Verdere groei Nederlandse woningmarkt verwacht in 2015 en 2016

Kwartaalbericht Woningmarkt

15 mei 2015, door Pieter van Dalen, Martijn Badir en Björn Giesbergen

• In het eerste kwartaal van 2015 viel de koopwoningmarkt minder sterk terug dan verwacht
• Voor dit jaar verwachten wij 160 tot 180 duizend transacties, na 153 duizend in 2014. In 2016 voorzien we een verdere stijging naar 165 tot 185 duizend verkopen
• De gemiddelde huizenprijs stijgt in 2015 naar verwachting met 1½ tot 3½% ten opzichte van 2014. In 2016 verwachten we een gemiddelde stijging van 2 tot 4%
• Een aantal seinen staat op groen, zoals de verbeterde economische situatie, de lage hypotheekrente en het hoge vertrouwen
• De restschuldproblematiek, de versobering van stimuleringsmaatregelen en kredietbeperkingen beperken de groei
• De regionale verschillen zijn groot, maar alle provincies profiteren van het herstel

Samenvatting

Economisch herstel positief voor de woningmarkt

De Nederlandse economie is dit jaar sterk uit de startblokken gekomen. Voor 2015 en 2016 voorzien wij breed gedragen economische groei. Voor de woningmarkt is met name positief dat de werkgelegenheid aantrekt en het besteedbare huishoudinkomen verder zal stijgen.

Seinen op groen, maar kredietnormen beperken groei

Voor 2015 en 2016 verwachten wij een verdere groei op de koopwoningmarkt. Positieve factoren zoals een verder economisch herstel, het hoge consumentenvertrouwen, de lage hypotheekrente en het forse aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen zullen naar verwachting sterker zijn dan de negatieve factoren, zoals de versobering van stimuleringsmaatregelen, de onderwater­problematiek en de kredietbeperkende maatregelen. Wij voorzien een toename van het aantal verkopen van bestaande woningen in 2015 naar 160 tot 180 duizend, na 153 duizend verkopen vorig jaar. In 2016 verwachten we nauwelijks groei en ligt het aantal verkopen tussen de 165 tot 185 duizend. De gemiddelde huizenprijsindex neemt in 2015 naar verwachting toe met 1½ tot 3½% na een stijging van 0,9% in 2014. We verwachten dat de markt in 2016 minder ruim is geworden en dat de huizenprijzen dat jaar verder zullen toenemen, met gemiddeld 2 tot 4%.

Herstel in alle provincies; grote steden kennen sterkere groei

De regionale verschillen zijn groot in Nederland. In de grote steden zoals Amsterdam en Utrecht stijgen de huizenprijzen fors bovengemiddeld. Toch profiteren alle provincies van het herstel op de woningmarkt. Dit komt mede doordat de hypotheekrente geen regionale verschillen kent, de inkomensontwikkeling sterk samenhangt met de landelijke trend en het vertrouwen ook breed wordt gedragen in Nederland. Binnen de provincies zijn er natuurlijk ook grote verschillen. Hier gaan we in een Special die eind mei verschijnt verder op in.

Hypotheekrente blijft erg laag

De totale uitstaande hypotheekschuld is in 2014 met € 1 miljard gedaald ten opzichte van het jaar ervoor. Onze verwachting is dat deze in 2015 en 2016 weer zal stijgen, mede door een verwachte toename van de nieuwe verstrekkingen. Daarbij is het wel te verwachten dat de extra aflossingen op hypotheken ook in 2015 relatief hoog zullen zijn, mede door de lage rentes. Wij verwachten dat de gemiddelde hypotheekrente dit en volgend jaar laag zal blijven, onder andere door het kwantitatieve verruimingsprogramma van de ECB.

 

Hoofdstuk 1: Economische achtergrond

In 2014 is het volume van het Nederlandse Bruto Binnenlands Product (BBP) met 0,9% toegenomen. De groei is vorig jaar vooral gedreven door de export. Dit jaar en in 2016 zal het economische herstel verder vorm krijgen, doordat naast een hogere exportgroei ook de particuliere consumptie weer zal toenemen. Hierdoor verwachten wij een economische groei van 1¾% in 2015 en 2016. Het economische herstel zal zich ook manifesteren op de arbeidsmarkt, waar de werkloosheid dit en volgend jaar onder invloed van de aantrekkende werkgelegenheid licht zal dalen.

Bron: CBS, Rabobank

De economische groei was in het eerste kwartaal iets hoger dan de groei die besloten ligt in onze meest recente economische verwachtingen. Bij de herziening van onze raming eind deze maand, ligt daardoor een opwaartse bijstelling in de verwachte BBP-groei voor 2015 naar tenminste 2% voor de hand, vanaf de huidige raming van 1¾%.

Goedkope euro steun in de rug export

In 2014 is het volume van de uitvoer met 4% toegenomen. Dit jaar verwachten wij een verdere versnelling van de exportgroei tot 5¼%: de economische groei in de voor Nederland belangrijke handelspartners trekt dit jaar verder aan en ook de goedkopere euro geeft de uitvoer een impuls. In 2016 zal onze export waarschijnlijk geen extra impuls krijgen van een waardedaling van de euro, maar zal de economische groei bij onze belangrijkste handelspartners naar verwachting hoog genoeg zijn voor een exportgroei van 5%.

