RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Nederlandse woningmarkt houdt hoger niveau verkopen volgend jaar vast

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
Deze publicatie is verouderd, Bekijk de recentste uitgave.
  • Het aantal verkopen van bestaande woningen stijgt in 2015 met 19%
  • In 2016 houdt de markt het bereikte niveau vast met 175 tot 195 duizend transacties
  • De gemiddelde huizenprijs stijgt in 2015 met 2¾% en in 2016 met 2¾ tot 4¾%
  • Positieve invloed hebben de lage hypotheekrente, het hoge consumentenvertrouwen en de verwachte inkomensstijging
  • Hiertegenover staan de onderwaterproblematiek en de verlaging van de LTV-limiet
  • Wij verwachten dat de hypotheekrente ook volgend jaar op het lage niveau blijft

Samenvatting

Hogere economische groei in 2016, mede door lastenverlichting

De Nederlandse economie groeit dit en volgend jaar naar verwachting met respectievelijk 2¼ en 2¾%. Deze groei is breed gedragen en komt voor rekening van zowel een toename van de uitvoer als de groeiende particuliere consumptie en private investeringen (tabel 1). De woningmarkt en de bredere economie hebben een positieve invloed op elkaar. De toename van de woningverkopen en huizenprijzen zorgt voor een groei van de woninginvesteringen en de particuliere consumptie. Voor de woningmarkt is met name belangrijk dat de werkgelegenheid aantrekt en de koopkracht verbetert, mede door de op Prinsjesdag gepresenteerde vijf miljard aan lastenverlichting.

Woningmarkt in 2016 op een hoger niveau

Het derde kwartaal van 2015 was qua verkoopaantallen beter dan wij hadden verwacht. Ook de gemiddelde huizenprijs steeg rustig aan verder. De opgang van de activiteit op de woningmarkt is in vrijwel alle provincies gaande.

Voor wat betreft het aantal verkopen gaat de woningmarkt weer naar pre-crisisniveaus. Wij voorzien voor dit jaar uiteindelijk circa 182 duizend verkopen, een stijging van 19% ten opzichte van 2014. Voor volgend jaar wijzen de hogere economische groei en koopkracht in combinatie met het hoge vertrouwen, de stijging van de nieuwbouwverkopen en de lage hypotheekrente erop dat de woningmarkt dit niveau kan vasthouden. Tegelijkertijd verwachten wij niet dat de inhaalgroei van 2014 (+39%) en de stevige toename van dit jaar (+19%) volgend jaar in dezelfde mate doorzet. Wij verwachten een geringe groei naar 175 tot 195 duizend eigendomsoverdrachten. Volgend jaar zien we de markt ook minder ruim worden. De gemiddelde huizenprijsindex stijgt naar verwachting met 2¾% in 2015 en met 2¾ tot 4¾% in 2016.

Hypotheekrentes blijven naar verwachting laag

De totale hypotheekschuld zal dit jaar beperkt stijgen, omdat tegenover een toename van de nieuwe verstrekkingen hoge extra aflossingen staan. Die extra aflossingen zijn het gevolg van zowel de onderwaterproblematiek als de lage spaarrentes en fiscale prikkels.

De hypotheekrentes braken tot nu toe vrijwel ieder kwartaal een nieuw laagterecord, maar lijken nu te stabiliseren. Hoewel volgend jaar lichte opwaartse druk kan ontstaan door een beperkte stijging van de kapitaalmarktrentes, verwachten wij dat de hypotheekrentes ook in 2016 op een laag niveau blijven.



Hoofdstuk 1: Economische achtergrond

De Nederlandse economie groeit dit en volgend jaar naar verwachting met respectievelijk 2¼ en 2¾%. Deze groei is breed gedragen en komt voor rekening van zowel een toename van de uitvoer als de groeiende particuliere consumptie en private investeringen (tabel 1). 

Gunstig uitvoerbeeld omgeven met risico’s

Tabel 1: Kerngegevens Nederland
Tabel 1: Kerngegevens NederlandBron: CBS, Rabobank

Ondanks de zwakke ontwikkeling van de wereldhandel is de Nederlandse uitvoergroei in de eerste helft van dit jaar goed op peil gebleven. De export zal in de komende kwartalen een positieve bijdrage aan de BBP-groei blijven leveren. De lage waarde van de euro en de voortgaande groei in de voor Nederland belangrijke handelspartners ondersteunen de uitvoergroei. Bij deze gunstige vooruitzichten liggen er wel neerwaartse risico’s op de loer, zoals een mogelijk sterkere groeivertraging in China en andere opkomende markten dan wij nu verwachten. Dit zou via een afnemende wereldhandelsgroei en vertrouwenseffecten nadelige gevolgen kunnen hebben voor de productie- en uitvoergroei in Nederland.

Particuliere consumptie en werkgelegenheid stijgen

Na een sterke toename in het laatste kwartaal van 2014 en het eerste kwartaal van 2015 nam de consumptie van huishoudens in het tweede kwartaal van dit jaar opnieuw toe. Voor de rest van dit jaar en voor volgend jaar verwachten wij een verdere groei van de particuliere consumptie. Hier dragen verschillende factoren toe bij. Zo neemt het consumentenvertrouwen al geruime tijd toe, waarbij consumenten steeds positiever zijn over het doen van grote aankopen (figuur 1). Verder neemt het reëel beschikbare huishoudinkomen volgend jaar voor het derde jaar op rij toe door een verdere stijging van de werkgelegenheid (zie onder), een toename van de reële lonen en de op Prinsjesdag gepresenteerde vijf miljard euro lastenverlichting (zie ook: Prinsjesdag 2015: begrotingsfeestje met belastinghervorming als de grote afwezige).

