RaboResearch - Economisch Onderzoek

Zoeken Amsterdammers echt een woning met uitzicht op de Rotterdamse Markthal?

Column

Delen:

Het moet niet gekker worden. Volgens het Amsterdamse dagblad Het Parool verhuizen steeds meer Amsterdammers naar Rotterdam. NRC-redacteur Mirjam Remie gooit er nog een schepje bovenop: ”Rotterdam heeft het en Amsterdammers willen het hebben”. En als ik de Lonely Planet mag geloven is dat terecht, want de Maasstad met zijn imposante markthal is door dé autoriteit op het gebied van reizen eind oktober uitgeroepen tot één van de vijf meest opwindende steden in de wereld. Daarbij komt ook nog eens dat Feyenoord in de recente bekerkraker in de laatste minuut Ajax heeft verslagen. Men wil bij de winnaars horen.

Maar de belangrijkste reden van de veronderstelde volksverhuizing van Amsterdammers naar Rotterdam is natuurlijk de stevige woningprijsontwikkeling in de hoofdstad waardoor Amsterdam ‘duur’ wordt. Op de ‘UBS Global Real Estate Bubble Index’ bezet Amsterdam de zesde plaats wereldwijd van steden met een overspannen woningmarkt. De Zwitserse bank UBS vergeet echter dat de woningprijzen in Amsterdam vanaf het begin van de crisis (derde kwartaal 2008) hard onderuit zijn gegaan. Harder dan die in Rotterdam. In de eerste helft van 2013 hadden de koopwoningen in Amsterdam 2,5% meer waarde verloren dan die in de Rotterdam. Vanaf het begin van 2014 begon de hoofdstad aan zijn inhaalrace en haalde Amsterdam de Maasstad precies een jaar geleden in. Nu, zeven jaar na de prijspiek, staat Amsterdam nog slechts 3,2% in de min en Rotterdam 7,7%. Amsterdam had in eerste instantie nog wat in te halen maar accelereert nu flink door.

Een groot verschil is wel dat Rotterdam 35% goedkoper is dan Amsterdam. Maar dat is al decennia lang het geval, dus daarmee kan ik de trek naar Rotterdam die Het Parool signaleert niet verklaren. Maar dat Rotterdam flink aan de weg timmert als aantrekkelijke woonomgeving is wel duidelijk. Niet voor niets heeft The Academy of Urbanism in Londen Rotterdam uitgeroepen tot Europese stad van het jaar 2015. Dat trekt nieuwsgierige nieuwkomers. Als geboren en getogen Amsterdammer die nu al jarenlang naar volle tevredenheid in Rotterdam woont, voel ik mij een trendsetter. Rotterdam heeft het steeds meer.

Maar verhuizen echt zoveel Amsterdammers naar Rotterdam? Als ik naar de harde cijfers kijk, dan is maar een conclusie mogelijk: dat is niet zo. Afgelopen jaar verhuisden er 990 Amsterdammers naar Rotterdam. Dat is 0,1% van alle Amsterdammers. Andersom verhuisden 1.220 Rotterdammers naar Amsterdam. Dat zijn er meer(!), maar nog steeds slechts 0,2% van alle Rotterdammers. Het netto verschil (1.220 – 990 = 230 mensen) betekent wel dat tussen beide steden per saldo meer mensen naar Amsterdam verhuizen. En dat verschil is in historisch perspectief hoog. Het gemiddelde vanaf 1972 is slechts 174, wat betekent dat er nu daadwerkelijk meer mensen naar Amsterdam verhuizen dan vroeger. En niet andersom. Maar eigenlijk gaat het met deze getallen om niets. Tegelijkertijd moet ik er bijzeggen dat de migratiecijfers over 2015 nog niet bekend zijn. Juist nu de woningprijzen in Amsterdam spectaculair toenemen, zou de door Het Parool gesuggereerde trend dat Amsterdammers naar Rotterdam verhuizen zichtbaar kunnen worden in de officiële statistieken. Afwachten maar.

Wel is het waar dat huishoudens in het huidige tijdsgewricht een stedelijke omgeving zien als een aantrekkelijke woonomgeving. Dat is de reden waarom zowel Amsterdam als Rotterdam groeit en waarom de woningprijs in een stedelijke woonomgeving sneller groeit dan in de niet-stedelijke omgeving. Deze trend is al jaren aan de gang en ik verwacht dat dit de komende jaren verder doorzet. Ook in Rotterdam.

Delen:
Auteur(s)
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864

naar boven