RaboResearch - Economisch Onderzoek

Duur en goedkoop wonen in Nederland

Themabericht

Delen:
  • De verhouding tussen de prijs van een woning en het inkomen ven de eigenaar-gebruiker bepaalt de betaalbaarheid van die woning
  • Het type huishouden en de omgeving bepalen de verschillen in betaalbaarheid tussen gemeenten
  • De betaalbaarheid is het best in de Zuidvleugel van de Randstad, langs de noordkust en langs de oostgrens

De ene woning is de andere niet. Woningen verschillen onder meer qua omvang, uitstraling en ligging van elkaar. Daardoor varieert het bedrag dat bewoners ervoor over (moeten) hebben om in een bepaalde woning te kunnen wonen. Dat is niet alleen in absolute zin –woningprijs of woonlasten– het geval, maar geldt –gegeven de kosten van financiering en de inbreng van eigen vermogen– ook ten opzichte van het inkomen. In 2012 kostte een koopwoning in ons land gemiddeld 236.000 euro. Dit bedrag is 5,6 maal zo hoog als het besteedbare inkomen van een huishouden met een koopwoning in dat jaar was. De variatie in deze verhouding tussen de prijs van een koopwoning en het inkomen van het huishouden dat deze woning in eigendom heeft en bewoont –de betaalbaarheid– is echter groot, zowel tussen woningtypen als tussen gemeenten. Tussenwoningen en appartementen zijn veel beter betaalbaar dan vrijstaande woningen (figuur 1) en woningen in het Groene Hart, Rijnmond en Zeeuws-Vlaanderen en langs de noordkust en de oostgrens zijn veel beter betaalbaar dan woningen in de Noordvleugel en op de oostelijke flank van de Randstad (figuur 2). Oost-Gelre, Oldambt, Súdwest-Fryslân en Molenwaard gaan qua betaalbaarheid aan kop. In Blaricum, Vlieland en Mook en Middelaar zijn woningen het minst betaalbaar.

Figuur 1: Prijs en betaalbaarheid per type koopwoning 2012
Figuur 1: Prijs en betaalbaarheid per type koopwoning 2012Bron: CBS, Kadaster
Figuur 2: Betaalbaarheid van koopwoningen per gemeente 2012
Figuur 2: Betaalbaarheid van koopwoningen per gemeente 2012Bron: CBS, Kadaster

Variatie in woningprijs en inkomen

Omdat betaalbaarheid de verhouding van de woningprijs tot het inkomen weergeeft, is zowel de prijs van de woning als het inkomen van de eigenaar van invloed op die betaalbaarheid. Net als de betaalbaarheid varieert ook de woningprijs per type woning en per gemeente. Vrijstaande woningen zijn gemiddeld veel duurder dan tussenwoningen en appartementen (figuur 1) en woningen zijn het duurst in de Noordvleugel en op de oostelijke flank van de Randstad (figuur 3). Het besteedbare inkomen per huishouden met een koopwoning verschilt natuurlijk ook per gemeente. Het is het hoogst in het hart van het land en in enkele verspreid liggende gemeenten daarbuiten (figuur 4). In een groot deel van het noorden van het land is het gemiddelde besteedbare huishoudinkomen echter laag.

Figuur 3: Gemiddelde prijs koopwoningen t.o.v. het landelijke gemiddelde 2012
Figuur 3: Gemiddelde prijs koopwoningen t.o.v. het landelijke gemiddelde 2012Bron: CBS, Kadaster
Figuur 4: Inkomen per huishouden met koopwoning t.o.v. het landelijke gemiddelde 2012
Figuur 4: Inkomen per huishouden met koopwoning t.o.v. het landelijke gemiddelde 2012Bron: CBS, Kadaster

Bij de variatie tussen gemeenten in de hoogte van het besteedbare inkomen per huishouden spelen zowel kenmerken van het huishouden als kenmerken van de gemeente een rol (figuur 5). Het opleidingsniveau en de functie van de hoofdkostwinner hebben de grootste invloed op het huishoudinkomen. Hoger opgeleiden verdienen doorgaans meer dan lager opgeleiden en leidinggevenden, DGA’s en beoefenaren van een vrij beroep verdienen gemiddeld meer dan ‘gewone’ werknemers en mensen met een uitkering. Als het aandeel van de hoofdkostwinners met een hoge opleiding of het aandeel van personen met een leidinggevende functie in een gemeente verdubbelt, neemt het gemiddelde besteedbare inkomen per huishouden met meer dan 40% toe. Opmerkelijk is de ongunstige invloed die het aandeel tweeverdieners heeft op het gemiddelde besteedbare inkomen per huishouden. Blijkbaar kunnen twee inkomens in een huishouden het effect van het type functie niet evenaren. Oftewel, een leidinggevende, DGA of vrije beroepsbeoefenaar verdient in zijn eentje meer dan ‘gewone’ tweeverdieners samen.