Ook de positieve ontwikkelingen op de woningmarkt ondersteunen de consumptiegroei (zie verderop). De consumptiegroei wordt enigszins geremd door de lagere groei van de reële lonen, aangezien de inflatie volgend jaar weer iets gaat oplopen. Bovendien kan de sterke daling van de dekkingsgraad van pensioenfondsen in het derde kwartaal wellicht nog wat roet in het eten gooien doordat dit mogelijk tot minder hoge uitkeringen of hogere premies kan leiden.

De groei van de werkgelegenheid kwam in de afgelopen kwartalen vooral voor rekening van de sectoren commerciële dienstverlening en handel, vervoer & horeca (figuur 2). De toename van het aantal vacatures en de uitzenduren wijst op een verdere groei van de werkgelegenheid in de private sector. In de niet-commerciële dienstverlening laat werkgelegenheidsgroei vanwege de bezuinigingen in de zorg nog wat langer op zich wachten. De werkloosheid daalt mondjesmaat, onder andere doordat mensen zich weer aanbieden op de arbeidsmarkt als gevolg van het economische herstel. Voor dit jaar verwachten wij dat de werkloosheid uitkomt op 6¾% van de beroepsbevolking, om in 2016 verder te dalen naar 6¼%.

Figuur 1: Toename ‘gunstige tijd voor grote aankopen’
Figuur 1: Toename ‘gunstige tijd voor grote aankopen’Bron: CBS
Figuur 2: Toename aantal werkzame personen
Figuur 2: Toename aantal werkzame personenBron: CBS

Woningmarkt en economie zorgen voor vliegwieleffect

In de crisisjaren ontstond een negatieve spiraal tussen de ontwikkelingen op de woningmarkt en de economie. Sinds vorig jaar beïnvloeden deze elkaar juist weer in positieve zin. Zo had het hoge aantal woningverkopen in de afgelopen kwartalen een positieve invloed op de consumptie van duurzame goederen bestemd voor woningen, zoals woninginrichting en elektrische apparatuur (Giesbergen, 2015). Hierbij speelt ook de huizenprijsstijging via het vermogenseffect een rol (CPB, 2014). Daarbij neemt de spaarneiging naar verwachting niet verder toe, onder andere door de afname van de onderwaterproblematiek op de woningmarkt door eerdere aflossingen en door een stijging van de huizenprijzen.

Naast de particuliere consumptie dragen ook de woninginvesteringen via de nieuw- en verbouw en toenemend werk voor makelaars en notarissen positief bij aan de economische groei (figuur 3). De groei van de woningmarkt was de afgelopen kwartalen dan ook goed zichtbaar in de volumeontwikkeling van de toegevoegde waarde in de bouwsector. Voor dit jaar verwachten wij een groei van 6% in deze sector, gevolgd door 3½ % groei in 2016 (zie ook: Breed herstel bij uitdagende marktomstandigheden voor ondernemers). De gunstige woningmarktontwikkelingen hebben daarmee een breed gedragen positief effect op de binnenlandse bestedingen.

Figuur 3: Stijging huishoudconsumptie en woninginvesteringen
Figuur 3: Stijging huishoudconsumptie en woninginvesteringenBron: CBS

Het algemene economische herstel heeft via inkomensgroei en de toename van de werkgelegenheid op zijn beurt weer een positief effect op de ontwikkelingen in de woningmarkt. De inkomensgroei ondersteunt de huizenprijsstijging. Stijgende werkgelegenheid en inkomens en de toename van het consumentenvertrouwen hebben daarbij ook een gunstige invloed op de beslissing om een (ander) huis te kopen.

Auteur
Björn Giesbergen

Hoofdstuk 2: Markt voor bestaande koopwoningen

Figuur 4: Toename verkopen en huizenprijzen houdt aan
Figuur 4: Toename verkopen en huizenprijzen houdt aanBron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank

In het derde kwartaal van 2015 zijn 50.609 bestaande koopwoningen van eigenaar gewisseld. Gecorrigeerd voor de seizoenspatronen is dit een stijging van 13% ten opzichte van het kwartaal ervoor. Na de eindejaarsrally in 2014 als gevolg van de tijdelijk verruimde schenkingsvrijstelling daalde het aantal transacties in het eerste kwartaal van dit jaar, maar de cijfers van het tweede en derde kwartaal laten zien dat de groei op de woningmarkt aanhoudt. De verkopen komen weer in de buurt van pre-crisisniveaus (figuur 4). De seizoensgecorrigeerde huizenprijsindex steeg in het derde kwartaal met 0,8% ten opzichte van het tweede kwartaal (figuur 4). De stijging van de transacties en huizenprijzen was zichtbaar in elke provincie, met uitzondering van Zeeland. 

2.1 Landelijke ontwikkelingen en verwachtingen

Koopmarkt ondanks meer verkopen nog behoorlijk ruim…

In 2015 zijn er meer woningen verkocht dan er als nieuw aanbod bij zijn gekomen. Dat was vorig jaar veel minder het geval. Toen stegen de eigendomsoverdrachten met 40%, maar het beschikbare woningaanbod daalde slechts beperkt doordat er ook veel woningen te koop werden gezet. Nu de verkopen verder stijgen, zet de daling van het aanbod door (figuur 5).

Toch hebben kopers gemiddeld genomen een gunstige onderhandelingspositie. De krapte-indicator van de NVM (die het totale beschikbare koopwoningaanbod deelt door het aantal transacties) daalde in het derde kwartaal naar een seizoensgecorrigeerde waarde van 11. Dit betekent dat kopers gemiddeld genomen kunnen kiezen uit 4 à 5 woningen meer dan voor de crisis, toen de indicator een waarde had van gemiddeld 6 tot 7. Wel kent deze maatstaf voor krapte forse verschillen per segment; zo blijft de markt voor vrijstaande woningen aanzienlijk ruimer dan die voor tussenwoningen of appartementen (figuur 6). Ook regionaal zijn de verschillen groot.

