RaboResearch - Economisch Onderzoek

Een LTV-limiet van 90% zorgt voor meer scheefwoners

Economisch commentaar

Delen:

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Tien stellingen over de Loan-to-value (LTV): deel 10 van 10

  • In een serie van tien stellingen geven we uitleg over de loan-to-value (LTV) en benoemen we mogelijke misverstanden
  • Bij de eerste stelling geven we meer achtergrondinformatie bij deze serie. Deze publicatie behandelt stelling tien
  • Een verdere verlaging van de LTV-limiet naar 90% zorgt ervoor dat potentiële koopstarters langer blijven huren om te kunnen sparen
  • Hierdoor neemt het aantal scheefwoners in de sociale huursector toe

Stelling 10: Een LTV-limiet van 90% zorgt voor meer scheefwoners in de sociale huursector

Een verdere daling van de LTV-limiet na 2018 betekent dat potentiële huizenkopers voor de aankoop van de eerste koopwoning meer moeten sparen dan nu het geval is. Koopstarters zullen dus langer in huurwoningen moeten blijven wonen. Een verdere verlaging van de LTV-limiet kan daarom alleen worden doorgevoerd als er een ruim aanbod bestaat van betaalbare huurwoningen. Dat is helaas niet het geval.

In onze woonvisie Anders wonen, naar een werkende woningmarkt pleiten wij ervoor om de private huursector meer ruimte te geven. Dit bevordert de keuzevrijheid van huishoudens op de woningmarkt. Door de fiscale subsidiëring van de eigen woning en de huurregulering en -toeslag is de ontwikkeling van de vrije huurmarkt nauwelijks van de grond gekomen (figuur 1). Het huidige kabinet heeft wel de eerste voorzichtige stappen naar eigendomsneutraal woonbeleid gezet, maar een zichtbare vergroting van het marktaandeel van de private huursector zal nog jaren vergen. Indien de LTV-limiet intussen verder omlaag gaat, dreigen starters tussen wal en schip te vallen.

Figuur 1: Samenstelling woningvoorraad Nederland
Figuur 1: Samenstelling woningvoorraad NederlandBron: CBS

Een ander gevolg van een verlaging van de limiet naar 90% is dat koopstarters hun aankoop uitstellen. Ze moeten immers sparen. En het gaat om grote bedragen. Stel dat de overheid besluit om vanaf 2018 de LTV-limiet verder te verlagen naar 90%, dan moet men 10% eigen geld meenemen voor de aankoop van een woning. Inclusief transactiekosten gaat het dan om circa 15% van de aankoopprijs. Voor een gemiddelde starterswoning van circa € 180.000 gaat het dan om € 27.000 (15% van de aankoopsom). Het gevolg is dat een koopstarter vijf jaar lang € 450 per maand moet sparen. Een flink bedrag, zeker in verhouding tot het gemiddelde bruto inkomen van circa € 40.000 dat nodig is om een dergelijke woning te kunnen financieren. Als we uitgaan van 40.000 koopstarters per jaar, dan krimpt de consumptie naar verwachting minimaal met € 216 miljoen. Dit is echter een marginaal deel op de totale  binnenlandse consumptie van circa € 270 miljard.

Doordat men langer moet sparen, zal men ook langer huren (Boonstra en Van Dalen, 2013). Potentiële starters wonen voor een aanzienlijk deel in de sociale huursector. Zij kunnen van corporaties huren omdat hun inkomen bij toewijzing onder de inkomensgrens van € 34.911 lag. In de periode waarin zij sparen voor hun eerste koopwoning, stijgt hun inkomen dus ruim boven deze grens. Dit betekent dat het percentage scheefwoners sowieso zal stijgen. Scheefwoners zijn huishoudens die in een sociale huurwoning wonen maar meer verdienen dan € 34.911. In de private huursector ligt het huurniveau hoger, waardoor men minder geld opzij kan leggen. Dit betekent dat huurders in de private sector die op termijn willen kopen,  meer jaren moeten sparen om de overstap te kunnen maken naar een koopwoning.  Verder zijn er nog starters die vanuit het ouderlijk huis een eerste woning kopen. Deze starters zouden dus langer bij ouders of in studentenhuizen moeten blijven wonen om vermogen te sparen.

Conclusie: juist

Doordat huishoudens die willen kopen, langer moeten sparen als de LTV-limiet omlaag gaat naar 90%, zullen potentiële huizenkopers langer in de huurwoning blijven wonen. Wonen de toekomstige koopstarters in een sociale huurwoning, dan zal hierdoor het aantal scheefwoners toenemen. Woont de toekomstige starter in een private huurwoning, dan zal hij meer huur betalen en daardoor nog langer moeten sparen. Starters die bij ouders of in studentenhuizen wonen, zullen daar langer moeten blijven om vermogen te sparen.

Literatuur

Boonstra, W. en P. van Dalen (2013). Beperken hoogte hypotheek vergt verregaande hervorming van gehele woningmarkt, Het Financieele Dagblad, 9 november.

Pilijic, D. en H. Stegeman (2013). Anders wonen, naar een werkende woningmarkt, Rabobank.

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Delen:
Auteur(s)
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864

naar boven