Lage inflatie goed voor besteedbaar inkomen huishoudens

Wij verwachten dat de inflatie dit jaar gemiddeld negatief zal zijn. Vorig jaar stegen de prijzen van consumptiegoederen al nauwelijks: de inflatie was gemiddeld 0,3%, de laagste stand sinds we met de internationaal vergelijkbare HICP meten (1997). De recente olieprijsdaling zorgt dit jaar voor additionele neerwaartse druk op de prijzen. Door de lagere olieprijzen is de prijs aan de pomp gedaald, wat ervoor heeft gezorgd dat de inflatie de afgelopen maanden zelfs negatief is geworden. Het effect van de gedaalde olieprijs wordt in de loop van dit jaar minder groot waardoor de inflatie zal stijgen en weer positief zal worden. Gemiddeld voor het jaar als geheel verwachten wij een inflatie van 0%. Volgend jaar zal de inflatie mede door de verwachte stijging van de olieprijzen weer toenemen tot gemiddeld 1%.

De lage inflatie is gunstig voor het besteedbare inkomen van huishoudens. De cao-loonstijgingen lagen de afgelopen maanden voor het eerst in jaren weer ruim boven de inflatie, wat heeft geleid tot een reële loonstijging (zie figuur 1). Ook het herstel op de arbeidsmarkt draagt bij aan een hoger besteedbaar inkomen. Door het hogere besteedbare inkomen en het toenemende vertrouwen verwachten wij dat het particuliere consumptievolume dit jaar met 1¼% zal toenemen. Volgend jaar zorgt de hogere inflatie voor een minder sterke toename van het besteedbare huishoudinkomen. In tegenstelling tot dit jaar zullen huishoudens in 2016 naar verwachting echter niet extra gaan sparen. Daarom verwachten wij dat de consumptie ook in 2016 met 1¼% zal toenemen.

Bron: CBS

Bron: CBS

Arbeidsmarkt trekt verder aan

Voor dit en volgend jaar verwachten we dat de arbeidsmarkt verder zal herstellen. De economische groei trekt dit jaar aan en ook voorlopende indicatoren wijzen op een verder herstel op de private arbeidsmarkt. Het aantal uitzenduren -vaak een goede voorspeller van arbeidsmarktherstel (figuur 2) -neemt al meer dan anderhalf jaar onafgebroken toe en is nu op zijn hoogste punt sinds eind 2008. Daarnaast stijgt ook het aantal vacatures al zes kwartalen op rij. Bovendien zal de daling van de werkgelegenheid in de zorg dit jaar naar verwachting minder sterk zijn dan het afgelopen jaar, omdat we er vanuit gaan dat de zwaarste klappen in die sector al zijn gevallen. Dit en volgend jaar zal het arbeidsaanbod waarschijnlijk toenemen door een hogere arbeidsparticipatie. Toch verwachten we dat de werkgelegenheidsgroei dusdanig groot is dat de werkloosheid zal dalen, naar gemiddeld 6¾% dit jaar en naar 6½% in 2016.

Auteur
Martijn Badir

Hoofdstuk 2: Markt voor bestaande koopwoningen

In het eerste kwartaal van 2015 zijn 34.527 bestaande koopwoningen van eigenaar gewisseld. Gecorrigeerd voor de gebruikelijke seizoenspatronen is dit een terugval van 12,7% in vergelijking met het vierde kwartaal van 2014, aanzienlijk minder groot dan wij hadden verwacht (-20%). De huizenprijs steeg door de minder ruime markt ook verder, met 0,5% in vergelijking met het vierde kwartaal van vorig jaar, gecorrigeerd voor seizoensinvloeden (figuur 3).

De stijging van de transacties en de huizenprijzen was zichtbaar in vrijwel elke provincie in Nederland. Na de inhaalgroei van vorig jaar voorzien wij een gematigde groei van de huizenprijzen en verkopen dit en volgend jaar, vooral door het hoge vertrouwen, de historisch lage hypotheekrente en het aantrekkende economische herstel. De restschuldproblematiek, de versobering van stimuleringsmaatregelen en de aanscherping van de kredietnormen zetten wel een rem op deze groei.

2.1 Landelijke ontwikkelingen en verwachtingen

Stijging verkopen in het eerste kwartaal…

De woningmarkt kende een sterke start in 2015. De transacties van bestaande koopwoningen vielen zoals gezegd minder sterk terug dan wij hadden verwacht. Het vierde kwartaal van vorig jaar had mede door de verruimde schenkingsvrijstelling kenmerken van een eindejaarsrally waardoor een terugval voor de hand lag. In vergelijking met het eerste kwartaal van vorig jaar was de stijging 19%. Het totale aantal verkopen in de afgelopen vier kwartalen ligt op bijna 160.000 (figuur 4).