In mindere mate neemt het inkomen toe met de intensiteit van het grondgebruik en de werkgelegenheidspotentiaal[1]. Deze toename duidt op het voorkomen van agglomeratievoordelen, maar deze beperken zich niet tot gemeenten met een stedelijk karakter (Oevering, 2016). Het gemiddelde huishoudinkomen is echter lager als de bevolkingssamenstelling een stedelijk karakter heeft –met een groot aandeel jongvolwassenen en niet-Westerse allochtonen– of als de (stedelijke) economische dynamiek groot is –met een groot aandeel van sterk groeiende activiteiten. Niet zozeer de mate waarin een gemeente een stedelijk karakter vertoont, bepaalt dus de hoogte van het inkomen per huishouden, maar de bereikbaarheid van (stedelijke) werkgelegenheid.

De prijs van een woning hangt zeer sterk samen met het inkomen van het huishouden dat die woning in eigendom heeft (Aalders en Van Dalen, 2015; Oevering, 2012). Daarom zijn de kenmerken van het huishouden en de gemeente die de verschillen in het gemiddelde besteedbare huishoudinkomen tussen gemeenten verklaren, ook van belang als verklaring voor verschillen in de gemiddelde woningprijs per gemeente (figuur 6). Hoogopgeleide managers, DGA’s of beoefenaren van een vrij beroep stuwen de woningprijs door de forse ruimte die hun hoge inkomen biedt voor financieringslasten vooral sterk op in gemeenten in een aantrekkelijke omgeving. De kenmerken van het woningbestand spelen juist geen rol bij de variatie van de woningprijs tussen gemeenten.

Figuur 5: Factoren achter verschillen in inkomen per huishouden tussen gemeenten 2012 (logaritmisch getransformeerd; R2 = 0,69)
Figuur 5: Factoren achter verschillen in inkomen per huishouden tussen gemeenten 2012 (logaritmisch getransformeerd; R2 = 0,69)Bron: ABF-Research, CBS, Kadaster
Figuur 6: Factoren achter verschillen in woningprijs tussen gemeenten 2012 (logaritmisch getransformeerd; R2 = 0,55)
Figuur 6: Factoren achter verschillen in woningprijs tussen gemeenten 2012 (logaritmisch getransformeerd; R2 = 0,55)Bron: ABF-Research, CBS, WDM

 

Voetnoot
[1] De werkgelegenheidspotentiaal voor gemeente A is het aantal banen in alle andere gemeenten, gedeeld door de afstand tot A. Naarmate een gemeente groter is, draagt zij dus meer bij aan de werkgelegenheidspotentiaal in A, maar naarmate zij verder weg ligt is dat minder.

Variatie in betaalbaarheid

De verhouding tussen de woningprijs en het inkomen van het huishouden dat de woning bewoont, bepaalt de betaalbaarheid van die woning. Daarom bepalen ook de kenmerken van het huishouden dat die woning bewoont en de kenmerken van de gemeente waar deze is gelegen de betaalbaarheid (figuur 7). In gemeenten in een aantrekkelijke natuurlijke omgeving, in een regio met veel economische dynamiek, met een hoog opgeleide bevolking of een hoog functieniveau zijn woningen doorgaans slecht betaalbaar. In stedelijke gemeenten met een fors aandeel van huishoudens met twee inkomens zijn woningen doorgaans goed betaalbaar. Een op de tien Nederlandse gemeenten vertoont een stedelijk karakter. Deze steden liggen vooral in het westen en midden van het land. Qua aantrekkelijkheid van de natuurlijke omgeving springt het onderscheid tussen Hoog- en Laag-Nederland in het oog. Het landschap op de zandgronden wordt in het algemeen meer gewaardeerd dan klei- en veenlandschappen (figuur 8).

Figuur 7: Factoren achter verschillen in betaalbaarheid woningen tussen gemeenten 2012 (logaritmisch getransformeerd; R2 = 0,43)
Figuur 7: Factoren achter verschillen in betaalbaarheid woningen tussen gemeenten 2012 (logaritmisch getransformeerd; R2 = 0,43)Bron: ABF-Research, CBS, Kadaster
Figuur 8: Aantrekkelijkheid natuurlijke omgeving per gemeente 2004
Figuur 8: Aantrekkelijkheid natuurlijke omgeving per gemeente 2004Bron: ABF-Research 

Vier zones qua betaalbaarheid

Door de hoogte van de woningprijs en het inkomen in een gemeente te vergelijken met het landelijke gemiddelde komt het belang tot uiting dat beide factoren voor de betaalbaarheid in die gemeente hebben. Er kunnen daarbij vier betaalbaarheidszones worden onderscheiden (figuur 11). In de Noordvleugel van de Randstad, langs de Hollandse kust en in Oost-Brabant is zowel de woningprijs als het inkomen per huishouden relatief hoog. De 117 gemeenten in deze zone vormen de top van de Nederlandse woningmarkt. Zij nemen gezamenlijk een vijfde deel van het Nederlandse oppervlak en een kwart van de koopwoningvoorraad voor hun rekening (figuur 10). In een groot deel van deze zone is de betaalbaarheid van koopwoningen slecht, ondanks het hoge inkomen.

