RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Groei Nederlandse woningmarkt zet door in 2015

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
Deze publicatie is verouderd, Bekijk de recentste uitgave.
  • In 2014 was sprake van een sterke eindejaarsrally
  • In 2015 wisselen naar verwachting 150 tot 170 duizend woningen van eigenaar, na 153 duizend transacties in 2014
  • De huizenprijs stijgt naar verwachting met gemiddeld 1 tot 3% ten opzichte van 2014.
  • Positief zijn onder andere de verbeterde economische situatie, de dalende hypotheekrente, de stijgende nieuwbouwverkopen en de goede betaalbaarheid
  • Dit is naar verwachting sterker dan remmende factoren zoals de restschuldproblematiek, de versobering van stimuleringsmaatregelen, en kredietbeperkingen

Samenvatting

Groei woningverkopen en huizenprijzen zet door in 2015

Voor 2015 voorzien wij een verdere groei op de koopwoningmarkt. Wij verwachten dat de positieve factoren zoals een verder economisch herstel, het hoge consumentenvertrouwen, de dalende hypotheekrente en het forse aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen sterk genoeg zullen zijn om te compenseren voor de negatieve factoren, zoals de beëindiging of versobering van stimuleringsmaatregelen, de onderwater­problematiek en de kredietbeperkende maatregelen. Wij voorzien een toename van het aantal verkopen in 2015 naar 150 tot 170 duizend, na 153 duizend verkopen vorig jaar. De gemiddelde huizenprijsindex neemt in 2015 naar verwachting met 1 tot 3% toe ten opzichte van 2014 na een stijging van 0,9% in 2014.

Economisch herstel positief voor de woningmarkt

Voor 2015 voorzien wij een stijging van het Nederlandse BBP-volume van 1½% ten opzichte van 2014, of zelfs nog iets meer, vooral dankzij de export en de investeringen. Voor het eerst in jaren leveren ook de consumptieve bestedingen van huishoudens een positieve bijdrage aan de BBP-groei. Door de groei van de werkgelegenheid daalt de werkloosheid dit jaar licht, tot gemiddeld 6¼%, en neemt het beschikbare huishoudinkomen toe. Deze stijging en het economische herstel in het algemeen zijn positief voor de woningmarkt.

Eindejaarsrally in het laatste kwartaal van 2014

Het ingezette herstel op de woningmarkt versnelde in het vierde kwartaal van 2014. Het aantal verkopen steeg op kwartaalbasis fors: gecorrigeerd voor seizoenseffecten ruim 20% ten opzichte van het derde kwartaal van 2014. Dit kwam mede doordat huishoudens nog gebruik wilden maken van de verruimde schenkingsvrijstelling. De seizoensgecorrigeerde huizenprijsindex nam toe met 0,4%. Vrijstaande woningen kenden echter nog een prijsdaling; in dit segment is de markt nog behoorlijk ruim.

Hypotheekrente daalt naar nieuw laagterecord

De totale hypotheekschuld is in 2014 naar verwachting licht gedaald. Extra aflossingen compenseerden de toename van nieuwe verstrekkingen. De hypotheektarieven zijn sinds medio 2011 gedaald tot historisch lage percentages. Wij verwachten dat de hypotheekrente in 2015 gemiddeld genomen lager zal zijn dan in 2014, mede door de kwantitatieve verruiming van de Europese Centrale Bank (ECB).


 

Hoofdstuk 1: Economische achtergrond

In 2014 is het Nederlandse reële BBP met naar schatting ¾% toegenomen ten opzichte van het jaar ervoor. Deze groei kwam vooral voor rekening van de uitvoer (tabel 1). In 2015 leveren de consumptieve bestedingen eindelijk weer een positieve bijdrage en versnelt de economische groei naar 1½%. De werkloosheid daalt dit jaar naar verwachting licht en komt gemiddeld uit op 6¼%.

Tabel 1: Kerntabel Nederland
Tabel 1: Kerntabel NederlandBron: CBS, Rabobank

Terwijl we dit Kwartaalbericht Woningmarkt schrijven, buigen we ons nog over de effecten van de sterk gedaalde olieprijs en de snelle waardedaling van de euro in de afgelopen maanden. De inflatie zal daardoor in 2015 lager uitkomen dan de in tabel 1 voorziene ¾% en zal gemiddeld waarschijnlijk zelfs negatief zijn. Daardoor neemt het reëel beschikbare inkomen van huishoudens dit jaar sneller toe dan eerder verwacht en kan de particuliere consumptie ook sneller groeien. De waardedaling van de euro biedt een extra steun in de rug van de exportgroei. De hogere vraag naar goederen en diensten en de lagere productiekosten voor bedrijven die olie als grondstof gebruiken, leiden bovendien mogelijk tot een hogere groei van de bedrijfsinvesteringen. In ons komende Economisch Kwartaalbericht, dat op 12 maart verschijnt, lichten wij eventuele bijstellingen in onze economische verwachtingen toe en kijken we verder vooruit naar 2016.

Uitvoer krijgt extra steun in de rug

De groei van het uitvoervolume bedroeg vorig jaar 4¼%. De export was daarmee veruit de belangrijkste groeimotor. Dit jaar profiteren Nederlandse exporteurs van een versnelling van de economische groei in de eurozone en een hoge groei in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Verder krijgt de uitvoer een extra steun in de rug door de daling van de euro tegenover de Amerikaanse dollar en het Britse pond, die in de afgelopen maanden sneller tot stand kwam dan wij hadden voorzien. Hoewel de vooruitzichten voor de export gunstig zijn, blijven ze met onzekerheden omgeven door het conflict in Oekraïne/Rusland, de spanningen in het Midden-Oosten en de hernieuwde onrust over Griekenland.

Consumptie vertoont voorzichtig herstel

Het consumentenvertrouwen verbeterde in de eerste helft van vorig jaar, maar viel in de tweede helft van 2014 iets terug vanwege de Oekraïne/Rusland-crisis, de valutacrisis in Rusland en de forse schommelingen op de aandelenmarkten die mede hierdoor waren ontstaan (figuur 1). De deelindicator die de koopbereidheid meet, bleef ondanks de internationale spanningen en onrust op de financiële markten nagenoeg stabiel. Deze deelindicator zegt het meest over de consumptiegeneigdheid van huishoudens. Een aparte vertrouwensindex voor de woningmarkt -de Eigen Huis Marktindicator- noteerde in januari dit jaar de waarde van 103, bijna twintig punten hoger dan vorig jaar.

Hoewel de totale particuliere consumptie in het afgelopen jaar gelijk bleef aan het jaar ervoor, nam de consumptie van duurzame goederen in 2014 wel toe, mede als gevolg van het snellere herstel van het aantal woningverkopen. Het aantal woningverkopen zal dit jaar naar verwachting verder toenemen (zie hoofdstuk 2) waardoor wij rekenen op een aanhoudende groei van de duurzame consumptie in de komende kwartalen[1]. Het reëel beschikbare inkomen van huishoudens neemt dit jaar voor het tweede jaar op rij toe, door het herstel van de werkgelegenheid en het vertraagde inflatietempo als gevolg van de dalende olieprijs en lagere energieprijzen. Doordat een deel van de huishoudens nog streeft naar schuldafbouw of vermogensopbouw, verwachten wij niet dat zij de inkomensstijging volledig zullen aanwenden voor consumptie.

Werkloosheid daalt dit jaar licht

Na een daling in de eerste helft van 2014 is de werkloosheid in de laatste vier maanden van het jaar niet verder afgenomen (figuur 2). Dat de werkloosheid niet verder is gedaald, komt doordat naast de werkgelegenheid ook het aantal mensen dat zich aanbiedt op de arbeidsmarkt is toegenomen. Die groei van het arbeidsaanbod is een gunstige ontwikkeling, omdat blijkbaar meer mensen er vertrouwen in hebben een baan te kunnen vinden en zij zich actief gaan aanbieden op de arbeidsmarkt. Wij verwachten dat het arbeidsaanbod dit jaar verder zal toenemen onder invloed van het economische herstel en een verdere groei van de werkgelegenheid. Naar verwachting zal de werkloosheid voorzichtig verder afnemen.

Figuur 1: Consumentenvertrouwen met grote schommelingen iets omlaag
Figuur 1: Consumentenvertrouwen met grote schommelingen iets omlaagBron: CBS
Figuur 2: Groei van de werkgelegenheid in 2014
Figuur 2: Groei van de werkgelegenheid in 2014Bron: CBS

Auteurs
Theo Smid en Tim Legierse

Hoofdstuk 2: Markt voor bestaande koopwoningen

In 2014 zijn 153.511 woningen van eigenaar gewisseld, een stijging van ruim 40% ten opzichte van 2013. Het afgelopen jaar kende daarmee het hoogste aantal eigendomsoverdrachten sinds 2008. Ook de prijs is in 2014 na jaren van daling weer toegenomen, gemiddeld met 0,9% ten opzichte van 2013. Hiermee kende de woningmarkt in 2014 een duidelijk herstel, nadat in 2013 een bodem werd gevonden (figuur 3). In 2015 verwachten wij een verdere groei van het aantal transacties, ondanks een versobering van de stimuleringsmaatregelen. Verder verwachten wij door de minder ruime koopmarkt en de historisch lage hypotheekrente een gematigde stijging van de huizenprijzen.

2.1 Transacties

Sterke eindsprint vorig jaar
In 2014 zijn ruim 153 duizend bestaande koopwoningen van eigenaar gewisseld, waarvan meer dan 51 duizend in het vierde kwartaal. Gecorrigeerd voor seizoenseffecten bedroeg de groei in het laatste kwartaal ruim 20% ten opzichte van het derde kwartaal. Een goed laatste kwartaal van vorig jaar hadden wij wel verwacht, aangezien kopers tot 31 december 2014 konden profiteren van de verruimde schenkingsvrijstelling en minder stringente LTV- en Nibud-normen (zie hoofdstuk 3). Dat in december het hoogste aantal transacties in één maand ooit zou worden genoteerd, hadden wij echter niet voorzien (figuur 4, hoger dan de piek in 2005). Deze eindsprint impliceert dat huishoudens hun woningaankoop naar voren hebben gehaald en dat het dus deels gaat om transacties die anders in januari of februari bij de notaris waren gepasseerd. Een dergelijke beweging zagen we ook al in 2012, toen in verband met de aanpassing van het recht op hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken per 1 januari 2013. We verwachten dan ook een sterke terugval van het aantal transacties in het eerste kwartaal van 2015.

Figuur 3: Verkopen stijgen sterk, prijzen minder
Figuur 3: Verkopen stijgen sterk, prijzen minderBron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank
Figuur 4: Beste decembermaand ooit
Figuur 4: Beste decembermaand ooitBron: Kadaster, bewerking Rabobank

Transactiegroei ook zichtbaar in het duurste segment
Binnen de toename van de verkopen zien we sterke verschillen tussen de woningtypen. Tijdens de crisis werden koopwoningen voor starters steeds beter betaalbaar door de dalende woningprijzen en de dalende hypotheekrente. Daarentegen kreeg een deel van de doorstromers te kampen met onderwaarde (een hogere hypotheekschuld dan de waarde van de koopwoning), waardoor zij moeilijker konden verhuizen. Het gevolg hiervan was dat het aandeel van koopstarters in de woningverkopen toenam en daarmee ook het marktaandeel van de appartementen (tabel 2[2]), het woningtype dat starters vooral kopen. Het ingezette herstel sinds medio 2013 kwam daardoor met name vanuit het goedkopere segment. De marktaandelen van tussenwoningen (woningen die vermogende starters en doorstromers doorgaans kopen) en twee-onder-één-kapwoningen bevinden zich mede door de onderwaterproblematiek nog onder het marktaandeel van voor de crisis. Wel onderschrijft de stijging van het marktaandeel van vrijstaande woningen dat het herstel breder wordt gedragen. Bij een verder herstel is het te verwachten dat ook de marktaandelen van de tussenwoning en de twee-onder-één-kapwoning zullen toenemen.

Tabel 2: Marktaandelen naar woningtype
Tabel 2: Marktaandelen naar woningtypeBron: Kadaster, bewerking Rabobank

Meer verkopen in het oudere aanbod
De gemiddelde verkooptijd daalde niet in het vierde kwartaal, ondanks de relatief sterke stijging van de transactieaantallen. De verkooptijd bleef met 124 dagen ongeveer gelijk aan die in het derde kwartaal van 2014 (figuur 5). Dit komt mede doordat er een groter marktaandeel was in het luxere segment dat gemiddeld genomen minder snel verkoopt (NVM, 2015). Verder geven de NVM-cijfers ook aan dat er relatief meer is verkocht van het oudere aanbod (woningen die langer dan een jaar te koop staan).