Bron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank

Bron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank

… zorgt voor een minder ruime markt…

Door de toename van de verkopen verandert ook het koopwoningaanbod. Een stijging van het aantal transacties leidt (als al het andere constant blijft) tot een daling van het aanbod. Het aantal te koop staande woningen daalde in 2014 ondanks een forse stijging van de verkopen slechts mondjesmaat, mede door relatief veel nieuw aanbod. Begin dit jaar daalde het onverkochte koopwoningenaanbod echter behoorlijk. Ten opzichte van december 2014 stonden in maart van dit jaar bijna 25.000 minder woningen te koop, seizoensgecorrigeerd (figuur 5).

Door de afname van het aanbod en de stijging van de verkopen kantelt de koopmarkt steeds meer ten gunste van de aanbieders. De krapte-indicator van de NVM deelt het totale beschikbare koopwoningenaanbod door het aantal transacties. Deze indicator daalde ook verder in het eerste kwartaal van dit jaar, naar een seizoensgecorrigeerde waarde van 12,8. In de meeste segmenten is de markt nog wel ruimer dan voor de crisis, toen de waarde van de indicator gemiddeld 6 tot 7 was. Voor vrijstaande woningen blijft de markt nog behoorlijk ruim (figuur 6).

Bron: Huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank

Bron: NVM, bewerking Rabobank

… wat een opwaarts druk geeft op de huizenprijzen

De toename van de verkopen en de afname van de onverkochte koopvoorraad zorgen voor een minder ruime koopmarkt. Dit leidt tot een opwaartse prijsdruk (figuur 7). De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS/Kadaster nam in het eerste kwartaal van 2015 dan ook verder toe. In vergelijking met het vierde kwartaal van 2014 steeg de PBK met seizoensgecorrigeerd 0,5% en ten opzichte van het eerste kwartaal van 2014 bedroeg de stijging 2,4% (figuur 8). In vergelijking met het dal van juni 2013 staat de prijsindex nu 4% hoger. Wel is de nominale huizenprijs nog 18% lager dan voor de crisis en daarmee gelijk aan het niveau van 2003.

Bron: NVM, CBS, bewerking Rabobank

Bron: CBS, bewerking Rabobank

Herstel zichtbaar in elk segment

Voor wat betreft de toename van de verkopen zijn er grote verschillen tussen de woningtypen. Tijdens de crisis werden koopwoningen voor starters steeds beter betaalbaar door de dalende woningprijzen en de afnemende hypotheekrente. Daarentegen kreeg een deel van de doorstromers te kampen met onderwaarde (een hogere hypotheekschuld dan de waarde van de koopwoning), waardoor zij moeilijker konden verhuizen. Het ingezette herstel sinds medio 2013 kwam daardoor met name vanuit het goedkopere segment. Bijna twee derde van de verkopen in het eerste kwartaal van dit jaar waren dan ook appartementen of tussenwoningen, waar dat voor de crisis nog 58% was.[1] Nu de markt verder herstelt, zien we ook dat het luxere segment profiteert van de groei. Zo steeg het aantal transacties van vrijstaande woningen jaar op jaar sterker dan dat van de goedkopere woningtypen (tabel 2). Ook het prijsherstel verschilt per segment. Wel stegen de prijzen in alle segmenten (tabel 2).

Bron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank

Verdere groei voorzien in 2015 en 2016

Voor de Nederlandse koopwoningmarkt staat een aantal seinen op groen. Allereerst is de economische context van groot belang. De Nederlandse economie is 2015 sterker begonnen dan wij hadden verwacht (zie hoofdstuk 1). Voor de woningmarkt is het vooral belangrijk dat de werkgelegenheid verder aantrekt en dat het besteedbare huishoudinkomen toeneemt. De groei van de werkgelegenheid zal met name positief doorwerken in het aantal transacties en een toename van de inkomens geeft een opwaartse druk op de huizenprijs.

Verder is de betaalbaarheid van koopwoningen momenteel zeer goed. De huizenprijzen zijn slechts licht gestegen ten opzichte van het dieptepunt in 2013, terwijl de gemiddelde hypotheekrente in het vierde kwartaal van 2014 meer dan een half procentpunt lager stond (zie hoofdstuk 3). Calcasa (2015) stelt dat de betaalbaarheid van koopwoningen[2] in het vierde kwartaal van 2014 verder is verbeterd. Kopers gaven gemiddeld 16,9% van hun netto maandinkomen uit aan netto woonlasten. Ondanks de lichte prijsstijgingen in de afgelopen kwartalen is dat minder dan in het derde kwartaal van 2013 (18%), toen de huizenprijzen net een bodem hadden bereikt. Sinds de jaren negentig is de betaalbaarheid van koopwoningen voor met name starters niet zo goed geweest als nu (Calcasa, 2015). Wij verwachten dat de betaalbaarheid dit en volgend jaar gunstig blijft, aangezien we slechts een beperkte huizenprijsstijging verwachten en de rente waarschijnlijk relatief laag blijft (zie hoofdstuk 3). 

