6% in 2016 (CPB, 2015) en onze verwachtingen voor de gemiddelde kapitaalmarktrente (daling van 0,1%-punt), kunnen we berekenen dat de leencapaciteit voor deze vier huishoudensgroepen in 2016 gemiddeld genomen 0,8% hoger zal zijn dan in 2015. De mutatie verschilt wel sterk per inkomensgroep en huishoudsamenstelling. De tweeverdieners met het laagste en hoogste inkomen gaan er in ons voorbeeld behoorlijk op vooruit, maar dat geldt niet voor tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen van 53 duizend euro in 2016. Voor die groep, alsook voor een modale éénverdiener, zal de leencapaciteit licht dalen (tabel 6). Bij een daling of een stijging van de hypotheekrente en het inkomen kan leencapaciteit dit jaar natuurlijk hoger of lager uitvallen.

Tabel 6: Verandering leencapaciteit afhankelijk van inkomen en huishoudsamenstelling
Tabel 6: Verandering leencapaciteit afhankelijk van inkomen en huishoudsamenstellingBron: Nibud, DNB, bewerking Rabobank

Voetnoten

[1] We gaan hier uit van een huishouden dat niet AOW-gerechtigd is.

[2] Merk op dat het CBS geen aparte groeicijfers publiceert voor de bruto huishoudens naar inkomensklasse, maar naar inkomensdecielen. De samenstelling van deze decielen zijn mogelijk over tijd veranderd. De inkomensmutatie per deciel is echter de best mogelijke proxyvariabele voor de verandering van het bruto huishoudinkomen naar inkomensklasse.

[3] Voor het overzicht hebben we gekozen voor drie typen tweeverdieners en één eenverdiener. De eerste groep tweeverdieners bestaat in deze berekening uit een eerste inkomen van € 20.000 en een tweede inkomen van € 10.000 (samen ongeveer het modale huisinkomen). De tweede groep bestaat uit een huishouden met een inkomen van € 35.000 en € 15.000 en het derde huishouden kent een inkomen van € 50.0000 en € 20.000.

[4] Eigen berekening op basis van het WoON2012 van BZK/CBS.

[5] De AFM bepaalt per kwartaal de actuele toetsrente. Sinds 2013 is het verschil tussen de gemiddelde rente voor een rentevaste periode van tien jaar en de toetsrente behoorlijk opgelopen, naar momenteel bijna 2%-punt.

Literatuur

Boelhouwer, P. en K. Schiffer (2015). Kopers verdienen meer! Naar een evenwichtige toepassing van de NIBUD-normen.

CPB (2015). Decemberraming 2015: economische vooruitzichten 2016.

Dalen, P. van en P. de Vries (2015). Huizenprijzen vooral bepaald door inkomen en rente. Rabobank Special, 6 augustus 2015.

Dalen, P. van (2014). Gevolgen veranderingen NHG in kaart. Rabobank Themabericht, 19 juni 2014.

DNB (2012). De verwachte effecten van de woningmarktmaatregelen uit het Begrotingsakkoord 2013.

Nibud (2014a). 35 jaar Nibud.

Nibud (2014b.) Nibud: hypotheeknormen 2015 lager dan 2014.

Nibud (2015). Advies voor financieringslastnormen 2016.

Rijksoverheid (2015). Kamerbrief over leennormen 2016.

Vries, P. de (2014). De gevolgen van de terugkeer van de annuïteitenhypotheek. Rabobank Special, 24 maart 2014.

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 21 62666

naar boven