RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Meer verkopen en hogere woningprijzen

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
Deze publicatie is verouderd, Bekijk de recentste uitgave.
  • De economische groei zet de komende kwartalen in een iets gematigder tempo door
  • Het consumentenvertrouwen ligt op een hoog niveau
  • De hypotheekrente blijft naar verwachting laag
  • Het aantal transacties stijgt naar 200 tot 220 duizend in zowel 2016 als 2017
  • De woningprijzen blijven stijgen, in beide jaren rond de 5%
  • Onderliggende factoren hiervoor zijn de dalende rente, de achterblijvende nieuwbouw, daarmee samenhangend de toenemende krapte en de verbeterde betaalbaarheid
  • Regionale verschillen blijven fors, maar bijna overal stijgen de prijzen

Samenvatting

Verbetering arbeidsmarkt en koopkracht gunstig voor Nederlandse woningmarkt

Voor 2016 en volgend jaar verwachten wij een voortzetting van de breed gedragen economische groei. Wij gaan voor beide jaren uit van 1¾ procent BBP-groei. Verder is de werkgelegenheidsgroei gunstig. Mede daardoor daalt de werkloosheid naar zes procent. Het Nederlandse consumentenvertrouwen in augustus steeg licht van +1 naar +2 en ligt nog ruim boven het historische gemiddelde. In juli daalde de vertrouwensindicator nog van +5 naar +1, dit was de eerste meting sinds de Brexit-uitslag. Die daling lijkt samen te hangen met de Brexit-uitslag. Een mogelijke groeivertraging door Brexit kan de bereidheid om grote aankopen te doen verminderen. Samen met de lage spaarrente kan dit leiden tot extra aflossingen op (hypotheek-)schulden.

Woningprijs en het aantal verkopen neemt toe

Het aantal verkopen in het tweede kwartaal van 2016 bedroeg 50.315, bijna 10 duizend meer dan het tweede kwartaal van 2015. Het woningprijsniveau ligt nu 4,4 procent boven het niveau van een jaar geleden. De krapper wordende markt, het achterblijvend nieuwbouwaanbod en de verbeterde betaalbaarheid van koopwoningen zorgen ervoor dat het aantal transacties en de woningprijs ook de komende kwartalen blijven stijgen. Wij verwachten dat het aantal transacties doorgroeit naar 200 tot 220 duizend verkopen per jaar. In onze visie stijgen de prijzen dit en volgend jaar rond de vijf procent.

Amsterdam is op dit moment goed voor een kwart van de Nederlandse woningprijsstijging. Zonder Amsterdam zou de prijsstijging in het tweede kwartaal van dit jaar niet 4,4 procent maar 3,4 procent zijn geweest. Alleen de provincie Zeeland lijkt een structureel achterstand op te lopen.

Hypotheekrente daalt verder en blijft voorlopig laag

In het tweede kwartaal van 2016 is voor een bedrag van € 13,1 miljard aan nieuwe woninghypotheken verstrekt. Dat is een stijging van 29 procent ten opzichte van het tweede kwartaal van 2015. Deze stijging komt mede door een toename van het aantal transacties. Doordat de omvang van nieuwe hypotheekverstrekkingen groter is dan de aflossingen op hypotheken loopt de bruto hypotheekschuld weer op. Er wordt ook extra afgelost. Onze schatting is dat het op jaarbasis om 1 procent van de uitstaande hypotheeksom gaat. De hypotheekrente daalde in het tweede kwartaal verder en blijft naar verwachting laag in 2016 en 2017. Het afgelopen jaar koos het merendeel van de huizenkopers voor een lange rentevaste periode.

Hoofdstuk 1: Economische achtergrond

Tabel 1: Kerngegevens Nederland
Tabel 1: Kerngegevens NederlandBron: CBS, Rabobank

Volgens de eerste raming van het CBS is het volume van het reële Bruto Binnenlands Product (BBP) in het tweede kwartaal met 0,6 procent toegenomen ten opzichte van het kwartaal ervoor. Hiermee werd dezelfde kwartaalgroei behaald als in het eerste kwartaal. De groei was wederom breed gedragen. Voor dit en volgend jaar verwachten wij een voortzetting van de breed gedragen economische groei. Wij gaan voor beide jaren uit van 1¾ procent BBP-groei (tabel 1). Verder is de werkgelegenheidsgroei gunstig. Mede daardoor daalt de werkloosheid. Internationale onzekerheden vormen een belangrijk neerwaarts risico voor de economische groei. 

1.1 Afwachtende houding huishoudens

In het tweede kwartaal groeide het reële volume van de huishoudconsumptie met 0,2 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor, toen de huishoudconsumptie nog met 0,5 procent toenam. Wij hadden voor de eerste helft van dit jaar een hogere consumptiegroei verwacht omdat het huidige consumptieklimaat gunstig is door de toename van de reëel beschikbare huishoudinkomens, de werkgelegenheid en de lastenverlichting (die vooral terecht komt bij werkenden, de grootste groep woningbezitters). De lager dan verwachte consumptiegroei heeft onder meer te maken met relatief hoge extra aflossingen op hypotheken (zie hoofdstuk 3). Onderliggend valt wel op dat de goederenconsumptie -die een relatie heeft met woningmarktonwikkelingen; denk aan meubels en witgoed- al een aantal kwartalen groeit.