Bron: VEH, CBS, bewerking Rabobank

Daarnaast is het vertrouwen in de woningmarkt groot. Dit vertrouwen wordt gemeten met de Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis en stond in het eerste kwartaal van dit jaar op een waarde van 103; dat is 5 punten hoger dan het hoogste punt gemeten voor de crisis tussen 2004-2008. Dit duidt op een verdere toename van het aantal transacties, zij het vanwege de onderwaterproblematiek niet zo sterk als figuur 9 wellicht suggereert.

Ook de stijging van de verkopen in de nieuwbouw draagt bij aan een betere doorstroming op de markt voor bestaande koopwoningen (Dam, 2010). De nieuwbouwkoopwoningen[3] kenden in het laatste kwartaal van 2014 met bijna achtduizend verkopen het beste vierde kwartaal sinds 2008. Het totale aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen kwam in 2014 uit op circa 25.000; dit is een stijging van ruim 70% ten opzichte van de 15.000 van 2013 (figuur 10). Het aantal bouwvergunningen zit ook duidelijk weer in de lift (figuur 11). In januari en februari 2015 zijn 110% meer vergunningen verstrekt dan in de eerste twee maanden van vorig jaar. Het is dan ook onze verwachting dat de nieuwbouwmarkt dit jaar een behoorlijk groei zal vertonen.[4]

Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking Rabobank

Bron: CBS, bewerking Rabobank

Tot slot komen langzaam maar zeker meer huishoudens boven water doordat de prijzen licht stijgen en huishoudens aflossen. In het afgelopen jaar ging het naar onze schatting om 165 duizend huishoudens. Een deel van deze groep wil binnen twee jaar verhuizen. Dit jaar komen er naar onze schatting bijna 140 duizend huishoudens boven water; in 2016 zal dit naar schatting 134 duizend zijn (tabel 3, kolom 4). Verder toont tabel 3 wel aan dat het onder water staan nog steeds een factor van groot belang blijft op de woningmarkt; ongeveer één op de vier huishoudens met een hypotheeklening kampt met onderwaarde. Dit zet een rem op een snelle groei van de verkoopaantallen en de huizenprijs.

Bron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank

Aanscherpingen kredietnormen remmen vooral de huizenprijs

De voortdurende aanscherping van de kredietnormen zet een rem op een snelle groei van de prijzen en transacties. Onderzoek van Van der Minne et al. (2014) toont aan dat veranderingen in de kredietvoorwaarden de helft van de prijsontwikkeling veroorzaken. ‘Kredietvoorwaarden’ is hierbij een containerbegrip voor de normen die de sector zelf stelt en zijn vastgelegd in de Gedragscode Hypothecair Financieren en overheidsnormen zoals de Nibud-normen, LTV-voorwaarden, en de NHG. De komende jaren worden deze normen verder aangescherpt. Zo daalt in Nederland de maximale verhouding tussen de hypotheeksom en de waarde van de woning (loan-to-value, LTV) jaarlijks met 1%-punt naar 100% in 2018 (nu dus 103%), bouwt het maximale tarief waartegen de huizenbezitter hypotheekrente mag aftrekken (momenteel 51%) jaarlijks met 0,5%-punt af naar 38% en zijn de Nibud-normen in 2015 strenger geworden.[5] Na de aanscherping van deze normen dit jaar, mede door een wijziging in de rekenmethode, zullen de Nibud-normen in 2016 afhankelijk van de koopkrachtontwikkeling worden aangepast. Het CPB heeft voor de werkenden een lichte koopkrachtstijging geraamd van 0,3% voor volgend jaar (CPB, 2015). Dit duidt op ongeveer eenzelfde niveau van de normen in 2016. Tot slot daalt de NHG-grens tot 2017 naar de gemiddelde woningprijs. Per 1 juli van dit jaar daalt deze grens van € 265.000 naar € 245.000 en in juli 2016 zal deze verder worden verlaagd naar € 225.000 (voor meer informatie, zie Van Dalen en De Vries, 2014c). Per saldo verwachten wij dat de eerder genoemde prijsondersteunende factoren een iets sterker effect hebben op de prijsontwikkeling dan de aanscherping van de kredietvoorwaarden.

Verwachtingen voor 2015 en 2016: gematigde stijging verkopen en huizenprijzen

Concluderend verwachten wij dat het aantal transacties in 2015 uitkomt tussen de 160 en 180 duizend; dit is een gematigde groei ten opzichte van de 153 duizend in 2014. De terugval in het eerste kwartaal was minder sterk dan verwacht zodat wij onze eerdere scenario’s naar boven hebben bijgesteld (zie het vorige Kwartaalbericht Woningmarkt). In het positieve scenario, waarbij de economie krachtiger herstelt dan we voorzien, is de geraamde groei hoger (figuur 12, sterkere groei). Indien er sprake zal zijn van tegenvallende economische groei door de spanningen rond Griekenland en Rusland/Oekraïne zal er in dit scenario minder economische groei zijn (zie ons Economisch Kwartaalbericht), waardoor de woningmarkt in dat geval ook nauwelijks zal groeien (figuur 12, lage groei). Voor 2016 verwachten wij dat de woningmarkt het transactieniveau van 2015 kan vasthouden. Gedurende het jaar verwachten we echter nauwelijks groei. De hypotheekrente zal waarschijnlijk niet veel verder dalen, wat de groei volgend jaar zal beperken. Verder komen er iets minder huishoudens boven water. In het positieve scenario, met een sterke groei van het aantal transacties in 2015, voorzien we zelfs dat de woningmarkt in 2016 op een hoog niveau iets zal terugvallen doordat de zeer lage rente dit jaar kan zorgen voor vooruitgeschoven aankopen (figuur 12, sterkere groei). In totaal verwachten we circa 165 tot 185 duizend verkopen in 2016.

