RaboResearch - Economisch Onderzoek

Internationale vergelijking LTV: vertel het hele verhaal

Economisch commentaar

Delen:

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Tien stellingen over de Loan-to-value (LTV): deel 4 van 10

  • In een serie van tien stellingen geven we uitleg over de loan-to-value en benoemen we mogelijke misverstanden
  • Bij de eerste stelling geven we meer achtergrondinformatie bij deze serie. Deze publicatie behandelt stelling vier
  • In het buitenland is vaak sprake van een LTV-aanbeveling in plaats van een LTV-limiet
  • Nederland en Noorwegen zijn de enige Europese landen met zowel een bindende LTV- als een bindende loan-to-income (LTI)-limiet

Stelling 4: In het buitenland zijn de LTV-limieten lager, dus daar zijn minder risico’s

Voor een internationale vergelijking van de risico’s voor huishoudens en hypotheekverstrekkers op de koopwoningmarkt kijkt men vaak alleen naar de hoogte van de maximale hypotheeksom gedeeld door de waarde van het onderpand (loan-to-value, LTV). Een vergelijking van schuldfinanciering op de woningmarkt staat echter niet los van de institutionele context.

Allereerst leeft het idee dat er in bijvoorbeeld in Ierland, het Verenigd Koninkrijk (VK)[1], Duitsland en België sprake is van een maximale LTV-limiet, maar het gaat slechts om een LTV-aanbeveling (Van der Heijden et al., 2011, immobilienscout24, 2014). Deze aanbeveling is niet bindend. Een hogere LTV dan het LTV-advies is in die landen dus wel degelijk mogelijk, maar daarover betaalt men dan doorgaans meer rente. Dit zien we ook terug in figuur 1, die aantoont dat de gemiddelde LTV bij uitgifte in België 83% is in plaats van de aanbevolen 80%; niet veel minder dan in Nederland.[2]

Figuur 1: Gemiddelde LTV bij verstrekking per landFiguur 1: Gemiddelde LTV bij verstrekking per landBron: NVB (2014)

Sinds de Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF) van 2011 is de LTV-limiet in Nederland wel bindend. Een lagere LTV-limiet maakt huishoudens en hypotheekverstrekkers in de toekomst in theorie –al het andere constant– minder kwetsbaar voor dalende huizenprijzen, omdat het risico op een potentiële restschuld[3] afneemt. Voor een vergelijking van betalingsrisico’s bij hypotheekverstrekking is het echter van belang om ook te kijken naar de factoren die de kans op wanbetaling[4] beïnvloeden.

In Denemarken kunnen huishoudens boven een LTV van 80% aanvullend consumptief bijlenen bij aanschaf van een woning. Doordat bij consumptief krediet geen onderpand tegenover een lening staat, neemt de geldgever een hoger risico, waardoor de rentes over deze leningen hoger zijn. De rentelasten op deze leningdelen boven de 80% zijn in Denemarken wel 3 tot 4%-punt hoger (Piljic, 2012). Dit zorgt voor aanzienlijk hogere maandlasten en maakt huishoudens kwetsbaarder in vergelijking met bijvoorbeeld Duitsland waar de aanbevolen LTV-limiet ook 80% is, maar waar men hypothecair in plaats van consumptief bijleent boven de 80%.

Verder zijn, volgens het IMF (2013), Nederland en Noorwegen de enige Europese landen met zowel een bindende LTV-limiet als een bindende limiet voor het maximale percentage van het inkomen dat een woningkoper mag gebruiken voor de betaling van de hypotheeklasten (internationaal bekend als loan-to-income, LTI-limiet) (tabel 1, zie stelling 3 voor meer over de Nederlandse situatie). Beide macroprudentiële instrumenten beheersen de kredietgroei. Het is daarom van belang dat ze gecombineerd worden beschouwd in de discussie over de aanscherping van de LTV-limiet (Van Dalen en Stegeman, 2013). Bij bijvoorbeeld een betrekkelijk lage LTV, maar een relatief hoge LTI, zijn huishoudens minder gevoelig voor een huizenprijsdaling en een eventuele restschuld, maar kwetsbaarder voor een daling van het inkomen.[5]

Tot slot[6] is het van belang om de gemiddelde rentevaste periode van hypotheekrentes mee te nemen bij een internationale vergelijking van betalingsrisico’s van huishoudens. Een langere rentevaste periode kan huishoudens beschermen tegen renteschommelingen op de korte termijn. In bijvoorbeeld het VK, Ierland en Denemarken was het voor de crisis gebruikelijk om een variabele rente op een hypotheeklening te nemen, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Nederland, België en Duitsland (tabel 2). Dit is weinig veranderd; in Engeland nam bijvoorbeeld nog steeds 61% van de huishoudens in 2014 een variabele hypotheekrente (BoE, 2014b). Een variabele rente maakt huishoudens kwetsbaarder voor een rentestijging en vergroot zo de kans op betalingsproblemen.