Figuur 1: Koopbereidheid nog op peil
Figuur 1: Koopbereidheid nog op peilBron: CBS

Het Nederlandse consumentenvertrouwen steeg in augustus licht van +1 naar +2. In juli daalde de vertrouwensindicator nog van +5 naar +1, dit was de eerste meting sinds de Brexit-uitslag. Die daling werd vooral veroorzaakt doordat mensen een stuk pessimistischer waren over het economisch klimaat in de komende 12 maanden, wat sterk lijkt samen te hangen met de Brexit-uitslag (figuur 1). Voor de particuliere consumptie zijn vooral de sub-indicatoren ‘koopbereidheid’ en ‘gunstige tijd voor grote aankopen’ van belang. Deze zijn vaak een goede voorspeller van de (duurzame) huishoudconsumptie en zijn nauwelijks gedaald of zelfs toegenomen (figuur 1). Daarnaast is het consumentenvertrouwen nog ruim boven het langjarig historisch gemiddelde (-6,8), waardoor wij op de korte termijn geen sterke daling van het consumptievolume verwachten.

Desondanks zorgen de effecten van de Brexit voor onzekerheid over het consumptiebeeld. Een mogelijke groeivertraging door de Brexit kan de bereidheid om grote aankopen te doen verminderen. Als de groeivertraging daarbij ook leidt tot aanhoudende deflatie, zorgt dat voor een verslechtering van de reële schuldposities van huishoudens. Een rationele reactie daarop van huishoudens is extra aflossen op (hypotheek-)schulden. Hierdoor kan de huishoudconsumptie lager uitvallen.

1.2 Werkloosheid daalt door aantrekkende werkgelegenheid

Figuur 2: Stijging werkzame personen in eerste helft 2016
Figuur 2: Stijging werkzame personen in eerste helft 2016Bron: CBS

Sinds begin 2016 is de werkloosheid gedaald van 6,5 procent in januari naar 6 procent in juli, het laagste niveau sinds eind 2012. De afname werd vooral gedreven door een stijging van de werkgelegenheid. In de eerste helft van dit jaar steeg het aantal werkzame personen met 41 duizend. Dit kwam vooral voor rekening van de zakelijke dienstverlening en de handel, vervoer en horeca (figuur 2). De toename van het aantal vacatures en uitzenduren wijst op een verdere groei van de werkgelegenheid. Onze verwachting is dat de werkloosheid dit jaar gemiddeld uitkomt op 6¼ procent van de beroepsbevolking, om in 2017 verder te dalen naar 6 procent.

1.3 Binnenlands beeld blijft omgeven met buitenlandse onzekerheden

Het gunstige binnenlandse economische beeld illustreert dat de Nederlandse economie steeds weerbaarder wordt voor buitenlandse onzekerheden. Maar de negatieve economische gevolgen van de Brexit-uitslag zullen in Nederland grotere economische effecten hebben dan in andere eurozone landen. Dit komt vooral door de belangrijke handelsrelatie tussen het VK en Nederland. Verder is de relatief open Nederlandse economie sterk afhankelijk van ontwikkelingen in de wereldeconomie. Een sterker dan verwachte terugval van de Chinese groei en een verdere vertraging van de wereldeconomie kunnen het Nederlandse exportkanaal schaden. Ook politieke ontwikkelingen in het buitenland kunnen een groter neerwaarts risico worden. Ondanks het versterkte economische binnenlandbeeld in vergelijking met voorgaande jaren bestaat er een kans dat de economische groei door internationale onzekerheden lager zal uitvallen.

Auteur
Björn Giesbergen

Hoofdstuk 2: De markt van bestaande koopwoningen

De Nederlandse woningmarkt ging dit jaar sterk van start. Het aantal verkopen in het tweede kwartaal van 2016 bedroeg 50.315, bijna 10.000 woningtransacties meer dan het tweede kwartaal van 2015. De woningprijsindex ligt 4,4 procent boven het niveau van een jaar geleden. Doordat in het tweede kwartaal van 2016 meer woningen zijn verkocht en minder woningen te koop werden aangeboden, verbeterde de onderhandelingspositie van verkopers. De krapper wordende markt, het achterblijvend nieuwbouwaanbod en de verbeterde betaalbaarheid van koopwoningen zorgden voor hogere woningprijzen en voor een zeer hoog consumentenvertrouwen in de koopwoningmarkt. Wij verwachten dat in het komende anderhalf jaar zowel het aantal transacties als de woningprijzen verder blijven toenemen.

