RaboResearch - Economisch Onderzoek

De LTV is ook een uitkomst van het belastingstelsel

Economisch commentaar

Delen:

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Tien stellingen over de Loan-to-value (LTV): deel 5 van 10

  • In een serie van tien stellingen geven we uitleg over de loan-to-value en benoemen we mogelijke misverstanden
  • Bij de eerste stelling geven we meer achtergrondinformatie bij deze serie. Deze publicatie behandelt stelling vijf
  • De fiscale behandeling van de woningmarkt is van invloed op de LTV bij hypotheekverstrekking 

Stelling 5: De fiscale behandeling van woningschuld is belangrijk voor een internationale vergelijking van LTV’s

Overheden beïnvloeden met wetgeving en overeenkomsten met marktpartijen de marktwerking op de woningmarkt. Iedere overheid heeft een eigen arsenaal aan instrumenten ontwikkeld waarmee zij richting geeft aan het woonbeleid. Hierdoor verschillen woningmarkten sterk per land. Een van de gevolgen hiervan is dat ieder land verschillend omgaat met de hypotheekverstrekking. In Nederland zijn er limieten voor de hoogte van de maximale hypotheeksom ten opzichte van de waarde van het onderpand (loan-to-value, LTV) en het maximale percentage van het inkomen dat een woningkoper mag gebruiken voor de betaling van zijn hypotheeklasten (loan-to-income, LTI, zie stelling 4). Daarnaast zijn er fiscale regelingen die de hypotheekverstrekking beïnvloeden.

Nederland kent een jarenlange stimulering van het eigenwoningbezit vanuit de overheid, onder andere in de vorm van de hypotheekrenteaftrek en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Beide zijn van grote invloed op de hoogte van de LTV bij aanschaf. De hypotheekrenteaftrek stimuleert huishoudens om een relatief hoge hypotheeklening aan te gaan en de NHG is een instrument om juist het risico van hoge LTV’s –een restschuld bij betalingsproblemen- af te dekken (zie ook Van Dalen en De Vries, 2014).[1] De mate van belastingverlichting is door de ruime hypotheekrenteaftrek in Nederland aanzienlijk hoger dan in andere landen (figuur 1).

Figuur 1: Belastingverlichting koopwoningmarkt in Nederland relatief hoog
Figuur 1: Belastingverlichting koopwoningmarkt in Nederland relatief hoogBron: OECD (2011)
Figuur 2: Relatief hoge bruto hypotheekschuld in Nederland
Figuur 2: Relatief hoge bruto hypotheekschuld in NederlandBron: NVB (2014)

Gegeven deze fiscale stimulering van het eigenwoningbezit was het voor Nederlandse huishoudens een rationele keuze om een relatief hoge hypotheeklening te nemen, met als gevolg dat de macro hypotheekschuld van Nederland in vergelijking met andere landen hoog is (figuur 2).

Voetnoot

[1] Strikt genomen stimuleert de hypotheekrenteaftrek een hogere ‘loan’, maar niet per se een maximale verhouding tot de woningprijs. Dat huishoudens uiteindelijk toch een hoge LTV hebben genomen, is behalve door de NHG ook veroorzaakt door het knelpunt van de Nederlandse woningmarkt: een onderontwikkelde huurmarkt. Dit bespreken wij in stelling 10. Voor meer achtergrondinformatie: zie onze woningmarktvisie Anders Wonen, naar een werkende woningmarkt.

Conclusie: juist

Het is dus juist dat de mate van fiscale ondersteuning voor het eigenwoningbezit van invloed is op de hoogte van de LTV. Dit dient men ook mee te nemen bij een internationale vergelijking.

Literatuur

OECD (2011). Housing Markets and Structural Policies in OECD Countries.

Dalen van, P. en P. De Vries (2014)Gevolgen veranderingen NHG in kaart.

Dalen van, P. en P. De Vries (2014). Structurele hervormingen op de Nederlandse woningmarkt.

Piljic, D. en H. Stegeman (2013). Anders Wonen, naar een werkende woningmarkt.

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864

naar boven