Tabel 1: Ontwikkelde landen met een bindende LTV- en LTI-limiet
Tabel 1: Ontwikkelde landen met een bindende LTV- en LTI-limietBron: IMF (2013)
Tabel 2: Rentevaste perioden bij nieuwe hypotheken en percentage variabel
Tabel 2: Rentevaste perioden bij nieuwe hypotheken en percentage variabelBron: Dol et al. 2010

Conclusie: onjuist

Het is dus onjuist dat de risico’s van schuldfinanciering op de woningmarkt in een aantal Europese landen bij hypotheekverstrekking lager zijn doordat ze een lagere ‘LTV-limiet’ lijken te hanteren. In de eerste plaats gaat het vaak niet om een limiet maar een aanbeveling. Daarnaast worden woningen in bijvoorbeeld Denemarken ook met consumptief krediet gefinancierd, wat huishoudens kwetsbaarder maakt. In Nederland is een dergelijke constructie niet mogelijk. Daarnaast moet men ook de combinatie met de LTI-limiet bekijken bij een internationale vergelijking tussen LTV-limieten. Nederland en Noorwegen zijn de enige Europese landen met twee bindende limieten bij hypotheekverstrekking.

Voetnoten

[1] Data van de Bank of England toont aan dat in 2005 30% van de hypotheekgevers een LTV nam boven de 90%. De in het VK gehanteerde ‘LTV-limiet’ van 80% is in feite geen strikte limiet, maar een richtlijn. In 2014 nam ruim 14% van de hypotheekgevers een LTV boven de 90% (BoE, 2014a).

[2] In stelling 1 en 2 hebben we aangegeven dat het vergelijken en schatten van LTVs erg moeilijk is. Wel is de definitie hier hetzelfde doordat LTVs voor hypotheekpakketten zijn genomen. De uitkomst voor Nederland (86%) is in lijn met onze schatting van 88%, zie stelling 1.

[3] Hoe lager de LTV des te groter de kans dat de onderpandwaarde hoog genoeg is om bij verkoop de lening volledig te kunnen terugbetalen. In risicomodellen geeft een lagere LTV dan een lagere Loss-Given-Default (LGD).

[4] In risicomodellen ook wel Probability of Default (PD) genoemd.

[5] Technische noot: een lagere LGD maar een hogere PD.

[6] Het verschil in fiscale behandeling is uiteraard ook zeer belangrijk. Deze wordt nader besproken in stelling 5.

Literatuur

Bank of England (2014a). Financial Stability Report, December 2014.

Bank of England (2014b). Bankstats UK MFIs distribution of balances within effective interest rates.

Dalen, P. van en H. Stegeman (2013). ‘In een hypotheek kun je niet wonen’, Me Judice, 2013.

Dol, K., Van der Heijden, H. en M. Oxley (2010). Economische crisis, woningmarkt en beleidsinterventies: een internationale inventarisatie (Economic crisis, housing market and policy measures; an international comparison). Delft: Delft University of Technology, OTB Research Institute for Urban, Housing and Mobility Studies.

IMF (2013a). Kingdom of the Netherlands Article IV Consultation, Staff Report.

IMF (2013b). Key aspects of macroprudential policy - background paper.

Immobilienscout24 (2014). Hausfinanzierung ohne Eigenkapital. 

NVB (2014). The Dutch Mortgage Market.

Piljic, D. (2012). A slice of Danish: are there any reasons to follow the Danish mortgage model? Rabobank, Utrecht.

Heijden, H. van der, Dol, K. en M. Oxley (2011). Western European housing systems and the impact of the international financial crisis. Journal of Housing and the Built Environment, 26(3): 295-313.

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864

naar boven