RaboResearch - Economisch Onderzoek

Stijging Nederlandse woningverkopen en huizenprijzen houdt aan

Economisch commentaar

Delen:
  • Vertrouwen in koopwoningmarkt bereikt nieuw hoogtepunt
  • Verkopen bijna een kwart hoger dan het eerste kwartaal van 2015
  • Markt wordt minder ruim, gemiddelde verkooptijd neemt af
  • Huizenprijzen stijgen op kwartaalbasis met 1,1% en op jaarbasis met 4%

De huizenmarktcijfers over de eerste drie maanden van 2016 waren sterker dan wij hadden verwacht. Terwijl wij een afvlakking van de groei van het aantal verkopen hadden voorzien, zet deze toename juist stevig door. Dit vertaalt zich in een minder ruime markt en relatief sterke prijsstijgingen. Belangrijke factoren hiervoor zijn het grote vertrouwen, het economische herstel en de lage hypotheekrente. 

Groot vertrouwen in de koopwoningmarkt

Figuur 1: Vertrouwen in koopwoningmarkt op recordhoogte
Figuur 1: Vertrouwen in koopwoningmarkt op recordhoogteBron: VEH/OTB

Het vertrouwen in de koopwoningmarkt –gemeten door de Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis- steeg in de eerste drie maanden van 2016 verder naar een waarde van 116 in maart (figuur 1). Dit is de hoogste waarneming sinds de invoering van de indicator in april 2004. Het vertrouwen is vooral hoog doordat een meerderheid van de huishoudens verwacht dat de hypotheekrente in de komende twaalf maanden niet gaat stijgen. Een groei van het vertrouwen wijst op een toename van het aantal transacties in de komende zes tot negen maanden (Boumeester, 2008).

Bijna een kwart woningen meer verkocht dan vorig jaar

In het eerste kwartaal van dit jaar zijn in totaal 42.879 woningen verkocht. Dit is 24% meer dan in het eerste kwartaal van vorig jaar. De toename was zichtbaar in elke provincie, variërend van 19% in Noord-Brabant tot 31% in Zeeland.

Figuur 2: Beste eerste kwartaal sinds 2007
Figuur 2: Beste eerste kwartaal sinds 2007Bron: Kadaster, Rabobank

Tegelijkertijd is de groei van bijna een kwart iets geflatteerd: in het eerste kwartaal van 2015 was het aantal verkopen van bestaande woningen wat lager dan normaal. Dit kwam doordat huishoudens tot december 2014 nog gebruik konden maken van de verruimde schenkingsvrijstelling van € 100.000. Door de maatregel was het aantal verkopen in het vierde kwartaal van 2014 extra hoog en het eerste kwartaal van vorig jaar juist wat lager.

Toch is een stijging van deze omvang op jaarbasis fors. Ook stegen de transactieaantallen met 4,5% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2015 (seizoensgecorrigeerd).[1] In de afgelopen vier kwartalen zijn er in totaal bijna 187 duizend bestaande koopwoningen van eigenaar gewisseld (figuur 2, blauwe lijn).

Voetnoot
[1] Merk op dat wij over de interpretatie van het seizoensgecorrigeerde transactiecijfer terughoudend zijn: vanwege beleidseffecten is de seizoenscorrectie niet helemaal betrouwbaar. Zie box 1 van ons Kwartaalbericht Woningmarkt.

Markt wordt minder ruim, gemiddelde verkooptijd daalt…

Door de toename van het aantal verkopen en een lagere groei van nieuw aanbod daalt het te koop staande aanbod. In maart van dit jaar stonden tienduizend woningen minder te koop dan in december 2015. In totaal staan er nu nog 148 duizend bestaande koopwoningen aangeboden in Nederland. De krapte-indicator -die het totale beschikbare koopwoningaanbod deelt door het aantal verkopen– daalde in het eerste kwartaal van 2016 in elke provincie, met name in de grote steden (tabel 1). In vergelijking met vorig jaar nam het aantal keuzemogelijkheden van Nederlandse woningkopers met 38% af.

Tabel 1: Vergelijking krapte-indicator met vorig jaar, per provincie en vier grote steden
Tabel 1: Vergelijking krapte-indicator met vorig jaar, per provincie en vier grote stedenBron: Kadaster, Huizenzoeker, bewerking Rabobank

Tegelijkertijd laat de historische datareeks van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zien dat de koopmarkt nog redelijk ruim is in vergelijking met voor de crisis (figuur 3). Ook is de gemiddelde verkooptijd met ruim honderd dagen nog aanzienlijk hoger dan de snelheid die voor de crisis gebruikelijk was (figuur 4). Anderzijds is het wel een aanmerkelijke verbetering van de 180 dagen op het dieptepunt van de markt in 2013. Ook verschilt deze ontwikkeling sterk per locatie: de omloopsnelheid in de grote steden is aanzienlijk hoger. De NVM rapporteerde bijvoorbeeld een gemiddelde verkooptijd van 29 dagen in Amsterdam (NVM, 2016).

Figuur 3: Markt wordt minder ruim
Figuur 3: Markt wordt minder ruimBron: NVM, bewerking Rabobank
Figuur 4: Gemiddelde verkooptijd daalt langzaam maar zeker
Figuur 4: Gemiddelde verkooptijd daalt langzaam maar zekerBron: NVM, bewerking Rabobank

… wat zich vertaalt in hogere huizenprijzen

Figuur 5: Sterkste jaar-op-jaarprijsstijging sinds de crisis
Figuur 5: Sterkste jaar-op-jaarprijsstijging sinds de crisisBron: CBS, bewerking Rabobank

Door de minder ruime markt verbetert de onderhandelingspositie van verkopers en lopen de verkoopprijzen op. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster/CBS steeg in het eerste kwartaal van 2016 met 1,1% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2015 (seizoensgecorrigeerd). In vergelijking met het eerste kwartaal van 2015 bedroeg de stijging 4%, de hoogste stijging sinds begin 2008 (figuur 5). Sinds de bodem van juni 2013 zijn de huizenprijzen met 8,6% gestegen. Tegelijkertijd zijn de huizenprijzen nog 14,8% lager dan het toppunt van augustus 2008.

Literatuur

Boumeester, H. (2008). Vier jaar eigen huismarktindicator. Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 14(5): 50-56.

NVM (2016). Uitstekende start woningmarkt 2016.

Delen:
Auteur(s)

naar boven