RaboResearch - Economisch Onderzoek

Herstel op de regionale woningmarkt

Special

Delen:
  • Vrijwel alle Nederlandse regio’s haken aan bij het landelijke herstel op de woningmarkt. In elke regio nam in 2014 het aantal transacties toe en in 37 van de 40 regio’s steeg de gemiddelde verkoopprijs
  • Op het lagere gemeenteniveau kunnen we niet overal spreken van herstel. In bijna elke gemeente nam het aantal transacties in 2014 toe, maar de gemiddelde verkoopprijs daalde in 128 van de 403 gemeenten. De gemiddelde verkoopprijs herstelt sneller in meer stedelijke gemeenten
  • Ook het niveau van de gemiddelde verkoopprijs verschilt sterk per gemeente. Vooral in en rondom de stedelijke gebieden liggen de prijzen hoger. Het besteedbare inkomen en in mindere mate het natuurschoon, de horizonvervuiling en de stedelijkheid zijn hiervoor de meest bepalende factoren

Samenvatting en conclusie

De ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt kent grote regionale verschillen. Toch is het herstel dat we landelijk zien ook in vrijwel alle regio’s ingezet. In 2014 nam in alle veertig regio’s het aantal transacties toe. Daardoor werd de markt overal minder ruim dan in 2013 en steeg de gemiddelde verkoopprijs in bijna alle regio’s. Hoewel grote verschillen bestaan in het tempo waarmee de verkopen toenemen, is dit geen duidelijk verhaal van Randstad versus periferie. Ook het prijsherstel is zeker niet voorbehouden aan de Randstad. Wel lopen bij het woningprijsherstel de steden en de Randstad duidelijk voorop. In de perifere regio’s in het noorden, oosten en zuiden van het land is de woningmarkt wel veel ruimer dan de meeste Randstedelijke regio’s. Overigens was dat in belangrijke mate ook voor de crisis al het geval.

Op lokaal niveau zijn de woningmarktverschillen veel groter. In vrijwel alle gemeenten nam het aantal transacties toe in 2014, maar de gemiddelde verkoopprijs daalde nog in 128 gemeenten. Hoewel uitzonderingen bestaan, zien we dat het prijsherstel sterker is in stedelijke gemeenten. De voornaamste conclusie is dan ook dat vrijwel alle regio’s in 2014 aanhaakten bij het landelijke herstel op de woningmarkt, maar dat het prijsherstel op lokaal niveau vooral sterk is in de steden. 

Inleiding

Na ongeveer vijf jaren van vrijwel onafgebroken daling van verkoopaantallen en woningprijzen bereikte de Nederlandse woningmarkt in de zomer van 2013 een dieptepunt. Door de daling van de woningprijzen met 21% en de scherpe daling van de hypotheekrente is de betaalbaarheid van woningen sterk gestegen ten opzichte van de periode voor de crisis. Daarnaast is sindsdien het vertrouwen in de woningmarkt gegroeid en is -als gevolg van het algemene economische herstel- de werkgelegenheid toegenomen. Daardoor groeide het aantal verkopen van bestaande koopwoningen tot 160.000 in de twaalf maanden tot en met april 2015 (figuur 1). Ook de gemiddelde huizenprijs is gestegen, zij het in een veel lager tempo. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) lag in april 2015 ruim 4% hoger dan het laagste niveau in 2013. Een uitgebreide analyse van de Nederlandse woningmarkt, inclusief onze verwachtingen voor 2015 en 2016, leest u in ons recente Kwartaalbericht Woningmarkt.

Deze Special schenkt vooral aandacht aan de regionale verschillen op de woningmarkt. Die zijn immers zo groot dat we wellicht niet eens van één markt kunnen spreken of in elk geval van deelmarkten moeten spreken. Figuur 2 illustreert het prijsherstel op de woningmarkt, maar laat ook zien hoe groot de verschillen tussen de provincies zijn. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) daalde in Zeeland tijdens de crisis veel minder hard dan in de rest van het land, maar is sinds het landelijke dieptepunt in het tweede kwartaal van 2013 ook niet gestegen. In Noord-Holland was de prijsdaling veel groter, maar de PBK ligt daar inmiddels alweer 6% hoger dan in 2013. In steden in de Randstad functioneert de woningmarkt anders dan in dorpen in de periferie. Zoveel is duidelijk. Maar in welke mate verschillen de grote steden van elkaar, lukt het de perifere gebieden om aan te haken bij het landelijke herstel en waar zijn tijdens de crisis de grootste klappen gevallen? In deze Special analyseren en beschrijven we de woningmarkt op regionaal en gemeentelijk niveau en geven we antwoord op onder meer bovenstaande vragen.