Figuur 5: Samenhang aanbod en verkopen
Figuur 5: Samenhang aanbod en verkopenBron: Huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank
Figuur 6: Krapte-indicator daalt
Figuur 6: Krapte-indicator daaltBron: NVM, bewerking Rabobank

… wat resulteert in gematigde prijsstijgingen

Figuur 7: Minder ruime markt leidt tot een prijsstijging
Figuur 7: Minder ruime markt leidt tot een prijsstijgingBron: NVM, CBS, bewerking Rabobank

Door de minder ruime markt groeit de onderhandelingspositie van verkopers en stijgt de huizenprijs (figuur 7). Ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar bedroeg de stijging 2,9% (figuur 8). In vergelijking met het dal van juni 2013 staat de prijsindex van september dit jaar 6% hoger. Dit houdt in dat een woning in Nederland sinds juni 2013 gemiddeld zoveel in waarde is gestegen. Ondanks de gestegen huizenprijzen is de nominale prijs nog 16,5% lager dan het toppunt van 2008 (figuur 9).

Figuur 8: Huizenprijsmutatie 3m/3m en mutatie op jaarbasis
Figuur 8: Huizenprijsmutatie 3m/3m en mutatie op jaarbasisBron: NVM, CBS, bewerking Rabobank
Figuur 9: Nominale huizenprijzen
Figuur 9: Nominale huizenprijzenBron: CBS, Macrobond, bewerking Rabobank

Alle segmenten profiteren van de groei…

De stijging van de verkoopaantallen en huizenprijzen verschilt per woningtype. Het ingezette herstel sinds medio 2013 kwam vooral vanuit het goedkopere segment. Nu de markt verder aantrekt, zien we dat ook het duurdere segment profiteert van de groei. Zo zien we dat de prijzen en verkopen in elk segment stijgen en dat het duurdere segment ten opzichte van vorig jaar weer wat marktaandeel terugwint (tabel 2). 

Tabel 2: Ontwikkeling marktaandeel, verkopen en prijs naar segment
Tabel 2: Ontwikkeling marktaandeel, verkopen en prijs naar segmentBron: Kadaster, CBS, Rabobank
Tabel 3: Gemiddeld prijsverschil sinds de top van de markt, naar segment
Tabel 3: Gemiddeld prijsverschil sinds de top van de markt, naar segmentBron: CBS, Rabobank

Voor wat betreft het prijsherstel zien we dat de woningen die starters doorgaans kopen harder in prijs zijn gestegen, maar ook de duurdere woningtypen noteerden in het tweede kwartaal een prijsstijging op jaarbasis (tabel 2). Naast de nog beperkte prijsstijging in het duurdere segment was ook de waardedaling tijdens de crisis in dit segment groter. Daardoor is het prijsverschil met de top van de markt in 2008 daar nog relatief groot (tabel 3), wat overeenkomt met de zojuist genoemde ruimere markt in dat segment (figuur 6).

 


Factoren die de markt beïnvloeden

Dit en vorig jaar zagen we de verkopen fors groeien, na een stevige daling tijdens de crisis. De huizenprijzen hebben de weg omhoog ook weer gevonden. Maar wat kunnen we zeggen over 2016? Een overzicht van de belangrijkste factoren.

Economie
Allereerst heeft de economische context een grote invloed op de woningmarkt. De Nederlandse economie zal volgend jaar naar verwachting met 2¾% de hoogste groei sinds 2007 halen (zie hoofdstuk 1). Het reëel beschikbare huishoudinkomen neemt voor het derde jaar op rij toe. Door de vijf miljard aan lastenverlichting voor met name werkenden stijgt de koopkracht voor die groep volgend jaar met 2,5%. Dit geeft een opwaartse druk op de huizenprijs. Daarnaast zal de verwachte groei van de werkgelegenheid positief doorwerken in het aantal transacties.

Betaalbaarheid
In de tweede plaats is de betaalbaarheid van koopwoningen momenteel zeer goed. Calcasa (2015) stelt dat de betaalbaarheid van koopwoningen in het tweede kwartaal van 2015 –ondanks een stijging van de huizenprijzen– verder is verbeterd. Kopers gaven gemiddeld 16,1% van hun inkomen uit aan woonlasten[1], een daling van bijna een procentpunt ten opzichte van het kwartaal ervoor. Sinds het begin van het meten met deze indicator (1995) is de betaalbaarheid van koopwoningen niet zo goed geweest als nu (figuur 10). Wij verwachten dat de betaalbaarheid in 2016 goed blijft, aangezien we slechts een beperkte huizenprijsstijging verwachten, de koopkracht stijgt en de rente waarschijnlijk zeer laag blijft (zie hoofdstuk 3).

Vertrouwen
Verder blijft het vertrouwen in de woningmarkt erg hoog. De Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis meet dit vertrouwen en noteerde in september dit jaar een waarde van 105. Dat is zes punten hoger dan het hoogste punt gemeten voor de crisis. Dit duidt op een verdere toename van het aantal transacties, al verwachten wij dat deze stijging niet zo sterk zal zijn als figuur 11 suggereert.