2.1 Transacties

Het aantal woningverkopen stijgt spectaculair

Het aantal transacties in Nederland is weer terug op pre-crisisniveau (figuur 3). Het aantal woningverkopen in de afgelopen vier kwartalen (196.256) overtrof het aantal verkopen in de vier kwartalen voorafgaand aan de crisis. In het eerste en tweede kwartaal van 2016 passeerden respectievelijk 42.897 en 50.315 woningen bij de notaris. De stijging van het aantal woningverkopen is aanzienlijk. Per kwartaal worden ongeveer tien duizend woningen meer verkocht dan vorig jaar. Het huidige niveau van het aantal transacties werd rond de eeuwwisseling echter als normaal gezien. Naar onze verwachting komt er nog geen einde aan de toename van het aantal transacties, maar zwakt de groei de komende kwartalen wel af. Factoren achter de verdere groei zijn het beperkte aantal nieuwbouw koopwoningen, de nog steeds dalende rente en de verbeterde betaalbaarheid. De groei zwakt af omdat het niveau van het aantal transacties zijn historische maximum lijkt te bereiken en de positieve invloed van de groeifactoren afneemt. Wij gaan ervan uit dat het aantal verkopen van bestaande koopwoningen zich op het huidige hoge niveau ook de komende periode handhaven. Voor 2016 en 2017 komt dan het aantal transacties uit op 200 tot 220 duizend (figuur 4). Een aantal factoren voeden de onzekerheid rondom onze verwachting. Bijvoorbeeld, de krapte op de woningmarkt en een stijging van het aanbod van nieuwbouw woningen kan de groei beperken. Meer verkopen zijn te verwachten als de betaalbaarheid zich blijft verbeteren (zie verderop).

Figuur 3: Aantal transacties gelijk aan het niveau rond de eeuwwisseling
Figuur 3: Aantal transacties gelijk aan het niveau rond de eeuwwisselingBron: Kadaster, bewerking Rabobank
Figuur 4: Raming transacties 2016 en 2017, groei vlakt af
Figuur 4: Raming transacties 2016 en 2017, groei vlakt afBron: Rabobank, Kadaster

2.2. Woningprijzen

De woningprijs neemt gestaag toe

De gemiddelde woningprijs steeg de afgelopen kwartalen behoorlijk (figuur 5). Als we het niveau van de woningprijsindex (PBK) vergelijken met dat van een jaar terug, dan is de index met 4,4 procent toegenomen. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2016 bedraagt de groei 1,0 procent. Het eerste kwartaal van 2016 noteerde een stijging van 1,3 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor. Dat zijn prijsstijgingen die we voor de crisisperiode op de woningmarkt (voor het derde kwartaal 2008) ook regelmatig zagen.

Het gemiddelde prijsniveau van vlak voor de crisis is echter voorlopig nog niet bereikt. De woningprijsindex bereikte zijn piek in het derde kwartaal van 2008 en daalde daarna tot en met het tweede kwartaal 2013 met 20,6 procent. Sindsdien stijgen de prijzen. Op dit moment ligt het gemiddelde woningprijsniveau nog 14 procent onder de piek van het derde kwartaal 2008 (figuur 6).

Figuur 5: Ontwikkeling woningprijsindex (PBK), prijs groeit gestaag
Figuur 5: Ontwikkeling woningprijsindex (PBK), prijs groeit gestaagBron: CBS, bewerking Rabobank
Figuur 6: Ontwikkeling woningprijsindex, prijs 14% onder de top
Figuur 6: Ontwikkeling woningprijsindex, prijs 14% onder de top Bron: CBS, bewerking Rabobank

De structurele hervormingen die het Rijk doorvoerde in de periode 2008-2013 zijn voor een belangrijk deel de oorzaak dat het transactieniveau wél en het prijsniveau niet terug is op het pre-crisisniveau. Het pre-crisisniveau van de prijzen moet dan ook niet gezien worden als een natuurlijk evenwicht op de woningmarkt. De belangrijkste hervormingen zijn de voorzichtige afbouw van de hypotheekrenteaftrek, de ‘verplichte’ terugkeer van de annuïteitenhypotheek[1], de geleidelijke verlaging van de loan-to-value (verhouding hypotheeksom en woningwaarde) en de flinke aanscherping van de financieringslastpercentages. Dit zijn maatregelen die vooral de leencapaciteit verslechterden en daarmee ook het woningprijsniveau structureel verlaagden. Volgens een onderzoek van DNB[2] is de helft van de prijsdaling in de crisisperiode het gevolg van de structurele hervormingen. De andere helft kwam door de economische omstandigheden en het gedaalde consumentenvertrouwen.

Figuur 7: Raming huizenprijsontwikkeling 2016 en 2017
Figuur 7: Raming huizenprijsontwikkeling 2016 en 2017Bron: Rabobank, CBS

Onze verwachting is dat de woningprijsindex de komende kwartalen blijft toenemen. De factoren hierachter zijn de dalende rente (die vertraagd terugkeert als een prijsstijging), de stijgende inkomens en de toenemende krapte doordat de vraag naar koopwoningen toeneemt. Voor 2016 en 2017 gaan we uit van een stijging van 4 tot 6 procent (figuur 7). 

Er zijn uiteraard ook onzekerheden. Vooral negatieve ontwikkelingen in het buitenland kunnen de Nederlandse economische groei de komende tijd negatief beïnvloeden (hoofdstuk 1) en daarmee voor een lagere groei van het aantal woningverkopen en de woningprijs zorgen.

Het Amsterdam-effect

Er zijn regionale verschillen in prijsontwikkeling. Vooral in de steden stijgt de prijs harder dan het Nederlands gemiddelde. Zo stijgen de prijzen in Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam respectievelijk 10, 5, 4 en 1 procentpunt harder dan het Nederlands gemiddelde (4,4 procent) over het afgelopen jaar. Ondanks dat de gemiddelde prijs het afgelopen jaar in alle provincies is toegenomen, blijven de prijzen vooral in Zeeland sterk achter met een toename van slechts 0,7%.

