RaboResearch - Economisch Onderzoek

Verdere groei op de regionale woningmarkt

Economisch commentaar

Delen:
  • In het derde kwartaal laten vrijwel alle regio’s een stijging zien van de gemiddelde verkoopprijs en het aantal woningverkopen
  • Het aantal gemeenten met een stijging van de gemiddelde verkoopprijs nam toe van 36 (9%) op het dieptepunt naar 293 (73%) in 2015K3
  • De meer stedelijke gemeenten lopen voorop, maar ook in de minder stedelijke gemeenten nemen de transacties en de prijzen toe

De ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt kent grote regionale verschillen. Toch is het herstel dat we landelijk zien ook in vrijwel alle regio’s ingezet. Dit hebben we uitgebreid besproken in onze Special: Herstel op de regionale woningmarkt. In dit Economisch commentaar hebben wij de regionale woningmarktcijfers geactualiseerd op basis van de nieuwe Kadasterdata tot en met het derde kwartaal van 2015.

Wat blijkt: waar in 2014 37 van de 40 regio’s een stijging van de gemiddelde verkoopprijs lieten zien, is dit nu het geval in 39 van de 40 regio’s. In 293 van de 403 gemeenten is de gemiddelde huizenprijs nu gestegen. In 2014 waren dit er nog 275, op het dieptepunt in 2008 slechts 36. De verkoopaantallen laten een nog duidelijker beeld zien: elke regio en bijna elke gemeente kende een forse stijging. Deze stijging is in de loop van dit jaar doorgezet.

Voor de prijsontwikkeling op regionaal en gemeentelijk niveau kijken we naar de gemiddelde verkoopprijs. Die gemiddelde verkoopprijs geeft echter een imperfect beeld van de prijsontwikkeling van de woningvoorraad als geheel. Op landelijk niveau kijken we daarom naar de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). In box 1 lichten we de problemen met de gemiddelde verkoopprijs toe. Omdat de PBK niet op regionaal en gemeentelijk niveau beschikbaar is, maken we in deze studie toch gebruik van de gemiddelde verkoopprijs.

Box 1: Voorzichtigheid geboden bij het gebruik van de gemiddelde verkoopprijs

De gemiddelde verkoopprijs van de verkochte woningen is niet gelijk aan de gemiddelde waarde van alle woningen. De samenstelling van het type en de kwaliteit van de verkochte woningen vormt niet noodzakelijk een goede afspiegeling van de samenstelling van de woningvoorraad in dat gebied. In de ene periode worden bovendien andere woningen verkocht dan in de andere periode, waardoor een vergelijking over de tijd mank gaat. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van CBS houdt zo goed mogelijk rekening met verschillen in samenstelling tussen perioden, maar is op gemeenteniveau en op het niveau van de 40 COROP-regio’s niet beschikbaar. Als beste alternatief gebruiken wij de gemiddelde verkooprijs van het Kadaster. Voor de landelijke prijsontwikkeling is de correlatie van de gemiddelde verkoopprijs en de PBK in de periode 2001-2015 met 95% behoorlijk hoog (figuur 1). Op provincieniveau is de samenhang ook hoog, variërend van 90% in Flevoland tot 98% in Utrecht. Limburg vormt hierop een uitzondering; daar is de samenhang met 80% een stuk lager. In de grote steden is de samenhang ook behoorlijk: van 81% in Den Haag tot 98% in Utrecht.

Ondanks een hoge correlatie kan de jaar-op-jaarmutatie van de huizenprijzen behoorlijk afwijken. Zo noteert Amsterdam een correlatie tussen de PBK en de gemiddelde verkoopprijs van 94%, maar zien we dat de jaarlijkse groeicijfers vooral in de periode 2003-2005 uit de pas lopen (figuur 2). Voor kleinere gemeenten kunnen de jaar-op-jaarmutaties vanwege veel lagere transactieaantallen nog meer uit de pas lopen. De kans dat de samenstelling van de verkopen in een bepaald kwartaal sterk afwijkt van de samenstelling van de totale woningmarkt is op lagere schaalniveaus waar slechts een beperkt aantal transacties plaatsheeft groter dan op provinciaal en landelijk niveau. Los van het verschil dat daardoor tussen de ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs en de PBK ontstaat, laat de prijsontwikkeling daardoor ook grote schommelingen zien. Om voor die schommelingen te corrigeren, gebruiken wij daarom de som van vier kwartalen voor de transacties en het gemiddelde van vier kwartalen voor de verkoopprijzen.[1] 

Figuur 1: Gemiddelde verkoopprijs en PBK hebben een hoge samenhang               
Figuur 1: Gemiddelde verkoopprijs en PBK hebben een hoge samenhangBron: Kadaster, bewerking Rabobank
Figuur 2: Jaar-op-jaargroei voor bijvoorbeeld Amsterdam soms behoorlijk uit de pas
Figuur 2: Jaar-op-jaargroei voor bijvoorbeeld Amsterdam soms behoorlijk uit de pas  Bron: Kadaster, bewerking Rabobank
Voetnoot

[1] Het vierkwartaalstotaal is de som van de afgelopen vier kwartalen. Het vierkwartaalstotaal van 2015K3 is dus de som van de kwartalen 2014K4 tot en met 2015K3. Wij kijken naar vierkwartaalstotalen omdat de verkopen en prijzen van kwartaal op kwartaal behoorlijke schommelingen kunnen vertonen, die het zicht op de trendmatige ontwikkeling kunnen ontnemen.