Figuur 1: Ontwikkeling Nederlandse woningmarkt in een notendop
Figuur 1: Ontwikkeling Nederlandse woningmarkt in een notendopBron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank
Figuur 2: Grote provinciale verschillen in prijsherstel
Figuur 2: Grote provinciale verschillen in prijsherstelBron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank

Regionale verschillen in ontwikkeling aantal transacties

Voor wat betreft het aantal transacties was 2006 het hoogtepunt van de Nederlandse woningmarkt. In dat jaar werden bijna 210 duizend woningen verkocht. In de twee jaren daarna daalde dat aantal naar ruim 182 duizend, maar de echte val van het aantal transacties vond plaats in het najaar van 2008, toen ook de Grote Recessie begon (figuur 3).

In 2009 werden 30% minder woningen verkocht dan in 2008. Het aantal verkopen daalde tussen 2009 en 2013 met nog eens 14% en bereikte in het tweede kwartaal van 2013 een dieptepunt. Vervolgens nam het aantal transacties in het verdere verloop van dat jaar voorzichtig toe, om in 2014 zeer sterk te stijgen. In 2014 zijn bijna 40% meer woningen verkocht dan in 2013.

Regio’s volgen landelijke trend

Op regionaal niveau zien we grote verschillen in de ontwikkeling van het aantal transacties. Figuur 4 toont voor elk van de veertig regio’s voor drie jaren het aantal transacties ten opzichte van 2008. In 2009 (oranje) was in elke regio het aantal transacties fors lager dan in 2008. De daling was met 22% het kleinst in Oost-Zuid-Holland (Groene Hart) en met 39% het grootst in Het Gooi en Vechtstreek. Tussen 2009 en 2013 zakten de woningverkopen in alle regio’s verder weg, behalve in Zeeuws-Vlaanderen.

Figuur 3: Ineenstorting en herstel in alle segmenten
Figuur 3: Ineenstorting en herstel in alle segmentenBron: Kadaster, bewerking Rabobank
Figuur 4: Regio’s volgen landelijke trend, maar wel met verschillen
Figuur 4: Regio’s volgen landelijke trend, maar wel met verschillenBron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank

Opvallend genoeg nam daar het aantal woningverkopen juist toe met 20%. Immigratie vanuit België verklaart die ontwikkeling. De woningmarkt van Zeeuws-Vlaanderen is relatief klein, waardoor buitenlandse migratie een grote rol kan spelen. Van 2004 tot en met 2008 was het buitenlandse migratiesaldo negatief, daarna positief. Van 2009 tot en met 2012 kwamen per saldo in totaal ongeveer 1.100 internationale migranten naar Zeeuws-Vlaanderen. De lichtblauwe bollen tonen het niveau van 2014 en laten dus zien in hoeverre het aantal woningverkopen is hersteld in de richting van het niveau van 2008. In alle regio’s lag het aantal verkopen in 2014 (lichtblauw) boven het dieptepunt in 2013 (donkerblauw), maar in een aantal regio’s was het aantal verkopen in 2014 wel nog lager dan in 2009 (oranje). Vooral Delfzijl en omgeving valt op. Daar was het aantal verkopen in 2014 nog 43% lager dan in 2008. Groot-Amsterdam is de uitschieter in positieve zin. Vorig jaar was het aantal transacties in die regio zelfs 9% hoger dan in 2008. In Agglomeratie Haarlem lagen de woningverkopen op hetzelfde niveau als zes jaar geleden.