Niet alleen de woningprijs neemt stevig toe. Ook het aantal verkopen groeide in de afgelopen jaren hard in Amsterdam. Hierdoor groeide het marktaandeel van Amsterdam in de totale woningmarktomzet fors. In het tweede kwartaal van 2016 werd er voor 12.052 miljoen euro aan woningen verkocht, waarvan Amsterdam 1.052 miljoen euro (bijna 9 procent) voor zijn rekening nam. Opvallend hierin is dat het marktaandeel van Amsterdam sinds 1995 (toen nog 2 procent) stijgt, terwijl het marktaandeel van de overige grote steden min of meer gelijk blijft. Het marktaandeel van de vier grote steden samen was in het tweede kwartaal 2016 18 procent.

Figuur 8: Ontwikkeling PBK met en zonder Amsterdam
Figuur 8: Ontwikkeling PBK met en zonder AmsterdamBron: Rabobank

De toename van het Amsterdamse marktaandeel heeft de laatste jaren een sterk positief effect op de Nederlandse woningprijsontwikkeling (figuur 8). Als we de prijsontwikkeling van Nederland berekenen exclusief Amsterdam, dan blijkt dat de prijzen in het afgelopen jaar 1 procentpunt minder zijn gestegen (dus 3,4 procent). In 2013 was het Amsterdam-effect nog slechts 0,1 procent. Als we corrigeren voor alle vier grote steden dan is het prijseffect 1,9 procent (zie ook de studie: Amsterdam zorgt voor kwart Nederlandse huizenprijsstijging). 

2.3 Factoren die de marktontwikkelingen beïnvloeden

Belangrijke oorzaken voor de ontwikkeling op de markt van bestaande koopwoningen waren de stijgende inkomens (hoofdstuk 1) en de dalende hypotheekrentetarieven (hoofdstuk 3). Deze zorgden samen voor een verbeterde betaalbaarheid van koopwoningen. Verder is de koopwoningmarkt in het tweede kwartaal van 2016 (wederom) krapper geworden, onder andere door een matige toename van nieuwbouw koopwoningen. Deze omstandigheden zorgden voor een nieuw record van het consumentenvertrouwen in de koopwoningmarkt.

Betaalbaarheid

De gemiddelde betaalbaarheid van koopwoningen blijft zich verbeteren (figuur 9). De netto koopquote[3] daalde van 18 procent in het eerste kwartaal van 2013 naar 16,2 procent in het tweede kwartaal van 2016. Dat heeft twee oorzaken. Ten eerste richtten de structurele hervormingen in de periode 2008-2013 zich nadrukkelijk op de financiële risico’s die samenhangen met het eigenwoningbezit. Hierdoor is de maximale hypotheeksom ten opzichte van het inkomen in de Nibud-tabellen met 17 procent gedaald (zie ons rapport: Stijgende inkomens en dalende hypotheekrente compenseren deels de strengere Nibud-normen). Als gevolg van de inkomensstijging en de rentedaling is het daadwerkelijk negatieve effect daarvan slechts 8 procent. Ten tweede vertaalt de voortdurende daling van de hypotheekrentetarieven (hoofdstuk 3) en de stijgende huishoudinkomens (hoofdstuk 1) zich vertraagd in een stijging van de woningprijzen. Hierdoor verbetert in eerste instantie de betaalbaarheid.

De ervaring leert dat de betaalbaarheid zich beweegt rondom een langetermijngemiddelde. In vergelijking met het langjarig gemiddelde sinds 1995 (22,8 procent) duidt het huidige percentage van 16,2 procent op een bijzonder goede betaalbaarheid. Dit is echter geen eerlijke vergelijking omdat een aanzienlijk deel van de daling van de netto koopquote werd veroorzaakt door de hervormingen. Een vergelijking met de gemiddelde betaalbaarheid sinds 2013 is daarom eerlijker. Die bedraagt 17,3 procent, wat betekent dat de betaalbaarheid zelfs sinds 2013 is verbeterd (figuur 9).

Figuur 9: Betaalbaarheid verbetert wederom
Figuur 9: Betaalbaarheid verbetert wederomBron: Calcasa, bewerking Rabobank

Als we de betaalbaarheid in de koopsector afzetten tegen die in de huursector, dan blijkt dat de gemiddelde koopwoning de laatste jaren steeds goedkoper en de gemiddelde huurwoning duurder wordt. De oorzaken zijn duidelijk. In de crisisperiode zijn de huren met meer dan de inflatie toegenomen en is de netto koopquote van koopwoningen gedaald van 28 procent in de eerste helft van 2008 naar de huidige 16,2 procent. Dit zorgt voor meer vraag naar koopwoningen. Wij verwachten dat de betaalbaarheid van koopwoningen in 2017 iets zal verslechteren door de verdere stijging van de woningprijzen.

Door de aangescherpte koopnormen is het voor starters steeds lastiger om een koopwoning te bemachtigen. Ook de huursector is voor veel van hen geen alternatief vanwege de sterk gestegen huurprijzen en het beperkte aanbod van huurwoningen.

Krapte

In het tweede kwartaal 2016 is het aanbod van koopwoningen licht gedaald naar 147 duizend te koop staande woningen. In het vorige kwartaal konden huishoudens die op zoek waren naar een koopwoning kiezen uit 149 duizend woningen (figuur 10). Een jaar terug stonden er nog 20 duizend woningen meer te koop. Dat de daling van het aantal te koop staande woningen afneemt, komt doordat huishoudens steeds meer de keuze maken om eerst hun nieuwe woning te kopen en daarna pas hun huidige koopwoning in de verkoop te zetten.