Figuur 10: Betaalbaarheid is dit jaar verder verbeterd
Figuur 10: Betaalbaarheid is dit jaar verder verbeterdBron: Calcasa
Figuur 11: Vertrouwen duidt op meer transacties
Figuur 11: Vertrouwen duidt op meer transactiesBron: VEH, CBS, bewerking Rabobank

Nieuwbouw
Ook de stijging van de nieuwbouwverkopen draagt bij aan een betere doorstroming op de markt voor bestaande koopwoningen (Dam, 2010). De verkoop van nieuwbouwkoopwoningen[2] kende in het tweede kwartaal van 2015 met achtduizend transacties het beste tweede kwartaal sinds 2008 (figuur 12).

Minder huishoudens onder water
Ook staan er volgend jaar minder huishoudens ‘onder water’ dan in 2015 doordat de woningprijzen zijn gestegen. De huizenprijzen stijgen dit jaar naar verwachting met 2¾%. Samen met reguliere aflossingen en vermogensopbouw in spaarhypotheken zorgt dit ervoor dat in 2015 naar verwachting meer dan 150 duizend huishoudens boven water komen, oftewel de waarde van hun koopwoning is weer hoger dan de hypotheekschuld.[3] Naar verwachting zet deze ontwikkeling zich in 2016 voort met nog eens 170 duizend huishoudens. Anderzijds toont figuur 13[4] aan dat de onderwaterproblematiek nog steeds groot is. De groep met een potentiële restschuld is nog steeds bijna twee keer zo groot als voor de crisis. Dat zet een rem op de stijging van de verkoopaantallen en de huizenprijzen.

Figuur 12: Stijging verkoop nieuwe koopwoningen
Figuur 12: Stijging verkoop nieuwe koopwoningenBron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking Rabobank
Figuur 13: Percentage huishoudens met onderwaarde in drie scenario’s
Figuur 13: Percentage huishoudens met onderwaarde in drie scenario’sBron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank

Aanscherping kredietnormen
De aanscherping van de kredietnormen zet volgend jaar een rem op de stijging van de huizenprijzen. Met name de Nibud-normen spelen hierin een belangrijke rol, aangezien die met enige vertraging sterk samenhangen met de huizenprijsontwikkeling (Boelhouwer en Schiffer, 2015). Deze normen zijn in juli van dit jaar behoorlijk aangescherpt, mede door een wijziging in de rekenmethode. Deze aanscherping kan dus nog doorwerken op de huizenprijs in 2016. Tegelijkertijd zijn de nieuwe normen per januari 2016 voor de meeste tweeverdieners een paar procent ruimer, afhankelijk van de rentestand (zie tabel van het Nibud, figuur 14). De verbetering van de koopkracht door de vijf miljard euro aan lastenverlichting in 2016 zal pas doorwerken in de Nibud-normen van 2017, omdat de financieringslastpercentages worden berekend met de gerealiseerde koopkrachtontwikkelingen van het jaar voorafgaand aan de invoering.

Figuur 14: Verandering leencapaciteit afhankelijk van inkomen
Figuur 14: Verandering leencapaciteit afhankelijk van inkomenBron: Nibud

Verder kunnen huishoudens volgend jaar een half procentpunt minder hypotheekrente aftrekken van hun belastbaar inkomen: 50,5% in plaats van 51% dit jaar. Volgens de huidige regelgeving bedraagt de maximale aftrek uiteindelijk 38% in 2041. Daarnaast bedraagt de LTV-limiet volgend jaar 102% in plaats van 103%. Tot slot zal de maximale kostengrens om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vanaf juli 2016 € 225.000 bedragen in plaats van de huidige € 245.000.[5] In 2017 zal de NHG weer gericht zijn op woningen met maximaal de gemiddelde woningprijs.[6] Deze maatregelen hebben naar verwachting een kleiner effect op de woningprijs dan de Nibud-normen (zie onder meer ons Themabericht Gevolgen veranderingen NHG in kaart en stelling 8 over LTV-limiet), maar het hele pakket van aangescherpte financieringsnormen heeft volgend jaar wel een neerwaarts effect op de huizenprijsstijging.

Verwachtingen voor 2015 en 2016

Dit jaar verwachten wij 182 duizend verkopen van bestaande woningen, een stijging van 19% ten opzichte van 2014. Wij verwachten dat het aantal verkopen in 2016 iets hoger uitkomt. Belangrijke toekomstige onzekerheden zijn de economische ontwikkeling, die door negatieve ontwikkelingen in het buitenland mogelijk minder positief uit kan vallen dan we nu verwachten. Maar het is ook goed mogelijk dat het vertrouwen in de woningmarkt nog verder zal toenemen, wat zich vervolgens vertaalt in meer transacties. Uiteindelijk verwachten wij volgend jaar 175 tot 195 duizend verkopen van bestaande koopwoningen (figuur 15, blauwe lijn).

Het iets hogere aantal transacties resulteert in een minder ruime markt, wat samen met de voorziene stijging van het inkomen zorgt voor een toename van de gemiddelde huizenprijsindex. Belangrijke onzekerheden voor volgend jaar zijn de verdere ontwikkeling van het inkomen en de hypotheekrente. Als de inkomensstijging sterker wordt dan verwacht, zal ook de huizenprijsstijging hoger uitvallen. Maar als de gemiddelde hypotheekrente onverwacht sterk stijgt zonder dat de groei van de huishoudinkomens ook versnelt, dan valt de groei van de huizenprijzen lager uit (zie Inkomen en rente wijzen op een verdere toename van de huizenprijzen). Per saldo verwachten we een gemiddelde stijging van de huizenprijsindex van 2¾% in 2015 en een stijging van 2¾ tot 4¾% in 2016 (figuur 16).