Ondanks de verschillen kunnen we stellen dat de veertig regio’s sinds 2008 allemaal de landelijke trend volgen. Geen enkele regio kon de neergang tussen 2008 en 2013 ontlopen en elke regio zag het aantal transacties in 2014 toenemen. In een aantal perifere gebieden, zoals de Limburgse regio’s, viel de daling van het aantal transacties tussen 2008 en 2013 mee. In Utrecht en Agglomeratie Den Haag was die daling juist bijzonder groot. Ook het herstel van de transactie-aantallen in 2014 is beslist niet voorbehouden aan de Randstad. Er zijn regio’s in de meer perifere delen van het land waar de transactie-aantallen snel zijn toegenomen. Tegelijkertijd zien we ook Randstedelijke regio’s die nog ver onder het niveau van 2008 zitten.

Op gemeenteniveau zijn de verschillen uiteraard nog groter. Maar zelfs op dat niveau is de conclusie dat vrijwel heel Nederland meedoet met de landelijke ontwikkeling. Kaart 1 en 2 illustreren dit. Tussen 2008 en 2013 nam het aantal transacties in 305 van de 403 gemeenten met meer dan 30% af, in veertig gemeenten zelfs met meer dan 50%. In slechts drie gemeenten nam het aantal verkopen toe. Het is moeilijk om een ruimtelijk patroon te herkennen. Ook voor wat betreft de groei tussen 2013 en 2014 is het ruimtelijke patroon diffuus. Maar wederom volgt vrijwel iedere gemeente de landelijke trend. In slechts vijf gemeenten nam het aantal woningverkopen niet toe. Rondom Amsterdam en Utrecht, in het rivierengebied en het oosten van Noord-Brabant is de groei over het algemeen hoger, maar daarbuiten zijn de verschillen tussen gemeenten in dezelfde regio groot. In 314 van de 403 gemeenten was de groei hoger dan 25%, in 108 gemeenten was de groei meer dan 50% en zes gemeenten zagen hun transactieaantallen (meer dan) verdubbelen[1].

De 403 Nederlandse gemeenten (gemeentelijke indeling van 2014) zijn ingedeeld in vijf stedelijkheidsklassen (zie kaart 3). Als we de gemeenten indelen naar stedelijkheid zien we na 2008 weinig verschillen in de ontwikkeling (figuur 5).

Kaart 1: Vrijwel overal krimp aantal transacties tussen 2008 en 2013
Kaart 1: Vrijwel overal krimp aantal transacties tussen 2008 en 2013Bron: Kadaster, bewerking Rabobank
Kaart 2: Vrijwel overal groei aantal transacties tussen 2013 en 2014
Kaart 2: Vrijwel overal groei aantal transacties tussen 2013 en 2014Bron: Kadaster, bewerking Rabobank
Kaart 3: Indeling 403 Nederlandse gemeenten naar stedelijkheidsklasse
Kaart 3: Indeling 403 Nederlandse gemeenten naar stedelijkheidsklasseBron: CBS, bewerking Rabobank
Figuur 5: Weinig verschil in ontwikkeling aantal verkopen tussen de stedelijkheidsklassen
Figuur 5: Weinig verschil in ontwikkeling aantal verkopen tussen de stedelijkheidsklassenBron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank

Hoge omloopsnelheid in de stedelijke gebieden

Hoewel de verschillen in de ontwikkeling van het aantal woningverkopen tussen stedelijkheidsklassen niet zo groot zijn, is dit voor de omloopsnelheid van de woningvoorraad wel het geval. Bijna een kwart van alle woningverkopen vindt plaats in de vijftien zeer sterk stedelijke gemeenten en nog eens 28% vindt plaats in de zestig sterk stedelijke gemeenten (figuur 6). De vier grote steden zijn samen goed voor maar liefst 17% (13% in 2000). In de stedelijke gebieden is de dichtheid van woningen uiteraard ook groter, waardoor de concentratie van de verkopen hier ook mag worden verwacht. Als we het aantal transacties relateren aan de voorraad koopwoningen, zien we echter ook een duidelijk verschil tussen de stedelijkheidsklassen (figuur 7). In de zeer sterk stedelijke gemeenten is in 2000 ruim 8% van de koopwoningvoorraad verkocht. In de niet-stedelijke gemeenten was dat nog geen 4%. Na het uitbreken van de crisis werden de verschillen kleiner, doordat het aantal transacties vooral in de stedelijke gebieden afnam. In 2014 zagen we echter weer een forse toename in de zeer sterk stedelijke gemeenten, waardoor het verschil weer groeide. In Amsterdam, de gemeente met de hoogste omloopsnelheid, lag het aandeel verkopen vorig jaar alweer op 9%.