Ten oosten en zuiden van deze zone is de woningprijs eveneens relatief hoog, maar het inkomen per huishouden juist relatief laag. De 82 gemeenten in deze zone beslaan een kwart van het Nederlandse oppervlak en zijn goed voor een vijfde deel van de koopwoningvoorraad. Hier is het in vergelijking met het landelijke gemiddelde dus duur wonen. In 74 gemeenten in het Groene Hart, Rivierenland en Noordwest-Brabant wordt echter relatief goedkoop gewoond. In deze gemeenten is de woningprijs relatief laag, terwijl het inkomen er boven het landelijke gemiddelde ligt. Deze gemeenten zijn goed voor 12% van het Nederlandse oppervlak en een zesde deel van de koopwoningvoorraad. Tot slot is in een groot aantal gemeenten in Zuidwest-Nederland, in Limburg en in een groot deel van Noord- en Oost-Nederland zowel de woningprijs als het inkomen relatief laag. De 130 gemeenten in deze zone, -goed voor ruim een derde deel van het oppervlak en de koopwoningvoorraad in ons land- vormen als het ware de onderkant van de Nederlandse koopwoningmarkt.

Figuur 9: Ligging betaalbaarheidszones in Nederland 2012
Figuur 9: Ligging betaalbaarheidszones in Nederland 2012Bron: CBS, Kadaster
Figuur 10: Aandeel betaalbaarheidszones in Nederland 2012
Figuur 10: Aandeel betaalbaarheidszones in Nederland 2012Bron: ABF-Research, CBS, Kadaster

De vier typen gemeenten verschillen sterk qua inkomen per huishouden, bereikbaarheid van werkgelegenheid, stedelijk karakter en natuurlijke kwaliteit van de omgeving (figuur 11). De top van de markt vormt de overlap van de zone met een hoge werkgelegenheidspotentiaal in de Randstad en de zone met aantrekkelijke natuurlijke omstandigheden ‘op het zand rond Amsterdam’, in Gelderland en in Noord-Brabant en heeft een sterk stedelijk karakter.

Figuur 11: Kenmerken betaalbaarheidszones 2012
Figuur 11: Kenmerken betaalbaarheidszones 2012Bron: CBS, Kadaster

Bewoners van het aantrekkelijke gebied ten oosten van de Randstad betalen ten opzichte van hun inkomen relatief veel voor hun koopwoning. Goedkoop wonen is het in landelijke gebieden waar de natuurlijke omgeving onaantrekkelijk wordt gevonden. Aan de onderkant van de koopwoningmarkt is de welvaart relatief laag en wordt de natuurlijke omgeving doorgaans niet aantrekkelijk gevonden. Doordat het hier niet alleen om landelijke gemeenten gaat, maar ook om stedelijke gemeenten als Rotterdam, Zwolle en Eindhoven, heeft deze categorie per saldo een stedelijk karakter. 

Conclusie

De verhouding tussen woningprijs en inkomen van de eigenaar-bewoner –de mate waarin koopwoningen betaalbaar zijn– verschilt sterk per gemeente. Vooral de samenstelling van de woningvoorraad is voor deze variatie verantwoordelijk. Een groot aandeel van appartementen in de woningvoorraad heeft een positieve invloed op de betaalbaarheid en dat geldt ook voor een hoog huishoudinkomen. Een groot aandeel vrijstaande woningen in de woningvoorraad dempt de betaalbaarheid, net als de mate van stedelijkheid en de aantrekkelijkheid van de natuurlijke omgeving van de gemeente waarin de woning staat.

Op grond van de vergelijking van de woningprijs en het inkomen met het landelijke gemiddelde kan het land qua betaalbaarheid in vier zones worden ingedeeld. De Noordvleugel van de Randstad vormt de top van de woningmarkt. Zowel de woningprijs als het inkomen is er relatief hoog. Op de aantrekkelijke zandgronden op de oostelijke flank van de Randstad is het inkomen lager dan gemiddeld, maar de woningprijs juist hoger. Het is daar in verhouding tot het landelijke gemiddelde dan ook duur wonen. Een groot deel van de Zuidvleugel en gemeenten langs de noordkust en oostgrens vormen de onderkant van de woningmarkt. Zowel het inkomen als de woningprijs is er relatief laag. 

Literatuur

Aalders en Van Dalen, 2015. R. Aalders en P. van Dalen. Herstel op de regionale woningmarkt, Rabobank, 2015.

Oevering, 2012. De Nederlandse woningmarkt in regionaal perspectief, Rabobank, 2012.

Oevering, 2016. Oplichtende en uitdovende sterren. Nederlandse steden in perspectief, Rabobank, 2016.

Delen:
Auteur(s)

naar boven