Bron: Rabobank, Kadaster

Bron: Rabobank, CBS

Het hogere aantal transacties resulteert in een minder ruime markt, wat zorgt voor een stijging van de huizenprijs. Verder stijgt het besteedbare huishoudinkomen dit en volgend jaar verder, zij het in 2016 iets minder hard dan in 2015 (zie hoofdstuk 1). In het positieve scenario is deze inkomensstijging nog sterker dan geraamd, waardoor de huizenprijs ook sterker toeneemt. Uiteindelijk verwachten we een gemiddelde stijging van de huizenprijsindex van 1½ tot 3½% in 2015 en een toename van 2 tot 4% in 2016 (figuur 13). Gezien de actuele economische ontwikkelingen achten wij de kans op een positief scenario wel groter dan die op een negatief scenario.

2.2 Regionale verschillen blijven groot; alle provincies profiteren wel van het herstel

In Nederland bestaan grote regionale verschillen. Zo zijn de huizenprijzen in provincies met een relatief hoog inkomen, een hogere mate van stedelijkheid en/of een toenemende bevolking in het afgelopen jaar gemiddeld genomen sterker gestegen dan in de overige gebieden. Toch is er over het algemeen vooral sprake van een niveauverschil in de huizenprijsin plaats van een groeiverschil;de landelijke ontwikkeling is nog steeds van belang voor regionale trends. Dit komt onder andere doordat de (historisch lage) hypotheekrente overal in Nederland hetzelfde is, de inkomensontwikkeling sterk samenhangt met de landelijke trend en het vertrouwen in de woningmarkt breed wordt gedragen. De grote steden vormen op deze conclusie wel een uitzondering. Een uitgebreide analyse op regionaal en gemeenteniveau verschijnt eind mei in onze regionale Special over de woningmarkt.

Verkopen stijgen in alle provincies…

In het afgelopen kwartaal steeg het aantal verkopen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2014 in elke provincie, van 2,3% in Zeeland tot 25% in Flevoland. De stijging van de transactieaantallen in alle provincies onderschrijft dat het herstel van de woningmarkt breed wordt gedragen in Nederland.

Tabel 4 laat zien dat in de periode 2013-2015[6] vrijwel elke provincie een ontwikkeling kende die behoorlijk sterk samenhangt met het landelijke gemiddelde. Alleen Zeeland kende in sommige kwartalen een forse afwijking van de groei. Tijdens het herstel sinds medio 2013 kennen provincies als Noord-Holland en Utrecht een sterkere groei, maar ook provincies zoals Drenthe, Groningen en Limburg vertonen dezelfde richting (of kleur in de tabel). Dit wordt deels verklaard door het vertrouwen, dat een belangrijke factor is voor het aantal verkopen (zie figuur 8). Het OTB meet het vertrouwen in heel Nederland. Het OTB meet het vertrouwen in heel Nederland. Dit vertoont weinig regionale verschillen, alhoewel het vertrouwen in het westen van het land gemiddeld genomen wel iets hoger is dan in het oosten (Boumeester en Lamain, 2014).[7]

Bron: Kadaster, Bewerking Rabobank

…en de huizenprijzen eveneens

De Prijsindex voor Bestaande Koopwoningen (PBK) steeg, in lijn met de verkopen, ook in alle provincies op jaarbasis in het eerste kwartaal van dit jaar. De stijging liep behoorlijk uiteen van 0,1% in Zeeland tot 4,2% in Noord-Holland. Tegelijkertijd geeft een algehele prijsstijging aan dat provincies buiten de randstad ook een huizenprijsbodem hebben gevonden.

Bron: CBS

Noord-Holland, met Amsterdam als koploper, liep ook al in de jaren 1998-2002 voorop voor wat betreft huizenprijsstijgingen. Wel gingen tien van de twaalf provincies mee in deze opwaartse beweging (figuur 14). Alleen Limburg kon dit tempo niet bijhouden, waarschijnlijk vanwege een beperkte vraag en in Flevoland is relatief veel gebouwd, wat een negatief effect heeft op de huizenprijzen.