Figuur 15: Raming transacties in 2015 en 2016
Figuur 15: Raming transacties in 2015 en 2016 Bron: Rabobank, Kadaster
Figuur 16: Raming huizenprijsontwikkeling in 2015 en 2016
Figuur 16: Raming huizenprijsontwikkeling in 2015 en 2016Bron: Rabobank, CBS

2.2 Groei in alle provincies

Verkopen stijgen in alle provincies…

In het derde kwartaal van 2015 steeg het aantal verkopen ten opzichte van het derde kwartaal van 2014 in elke provincie, van 14% in Zeeland tot 42% in Drenthe. De stijging van de transactieaantallen laat zien dat het herstel op de woningmarkt breed wordt gedragen in Nederland. Voor een uitgebreide analyse en verklaring hiervoor wijzen wij u graag op onze Special: Herstel op de regionale woningmarkt.

Tabel 4 laat zien dat in de periode 2013-2015[7] vrijwel elke provincie een ontwikkeling kende die behoorlijk sterk samenhing met de landelijke ontwikkeling. Alleen Zeeland week in sommige kwartalen fors af. Sinds medio 2013 kennen Randstedelijke provincies als Noord-Holland en Utrecht een sterkere transactiegroei, maar ook in perifere provincies, zoals Drenthe, Groningen en Limburg, is het herstel duidelijk ingezet.

Tabel 4: Jaar-op-jaarmutatie verkopen per provincie en in Nederland
Tabel 4: Jaar-op-jaarmutatie verkopen per provincie en in NederlandBron: Kadaster, bewerking Rabobank

… wat in elke provincie leidt tot een minder ruime markt…

Figuur 17: In elke provincie hebben kopers minder keuze dan in de afgelopen twee jaar
Figuur 17: In elke provincie hebben kopers minder keuze dan in de afgelopen twee jaarBron: Kadaster, huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank

Door de stijging van de verkopen is de markt in elke provincie minder ruim geworden. Wel zijn hierin duidelijke niveauverschillen: kopers hebben in de Randstad minder keuze dan in de meer perifere regio’s. Ook is de ontwikkeling in Zeeland zichtbaar anders dan in de rest van het land. Maar het effect van het herstel op de landelijke woningmarkt is wel in elke provincie zichtbaar: overal wordt de markt minder ruim (figuur 17). De verkopen zijn in elke provincie toegenomen en het aanbod is overal lager dan in de afgelopen twee jaar.




… en bijna overal hogere huizenprijzen

In lijn met de minder ruime markt steeg de huizenprijs (PBK) in het derde kwartaal van dit jaar in alle provincies, uitgezonderd Zeeland. De mutatie liep behoorlijk uiteen, van -0,7% in Zeeland tot +5,5% in Noord-Holland. Tabel 5 laat zien dat er een zichtbare samenhang is in de huizenprijsontwikkeling per provincie en het landelijke gemiddelde. In 2013 kende elke provincie een forse prijsdaling en het herstel in 2014-2015 trad in alle provincies op in de vorm van een minder sterke prijsdaling of een prijsstijging. Erg vreemd is dat niet. Kopers profiteren in heel Nederland van de historisch lage hypotheekrente en de toename van de koopkracht (zie hoofdstuk 3).

Wel zien we forsere prijsstijgingen in de meer stedelijke provincies (Noord- en Zuid-Holland en Utrecht) dan in provincies met een minder stedelijke woonomgeving. Een stedelijke woonomgeving wordt in het huidige tijdsgewricht gezien als een aantrekkelijke woonomgeving. Dat trekt huishoudens aan. Hierdoor ontstaat druk op de prijsontwikkeling waardoor de prijzen in een stedelijke omgeving sneller stijgen dan in een niet-stedelijke omgeving. Deze ingezette trend –meer dan een gemiddelde prijsstijging in een stedelijke omgeving en een achterblijvende prijsstijging in de niet-stedelijke omgeving– is al jaren aan de gang en wij verwachten dat deze trend de komende jaren verder doorzet.

Tabel 5: Jaar-op-jaarmutatie PBK per provincie
Tabel 5: Jaar-op-jaarmutatie PBK per provincieBron: CBS, bewerking Rabobank

Auteurs
Pieter van Dalen en Paul de Vries

Hoofdstuk 3: Hypotheekontwikkelingen

In het derde kwartaal van 2015 zijn de hypotheekverstrekkingen opnieuw gestegen, als gevolg van de sterke toename van het aantal woningverkopen. De totale hypotheekschuld zal dit jaar echter maar beperkt oplopen, vanwege de hoge aflossingen. Huishoudens zullen dit jaar net als in 2013 en 2014, mede door de lage spaarrente, extra aflossen. De hypotheekrentes braken tot nu toe vrijwel ieder kwartaal een nieuw laagterecord maar lijken nu te stabiliseren. Hoewel volgend jaar lichte opwaartse druk kan ontstaan door een beperkte stijging van de kapitaalmarktrentes, verwachten wij dat de hypotheekrentes ook in 2016 op een laag niveau blijven.

3.1 Omvang hypotheekschuld niet toegenomen

Het totale uitstaande hypotheekbedrag daalde in het tweede kwartaal van 2015 met € 0,4 miljard en kwam hierdoor uit op € 635,1 miljard (figuur 18).[8] Het volume van de aflossingen was in het tweede kwartaal dus net iets groter dan de nieuwe verstrekkingen. Cijfers over de totale hypotheekschuld in het derde kwartaal van 2015 zijn op het moment van schrijven nog niet beschikbaar. Op basis van beschikbare maandcijfers van door banken verstrekte hypotheken verwachten wij dat de totale hypotheekomvang ook in het derde kwartaal niet is gestegen, ondanks de toename van de nieuwe verstrekkingen.