Figuur 10: Aantal te koop staande woningen neemt af
Figuur 10: Aantal te koop staande woningen neemt afBron: Huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank

Doordat het aanbod iets afneemt en het aantal verkopen toeneemt, transformeert de koopwoningmarkt langzaam van een ruime naar een krappe markt. De krapte-indicator van de NVM deelt het totale beschikbaar koopaanbod door het aantal verkopen in een kwartaal. Hiermee geeft de indicator een benadering van het aantal keuzemogelijkheden van een woningkoper in een periode. De indicator daalde van 30 in het eerste kwartaal van 2013 (net voordat het dieptepunt van de markt werd bereikt) naar 11 in het tweede kwartaal van 2015 en vervolgens verder naar 8 in het tweede kwartaal van 2016 (figuur 11).

Ondanks het sterk toegenomen aantal verkopen is de markt in historisch perspectief nog redelijk ruim, maar er zijn verschillen tussen de marktsegmenten. Zo is de markt voor vrijstaande woningen nog ruim, maar die van appartementen alweer redelijk krap (figuur 11). Verder blijkt dat er grote regionale verschillen zijn in krapte. Weliswaar zien we in heel Nederland dezelfde trend van meer verkopen en minder aanbod, maar in de stedelijke omgeving trekt de markt sneller aan dan in minder stedelijke gebieden (figuur 12).

Figuur 11: Markt nog wel ruimer dan voor de crisis
Figuur 11: Markt nog wel ruimer dan voor de crisisBron: NVM, bewerking Rabobank
Figuur 12: Grote verschillen in regionale krapte
Figuur 12: Grote verschillen in regionale krapteBron: Huizenkopers, Kadaster, bewerking Rabobank

Nieuwbouw trekt niet aan

Bij een aantrekkende vraag naar koopwoningen zou men verwachten dat het nieuwbouwaanbod reageert. Dat is tot op heden niet het geval. Sinds dit jaar stijgt het aantal verkochte nieuwbouw koopwoningen op twaalfmaandsbasis nog maar licht. Op basis van het aantal verleende bouwvergunningen lijkt de productie in 2017 eerder te gaan dalen dan te stijgen ten opzichte van dit jaar. De belangrijkste verklaringen hiervoor zijn de capaciteitsproblemen bij zowel ontwikkelaars, bouwers als gemeenten. Het gevolg is dat de druk op de markt van bestaande koopwoningen toeneemt.

Actuele stand van zaken op de nieuwbouwmarkt
In Nederland zit ongeveer achttien maanden tussen de verstrekking van de bouwvergunning en de realisatie van de woning. Op basis van het aantal afgegeven vergunningen op twaalfmaandsbasis in juli 2015 lijkt oplevering van 55 duizend woningen in 2016 haalbaar. In 2015 werden bijna 48 duizend huur- en koopwoningen opgeleverd. Als de huidige negatieve trend in vergunningsuitgifte per medio 2016 wordt omgebogen (figuur 13), dan lijkt een verdere stijging naar 58 duizend nieuwe woningen in 2017 mogelijk. Zet de negatieve trend door of stabiliseert deze, dan lijkt een scenario van 45 duizend nieuwe woningen in 2017 ook een mogelijkheid.

Figuur 13: Aantal bouwvergunningen neemt af
Figuur 13: Aantal bouwvergunningen neemt afBron: Kadaster, CBS, NVB Bouw, bewerking Rabobank

De lage productie is zorgelijk omdat hierdoor het woningtekort oploopt. Onze inschatting is dat 70 tot 80 duizend nieuwe woningen per jaar nodig zijn om het woningtekort acceptabel te houden. Bij het huidige bouwtempo loopt het tekort op naar 186 duizend woningen in 2025 (2,3% van de voorraad[4]). De woningvraag loopt op omdat, zeker tot 2020, de migratiestromen aanzienlijk blijven en (mede daardoor) het aantal huishoudens met 55 tot 65 duizend per jaar toeneemt

Redenen voor de lage productie
Commerciële bouwers hebben moeite om na een lange periode van capaciteitsreductie de toegenomen vraag te accommoderen. Veelal heeft men tijdens de crisis veel personeel moeten ontslaan en het blijkt moeilijk te zijn om snel op te schalen. Ook is veel materieel verkocht. Bouwers en ontwikkelaars faseren daarom de aanvraag van nieuwe bouwvergunningen en ontwikkelen en bouwen ook in kleinere seriegroottes in plaats van grote projecten zoals in de Vinex-tijd gebruikelijk was. Net als bij bouwers en ontwikkelaars ontbreekt het gemeenten door eerdere bezuinigingen aan capaciteit voor het beoordelen en voorbereiden van plannen. Besluitvorming en het uitgeven van nieuwe vergunningen kost daardoor meer tijd. Veel medewerkers zijn uitgestroomd en het opschalen naar de nieuwe realiteit kost tijd. Daarbij helpt het niet dat projecten gemiddeld kleiner zijn dan voor de crisis, want het behandelen van vier kleinere projecten vraagt meer tijd dan twee grote.