Figuur 6: De helft van de transacties in (zeer) sterk stedelijke gemeenten
Figuur 6: De helft van de transacties in (zeer) sterk stedelijke gemeentenBron: Kadaster, bewerking Rabobank
Figuur 7: Hogere omloopsnelheid in de (zeer) sterk stedelijke gemeenten
Figuur 7: Hogere omloopsnelheid in de (zeer) sterk stedelijke gemeentenBron: Kadaster, ABF, CBS, bewerking Rabobank
Figuur 8: Grote verschillen in segmentsamenstelling van de verkopen 2014
Figuur 8: Grote verschillen in segmentsamenstelling van de verkopen 2014Bron: Kadaster, bewerking Rabobank

Hoewel de richting van het aantal transacties in de meeste regio’s en gemeenten vergelijkbaar is met het landelijke beeld, zien we dus wel degelijk verschillen tussen regio’s en gemeenten. Als we kijken naar de kenmerken van de woningvoorraad komt een ander verschil tussen de stedelijkheidsklassen naar voren. In de meer stedelijke gebieden is het aandeel van appartementen in het woningenbestand veel groter dan op het platteland. Dat heeft zijn weerslag op de woningverkopen (figuur 8). In de zeer sterk stedelijke gemeenten hebben appartementen een belang van twee derde in de totale woningverkopen. Dat biedt een verklaring voor de hogere omloopsnelheid in de (zeer) sterk stedelijke gemeenten, aangezien appartementen vaker worden verkocht. In de niet-stedelijke gemeenten zijn de vrijstaande woningen en de twee-onder-één-kappers samen goed voor twee derde van de verkopen.

Toename verkopen leidt tot minder ruime markt

Nadat in 2008 het aantal transacties instortte, werd de woningmarkt ruimer en ruimer. Dit hield in dat potentiële kopers steeds meer keus hadden. Vraag en aanbod liepen steeds verder uit elkaar, met dalende woningprijzen als logisch gevolg. Begin 2013 was de woningmarkt het ruimst (figuur 9). In het eerste kwartaal van dat jaar stonden voor elke verkochte woning dertig woningen te koop. In het vrijstaande segment was de keuze nog ruimer. In dat segment waren voor elke transactie maar liefst 57 woningen beschikbaar. Doordat het aantal woningverkopen in 2013 en vooral 2014 zeer sterk groeide, is de woningmarkt inmiddels weer een stuk krapper. Of beter gezegd, minder ruim. Eind 2014 waren voor elke transactie ongeveer dertien woningen beschikbaar. In elk van de veertig regio’s was de woningmarkt in 2014 minder ruim dan in 2013 (figuur 10). Wat dat betreft volgen de regio’s dus ook hier weer de landelijke trend. Uiteraard zijn de verschillen wel groot. Zo stonden in Delfzijl en omgeving in 2014 voor elke verkochte woning 42 woningen te koop, terwijl kopers in Groot-Amsterdam vorig jaar keuze hadden uit negen woningen.

Als het gaat om krapte op de woningmarkt is wel een ruimtelijk patroon zichtbaar. De tien regio’s met de minst ruime woningmarkt in 2014 liggen in de Randstad. De tien regio’s met de ruimste woningmarkt liggen in het noorden, oosten en zuiden: de meer perifere gebieden van het land. Dit ruimtelijke patroon was aan het begin van de crisis in 2008 ook al grotendeels zichtbaar (de lichtblauwe bollen in de figuur). Daarna werd de markt overal ruimer, maar in de perifere regio’s was de stijging groter. Los van de crisis speelt daar de trendmatige ontwikkeling van vergrijzing en het vertrek van jongeren een rol.

Figuur 9: Kopers hebben nog steeds veel meer keus dan voor 2008
Figuur 9: Kopers hebben nog steeds veel meer keus dan voor 2008Bron: NVM, bewerking Rabobank
Figuur 10: Minder ruime markt in elke regio, maar wel grote verschillen
Figuur 10: Minder ruime markt in elke regio, maar wel grote verschillenBron: Kadaster, Huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank

Regionale verschillen in woningprijzen

Een stijging van de woningprijzen is het logische gevolg van een minder ruime markt. Sinds april 2014 laat de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) onafgebroken een jaar-op-jaargroei zien (figuur 11) en in april 2015 lag het prijsniveau 4,4% hoger dan het dieptepunt in 2013. Hiermee is dus ook het prijsherstel ingezet.