Tabel 5 geeft in meer detail weer dat er een zichtbare samenhang is in de huizenprijsontwikkeling per provincie en het landelijke gemiddelde. In 2013 kende vrijwel elke provincie een forse prijsdaling, en tijdens het herstel in 2014-2015 profiteerden alle provincies daarvan (minder sterke daling of prijsstijging). Zeeland is opnieuw de enige provincie die hier behoorlijk van afwijkt. Noord-Holland was de eerste provincie met een stijging van de huizenprijsindex boven de 2%, wat langzaam maar zeker is overgenomen door de andere provincies. Vanwege de historisch lage hypotheekrente (zie meer in hoofdstuk 3) is het ook niet verwonderlijk dat vrijwel alle provincies profiteren van het herstel. Dit renteniveau kent immers geen regionale verschillen, en iedere koper merkt dit in lagere maandlasten.

Bron: CBS, bewerking Rabobank

Verder is de inkomensontwikkeling een belangrijke verklarende factor voor de huizenprijs. Hierin zien we vooral niveauverschillen, maar de groeiverschillen zijn op provinciaal niveau beperkt. Tabel 6 toont dat de inkomensmutatie in het verleden geen sterke verschillen vertoonde per regio. Hoewel recente data nog niet beschikbaar zijn, verwachten wij dat de samenhang van de provinciale inkomensontwikkeling met de landelijke trend nog steeds behoorlijk groot is.

Bron: ABF, bewerking Rabobank

Tot slot zien we op een lager niveau (71 NVM-gebieden) een vergelijkbare ontwikkeling van de huizenprijzen optreden, met een vertraging. Daar waar de NVM begin 2013 rapporteerde dat een klein aantal regio’s (vooral in de Randstad) weer een huizenprijsstijging op jaarbasis liet zien, is dit inmiddels in 70% van de NVM-gebieden het geval (NVM, 2015). Als het landelijke herstel doorzet is het dan ook de verwachting dat steeds meer regio’s van dit herstel zullen profiteren.

Grote steden -vooral Amsterdam en Utrecht- in de lift

Hoewel we in alle provincies een herstel op de koopwoningmarkt zien, springen de grote steden er qua ontwikkeling wel uit. Figuur 15 laat zien dat de impact vanAmsterdam op de Nederlandse woningmarkt sterk is gestegen. Daar waar het marktvolume (transacties maal de gemiddelde woningprijs[8]) van de grote steden zoals Rotterdam, Utrecht en Den Haag tussen 2000 en 2014 redelijk stabiel bleef, maakte dat van Amsterdam een spectaculaire stijging door. Inmiddels is Amsterdam goed voor ongeveer 9% van het volume van de hele Nederlandse woningmarkt (figuur 15).

Een mogelijke verklaring voor de sterke stijging van het marktvolume is de stijging van het aandeel koopwoningen in de Amsterdamse woningvoorraad van 19 in 2006 naar 25% in 2012 (CBS, 2015). Verder is het goed mogelijk dat ook buitenlandse investeerders het afgelopen jaar Amsterdamse panden hebben gekocht (Financial Times, 2013).

Bron: Kadaster, Rabobank

Bron: CBS

De sterke vraag naar koopwoningen in de stad vertaalt zich in Amsterdam ook in een aanzienlijk sterkere huizenprijsstijging dan landelijk. Daar waar in Nederland in het eerste kwartaal van dit jaar de huizenprijsindex met 2,4% steeg ten opzichte van het eerste kwartaal van vorig jaar, namen de huizenprijzen in de grote steden harder toe: Amsterdam +10%, Utrecht +6,9%, Rotterdam +3,9% en Den Haag +2,5%. In Amsterdam liggen de huizenprijzen in nominale termen nog ongeveer 8% onder het niveau van voor de crisis (figuur 16).

Auteur
Pieter van Dalen

Hoofdstuk 3: Hypotheekontwikkelingen

De totale uitstaande hypotheekschuld is in 2014 met € 1 miljard gedaald ten opzichte van het jaar ervoor. Onze verwachting is dat de totale hypotheekschuld dit en volgend jaar weer zal stijgen, mede door de voorziene toename van nieuwe verstrekkingen. Wij verwachten wel dat de extra aflossingen op hypotheken -mede door de lage spaarrente- ook in 2015 relatief hoog zullen zijn. Verder is onze huidige inschatting dat de gemiddelde hypotheekrente dit en volgend jaar op een laag niveau zal blijven, onder meer door het kwantitatieve verruimingsprogramma van de ECB.

3.1: Omvang hypotheekschuld licht gedaald

Het totale uitstaande hypotheekbedrag is in 2014 met € 1 miljard gedaald tot € 632 miljard (figuur 17).[9] Dit terwijl het aantal woningverkopen flink toenam en de huizenprijzen licht stegen. Door de sterke stijging van de woningverkopen in 2014 zijn ook de nieuwe hypotheekverstrekkingen toegenomen. Het effect van de stijgende prijzen en transactieaantallen is in 2014 echter volledig teniet gedaan door de extra aflossingen op bestaande hypotheken. Cijfers voor het eerste kwartaal van 2015 voor de totale hypotheekschuld zijn op het moment van schrijven nog niet beschikbaar. Maar op basis van beschikbare maandcijfers van door banken verstrekte hypotheken schatten wij dat de totale hypotheekomvang in het eerste kwartaal licht zal afnemen ten opzichte van het laatste kwartaal van 2014.