Deze situatie zorgt ervoor dat het nieuwbouwaanbod beperkt is en de prijs van (nieuwbouw-)koopwoningen kan stijgen. Uiteindelijk lift ook de onderliggende grondprijs mee op deze stijging. Gemeenten zien financiële kansen in grondverkoop en de uitgifte van vergunningen en temporiseren daardoor mogelijk bewust besluitvorming. Na jarenlang flinke verliezen afgeboekt te hebben op grondposities ziet men nu kans om te profiteren van stijgende prijzen en weer winsten te boeken.

Tegelijkertijd moeten gemeenten zorgen voor een gebalanceerd woningaanbod. Daarbij ligt er bijvoorbeeld een opgave om te voorzien in de groeiende behoefte aan middeldure huurwoningen. Omdat gemeenten een hogere grondprijs kunnen vragen voor koopwoningen dan voor huurwoningen lijkt het erop dat van deze opgave de komende jaren niet veel terecht komt (zie Rabobank Bouw Bericht).

Vertrouwen in de koopwoningmarkt

Figuur 14: Vertrouwen duidt op meer transacties
Figuur 14: Vertrouwen duidt op meer transactiesBron: VEH, Kadaster, bewerking Rabobank

Het vertrouwen op de koopwoningmarkt wordt bepaald door de inschatting van consumenten over de voorgaande, huidige en toekomstige marktsituatie. Aan het einde van het tweede kwartaal van 2016 steeg de Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis naar een nieuw record van 120 (figuur 14). Na een kortstondige stagnatie van het vertrouwen medio 2015, is het vertrouwen in het afgelopen jaar weer verder gestegen. Onderliggend komt dit vooral doordat de meerderheid van de huishoudens verwacht dat de hypotheekrente laag blijft en dat de huizenprijzen niet gaan dalen in de komende twaalf maanden. Een hoog vertrouwen leidt in de regel tot een toename van het aantal transacties van bestaande woningen (zie bouwmeester 2008).

Auteurs
Rogier Aalders, Paul de Vries en Leontien de Waal

Hoofdstuk 3: Hypotheekontwikkelingen

De hypotheekverstrekkingen zijn in het tweede kwartaal van 2016 verder gestegen. Deze stijging is in lijn met de toename van het aantal transacties van koopwoningen. Doordat de omvang van nieuwe hypotheekverstrekkingen groter is dan de aflossingen op hypotheken loopt de bruto hypotheekschuld weer op. De hypotheekrente daalde in het tweede kwartaal verder en blijft naar verwachting laag in 2016 en 2017. In het afgelopen jaar koos het merendeel van de huizenkopers voor een lange rentevaste periode.

3.1 Hypotheekverstrekking en omvang hypotheekschuld toegenomen

In het tweede kwartaal van 2016 is voor een bedrag van € 13,1 miljard (€ 13,8 miljard seizoensgecorrigeerd) aan nieuwe woninghypotheken verstrekt (figuur 15). Dat is een stijging van 28,7 procent ten opzichte van het tweede kwartaal van 2015 en tien procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2016 (seizoensgecorrigeerd). Het verstrekte bedrag aan over- of bijsluiters is in het tweede kwartaal van 2016 nagenoeg gelijk gebleven (figuur 15). Voor 2016 verwachten wij dat de omvang van de nieuwe verstrekkingen verder toeneemt, in lijn met de stijging van het aantal woningtransacties en de huizenprijzen (zie hoofdstuk 2).

Het totale uitstaande (bruto) hypotheekbedrag nam in het eerste kwartaal met bijna € 2 miljard toe en kwam hierdoor uit op € 658 miljard (figuur 16)[5]. Sinds medio 2015 is het volume van de verstrekkingen weer groter dan de aflossingen en stijgt de bruto hypotheekschuld. Cijfers over de totale hypotheekschuld in het tweede kwartaal van 2016 zijn op het moment van schrijven nog niet beschikbaar.

Figuur 15: Nieuwe verstrekkingen
Figuur 15: Nieuwe verstrekkingenBron: Kadaster, bewerking Rabobank
Figuur 16: Omvang uitstaande hypotheekschuld
Figuur 16: Omvang uitstaande hypotheekschuldBron: CBS, bewerking Rabobank

Wij verwachten dat de omvang van de totale hypotheekschuld in 2016 en 2017 langzaam oploopt, net als in 2015. Tegenover de verwachte stijging van nieuwe verstrekkingen staan extra aflossingen op hypotheken. Zolang de spaarrente laag is, zullen veel huishoudens ervoor kiezen om hun hypotheeklening af te lossen of vermogen op te bouwen in een (bank-)spaarhypotheek in plaats van hun reguliere spaartegoeden te laten stijgen.

3.2 Extra aflossingen

Sinds 2013 zijn de extra aflossingen op hypotheken sterk toegenomen. Dit zijn aflossingen die huishoudens bovenop hun reguliere aflossingen doen. Woningbezitters hebben verschillende redenen om extra af te lossen of bij te storten in hun aan de hypotheek gekoppelde kapitaalopbouwproduct. Om te beginnen om een potentiële restschuld te verlagen. Daarnaast is het minder aantrekkelijk geworden om reguliere spaartegoeden aan te houden vanwege de lage spaarrente in combinatie met fiscale prikkels zoals de vermogensrendementheffing en de invoering van een vermogenstoets voor de (langdurige) ouderenzorg. Ten slotte hebben in 2013 en 2014 diverse tijdelijke prikkels geleid tot extra aflossing, zoals de tijdelijke verhoging van de schenkingsvrijstelling (voor een uitgebreide bespreking, zie ons Kwartaalbericht Woningmarkt van februari 2014). De verruimde schenkingsvrijstelling keert overigens terug met ingang van januari 2017.