Toename nieuwe hypotheken
In het derde kwartaal van 2015 verstrekten banken en andere hypotheekverstrekkers voor een bedrag van € 12,8 miljard (€ 12,5 miljard seizoensgecorrigeerd) aan nieuwe woninghypotheken (figuur 19), een stijging van 14,4% ten opzichte van het kwartaal ervoor (seizoensgecorrigeerd). Daarnaast was een sterke toename van de over- of bijsluiters zichtbaar (figuur 19). De historisch lage hypotheekrente is voor steeds meer mensen een reden om extra te lenen of om de hypotheek over te sluiten naar een andere verstrekker. Het kadaster registreert geen renteaanpassingen bij dezelfde hypotheekverstrekker gedurende of aan het einde van de rentevaste periode.

Figuur 18: Omvang uitstaande hypotheken
Figuur 18: Omvang uitstaande hypotheken Bron: DNB
Figuur 19: Nieuwe verstrekkingen
Figuur 19: Nieuwe verstrekkingen Bron: Kadaster, bewerking Rabobank

Oversluiten is overigens niet voor iedereen zinvol. Zo is oversluiten niet aantrekkelijk voor woningeigenaren met een spaarhypotheek die al een aanzienlijk kapitaal hebben opgebouwd. Bij dit type hypotheken daalt namelijk niet alleen de te betalen hypotheekrente, maar ook de rente op het opgebouwde tegoed, zodat woningeigenaren meer premie moeten inleggen om het beoogde vermogen op te bouwen. Bovendien moet rekening gehouden worden met een mogelijke boeterente als de huidige rente nog lang vast staat. Ook hebben woningeigenaren waarvan de hypotheek onder water staat minder mogelijkheden om over te sluiten. 

Aflossingen
De afgelopen jaren losten veel huishoudens extra af op hun hypotheeklening - in totaal circa € 11 miljard in 2013 en € 18,5 miljard in 2014 (DNB, 2015). Dit komt vooral door de lage spaarrente. Ook onderwaarde is voor veel huishoudens een reden om extra af te lossen, om zo een mogelijke restschuld bij een eventuele verhuizing te voorkomen of te verlagen. Zij werden daarbij ten dele geholpen door de tijdelijke verhoging van de schenkingsvrijstelling. De meeste extra aflossingen waren echter afkomstig van huishoudens met overwaarde op de woning. Volgens onze ramingen was in het eerste kwartaal van 2015 bij 24% van alle uitstaande hypotheken sprake van onderwaarde. Uit recent onderzoek van DNB blijkt dat echter slechts 18% van de extra aflossingen afkomstig waren van huizenbezitters met onderwaarde. Vooral woningeigenaren met een (gedeeltelijk[9]) aflossingsvrije hypotheek lossen extra af (DNB, 2015). Voor bankspaarhypotheken zijn er fiscale grenzen aan wat er gedurende de looptijd maximaal in het bankspaartegoed mag worden bijgestort.

Voor 2015 en 2016 als geheel verwachten we een verdere stijging van het aantal woningverkopen (zie hoofdstuk 2). Daardoor zal ook het aantal nieuwe hypotheekverstrekkingen stijgen. Doordat ook de extra aflossingen op hypotheken naar onze verwachting hoog blijven, zal de totale (bruto) hypotheekschuld per saldo in 2015 maar beperkt toenemen. Bij stijgende huizenprijzen en transacties zal de totale hypotheekschuld in 2016 weer wat sterker stijgen.

3.2: Lage spaarrente en fiscaal beleid stimuleren extra aflossingen op hypotheken

De blijvend hoge extra aflossingen op hypotheken hebben een aantal oorzaken. De spaarrente is erg laag, waardoor aflossen op de hypotheeklening voor veel huishoudens aantrekkelijker is dan sparen. Ook spelen fiscale prikkels een rol. Vermogende ouderen hebben een extra prikkel om te schenken of extra af te lossen en zodoende hun box-3 vermogen te verminderen. Sinds 2013 wordt het vermogen namelijk meegenomen in de berekening van de eigen bijdrage voor de langdurige zorg. Per 1 januari 2016 vervalt bovendien de verhoging van het heffingsvrije vermogen voor ouderen met een laag inkomen (‘ouderentoeslag’; Belastingdienst, 2015). In het op Prinsjesdag voorgestelde Belastingplan 2016 wijzigt vanaf januari 2017 de berekening van de vermogensrendementsheffing. De heffing wordt in dit voorstel progressief, zodat huishoudens met een laag vermogen minder belasting betalen en huishoudens met een hoger vermogen meer (Ministerie van Financiën, 2015).

Voor schenkingen van ouders aan hun kinderen geldt momenteel een eenmalige schenkingsvrijstelling van € 52.752, mits de ontvanger de schenking gebruikt voor woningaankoop, aflossing op eigenwoningschuld of het betalen van een dure opleiding en de leeftijd van veertig jaar nog niet heeft bereikt (Belastingdienst, 2015b). Volgens het Belastingplan gaat deze vrijstelling in 2016 omhoog naar € 53.016 en in 2017 naar € 100.000. In het voorstel is de vrijstelling vanaf 2017 structureel en niet langer beperkt tot schenkingen van ouders aan kinderen; wel blijft de leeftijdsgrens voor de ontvanger staan op veertig jaar. De structurele verruiming van de vrijstelling is bedoeld om de eigenwoningschuld van Nederlandse huishoudens terug te dringen. Met de schenking kunnen woningbezitters hun schuldniveau verlagen, zowel direct bij aankoop van de woning als door op de bestaande schuld af te lossen. Het motief voor deze structurele verruiming is dus anders dan bij de tijdelijke verruiming van oktober 2013 tot en met december 2014, toen het doel was om de woningmarkt in een tijd van crisis weer op gang te helpen (Ministerie van Financiën, 2015).