Ook in dit hoofdstuk ligt de nadruk op verschillen tussen regio’s en gemeenten. Daarbij stuiten we op een probleem. De waardeontwikkeling van koopwoningen wordt in Nederland het beste gemeten met de PBK, ontwikkeld en gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster. De PBK is beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau en voor de vier grootste gemeenten. Op lagere geografische niveaus, zoals regio’s en een groter aantal gemeenten, is de PBK alleen over de periode tussen 1995 en 2012 beschikbaar. Daarna is op regionaal niveau alleen de gemiddelde verkoopprijs beschikbaar, die we om die reden in deze studie gebruiken. Box 1 legt het verschil tussen de PBK en de gemiddelde verkoopprijs uit.

Figuur 12 toont het verschil tussen de gemiddelde verkoopprijs, de gemiddelde verkoopprijs gecorrigeerd voor het samenstellingseffect en het regio-effect en de PBK. Tot 2008 ontlopen ze elkaar niet veel. Vanaf dat jaar komt daar verandering in en lopen de gemiddelde verkoopprijs en de PBK uiteen. Door te corrigeren voor het samenstellingseffect en het regio-effect is de index in 2009 gelijk aan de PBK. In de jaren daarna biedt die correctie geen uitkomst. Althans, niet volledig. Volgens de PBK stegen de woningprijzen in 2014 met gemiddeld 0,9% ten opzichte van 2013, terwijl de gemiddelde verkoopprijs met 4,2% toenam, na onze eigen correctie met 3,3%. Het gebruik van de gemiddelde verkoopprijs vraagt dus enige voorzichtigheid, zeker op het niveau van gemeenten. We zijn ervan overtuigd dat we desondanks toch een goed beeld kunnen schetsen van de grote bewegingen in de regionale prijsontwikkeling.

Figuur 11: Prijsherstel sinds medio 2013
Figuur 11: Prijsherstel sinds medio 2013Bron: CBS, bewerking Rabobank
Figuur 12: Gemiddelde verkoopprijs en PBK lopen uiteen na 2008
Figuur 12: Gemiddelde verkoopprijs en PBK lopen uiteen na 2008Bron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank

Box 1: Het verschil tussen de PBK en de gemiddelde verkoopprijs

Om de waarde van een woning te bepalen, lijkt de verkoopprijs de meest geschikte indicator. Om de gemiddelde waarde van een groep woningen te bepalen, is de gemiddelde verkoopprijs van die groep woningen eveneens een geschikte indicator. Om de exacte gemiddelde waarde van alle woningen in Nederland te bepalen, zouden dus alle woningen moeten worden verkocht, op hetzelfde moment. Dat is uiteraard niet het geval, dus moeten we het doen met de woningen die wél zijn verkocht. In de afgelopen vijftien jaar werd jaarlijks gemiddeld ongeveer 4% van de koopwoningen verkocht, variërend van 110 duizend woningen in 2013 tot 210 duizend woningen in 2006. Omdat in verschillende perioden verschillende woningen worden verkocht, is de ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijs niet zonder meer de maat voor de totale markt. Zo zijn appartementen over het algemeen goedkoper dan vrijstaande woningen. Als in de eerste periode vooral appartementen worden verkocht en in de tweede periode vooral vrijstaande woningen, is de gemiddelde verkoopprijs in de tweede periode waarschijnlijk hoger. Op basis daarvan kan men echter niet stellen dat de gemiddelde waarde van alle woningen samen in de tweede periode hoger is. De gemiddelde verkoopprijs van verkochte woningen geeft daarom weliswaar een indicatie van de totale gemiddelde waarde van alle woningen, maar is beslist niet de exacte waarde.