Gezien de verwachte verdere stijging van het aantal transacties in 2015 -en daarmee van nieuwe hypotheekverstrekkingen- verwachten we dat de totale hypotheekschuld dit jaar weer licht zal toenemen.

Toename nieuwe hypotheken

In lijn met de stijging van het aantal woningverkopen neemt ook de hypotheekverstrekking weer toe. In het eerste kwartaal van 2015 is er € 8,5 miljard aan nieuwe woninghypotheken verstrekt (figuur 18), een daling van 29,2% ten opzichte van het kwartaal ervoor. Dit komt vooral door de afloop van de verruimde schenkingsvrijstelling per 1 januari van dit jaar, waardoor er een forse toename zichtbaar was van het aantal nieuwe verstrekkingen in het laatste kwartaal van 2014. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2014 zijn er 25,6% meer nieuwe hypotheken verstrekt. Overigens nam het aantal oversluiters in het eerste kwartaal van 2015 minder sterk af dan de nieuwe verstrekkingen (figuur 18).

Met de verwachte groei van het aantal woningverkopen voorzien we voor de rest van dit jaar weer een toename van de nieuwe verstrekkingen.

Bron: DNB

Bron: Kadaster

Hogere aflossingen op hypotheken

De extra aflossingen waren in 2014 vooral ingegeven door de lage spaarrente en de tijdelijke verruiming van de eenmalige schenkingsvrijstelling (van oktober 2013 tot en met december 2014). Ook onderwaarde kan een reden zijn om extra af te lossen, zodat de restschuld bij een toekomstige verhuizing lager uitvalt. Alleen al bij de Rabobank bedroegen de extra aflossingen op hypotheken € 4 miljard in 2014. Dit was zelfs hoger dan de € 3,6 miljard van 2013. Ook andere banken melden hoge extra aflossingen op hypotheken (Treur, 2015). Onze inschatting is dat er in 2014 voor een bedrag van € 10 miljard extra is afgelost.

Wij verwachten dat de extra aflossingen op hypotheken ook in 2015 relatief hoog zullen blijven. Zolang de spaarrente laag is, zullen huishoudens er nog voor kiezen om hun hypotheek af te lossen in plaats van hun reguliere spaartegoeden te laten stijgen. Daar staat wel tegenover dat de maximale eenmalige schenkingsvrijstelling per 1 januari 2015 is gehalveerd[10] waardoor de piek van de extra aflossingen waarschijnlijk in 2014 lag. De invoering van het annuïtaire regime voor nieuwe hypotheken[11] voor huishoudens die aanspraak willen maken op hypotheekrenteaftrek oefent langzaam maar zeker een drukkend effect uit op de groei van de hypotheekschuld. Onze verwachting is dat de toename van de nieuwe verstrekkingen dit jaar iets groter zal zijn dan de aflossingen, waardoor aan de daling van de totale hypotheekschuld voorlopig een einde komt.

3.2: De ene LTV is de andere niet

In de afgelopen maanden hebben wij onder meer door een reeks van tien stellingen bijgedragen aan het debat over de loan-to-value (LTV). Per 1 januari 2015 geldt een maximale hypotheeksom ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value) van 103% (in 2014 was dit nog 104%). De LTV zal vervolgens elk jaar met 1% afnemen tot 100% in 2018. Op dit moment onderzoekt het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) de effecten van een verdere verlaging van de LTV-limiet vanaf 2018. In het debat wordt vaak een limiet van 90% genoemd. De onderzoeksresultaten staan op de agenda van de aankomende FSC-vergadering die medio mei plaatsheeft.

Met onze tien stellingen geven wij argumenten waarom een verdere verlaging van de LTV-limiet na 2018 niet noodzakelijk is. Recent is ook een kritisch rapport verschenen van de Amsterdam School of Real Estate waarin de auteurs beargumenteren dat een verdere verlaging van de LTV tot welvaartsverlies leidt en dat de prijsschommelingen bij veranderende marktomstandigheden met lagere LTV’s heftiger zullen zijn ten opzichte van een situatie met een LTV van 100% (Schilder et al., 2015). Het precieze effect voor Nederland verdient nader onderzoek, aangezien dit een grote impact heeft op het herstelvermogen van huishoudens met een potentiële restschuld.

In ieder geval zullen huishoudens die een woning willen kopen, langer moeten sparen wanneer de LTV na 2018 nog verder wordt verlaagd. Wonen de toekomstige koopstarters in een sociale huurwoning, dan zal hierdoor het aantal scheefwoners toenemen. Starters die bij ouders of in studentenhuizen wonen, zullen daar langer moeten blijven om vermogen te sparen. Huishoudens die het grootste deel van hun spaargeld voor de aankoop van een woning moeten gebruiken hebben weliswaar minder schuld, maar ook een kleinere financiële buffer. Een lagere LTV zal dus via een beperktere groei van de hypotheekschuld mogelijk bijdragen aan meer financiële stabiliteit, maar heeft ook duidelijke negatieve effecten waar rekening mee moet worden gehouden.