Het kabinet heeft ook gezocht naar andere mogelijkheden om de eigenwoningschuld te verlagen, bijvoorbeeld door een deel van de pensioenpremie of een deel van de opgebouwde pensioenaanspraken te gebruiken. Uit een uitgebreide verkenning van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid komt naar voren dat de inzet van pensioen voor de eigen woning interessant kan zijn voor sommige groepen pensioendeelnemers, afhankelijk van de gekozen variant. Tegelijkertijd is tijdens die verkenning gebleken dat de inzet van pensioen voor de eigen woning moeilijk inpasbaar is in het huidige wettelijke kader. Er treden aanzienlijke juridische risico’s op rondom gelijke behandeling op grond van leeftijd. Deze juridische risico’s zijn binnen het huidige wettelijke kader niet weg te nemen. Wel zal het kabinet de inzichten over inzet van pensioen voor de eigen woning betrekken bij de uitwerking van de hoofdlijnen voor vernieuwing van het pensioenstelsel (SZW, 2015).

3.3: Aanhoudend lage hypotheekrentes

In het derde kwartaal van 2015 stabiliseerde de hypotheekrente, na een vrijwel continue daling sinds medio 2011 (figuur 20). In september 2015 bedroeg het gemiddelde tarief van nieuwe verstrekkingen 2,7% bij een rentevaste periode van één tot en met vijf jaar, 2,9% bij een rentevaste periode van zes tot en met tien jaar en 3,3% bij een rentevaste periode van meer dan tien jaar (DNB). Bij deze historisch lage rentetarieven kiezen steeds meer huishoudens voor een lange rentevaste periode (zie figuur 21). Bij deze keuze speelt ook de zogenaamde ‘toetsrente’ een belangrijke rol. Het maximale hypotheekbedrag is afhankelijk van het inkomen en de rente. Indien men kiest voor een rentevaste periode korter dan tien jaar wordt echter niet gerekend met de werkelijke rente maar met een ‘toetsrente’ van 5%. Voor degenen die een zo hoog mogelijk bedrag willen lenen is er daarom een prikkel om te kiezen voor een rentevaste periode van tenminste tien jaar. Ruim 55% van het totale bedrag aan nieuwe of verlengde hypotheken heeft een rentevaste periode van zes tot en met tien jaar. Ook de groep die kiest voor een nóg langere rentevaste periode is gestegen, naar circa 20% van het totale bedrag aan nieuwe hypotheken en verlengingen. Zodra de rente weer gaat stijgen, zal dit aandeel naar verwachting nog verder oplopen, zoals dit ook in 2006 en 2007 het geval was. 

Figuur 20: Hypotheekrentes nieuwe hypotheken
Figuur 20: Hypotheekrentes nieuwe hypothekenBron: DNB
Figuur 21: Langere rentevaste periodes
Figuur 21: Langere rentevaste periodesBron: DNB

De lage hypotheektarieven hangen samen met de ontwikkelingen op de Europese kapitaalmarkt. De volatiliteit van de kapitaalmarktrente is echter niet terug te zien in de ontwikkeling van de hypotheekrentes met vergelijkbare looptijden, die een veel geleidelijker verloop kennen. De 5- en 10-jaars swaprentes zijn in het derde kwartaal gestaag gedaald, na eerder dit jaar twee forse stappen omhoog te hebben gezet (figuur 22). 

Figuur 22: Volatiel verloop swaprentes
Figuur 22: Volatiel verloop swaprentesBron: Macrobond

In oktober noteerde de 10-jaars swaprente tussen de 0,83 en 1,0%. De 10-jaars swaprente zal naar onze verwachting de komende maanden nog iets dalen tot ongeveer 0,85% over drie maanden en vervolgens licht stijgen naar 1,25% over twaalf maanden.

De neerwaartse druk van het kwantitatieve verruimingsprogramma van de ECB op de kapitaalmarktrentes wordt naar verwachting volgend jaar gecompenseerd door een verbeterend economisch klimaat in de eurozone en een geleidelijke stijging van de inflatie. Ook de hogere rentes in de VS zullen naar verwachting bijdragen aan deze, nog altijd gematigde, stijging van de lange rente in de eurozone. De vraag die beleggers en analisten momenteel bezighoudt is of de Amerikaanse centrale bank (de ‘Fed’) de rente al in december zal verhogen. Zij volgen daarom de macro-cijfers uit de Verenigde Staten met argusogen – hoe beter de economie ervoor staat hoe groter de kans op een renteverhoging in december. Onze verwachting is dat de Fed de rente in december zal verhogen. Beleggers zijn nog verdeeld: op basis van termijncontracten is af te leiden dat ongeveer de helft een renteverhoging in december verwacht en dat de andere helft verwacht dat dit pas in 2016 zal gebeuren.

Uit de markt van gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles (residential mortgage-backed securities; RMBS) en door hypotheken gedekte obligaties (covered bonds) van banken en verzekeraars blijkt dat de zogenaamde ‘spreads’ in de afgelopen maanden per saldo licht zijn opgelopen. Deze spreads kunnen worden beschouwd als een indicator voor de risicopremie die banken moeten betalen als zij kapitaalmarktfinanciering aantrekken voor hypotheekverstrekking. Verzekeraars en pensioenfondsen daarentegen zijn minder afhankelijk van externe financiering omdat zij hypotheken verstrekken als belegging van de door deelnemers betaalde pensioen- of verzekeringspremies.

Per saldo verwachten wij dat de hypotheekrentes de komende maanden zullen stabiliseren rond het huidige lage niveau. Maar bij aanvullende ECB-maatregelen en toenemende concurrentie kan niet worden uitgesloten dat de hypotheekrente nog iets verder daalt. Hoewel er volgend jaar lichte opwaartse druk zal ontstaan door de stijging van de kapitaalmarktrentes, verwachten wij dat de hypotheekrentes ook in 2016 laag zullen blijven.