De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK), opgesteld en gepubliceerd door het CBS en het Kadaster, is de meest geschikte indicator voor de waardeontwikkeling van bestaande koopwoningen in Nederland. Naast de verkoopprijs houdt de PBK rekening met de WOZ-waarde, het type woning en de provincie waarin de woning staat. De PBK houdt ook rekening met de verkoopprijzen in het verleden, waardoor de prijsontwikkeling van individuele woningen wordt ‘gevolgd’. De PBK en de gemiddelde verkoopprijs zijn dus verschillende indicatoren voor de waarde(-ontwikkeling) van woningen, waarbij de PBK dichter bij de waarheid komt. De PBK is beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau en voor de vier grote steden, maar voor de periode na 2012 helaas niet meer op regionaal niveau en voor de overige grote gemeenten. In deze Special maken we daarom gebruik van de gemiddelde verkoopprijs, rekening houdend met bovengenoemde tekortkomingen. Waar mogelijk corrigeren we de gemiddelde verkoopprijs voor het belang van verschillende typen woningen (het samenstellingseffect). 

Regionale prijsverschillen zijn groter dan het lijkt

Het prijsniveau van koopwoningen loopt binnen Nederland zeer sterk uiteen. De gemiddelde verkoopprijs in 2014 bedroeg in Het Gooi en Vechtstreek ongeveer € 323 duizend en in Delfzijl en omgeving € 136 duizend. Zoals eerder gezegd kunnen gemiddelde verkoopprijzen in twee perioden niet één-op-één met elkaar worden vergeleken, omdat de samenstelling van de verkopen jaar op jaar verschilt. Dat geldt ook voor vergelijkingen tussen regio’s. Het aandeel van grote, vrijstaande woningen is in landelijke gebieden groter dan in steden. In steden is het aandeel van kleine woningen en appartementen groter. Als we voor dat verschil in samenstelling corrigeren, zijn de prijsverschillen tussen regio’s nog groter (figuur 13). De gecorrigeerde gemiddelde verkoopprijs is het hoogst in de regio rondom Haarlem.

Figuur 13: Regionale prijsverschillen zijn groter dan het lijkt
Figuur 13: Regionale prijsverschillen zijn groter dan het lijktBron: Kadaster, bewerking Rabobank

Op gemeenteniveau zijn de verschillen logischerwijs nog groter. De gemiddelde verkoopprijs varieerde in 2014 van € 119 duizend in Pekela tot € 558 duizend in Wassenaar (kaart 4). De Randstad wordt in de kaart echter ondergewaardeerd. Zoals gezegd is het belang van appartementen in de totale verkopen daar groter dan elders. Appartementen zijn goedkoper dan de andere typen woningen. Dit drukt de gemiddelde verkoopprijs in dat deel van het land. Het omgekeerde geldt ook. In de periferie is het aandeel van grotere en dus duurdere woningen groter met een opwaarts effect op de gemiddelde verkoopprijs. Daar waar veel grote woningen worden verkocht, mag ook een hogere verkoopprijs worden verwacht. In kaart 5 is voor dat effect gecorrigeerd[2], waardoor het onderscheid tussen de Randstad en de rest van het land groter is. Noord-Brabant vormt hierop een uitzondering, vooral het gebied tussen Eindhoven en ’s-Hertogenbosch.

Kaart 4: Gemiddelde verkoopprijs loopt sterk uiteen
Kaart 4: Gemiddelde verkoopprijs loopt sterk uiteenBron: Kadaster, bewerking Rabobank
Kaart 5: Gemiddelde verkoopprijs gecorrigeerd voor samenstelling van de transacties
Kaart 5: Gemiddelde verkoopprijs gecorrigeerd voor samenstelling van de transactiesBron: Kadaster, bewerking Rabobank
Kaart 6: Effect van ligging op de gemiddelde verkoopprijs
Kaart 6: Effect van ligging op de gemiddelde verkoopprijsBron: Kadaster, bewerking Rabobank

Ligging vormt duidelijk een bepalende factor voor woningprijzen. Dat is niets nieuws, maar de kaarten bevestigen dit beeld nog eens. Blijkbaar hebben woningen in de Randstad en een paar gebieden daarbuiten bepaalde omgevingskenmerken waardoor de prijzen daar veel hoger liggen. Kaart 6 laat het effect zien van ligging op de gemiddelde verkoopprijzen[3]. In de donkeroranje gemeenten in het noorden van het land waren de verkochte woningen in 2014 gemiddeld € 100 duizend tot € 171 duizend lager dan wat op basis van de samenstelling van de verkopen zou mogen worden verwacht omdat ze staan waar ze staan. Vooral in gemeenten rondom Amsterdam en Utrecht, een aantal kustgemeenten en een paar gemeenten met een natuurlijke omgeving heeft de ligging een bijzonder groot opwaarts effect op de gemiddelde verkoopprijs.