Herstel regionale woningmarkt zet door

Het landelijke herstel op de woningmarkt sinds halverwege 2013 is ook ingezet in de veertig regio’s, getuige onze studie van juni van dit jaar. Dat is niet vreemd. De belangrijkste factoren voor de groei op de woningmarkt -het hoge vertrouwen, de toename van het beschikbare huishoudinkomen en de lage hypotheekrente- verschillen immers niet of weinig tussen regio’s. Recente data tonen dat de regionale groei in 2015 doorzet. Tussen het derde kwartaal van 2014 en het derde kwartaal van 2015 nam het vierkwartaalstotaal van het aantal verkopen van bestaande koopwoningen in elke regio toe, variërend van 5% in Zeeuws-Vlaanderen tot 37% in Zuidwest-Overijssel (kaart 1). Zelfs in de perifere regio’s Oost-Groningen, de Achterhoek en Noord-Limburg was de stijging hoger dan 30%. Meer transacties leiden, bij een gelijk blijvend of minder hard stijgend aanbod, tot een krappere markt. Daardoor steeg ook de gemiddelde verkoopprijs in dezelfde periode in nagenoeg alle regio’s. Alleen in Delfzijl en omgeving daalde de gemiddelde verkoopprijs (kaart 2).

Kaart 1: Groei transacties
Kaart 1: Groei transactiesBron: Kadaster, bewerking Rabobank
Kaart 2: Groei gemiddelde verkoopprijs
Kaart 2: Groei gemiddelde verkoopprijsBron: Kadaster, bewerking Rabobank

Steeds meer gemeenten haken aan…

Zelfs op gemeenteniveau zien we vrijwel overal een toename van de woningverkopen. In de periode 2014K3-2015K3 daalde het aantal transacties in slechts 14 van de 403 gemeenten. Bij de huizenprijs zien we op dat lage schaalniveau nog wel 110 gemeenten met een prijsdaling, maar dat aantal is sinds 2014 wel afgenomen (figuur 3). Ook in 2006 en 2007, vlak voor de Grote Recessie, daalde de gemiddelde verkoopprijs in een gegeven kwartaal in 50 tot 70 gemeenten. Hier zien we de beperkingen van de gemiddelde verkoopprijs terug. In veel gemeenten die tijdens de hoogconjunctuur een prijsdaling kenden, was het aantal transacties relatief klein. Daardoor ontstaan grote schommelingen, zelfs als we uitgaan van vierkwartaalsgemiddelden. De groep van gemeenten met een daling of stijging van de huizenprijs verschilt dan ook elk kwartaal. Het ligt daarom niet in de lijn der verwachting dat de verkooprijzen op enig moment in alle gemeenten zullen stijgen. Er is altijd een aantal gemeenten waar het aantal woningverkopen dusdanig laag is dat de veranderende samenstelling van de verkopen leidt tot een gemiddelde prijsdaling. 

…en beslist niet alleen de (grote) steden

De stijging van de gemiddelde verkoopprijs is volgens kaart 2 dus niet voorbehouden aan de Randstad. Ook de stelling dat de prijzen alleen in de steden stijgen, klopt niet (figuur 4). Er zijn wel groeiverschillen. Ten eerste is de stijging van de gemiddelde verkoopprijs sinds het dieptepunt met 10% veel groter in de zeer sterk stedelijke gemeenten dan het landelijke gemiddelde. Verder valt op dat het prijsherstel in de zeer sterk stedelijke gemeenten eerder startte. Het dieptepunt lag in het tweede kwartaal van 2013. De sterk en matig stedelijke gemeenten bereikten hun dieptepunt een kwartaal later. In de weinig en niet-stedelijke gemeenten lag het dieptepunt pas in het eerste kwartaal van 2014. Dit lijken kleine verschillen, maar het toont aan dat het herstel eerder optrad in de meer stedelijke gemeenten en zich van daaruit verspreidde.

Figuur 3: Aantal gemeenten met een stijging/daling van de gemiddelde verkoopprijs
Figuur 3: Aantal gemeenten met een stijging/daling van de gemiddelde verkoopprijsBron: Kadaster, bewerking Rabobank
Figuur 4: Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs naar stedelijkheidsklasse
Figuur 4: Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs naar stedelijkheidsklasseBron: Kadaster, bewerking Rabobank
Delen:
Auteur(s)

naar boven