Auteur
Leontine Treur

Voetnoten

[1] Merk op dat aflossingen in deze index niet zijn opgenomen.

[2] De cijfers zijn gebaseerd op de Monitor Nieuwe Woningen (MNW) die 75-80% van de nieuwbouwkoopwoningen bevat.

[3] Voor een uitleg van de rekenmethode, zie ons Themabericht Herstelvermogen van huishoudens die onder water staan.

[4] Het basisscenario van +2% werkt door vanaf 2017. Voor 2016 hebben wij de actuele raming doorberekend.

[5] Praktisch betekent dit dat kopers een woning met NHG kunnen aanschaffen met een koopsom van maximaal € 212.264.

[6] Merk op dat dit dan waarschijnlijk een verruiming van de NHG-grens inhoudt, aangezien de gemiddelde koopsom momenteel € 233.000 bedraagt.

[7] Vanwege praktische overwegingen is de tabel klein gehouden. Eenzelfde patroon is zichtbaar als we een langere periode terugkijken. 

[8] Deze € 635 miljard betreft de bruto hypotheekschuld. Dit is niet gecorrigeerd voor opgebouwd kapitaal in spaarhypotheken (SEW) en kapitaalverzekeringen (KEW). Onderzoekers van DNB schatten dit opgebouwde kapitaal op € 31-37 miljard (DNB, 2015). Doordat het opgebouwde kapitaal in spaarhypotheken in de komende jaren door het cumulatief renderende vermogen voor een relatief grote groep huishoudens steeds sneller toeneemt, zal de netto hypotheekschuld minder snel stijgen dan de bruto hypotheekschuld en deze netto schuld zelfs kunnen dalen terwijl de bruto schuld toeneemt.

[9] Ongeveer 60% van de Nederlandse hypotheekportefeuille bestaat uit aflossingsvrije hypotheken, waarbij huishoudens dus én niet aflossen én geen vermogen opbouwen. De meeste woningbezitters hebben twee of meer hypotheekdelen voor dezelfde woning. Een aflossingsvrije hypotheek wordt meestal gecombineerd met een hypotheek waar wel op wordt afgelost of waar vermogen voor wordt opgebouwd. Eind 2013 had circa 24% van de woningbezitters met hypotheek een aflossingsvrije hypotheek voor meer dan 90% van het totale hypotheekbedrag (DNB, 2015).

Literatuur

Badir, M. en Giesbergen, B. (2015). Prinsjesdag 2015: begrotingsfeestje met belastinghervorming als grote afwezige.

Belastingdienst (2015). Extra verhoging heffingvrij vermogen voor ouderen vervalt in 2016.

Belastingdienst (2015b). Belastingvrij schenken: vrijstellingen

Calcasa (2015). The WOX quarterly Q2 2015.

CPB (2014). Vermogensschokken en consumptie in Nederland.

Dalen, P. van en P. de Vries (2014a). Beperking prijsherstel Nederlandse koopwoningmarkt in 2015 door Nibud-normen.

Dalen, P. van en P. de Vries (2014b). Afloop verruiming schenkingsvrijstelling heeft beperkt negatief effect in 2015.

Dalen, P. van en P. de Vries (2014c). Gevolgen veranderingen NHG in kaart.

Giesbergen, B. (2015). Woningmarktherstel trekt consumptie mee omhoog.

Maustrogiacomo, M. en R. van der Molen (2015). Dutch mortgages in the DNB loan level data, Occasional Studies Vol. 13-4.

Ministerie van Financiën (2015). Voorstel van wet tot wijziging van enkele belastingwetten en enige andere wetten (Belastingplan 2016).

Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (2015). Verkenning mogelijkheid inzetten pensioen voor aflossing woningschuld.

NVM (2015). Woningmarktcijfers: 3e kwartaal 2015.

Rabobank (2015). Breed herstel bij uitdagende marktomstandigheden voor ondernemers. Sectorprognoses 2016.

Bijlage grafieken

Prijzen en transacties
Prijzen en transactiesBron: CBS, bewerking Rabobank
Verschillende huizenprijsdefinities
Verschillende huizenprijsdefinities Bron: CBS, Calcasa, NVM, Kadaster
Verleende bouwvergunningen
Verleende bouwvergunningenBron: CBS
Kapitaalmarkt: verschillende landen
Kapitaalmarkt: verschillende landenBron: Macrobond
Driemaands Euribor
Driemaands EuriborBron: Macrobond
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijdBron: DNB
Volume bestaande hypotheken naar instelling
Volume bestaande hypotheken naar instellingBron: DNB
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periode
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periodeBron: DNB
Ontwikkeling Nederlandse werkloosheid
Ontwikkeling Nederlandse werkloosheidBron: CBS
Internationale werkloosheid
Internationale werkloosheidBron: Eurostat
Internationale huizenprijsontwikkeling
Internationale huizenprijsontwikkelingBron: Dallas Fed
Economische verwachtingen
Economische verwachtingen Bron: CBS, Rabobank

Kerngegevens


Colofon

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS. De afsluitdatum van deze publicatie is 30 oktober 2015.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: www.rabobank.com/economie.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘economie@rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Pieter van Dalen, Björn Giesbergen, Leontine Treur en Paul de Vries

Tekstredactie:
Enrico Versteegh

Eindredactie:
Tim Legierse, hoofd Nationaal Onderzoek, Rabobank Kennis en Economisch Onderzoek

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2015 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Björn Giesbergen
RaboResearch Global Economics & Markets Rabobank KEO
06 3047 8523
Leontine Treur
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
06 1024 5424
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864

naar boven