 

 

Prijsverschillen verklaard

Met enige kennis over de omgevingskenmerken van Nederlandse regio’s kunnen we een beredeneerde verklaring geven voor de prijsverschillen tussen gemeenten. In de Randstad is het aanbod van werkgelegenheid en voorzieningen ruim. In andere gebieden zorgt de natuurlijke omgeving voor een hoge aantrekkelijkheid. Die omgevingskenmerken stuwen de vraag naar woningen en dus de verkoopprijzen. Zo beschouwd tonen de hiervoor getoonde kaarten geen grote verrassingen. Deze paragraaf geeft een statistische verklaring voor de verschillen, ter onderbouwing (of verwerping) van bovenstaande. Welke factoren zijn van invloed en in welke mate verklaren deze factoren de verschillen tussen woningprijzen op gemeentelijk niveau?

Voor een verklaring van de woningprijs op gemeenteniveau is het inkomen van groot belang. Daarnaast spelen krapte, stedelijkheid, de aanwezigheid van natuurschoon en horizonvervuiling een rol (Oevering, p.76). Op basis van de actuele data van het Kadaster kunnen we de uitkomsten van Oevering (voor 2005 en 2010) actualiseren voor het niveau van de woningprijs in 2014. Uit de analyse blijkt dat de variabelen in figuur 14 ongeveer 80% van de prijsverschillen tussen gemeenten verklaren. Het gemiddelde inkomensniveau biedt de belangrijkste verklaring voor het niveau van de gemiddelde woningprijs in 2014. In gemeenten met een gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden dat twee maal zo hoog is als landelijk is de gemiddelde verkoopprijs 79% hoger. Ook de mate van natuurlijkheid en horizonvervuiling in de gemeente zijn van belang. Een verdubbeling daarvan betekent een prijsstijging van 28% respectievelijk een prijsdaling van 9%. Als vierde is de stedelijkheid van invloed op woningprijsverschillen. Stedelijkheid is gebaseerd op de gemiddelde omgevingsadressendichtheid van een gemeente. Hoe meer adressen in de directe omgeving, hoe hoger de stedelijkheid. Daarbij gaat het om andere woningen, maar ook om adressen die voorzien in werkgelegenheid en voorzieningen. In gemeenten met een omgevingsadressendichtheid die twee maal zo hoog is als gemiddeld is de gemiddelde verkoopprijs 16% hoger. Ter illustratie toont figuur 15 de relatie tussen besteedbaar inkomen en de gemiddelde verkoopprijs.

Figuur 14: Verklarende factoren voor de variatie van de gemiddelde woningprijs per gemeente
Figuur 14: Verklarende factoren voor de variatie van de gemiddelde woningprijs per gemeenteBron: Rabobank
Figuur 15: Relatie tussen besteedbaar inkomen en gemiddelde woningprijs
Figuur 15: Relatie tussen besteedbaar inkomen en gemiddelde woningprijsBron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank

Woningprijzen stijgen in de meeste regio’s

Net als bij de ontwikkeling van de transactieaantallen volgen de meeste regio’s de landelijke prijsontwikkeling. Tussen 2008 en 2013 daalde de landelijke gemiddelde verkoopprijs met 16% en zag ook elke regio de gemiddelde verkoopprijs dalen (kaart 7). De daling varieerde van 4% in Zeeuws-Vlaanderen tot 24% in Zuidwest-Gelderland. Tussen 2013 en 2014 steeg de gemiddelde verkoopprijs in Nederland met ongeveer 4% en ook in de meeste regio’s stegen de prijzen (kaart 8). Alleen in Zeeuws-Vlaanderen, Delfzijl en omgeving en Oost-Zuid-Holland daalde vorig jaar de gemiddelde verkoopprijs van woningen. In twaalf regio’s was de stijging lager dan 2%, terwijl de gemiddelde verkoopprijs in Groot-Amsterdam en Zuidwest-Overijssel met bijna 7% steeg. Hoewel het prijsherstel dus in de meeste gebieden in Nederland is ingezet, verschilt het tempo behoorlijk.

