RaboResearch - Economisch Onderzoek

Amsterdam zorgt voor kwart Nederlandse huizenprijsstijging

Economisch commentaar

Delen:
  • De omzet van de Amsterdams koopwoningmarkt is momenteel vijftien keer zo groot als twintig jaar geleden, doordat zowel het aantal verkopen als de huizenprijzen zeer sterk zijn gestegen
  • Daardoor steeg het aandeel van Amsterdam in de totale Nederlandse omzet van twee naar negen procent, terwijl Amsterdam een aandeel heeft van nog geen drie procent in de Nederlandse koopwoningvoorraad
  • Zonder Amsterdam zou de landelijke gemiddelde huizenprijs van het tweede kwartaal van 2016 niet met 4,4 maar met 3,4 procent zijn gestegen

Door het grote en sterk gestegen aandeel van Amsterdam in de totale Nederlandse woningmarktomzet[1] en de huidige bijzonder hoge prijsstijgingen in de hoofdstad neemt Amsterdam bijna een kwart van de landelijke prijsstijging voor zijn rekening. Zonder Amsterdam zou deze in het tweede kwartaal van dit jaar niet 4,4 procent maar 3,4 procent zijn geweest.

Voetnoot
[1] De omzet van de bestaande koopwoningmarkt is de som van alle verkoopprijzen van bestaande koopwoningen en is gelijk aan de gemiddelde verkoopprijs vermenigvuldigd met het aantal transacties van bestaande koopwoningen.

Aandeel van Amsterdam stijgt van 2 naar 9 procent

De omzet van de markt voor bestaande koopwoningen in Amsterdam is momenteel maar liefst vijftien keer zo groot als twintig jaar geleden (figuur 1). De markt groeide in die periode van €280 miljoen naar €4,3 miljard per jaar. De omzet van de Nederlandse woningmarkt als geheel verdrievoudigde in die tijd, van €15 naar €46 miljard. De woningmarkten van Den Haag, Rotterdam en Utrecht werden respectievelijk ongeveer drie, vier en vijf keer zo groot. Het logische gevolg van de spectaculaire groei van de Amsterdamse woningmarktomzet is dat het aandeel van de hoofdstad in de totale Nederlandse markt toenam. Dat aandeel groeide van twee procent in 1996 naar negen procent in 2016 (figuur 2), terwijl Amsterdam een aandeel heeft van nog geen drie procent in de Nederlandse koopwoningvoorraad. De andere drie grote steden vertonen wat dat betreft nauwelijks of veel minder groei. Van die drie steeg het aandeel van Utrecht het meest; van 1,8 naar 2,9 procent. Het aandeel van de vier grote steden samen is momenteel 18,5 procent, terwijl tien procent van de Nederlandse koopwoningen in die steden staat.

Figuur 1: Forse toename omzet Amsterdamse woningmarkt
Figuur 1: Forse toename omzet Amsterdamse woningmarktBron: CBS, Rabobank
Figuur 2: Aandeel van Amsterdam stijgt van 2 naar 9 procent
Figuur 2: Aandeel van Amsterdam stijgt van 2 naar 9 procentBron: Kadaster, Huizenzoeker, Rabobank

Amsterdam is goed voor een kwart van de landelijke prijsstijging

Figuur 3: Het Amsterdam-effect neemt toe
Figuur 3: Het Amsterdam-effect neemt toeBron: CBS, Rabobank

Vanwege het grote aandeel van Amsterdam in de totale Nederlandse markt is het effect van Amsterdam op de gemiddelde nationale prijsontwikkeling substantieel. Dit valt niet op in tijden waarin de prijsstijging in Amsterdam niet veel afwijkt van de landelijke prijsontwikkeling, zoals tijdens de crisis. Als de stijging van de prijzen wél sterk verschilt, zoals in de hoogtijdagen voor de crisis en de periode sinds 2014, zien we een duidelijk ‘Amsterdam-effect’ (figuur 3). In 2007 was dat effect kleiner dan nu, omdat het aandeel van Amsterdam in de totale Nederlandse markt toen ‘nog maar’ zes procent was. In de meest recente cijfers heeft Amsterdam echter een flinke impact. In het tweede kwartaal van 2016 bedroeg de jaar-op-jaar groei van Nederlandse huizenprijzen 4,4 procent, die van Amsterdamse huizenprijzen maar liefst 14,7 procent. Zonder Amsterdam zou de landelijke prijsstijging 3,4 procent zijn geweest. Oftewel: bijna een kwart van de nationale huizenprijsgroei is toe te schrijven aan de hoofdstad. Binnen Amsterdam heeft stadsdeel Zuid de grootste impact. Dat stadsdeel is goed voor 29 procent van de marktomzet van Amsterdam en kende een bovengemiddelde stijging van de gemiddelde verkoopprijs.

Waarom het aandeel van Amsterdam zo hard stijgt

Het aandeel van Amsterdam in de Nederlandse marktomzet groeide deels door een relatief grote toename van het aantal woningverkopen. Dit werd veroorzaakt door een toename van het aantal koopwoningen en door een stijging van het verloop. De sterke prijsstijgingen van de afgelopen twintig jaar hadden echter het grootste effect. Amsterdam is erg in trek bij jongvolwassenen, terwijl het aanbod beperkt is. Het aandeel van koopwoningen is met slechts dertig procent het laagste van alle gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners (CBS, 2016). De markt is dus krap. Dit is op zich geen nieuws, maar door de gedaalde huizenprijzen en de lage hypotheekrente krijgt de vraag sinds 2013 een extra impuls. De forse prijsstijgingen van de afgelopen jaren zijn daarvan een logisch gevolg. Onze verwachting is dat de druk op de Amsterdamse woningmarkt aanhoudt. De stad blijft populair en het aantal koopwoningen neemt maar mondjesmaat toe. Een Amsterdamse koopwoning blijft voorlopig schaars.

Delen:
Auteur(s)

naar boven