3.3: Hypotheekrentes blijven laag

Nadat in het vierde kwartaal van 2014 al een historisch laagtepunt werd bereikt, zijn de hypotheekrentes in het eerste kwartaal van dit jaar gemiddeld genomen weer licht verder gedaald (figuur 19).

De kapitaalmarktrentes zijn in de afgelopen maanden verder naar beneden gekomen naar een zeer laag niveau. In de eerste week van mei schoten de swaprentes echter ineens fors omhoog (figuur 20). We verwachten niet dat dit het begin inluidt van een forse stijging van de kapitaalmarktrentes. Het kwantitatieve verruimingsprogramma van de ECB zal bijvoorbeeld nog een verdere neerwaartse druk op de kapitaalmarktrentes uitoefenen. Tegelijkertijd ligt een terugkeer van de rentes naar de eerder bereikte dieptepunten ook niet voor de hand. Onze verwachting is dat de 10-jaars swaprente op termijn beperkt zal stijgen, naar tussen de 1% en 1½% over 12 maanden.

Daarnaast blijkt uit recente emissies van gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles (residential mortgage-backed securities; RMBS) en door hypotheken gedekte obligaties (covered bonds) door banken en verzekeraars dat de zogenaamde ‘spreads’ in de afgelopen maanden weer verder zijn gedaald. Deze spreads kunnen worden beschouwd als een indicator voor de risicopremie die banken moeten betalen als zij kapitaalmarktfinanciering aantrekken voor hypotheekverstrekking. Een daling betekent dat de financieringscondities voor financiële instellingen zijn verbeterd.

Bron: DNB *Reeksbreuk in december 2014 door methodewijziging.

Bron: Macrobond

Hoewel er opwaartse druk zal ontstaan door de stijging van de kapitaalmarktrentes verwachten wij dat de hypotheekrentes in 2015 en 2016 relatief laag zullen blijven.

Auteur
Björn Giesbergen

Voetnoten

[1] Zie ons vorige Kwartaalbericht Woningmarkt voor meer informatie over de marktaandelen van voor en na de crisis.

[9] Deze € 632 miljard betreft de bruto hypotheekschuld. Dit is niet gecorrigeerd voor opgebouwd kapitaal in spaarhypotheken. Juist doordat deze opbouw steeds sneller gaat, zal de netto hypotheekschuld kunnen dalen, terwijl de bruto schuld toeneemt.

Literatuur

BNP Paribas Cardif (2015). Gevangen in huis uit angst voor restschuld.

Boumeester, H. en C. Lamain (2014). Regionale verschillen in de Eigen Huis Marktindicator.

Calcasa (2015). The WOX quarterly Q4 2014.

CPB (2015). Centraal Economisch Plan.

Dalen, P. van en P. de Vries (2014a). Beperking prijsherstel Nederlandse koopwoningmarkt in 2015 door Nibud-normen.

Dalen, P. van en P. de Vries (2014b). Afloop verruiming schenkingsvrijstelling heeft beperkt negatief effect in 2015.

Dalen, P. van en P. de Vries (2014c). Gevolgen veranderingen NHG in kaart.  

Dalen, P. van (2015). Eindejaarsrally Nederlandse woningmarkt sterker dan verwacht

Dalen, P. van en P. de Vries (2015). De ene LTV is de andere niet

Dam, F. van (2010). Nieuwbouw, verhuizingen en segregatie, PBL Planbureau voor de Leefomgeving.

Financial Times (2013). Time to take the plunge.

Minne, van der. A., Francke, M. en J. Verbruggen. (2014). The effect of credit conditions on the Dutch housing market.

NVM (2015). Woningmarktcijfers: 1^e kwartaal 2015.  

Schilder, F., Conijn, J. en J. Rouwendal (2015). Welvaartsverlies door verdere verlaging LTV: effecten van de verlaging van de maximale LTV op de koopwoningmarkt

Treur, L. (2015). Totale hypotheekschuld licht gedaald in 2014 – ondanks aantrekkende woningmarkt

Bijlage grafieken

Bron: CBS, bewerking Rabobank

Bron: CBS, Calcasa, NVM, Kadaster

Bron: CBS

Bron: Macrobond

Bron: Macrobond

Bron: DNB

Bron: DNB

Bron: DNB

Bron: CBS

Bron: Eurostat

Bron: Dallas Fed

Bron: CBS, Rabobank

Kerngegevens

Colofon

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS. De afsluitdatum van deze publicatie is 13 mei.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: www.rabobank.com/economie.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘economie@rn.rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Pieter van Dalen, Björn Giesbergen en Martijn Badir

Redactie:
Paul de Vries en Enrico Versteegh

Eindredactie:
Tim Legierse, hoofd Nationaal Onderzoek, Kennis en Economisch Onderzoek, Rabobank

Graphics:
Pieter van Dalen, Selma Heijnekamp en Reinier Meijer

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2015 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland