RaboResearch - Economisch Onderzoek

Totale hypotheekschuld licht gedaald in 2014 – ondanks aantrekkende woningmarkt

Economisch commentaar

Delen:
  • De totale Nederlandse hypotheekschuld is in 2014 licht gedaald ondanks een stijging van de woningverkopen en prijzen
  • Hoge aflossingen zijn vooral ingegeven door de lage spaarrente en een tijdelijke verruiming van de schenkingsvrijstelling
  • Vanaf 2015 zal de totale hypotheekomvang waarschijnlijk weer toenemen

Het totale uitstaande hypotheekbedrag is in 2014 met € 1 miljard gedaald tot € 632 miljard (figuur 1). Dit terwijl het aantal woningverkopen flink toenam en de huizenprijzen licht stegen. Door de sterke stijging van de woningverkopen in 2014 (figuur 2) zijn ook de nieuwe hypotheekverstrekkingen toegenomen. Dit leidt normaal gesproken tot een stijging van de totale hypotheekschuld. Kopers zijn namelijk vaak jonger dan verkopers en hebben daarom een hogere hypotheek ten opzichte van de woningwaarde dan de verkopende partij.

Het effect van de stijgende prijzen en transactieaantallen is in 2014 echter volledig teniet gedaan door de extra aflossingen op bestaande hypotheken. Deze extra aflossingen zijn vooral ingegeven door de lage spaarrente en de tijdelijke verruiming van de schenkingsvrijstelling (van oktober 2013 tot en met december 2014). Alleen al bij de Rabobank bedroegen de extra aflossingen op hypotheken € 4 miljard in 2014, nóg hoger dan de € 3,6 miljard van 2013. Ook andere banken melden hoge extra aflossingen op hypotheken. 

Figuur 1: Omvang uitstaande hypotheekschuld
Figuur 1: Omvang uitstaande hypotheekschuld Bron: DNB (bruto hypotheekschuld, exclusief aan de hypotheek gekoppelde spaartegoeden)
Figuur 2: Verkopen bestaande woningen
Figuur 2: Verkopen bestaande woningenBron: CBS, Kadaster

Impact extra aflossingen op restschulden en doorstroom woningmarkt

De woningeigenaren die over voldoende middelen beschikken om extra af te lossen zijn doorgaans de wat oudere mensen van wie de woning niet onder water staat. Extra aflossingen uit spaargeld hebben vooral invloed op potentiële restschulden wanneer sprake is van een schenking aan kinderen. Bijna de helft van alle kinderen die een eigenwoningschenking ontvingen, gebruikte deze voor aflossingen (Netwerk Notarissen). Hiermee wordt een potentiële restschuld bij verhuizing lager.

Ontwikkeling hypotheekschuld vanaf 2015

Voor 2015 verwachten wij een verdere toename van de woningverkopen en de huizenprijzen, zoals te lezen is in ons Kwartaalbericht Woningmarkt. Dit heeft een opwaarts effect op de uitstaande hypotheekschuld.

Daarentegen hebben de lage rente en fiscale prikkels een dempende werking op de groei van de hypotheekschuld. Wij verwachten dat de rente op een laag niveau blijft, zodat een deel van de meer welvarende huishoudens net als in 2013 en 2014 (figuur 3) de voorkeur zal blijven geven aan extra aflossen of beleggen boven extra sparen.

Figuur 3: Verandering spaartegoeden en hypotheekschulden
Figuur 3: Verandering spaartegoeden en hypotheekschuldenBron: DNB

Ouderen hebben overigens een extra fiscale prikkel om hun zogenaamde ‘box 3-vermogen’ te verminderen, omdat er sinds 1 januari 2013 een vermogenstoets bestaat voor de eigen bijdrage in de (langdurige) zorg. In box 3 telt de eigen woning niet mee. Huishoudens met een (bank-)spaarhypotheek hebben tevens de mogelijkheid - binnen een bepaalde bandbreedte - om extra te storten in hun spaarproduct. Dit verlaagt het box 3-vermogen maar vertaalt zich niet in een lagere (bruto) hypotheekschuld.

Tenslotte heeft ook de invoering van een annuïtair regime voor nieuwe hypotheken voor huishoudens die aanspraak willen maken op hypotheekrenteaftrek een drukkend effect op de groei van de hypotheekschuld. Dit effect doet zich echter pas na een langere periode voor doordat de betalingen bij een annuïteitenhypotheek de eerste jaren vooral uit rente bestaan en voor een klein deel uit aflossing (Schilder, Conijn en Eskinasie, 2012).

Op basis van deze factoren verwachten wij dat de extra aflossingen op hypotheken ook in 2015 relatief hoog zullen zijn. Tegelijkertijd verwachten we dat de woningverkopen in 2015 verder blijven stijgen. Per saldo zal de totale hypotheekomvang daardoor vanaf 2015 waarschijnlijk weer gaan toenemen.

Bronnen

Dalen, P. van, Giesbergen, B., Legierse, T., en Smid, T. (2015): Groei Nederlandse woningmarkt zet door in 2015, Kwartaalbericht Woningmarkt, Rabobank.

Netwerk Notarissen (2014), Herstel woningmarkt te broos om aflopen schenkingsvrijstelling aan te kunnen.

Rabobank (2015); Rabobank: 2014 a positive turning point.

Schilder, F., Conijn, J. en Eskinasi, M. (2012): De Nederlandse hypotheekschuld in 2025 - De (on)mogelijkheden om de stijging van de hypotheekschuld te beperken, Amsterdam School of Real Estate.

Delen:
Auteur(s)

naar boven