RaboResearch - Economisch Onderzoek

Nederlandse hypotheekrente hoogste van de eurozone?

Economisch commentaar

Delen:
  • In een serie stellingen bespreken we veelgehoorde misverstanden of terechte vaststellingen over de Nederlandse economie en belichten we bijzondere kenmerken en ontwikkelingen
  • De Nederlandse hypotheekrente is hoger dan die in veel andere eurolanden
  • Verschillen in productkenmerken maken een goede internationale vergelijking van hypotheekrentes complex

Stelling: de Nederlandse hypotheekrente is de hoogste van de eurozone

De hypotheekrente is historisch laag. En dat is goed nieuws voor huizenkopers en voor woningeigenaren bij wie de rentevaste periode dit jaar afloopt. Toch ligt de rente op nieuw verstrekte hypotheken in Nederland hoger dan in vrijwel alle andere eurolanden (figuur 1), met uitzondering van Ierland, Letland en Cyprus. Betalen Nederlandse huishoudens dan meer voor dezelfde hypotheek? Dat is nog maar de vraag. Deze figuur (ook verschenen in ECB Economic Bulletin, 2015) is namelijk niet gebaseerd op een ‘standaardproduct’ dat in ieder land precies hetzelfde is maar op de daadwerkelijk verstrekte hypotheken.

In Nederland kiezen veel huizenkopers voor een rentevaste looptijd van tien jaar, mede omdat het maximale leenbedrag dan hoger uitvalt[1]. In Spanje daarentegen worden vooral hypotheken met een korte rentevaste periode verstrekt. Omdat de rente bij korte rentevaste periodes lager is, trekt dit de gemiddelde hypotheekrente voor nieuwe verstrekkingen in dat land omlaag. Figuur 2 geeft per land het gemiddelde tarief weer van alle nieuw verstrekte hypotheken met looptijden van langer dan vijf jaar en tot en met tien jaar, de in Nederland meest verstrekte variant.

Figuur 1: Gemiddelde hypotheekrente nieuwe verstrekkingen
Figuur 1: Gemiddelde hypotheekrente nieuwe verstrekkingenBron: ECB
Figuur 2: Hypotheekrente nieuwe verstrekkingen > 5 en <= 10 jaar rentevast
Figuur 2: Hypotheekrente nieuwe verstrekkingen > 5 en <= 10 jaar rentevastBron: ECB

Het is duidelijk te zien dat de hypotheekrente in Spanje voor deze rentevaste periodes hoger is, terwijl deze in Italië ongeveer gelijk is aan die in Nederland. Ook de kleine eurolanden Slowakije, Slovenië en Estland (niet afgebeeld) kennen hogere hypotheektarieven. Maar ook bij deze rentevaste periodes valt op dat de hypotheekrente in Nederland hoger is dan in Duitsland, Frankrijk, België en Oostenrijk.

Ander land, andere hypotheek

Behalve de rentevaste periode kunnen hypotheekproducten ook op andere punten per land behoorlijk verschillen. We zetten de belangrijkste verschillen op een rijtje.

Verschil in hypotheekbedrag ten opzichte van de woningwaarde (loan-to-value): in Nederland is de maximale loan-to-value 103%. Starters op de woningmarkt hebben vaak nog weinig gespaard en lenen daarom vaak het hele aankoopbedrag en de bijkomende kosten. Doorstromers hebben doorgaans een lagere loan-to-value. Voor wat betreft de loan-to-value is Nederland het beste te vergelijken met het Verenigd Koninkrijk. In veel andere Europese landen is het niet mogelijk, of niet gebruikelijk, om een hypotheek af te sluiten van meer dan 80-85% van de woningwaarde.[2] Dat betekent dat starters in die landen langer sparen en later een eigen huis kopen (zoals in Duitsland) of naast de hypothecaire lening een consumptief krediet afsluiten, tegen een hogere rente (zoals in Denemarken). Het verschil in loan-to-value vertaalt zich in de prijs. Zo is bij de drie grootste hypotheekverstrekkers[3] een hypotheek zonder NHG-garantie met een loan-to-value van 100% gemiddeld 0,5% duurder dan met een loan-to-value van 80%. Daar staat weer tegenover dat hypotheken met NHG-garantie juist goedkoper zijn; het tarief van NHG-hypotheken is gelijk aan of lager dan dat van hypotheken met een loan-to-value van 65% of lager.

Verschil in totale looptijd: in Nederland is de standaardlooptijd van een hypotheek dertig jaar. In andere grote eurolanden is een looptijd van 20-25 jaar gebruikelijker[4].

Verschil in voorwaarden: in Nederland brengen hypotheekverstrekkers doorgaans geen kosten in rekening bij het aflossen van de hypotheek bij verhuizing of bij gedeeltelijk aflossen (tot 10-20% van de oorspronkelijke hypotheeksom) tijdens de looptijd. In andere landen is dit niet altijd toegestaan of worden hiervoor kosten berekend.

Om een zuivere vergelijking te maken, zou je dus een hypotheek met dezelfde totale looptijd, dezelfde rentevaste looptijd, dezelfde loan-to-value en dezelfde voorwaarden internationaal moeten vergelijken – een praktisch onmogelijke opgave. Maar als dat al zou lukken, dan is het nog niet gezegd dat alle prijsverschillen hiermee als sneeuw voor de zon verdwijnen. Want behalve de productkenmerken speelt ook de manier waarop hypotheken worden gefinancierd een rol (zie ook Treur & Boonstra, 2013).

Conclusie: onjuist

De hypotheekrente in Nederland is niet de állerhoogste van de eurozone. Wel ligt de rente op nieuwe hypotheken hier hoger dan in de meeste grote eurolanden, ook bij een vergelijkbare rentevaste periode. Het is daarmee niet gezegd dat Nederlandse huishoudens meer betalen voor dezelfde hypotheek: om een eerlijke vergelijking te maken zou je een hypotheek met niet alleen dezelfde rentevaste periode maar ook met dezelfde totale looptijd, loan-to-value en voorwaarden internationaal moeten vergelijken.

Voetnoten

[1] Zie ook uitleg toetsrente in Box 2 in een eerder Kwartaalbericht Woningmarkt.

[2] Zie Hypostat 2014, European Mortgage Federation.

[3] Hypotheektarieven RabobankING en ABN AMRO, geraadpleegd op 25 september 2015.

[4] Zie Hypostat 2014, European Mortgage Federation.

Delen:
Auteur(s)

naar boven