Figuur 17: Aflossingen op gesecuritiseerde Nederlandse woninghypotheken
Figuur 17: Aflossingen op gesecuritiseerde Nederlandse woninghypothekenBron: S&P, Moody’s, Fitch, Kadaster, Rabobank

Op basis van jaarverslagen van banken en data van gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles (RMBS) schatten wij dat de extra aflossingen op hypotheken, inclusief extra stortingen in kapitaalopbouwproducten, op jaarbasis circa 1 procent van de uitstaande hypotheeksom bedragen (Rabobank Financial Markets Research, 2016). Dit is laag in verhouding tot de omvang van de ‘aflossingen’ die plaatsvinden wanneer een hypotheek wordt beëindigd door woningverkoop of bij oversluiten (figuur 17). Bij woningverkoop of oversluiten wordt immers het gehele uitstaande bedrag of leningdeel in één keer afgelost.

Een extra aflossing verlaagt de hypotheekschuld[6]. Een aflossing door woningverkoop doet de hypotheekschuld daarentegen vaak toenemen omdat de koper van de woning doorgaans een hogere hypotheek heeft dan de voormalige eigenaar. Laatstgenoemde heeft immers vaak al een deel van de lening afgelost.

Wij verwachten dat de extra aflossingen voorlopig nog zullen aanhouden. Het opwaartse effect op de hypotheekschuld van de sterke stijging van de woningverkopen sinds 2015 is echter sterker dan het neerwaartse effect van die extra aflossingen.

3.3 Lage niveaus hypotheekrentes

De hypotheektarieven zijn in het tweede kwartaal van 2016 verder gedaald (figuur 18). In juni 2016 bedroeg het gemiddelde tarief voor nieuwe verstrekkingen 2,36 procent bij een rentevaste periode van twee tot en met vijf jaar, 2,61 procent voor een rentevaste periode van zes tot en met tien jaar en 3,06 procent bij een rentevaste periode langer dan tien jaar (DNB). Een jaar eerder, in juni 2015, was dit nog respectievelijk 2,71 procent, 2,90 procent en 3,29 procent. Hiermee hebben de gemiddelde hypotheektarieven nieuwe laagterecords bereikt voor alle rentevaste perioden.

Sinds medio 2015 kiest het merendeel van de woningeigenaren voor een lange rentevaste periode. Ruim 50 procent van het totale bedrag aan nieuwe of verlengde hypotheken heeft een rentevaste periode van zes tot en met tien jaar (figuur 19). Volgens gegevens van het Hypotheken Data Netwerk (HDN) -dat driekwart van alle hypotheekaanvragen omvat- is binnen deze categorie vooral het tienjaarstarief populair. Ook de groep die kiest voor een nóg langere rentevaste periode is gestegen. Ongeveer 20 procent van het totale bedrag aan nieuwe hypotheken en verlengingen wordt voor langer dan tien jaar vastgezet. Binnen deze categorie kiest het merendeel voor twintig jaar rentevast. Zodra de rente weer gaat stijgen, loopt dit aandeel mogelijk nog verder op, zoals ook in 2006 en 2007 gebeurde.

Figuur 18: Hypotheekrentes nieuwe hypotheken
Figuur 18: Hypotheekrentes nieuwe hypothekenBron: DNB
Figuur 19: Lange rentevaste periode populair
Figuur 19: Lange rentevaste periode populairBron: DNB

Bij de keuze voor een lange rentevaste periode speelt niet alleen de lage rente maar ook de zogenaamde ‘toetsrente’ een belangrijke rol. Het maximale hypotheekbedrag is afhankelijk van het inkomen en de rente. Indien men kiest voor een rentevaste periode korter dan tien jaar wordt echter niet gerekend met de werkelijke rente maar met een ‘toetsrente’ van 5 procent. Degenen die een zo hoog mogelijk bedrag willen lenen, kiezen daarom voor een rentevaste periode van tenminste tien jaar. Van de huizenkopers jonger dan 35 jaar kiest zelfs meer dan 80 procent een rentevaste periode van minstens tien jaar (DNB, 2016).

Figuur 20: Daling swaprentes
Figuur 20: Daling swaprentesBron: Macrobond

Op korte termijn verwachten wij dat de hypotheekrente laag blijft. Gezien de onzekerheid over de economische groei en het verruimende monetaire beleid van centrale banken is het niet aannemelijk dat de kapitaalmarktrente dit jaar zal stijgen. Zoals beschreven in ons Economisch Kwartaalbericht verwachten wij dat de kapitaalmarktrente laag blijft of zelfs nog iets verder kan dalen. De tienjaars euro swaprente daalde begin augustus naar 0,3 procent (figuur 20). Wij verwachten in de loop van het jaar een stabilisatie en mogelijk een geringe daling; rond 0,3 procent op een termijn van drie maanden en 0,2 procent op een termijn van zes maanden. Onze 12-maands verwachting bedraagt 0,4 procent.

