RaboResearch - Economisch Onderzoek

Verlaging LTV-limiet heeft negatief effect op de huizenprijs

Economisch commentaar

Delen:

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Tien stellingen over de Loan-to-value (LTV): deel 8 van 10

  • In een serie van tien stellingen geven we uitleg over de loan-to-value (LTV) en benoemen we mogelijke misverstanden
  • Bij de eerste stelling geven we meer achtergrondinformatie bij deze serie. Deze publicatie behandelt stelling acht
  • Eerste onderzoeken wijzen op een prijsverlagend effect van minstens 8% als de LTV-limiet met 10%-punt wordt aangescherpt
  • In dat geval zullen er in de komende jaren minder huishoudens boven water komen 

Stelling 8: Een verlaging van de LTV-limiet heeft geen effect op de huizenprijzen

Het effect van de verlaging van de maximale LTV-limiet op de huizenprijzen is erg lastig in te schatten. Vanuit de internationale literatuur valt te verwachten dat het prijseffect in ieder geval negatief is.

Duce, Muellbauer en Murphy (2009) vonden dat een 10%-punt verlaging van de LTV-limiet voor starters in de VS een negatief prijseffect had van bijna 10%. Verder verlaagde Zweden in 2010 de LTV-‘limiet’ met 10%-punt van 95 naar 85%. Albertsson en Asberg (2012) hebben getracht dit effect te meten, maar hun uitkomsten bleken niet robuust genoeg om een eenduidige conclusie te trekken.[1] Toch heeft het IMF (2013) bij een aantal panelstudies tussen verschillende landen gevonden dat een verlaging van de LTV bij verstrekking van 10%-punt de huizenprijsgroei met ongeveer 8 tot 13% beperkt.

Het is moeilijk in te schatten hoe groot het effect zal zijn voor Nederland. Eerste onderzoeken van Timmermans (2012) en Van Duijn (2013) komen op coëfficiënten voor een procentpunt LTV van respectievelijk 1,3 en 1,4% in Nederland. Een verlaging van de LTV-limiet van bijvoorbeeld 10%-punt naar 90% zou in dat geval een 13-14% lagere huizenprijs op kunnen leveren ten opzichte van de prijsontwikkeling die anders tot stand zou zijn gekomen. De betrouwbaarheid van deze modellen is echter niet hoog en de standaardafwijking van de schatting is vrij groot. Concluderend vinden we wel vier studies die wijzen op een minimale prijsdaling van 8%, bij een verlaging van de LTV-limiet met 10%-punt.

Figuur 1: Scenario’s afbouw onderwaarde
Figuur 1: Scenario’s afbouw onderwaardeBron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank

Dit is van belang voor het aantal huishoudens met onderwaarde (hogere hypotheekschuld dan woningwaarde). In ons basisscenario stijgt de gemiddelde huizenprijs jaarlijks met 2% tot 2025. Hierdoor zal het aantal huishoudens met onderwaarde naar verwachting afnemen van momenteel circa 940.000 huishoudens met een hypotheeklening (26% van de woningeigenaren) naar ongeveer 470.000 (13%) eind 2019 of begin 2020; hetzelfde niveau als in 2008 (figuur 1; De Vries, 2014).[2] Bij een huizenprijsstijging van 1% zal dit een aantal jaar later zijn. Hoewel een mogelijke verlaging van de LTV-limiet is bedoeld om een situatie waarin grote groepen geconfronteerd worden met onderwaarde te voorkomen, leidt dit er in eerste instantie dus juist toe dat de groep huishoudens die nu onder water staat minder snel boven water komt.

Conclusie: onjuist

Het is onjuist om te stellen dat een verlaging van de LTV-limiet geen effect zal hebben op de huizenprijs. Hoewel eenduidig onderzoek schaars is, wijzen recente studies op een daling van de huizenprijs van minimaal 8% ten opzichte van een basispad bij een verlaging van de LTV-limiet met 10%-punt. Het precieze effect voor Nederland verdient nader onderzoek, aangezien dit een grote impact heeft op het herstelvermogen van huishoudens met een potentiële restschuld.

Voetnoten

[1] Hier is sprake van een aanbeveling; dit is dus strikt genomen geen LTV-limiet (zie stelling 4). Dat is ook een mogelijke verklaring waarom Albertsson en Asberg geen eenduidige conclusies konden trekken.

[2] Toen was er ook een betrekkelijk grote groep, met name koopstarters, met een LTV hoger dan 100%. Verder corrigeert deze berekening niet voor nieuwe instroom van koopstarters met een LTV >100%. Het is echter onze verwachting dat deze starters gegeven de annuïtaire aflossing en de verwachte huizenprijsstijgingen ook voor 2019 (en waarschijnlijk nog eerder) boven water zullen komen.

Literatuur

Albertsson, S. en J. Asberg (2012). The Swedish housing mortgage reform’s impact on house prices.

CPB (2014). Roads to recovery.

De Vries, P. (2014). Herstelvermogen van huishoudens die onder water staan.

Duce, J., J. Muellbauer en A. Murphy (2009). House price and credit constrains: make sense of the U.S. experience.

Duijn van, R. (2013). De invloed van hypotheekvoorwaarden op de prijsontwikkeling van koopwoningen. Master Thesis, ASRE.

IMF (2013). Key aspects of macroprudential policy - background paper.

Timmermans, M. (2012). The Effects of Tightening the Mortgage Loan-to-Value Ratio in the Netherlands, Master Thesis, ASRE.

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864

naar boven