RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Groei Nederlandse woningmarkt zet onverminderd door

Economisch commentaar

Delen:
  • NVM-cijfers voor het tweede kwartaal van 2015 vertonen een forse groei van de woningmarkt
  • Het aantal verkopen steeg met ruim 28% ten opzichte van het tweede kwartaal van vorig jaar
  • Met een groei van 2,6% op kwartaalbasis en 3,9% op jaarbasis was ook de huizenprijsontwikkeling relatief sterk
  • De vooruitzichten zijn positief

Cijfers NVM vertonen een forse groei

De nieuwste cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zijn positief. Zowel het aantal koopovereenkomsten als de mediane huizenprijs steeg in het tweede kwartaal van dit jaar relatief sterk. In ons Kwartaalbericht Woningmarkt beschrijven wij waarom we dit en volgend jaar een verdere toename van de verkopen en van de huizenprijzen verwachten. Belangrijke factoren hiervoor zijn onder andere de lage rente, het hoge vertrouwen en het economische herstel. De cijfers van de NVM onderschrijven deze ontwikkeling.

Sterke stijging koopovereenkomsten in het tweede kwartaal…

Koopovereenkomsten bij NVM-makelaars worden gemiddeld twee maanden eerder geregistreerd dan de feitelijke overdrachten bij het Kadaster. Het aantal koopovereenkomsten geeft daarom het meest actuele beeld van de markt voor bestaande koopwoningen. Met 37.145 koopovereenkomsten bij NVM-makelaars was het tweede kwartaal van dit jaar het beste kwartaal sinds 2007. Dit is nog meer dan in het sterke vierde kwartaal van vorig jaar, wat mede door de tijdelijk verruimde schenkingsmaatregel kenmerken had van een eindejaarsrally. Op jaarbasis is sprake van een stijging van 27,6%. Het vierkwartaalstotaal stijgt sinds medio 2013 onafgebroken en staat met deze cijfers op ruim 130 duizend (figuur 1).

Het is mogelijk dat de sterke toename van de koopovereenkomsten deels een gevolg is van anticipatie op de wijzigingen van beleidsmaatregelen per 1 juli dit jaar. Zo zijn de Nibud-normen aangescherpt, waardoor huishoudens minder kunnen lenen. Verder is het BTW-tarief in de bouw van 6% teruggebracht op 21% en is de grens om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie met € 20.000 verlaagd naar € 245.000. Mogelijk zal het derde kwartaal daardoor iets zwakker zijn. 

Figuur 1: Beste tweede kwartaal sinds 2007
Figuur 1: Beste tweede kwartaal sinds 2007Bron: NVM, bewerking Rabobank

 … zorgt voor een minder ruime markt…

Door de toename van de verkopen neemt het aantal keuzemogelijkheden van (potentiële) huizenkopers langzaam maar zeker af. Dit aantal daalde op kwartaalbasis (seizoensgecorrigeerd) verder van 12,8 in het eerste kwartaal naar 11,9 in het tweede kwartaal. De daling van de keuzemogelijkheden was zichtbaar in elk segment (figuur 2). Vooral in de grootstedelijke gebieden is sprake van krapte, maar ook de regio’s buiten de Randstad kennen een geleidelijke afname van het aanbod. De NVM stelt dat ‘de olievlek van het herstel, begonnen in Amsterdam, zich begint te verspreiden over de rest van Nederland.’ Dit past in ons beeld dat vrijwel alle regio’s zijn aangehaakt bij het landelijke herstel (Aalders en Van Dalen, 2015). 

Figuur 2: Aantal keuzemogelijkheden daalt
Figuur 2: Aantal keuzemogelijkheden daaltBron: NVM, bewerking Rabobank

… wat een opwaartse druk uitoefent op de huizenprijs

Door de minder ruime markt stijgt de onderhandelingspositie van verkopers en lopen de verkoopprijzen op. De mediane huizenprijs steeg met 6,2% sterk, van € 211.000 in het eerste kwartaal naar € 224.000 in het tweede kwartaal van 2015. Een stijging van meer dan € 10.000 in één kwartaal kwam sinds 2000 niet voor in de reeks van de NVM. De mediane huizenprijs van de NVM corrigeert echter niet voor kwaliteitskenmerken en de samenstelling van de woningverkopen naar woningtype zoals de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van Kadaster/CBS. Beide maatstaven liepen, ondanks de relatief hoge samenhang op lange termijn, zo nu en dan uit de pas (figuur 3). In hun eigen gecorrigeerde reeks rapporteert de NVM een meer gematigde huizenprijsstijging van 2,6% op kwartaalbasis en 3,9% op jaarbasis. Dat wijst erop dat de sterke stijging van de mediane huizenprijs deels is veroorzaakt door een toename van de verkopen van relatief dure woningen. Toch ondersteunt de door de NVM gerapporteerde prijsontwikkeling onze verwachtingen van een verdere toename van de huizenprijzen zoals de CBS die rapporteert (figuur 3). 

Figuur 3: Samenhang PBK en mediane verkoopprijs loopt soms uit de pas
Figuur 3: Samenhang PBK en mediane verkoopprijs loopt soms uit de pasBron: NVM, bewerking Rabobank
Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864

naar boven