RaboResearch - Economisch Onderzoek

Huizenprijzen in Nederland minder volatiel dan in andere dynamische woningmarkten

Economisch commentaar

Delen:

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Tien stellingen over de Loan-to-value (LTV): deel 7 van 10

  • In een serie van tien stellingen geven we uitleg over de loan-to-value (LTV) en benoemen we mogelijke misverstanden
  • Bij de eerste stelling geven we meer achtergrondinformatie bij deze serie. Deze publicatie behandelt stelling zeven
  • Nederland kent een dynamische woningmarkt; er is relatief veel doorstroming
  • Vergeleken met andere dynamische woningmarkten fluctueert de Nederlandse huizenprijs niet heel sterk

Stelling 7: Nederland heeft vanwege de relatief hoge LTV meer volatiele huizenprijzen dan landen met een lagere LTV

Het IMF (2014) stelt voor Nederland dat de hoogte van de LTV bij uitgifte een sterke bijdrage levert aan de schommelingen van de huizenprijzen. In theorie is er inderdaad een relatie te leggen, maar er zijn meer factoren die de volatiliteit[1] van de huizenprijzen beïnvloeden.

In de eerste plaats toont onderzoek van Holst (2012) aan dat het aandeel van eigenwoningbezit een belangrijke factor is. Ten tweede laten Kuttner en Shim (2013) zien dat de loan-to-income (LTI)-limiet hierin ook een belangrijke rol speelt (zie stelling 3). Ten derde geven Oxley en Haffner (2010) aan dat de structuur van de woningmarkt (dynamisch of statisch) van groot belang is. Bij een dynamische markt, zoals die in Nederland of het Verenigd Koninkrijk, is het gebruikelijk om door te stromen naar een volgende –doorgaans grotere of betere- koopwoning. In een statische woningmarkt, zoals in België of Duitsland, is de koopwoning een ‘levenshuis’. Voor deze woning heeft men tijdens het huren flink gespaard; men wil hierin graag lang blijven wonen (zie Piljic en Stegeman, 2013 voor meer uitleg). In een statische woningmarkt is de LTV bij uitgifte dus doorgaans lager dan in een dynamische markt. 

Tabel 1 toont het aantal transacties per duizend inwoners en laat zien dat er in statische markten zoals in België en Duitsland inderdaad minder transacties plaatsvinden. De volatiliteit van de verkopen is bij deze twee landen lager (Van der Heijden et al., 2011), wat ook logischerwijs bijdraagt aan een lagere volatiliteit van de huizenprijs.

Tabel 1: Transacties per 1.000 inwoners
Tabel 1: Transacties per 1.000 inwonersBron: Van der Heijden et al. (2011)
Tabel 2: Internationale vergelijking huizenprijsvolatiliteit (1985K1-2014K2)
Tabel 2: Internationale vergelijking huizenprijsvolatiliteit (1985K1-2014K2)Bron: Dallas Fed, eigen berekening Rabobank

Holst (2012) heeft gekeken naar de volatiliteit van de huizenprijzen op halfjaarbasis voor Nederland in vergelijking met de VS, het VK, Denemarken (landen met een dynamische woningmarkt) en Zwitserland, tussen 1970-2012. Uit hun modelschattingen blijkt dat Nederland op Zwitserland na de laagste volatiliteit kent van de huizenprijzen. Dit terwijl de neergang op de woningmarkt in de jaren tachtig van de vorige eeuw een zeer grote invloed op het resultaat heeft gehad.

Met behulp van data van de Federal Reserve Bank of Dallas kunnen we hun onderzoek deels reproduceren door de verandering van de reële huizenprijzen op kwartaalbasis tussen 1985K1-2014K2 te vergelijken. Dan blijkt dat de volatiliteit van de Nederlandse huizenprijzen in vergelijking met andere dynamische woningmarkten in internationaal perspectief betrekkelijk laag is (tabel 2). Deze uitkomst is hiermee in lijn met Holst (2012). Tegelijkertijd negeren we hierbij natuurlijk juist de neergang op de Nederlandse woningmarkt van begin jaren tachtig.

Figuur 1: Internationale ontwikkeling reële huizenprijzen
Figuur 1: Internationale ontwikkeling reële huizenprijzenBron: Dallas Fed

De bovenste landen uit tabel 2 kennen een lagere gemiddelde LTV bij aanvang van de lening dan Nederland (zie stelling 4). Er is dus geen eenduidige relatie te leggen tussen de hoogte van de LTV bij uitgifte en de dynamiek van de woningprijs.

Conclusie: onjuist

Het is dus te kort door te bocht om te stellen dat Nederland door een relatief hoge LTV bij uitgifte een hoge volatiliteit kent van de huizenprijs. Naast een LTI-limiet is de structuur van de woningmarkt ook van groot belang. Hieruit blijkt dat Nederland geen sterkere schommelingen kent van de huizenprijs dan andere dynamische woningmarkten.

Voetnoot

[1] Een statistische term, die de mate van verandering van een variabele aangeeft.

Literatuur

Heijden, H. van der, Dol, K. en M. Oxley (2011). Western European housing systems and the impact of the international financial crisis. Journal of Housing and the Built Environment, 26(3): 295-313.

Holst, P. (2012). ‘The relationship between the homeownership rate and volatility.’ Master Thesis, UVA.

IMF (2014). Kingdom of the Netherlands, Selected Issues paper.

Kuttner, K. N. en I. Shim (2013). Can non-interest rate policies stabilize housing markets?

Oxley M. en M. Haffner (2010). Housing taxation subsidies: international comparison and the options for reform.  

Piljic, D. en H. Stegeman (2013). Anders Wonen, naar een werkende woningmarkt.

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864

naar boven