Verder blijkt uit indices voor credit default swaps (CDS) en recente emissies van door hypotheken gedekte obligaties (covered bonds) door banken en verzekeraars dat de bijbehorende spreads in juli weer zijn gedaald. Dit gebeurde na een relatief sterke stijging in juni als gevolg van het Brexit-referendum. Deze spreads kunnen worden beschouwd als een indicator voor de risicopremie die banken moeten betalen als zij kapitaalmarktfinanciering aantrekken voor hun hypotheekverstrekking. Het securitiseren van hypotheekportefeuilles (residential mortgage-backed securities; RMBS) is in de afgelopen jaren een minder belangrijke financieringsbron geworden (DNB, 2016).

In vergelijking tot banken zijn verzekeraars en pensioenfondsen minder afhankelijk van externe financiering omdat zij hypotheken verstrekken als belegging van de door deelnemers betaalde pensioen- of verzekeringspremies. Deze partijen spelen een steeds grotere rol op de hypotheekmarkt en oefenen via toegenomen concurrentie een neerwaartse druk uit op de hypotheektarieven. Deze factoren duiden erop dat de hypotheektarieven in 2016 en 2017 op een laag niveau zullen blijven.

Auteur
Leontine Treur

Voetnoten

[1] Het recht op hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken is vanaf 2013 gekoppeld aan het geheel aflossen van de hypotheeklening in dertig jaar volgens het annuïteiten- of lineaire schema.

[2] Francke, van der Minne, Verbruggen (2014) The effect of credit conditions on the Dutch housing market, DNB

[3] De koopquote is het percentage van het netto huishoudinkomen dat wordt uitgegeven aan netto woonlasten bij aankoop van de woning en is een indicator voor de betaalbaarheid van koopwoningen.

[4] Ten tijde van de VINEX programmering werd een woningtekort van 1.5-2.0 procent als acceptabel beschouwd

[5] Deze € 658 miljard betreft de bruto hypotheekschuld. Dit is niet gecorrigeerd voor opgebouwd kapitaal in spaarhypotheken (SEW) en kapitaalverzekeringen (KEW). Onderzoekers van DNB schatten dit opgebouwde kapitaal eerder op € 31-37 miljard (DNB, 2015). Doordat het opgebouwde kapitaal in spaarhypotheken in de komende jaren door het cumulatief renderende vermogen voor een relatief grote groep huishoudens steeds sneller toeneemt, zal de netto hypotheekschuld minder snel stijgen dan de bruto hypotheekschuld en zal deze netto schuld zelfs kunnen dalen terwijl de bruto schuld toeneemt.

[6] Tenzij deze de vorm heeft van een extra storting in een kapitaalopbouwproduct. Een extra storting verlaagt weliswaar de netto-hypotheekschuld, maar heeft geen invloed op de uitstaande bruto hypotheekschuld die door het Centraal Bureau van de Statistiek wordt gerapporteerd.

Literatuur

Boumeester, H. (2008). Vier jaar eigen huismarktindicator. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 14(5): 50-56.

DNB (2016), Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2016, De Nederlandsche Bank, Amsterdam.

DNB (2016), Covered bonds nu omvangrijker dan securitisaties, Statistisch Nieuwsbericht 22 maart, De Nederlandsche Bank, Amsterdam.

Rabobank Financial Markets Research (2016), Focus on ABS: Dutch RMBS and prepayments

Rabobank (2016), Rente en valuta: stilte voor de storm?, hoofdstuk van Economisch Kwartaalbericht, juni.

Bijlage grafieken

Prijzen en transacties
Prijzen en transactiesBron: CBS, bewerking Rabobank
Prijsindex en jaar-op-jaar mutatie
Prijsindex en jaar-op-jaar mutatieBron: CBS, Calcasa, NVM, Kadaster
Verleende bouwvergunningen
Verleende bouwvergunningenBron: CBS
Kapitaalmarkt: verschillende landen
Kapitaalmarkt: verschillende landenBron: Macrobond
Swaprentes
SwaprentesBron: Macrobond
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijdBron: DNB
Vertrouwen in de koopwoningmarkt
Vertrouwen in de koopwoningmarktBron: VEH
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periode
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periodeBron: DNB
Ontwikkeling Nederlandse werkloosheid
Ontwikkeling Nederlandse werkloosheidBron: CBS
Internationale werkloosheid
Internationale werkloosheidBron: Eurostat
Internationale huizenprijsontwikkeling
Internationale huizenprijsontwikkelingBron: Dallas Fed
Economische verwachtingen
Economische verwachtingenBron: CBS, Rabobank

Kerngegevens

Colofon

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS. De afsluitdatum van deze publicatie is 19 augustus 2016.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: www.rabobank.com/economie.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘economie@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Paul de Vries, Rogier Aalders, Björn Giesbergen, Leontine Treur en Leontien de Waal

Tekstredactie: 
Rogier Aalders

Eindredactie:
Hans Stegeman, hoofd Nationaal Onderzoek, Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2016 - Coöperatieve Rabobank U.A., Nederland

Delen:
Auteur(s)
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 21 62666
Rogier Aalders
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
06 1096 6790
Björn Giesbergen
RaboResearch Global Economics & Markets Rabobank KEO
06 3047 8523
Leontine Treur
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
06 1024 5424

naar boven