RaboResearch - Economisch Onderzoek

Het huidige beleid zorgt al voor een dalende gemiddelde LTV

Economisch commentaar

Delen:

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Tien stellingen over de Loan-to-value (LTV): deel 9 van 10

  • In een serie van tien stellingen geven we uitleg over de loan-to-value (LTV) en benoemen we mogelijke misverstanden
  • Bij de eerste stelling geven we meer achtergrondinformatie bij deze serie. Deze publicatie behandelt stelling negen
  • Sinds 1 januari 2013 geldt voor nieuwe hypotheken dat een huizenkoper alleen recht heeft op hypotheekrenteaftrek als hij de hypotheek in de looptijd volledig aflost
  • Verder daalt de LTV-limiet naar 100% in 2018
  • Door het huidige Rijksbeleid daalt de LTV van de huidige starter 

Stelling 9: Onder het huidige beleid zal de LTV van de starter de komende jaren dalen

Starters op de koopwoningmarkt kiezen doorgaans voor een maximale hypotheeksom op basis van hun leencapaciteit. Het Rijk bepaalt deze leencapaciteit op basis van inkomenscriteria via de tijdelijke regeling hypothecair krediet. In diezelfde wet stelt de minister van Financiën de hoogte vast van het hypothecaire krediet in verhouding tot de waarde van de woning. In de Nederlandse praktijk kiezen koopstarters vaak voor de maximale LTV. Per 1 januari 2015 is deze limiet 103%.

In de afgelopen crisisperiode daalde de woningprijs met 20% waardoor vooral recente jonge koopstarters onder water zijn komen te staan. De huidige woningwaarde is in dat geval lager dan de hoogte van de hypotheeksom. De conclusie is dus dat koopstarters met hogere LTV’s meer kwetsbaar zijn voor prijsdalingen dan huishoudens met lagere LTV’s.

Om deze kwetsbaarheid te beperken heeft het Rijk per 1 januari 2013 een aantal wettelijke maatregelen doorgevoerd om de LTV zowel bij verstrekking als gedurende de looptijd te verlagen. De LTV-limiet daalt jaarlijks met 1%-punt naar 100% in 2018 en de annuïtaire afbouw van hypotheken zorgt op termijn voor lagere LTV’s, zowel op micro- als op macroniveau. Grafisch zien we dat terug in figuur 1 die de ontwikkeling van de LTV van een koopstarter toont. Na vijf jaar is de LTV gedaald naar 90% als de nominale woningprijs niet stijgt of daalt. Als de prijs jaarlijks 2% toeneemt, dan heeft de koopstarter na vijf jaar een LTV van 80% door de combinatie van de verplichte aflossingen en de prijsstijging. Begin deze eeuw zijn trouwens maatregelen genomen waardoor de hypotheeklening niet meer kan worden gebruikt voor de financiering van consumptie­artikelen en de overwaarde (bij verkoop) moet worden aangewend voor de financiering van de volgende koopwoning. Al deze hervormingen leiden op termijn tot lagere LTV’s. Deze maatregelen bieden daardoor bescherming tegen woningprijsdalingen.

Genoemde groep jonge huishoudens heeft weliswaar veelvuldig te kampen met de onderwaterproblematiek, maar zij hebben ook een hoger aflossingspercentage in hun hypotheek dan andere leeftijdsgroepen (figuur 2).

Figuur 1: Ontwikkeling LTV annuïteitenhypotheek*)
Figuur 1: Ontwikkeling LTV annuïteitenhypotheek*)Bron: DNB. *) Hypotheeksom € 200.000, hypotheekrente 3,5%, woningwaarde bij aanvang € 200.000
Figuur 2: Kenmerken hypotheekverschillen per leeftijdscohort (september 2013)
Figuur 2: Kenmerken hypotheekverschillen per leeftijdscohort (september 2013)Bron: DNB

Conclusie: juist

Het is juist dat de huidige wetgeving ervoor zorgt dat de LTV van starters jaarlijks afneemt. Bij de verplichte annuïtaire aflossing daalt de LTV naar 90% in vijf jaar. Met een jaarlijkse prijstoename van 2% zal de LTV al naar 80% gaan.

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Delen:
Auteur(s)
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666

naar boven