Kaart 7: Gemiddelde woningprijsontwikkeling 2008-2013
Kaart 7: Gemiddelde woningprijsontwikkeling 2008-2013Bron: Kadaster, bewerking Rabobank
Kaart 8: Gemiddelde woningprijsontwikkeling 2013-2014
Kaart 8: Gemiddelde woningprijsontwikkeling 2013-2014Bron: Kadaster, bewerking Rabobank

Op gemeenteniveau zien we voor wat betreft de ontwikkeling tussen 2008 en 2013 eveneens vrijwel overal prijsdalingen (kaart 9). Op slechts drie gemeenten na nam de gemiddelde verkoopprijs overal af. Het omgekeerde geldt duidelijk niet voor de ontwikkeling tussen 2013 en 2014 (kaart 10). Nederland lijkt wat dat betreft een lappendeken, ruimtelijke patronen zijn nauwelijks herkenbaar.

Kaart 9: Gemiddelde woningprijsontwikkeling 2008-2013
Kaart 9: Gemiddelde woningprijsontwikkeling 2008-2013Bron: Kadaster, bewerking Rabobank
Kaart 10: Gemiddelde woningprijsontwikkeling 2013-2014
Kaart 10: Gemiddelde woningprijsontwikkeling 2013-2014Bron: Kadaster, bewerking Rabobank

Het verschil in prijsontwikkeling komt wel naar voren bij een vergelijking tussen de eerder genoemde vijf stedelijkheidsklassen (figuur 16). Tot 2005 zijn de verschillen klein. Daarna stijgen de prijzen in de zeer sterk stedelijke gemeenten veel harder. De daling van de gemiddelde verkoopprijzen tussen 2008 en 2013 was in die gemeenten met 11% minder sterk dan landelijk en de stijging in 2014 was met 6% juist relatief hoog.

Figuur 16: Sterkere groei gemiddelde verkoop-prijzen in zeer sterk stedelijke gemeenten
Figuur 16: Sterkere groei gemiddelde verkoop-prijzen in zeer sterk stedelijke gemeentenBron: Kadaster, bewerking Rabobank

De verstedelijking en de daarmee gepaard gaande toenemende vraag naar woningen en opwaartse druk op de woningprijzen komen duidelijk naar voren. Desondanks toont de figuur dat de gemiddelde verkoopprijs in 2014 ook in de andere stedelijkheidsklassen steeg. 

Voetnoten

[1] In een aantal relatief kleine gemeenten met jaarlijks weinig woningverkopen zorgt een toename of een afname van het aantal transacties voor een sterke procentuele groei (zoals Schiermonnikoog, Vlieland, Schermer en Muiden) of krimp (zoals Rozendaal, Pekela en Appingedam).

[2] In de berekening van de gecorrigeerde woningprijzen gaan we er vanuit dat de samenstelling van de woningverkopen (het belang van de segmenten in het totale aantal transacties) overal gelijk is. Het belang van appartementen stellen we bijvoorbeeld voor elke gemeente op 30% en we vermenigvuldigen dat met de gemiddelde verkoopprijs van appartementen in de betreffende gemeente. Als we dat doen voor alle segmenten en de uitkomsten optellen, verkrijgen we de gemiddelde verkoopprijs gecorrigeerd voor samenstellingseffecten.

[3] Voor de berekening van het regio-effect berekenen we eerst wat de verwachte gemiddelde verkoopprijs is op basis van de samenstelling van de verkopen in de gemeente. Daarbij gaan we er vanuit dat de gemiddelde verkoopprijs voor de verschillende segmenten in elke gemeente gelijk is. De gemiddelde verkoopprijs voor bijvoorbeeld appartementen stellen we in elke gemeente op het landelijke gemiddelde van € 185 duizend en we vermenigvuldigen dat met het belang van appartementen in het totale aantal transacties in de gemeente. Door de uitkomsten voor alle segmenten op te tellen, verkrijgen we de verwachte gemiddelde verkoopprijs. Het verschil met de werkelijke gemiddelde verkoopprijs is het effect van de ligging op de verkoopprijs, het regio-effect.

Delen:
Auteur(s)

naar boven