Door de verbeterde verkoop van het oudere aanbod daalde de looptijd van het aanbod in het laatste kwartaal van 395 naar 371 dagen.[3] Op de bodem van de markt in 2013 bedroeg deze nog 439 dagen. De tweedeling in de markt is echter nog niet voorbij: ruim 19% van de aangeboden woningen staat langer dan drie jaar te koop (figuur 6). Deze huishoudens houden mogelijk vast aan te hoge vraagprijzen vanuit verliesaversie (Van Dijk, 2013). Anderzijds zijn ze wellicht niet in staat om nog verder in prijs te zakken, omdat de eventuele restschuldfinanciering bij verhuizing zou resulteren in te hoge maandlasten.

Figuur 5: Verkooptijd daalt niet in 2014K4
Figuur 5: Verkooptijd daalt niet in 2014K4Bron: NVM
Figuur 6: Tweedeling looptijd van het aanbod niet voorbij
Figuur 6: Tweedeling looptijd van het aanbod niet voorbijBron: NVM

Langzaam maar zeker wordt de koopmarkt minder ruim
Door de toename van de verkopen verandert ook het koopwoningaanbod. Een stijging van het aantal transacties leidt (als al het andere constant blijft) tot een daling van het aanbod. Op basis daarvan was weliswaar een sterke daling van het aanbod in het laatste kwartaal van 2014 te verwachten, maar figuur 7 laat zien dat het seizoensgecorrigeerde aanbod slechts met circa 4.000 is gedaald ten opzichte van september 2014. Deze beperkte daling eind 2014 onderschrijft de verandering van de samenstelling van het aanbod: er worden meer koopwoningen aangeboden door het toegenomen vertrouwen in de koopwoningmarkt, terwijl er anderzijds meer woningen worden verkocht.

Door de lichte afname van het aanbod en de stijging van de verkopen kantelt de markt langzaam maar zeker ten gunste van de aanbieders. De krapte-indicator van de NVM deelt het totale beschikbare koopaanbod door het aantal transacties. Deze indicator daalde verder in het vierde kwartaal van 2014. Zo bezien is een tussenwoning weer bijna even schaars als eind 2008, maar voor vrijstaande woningen blijft de markt nog behoorlijk ruim (figuur 8). Tot slot bestaan hierin ook forse regionale verschillen (Van Dalen, 2015).

Figuur 7: Koopwoningaanbod daalt licht
Figuur 7: Koopwoningaanbod daalt lichtBron: Huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank
Figuur 8: Krapte-indicator NVM daalt
Figuur 8: Krapte-indicator NVM daaltBron: NVM, bewerking Rabobank

Groei zet door in 2015
In 2014 kende de markt een stevige inhaalgroei, mede mogelijk gemaakt door de verruimde schenkingsvrijstelling en een ruimer aanbod van startersleningen. In de laatste maanden van het jaar is bovendien een behoorlijk aantal verkopen naar voren gehaald. Daardoor zal het aantal transacties in de eerste maanden van 2015 sterk terugvallen. Bovendien zal de koopwoningmarkt het dit jaar moeten stellen met minder stimuleringsmaatregelen. Toch denken wij dat een aantal positieve factoren sterk genoeg zal zijn om de markt dit jaar verder te laten groeien.

Positieve factoren voor dit jaar
Allereerst is de economische context van groot belang. De Nederlandse economie groeit dit jaar naar verwachting met 1½% of zelfs nog iets meer (hoofdstuk 1). Voor de koopwoningmarkt is vooral belangrijk dat de werkgelegenheid verder zal aantrekken en dat mede daardoor het reëel beschikbare huishoudinkomen toeneemt.

Ten tweede is de betaalbaarheid van koopwoningen in 2015 zeer goed. De huizenprijzen zijn nog maar licht gestegen van het dieptepunt in 2013, terwijl de hypotheekrente eind december 2014 een historisch laagtepunt bereikte. Door de aangekondigde kwantitatieve verruiming van de ECB voorzien wij een verdere daling van de gemiddelde hypotheekrente in 2015 ten opzichte van 2014 (zie hoofdstuk 3).

Ten derde bereikte het vertrouwen in de koopwoningmarkt in het vierde kwartaal van 2014 een nieuw record. Dit vertrouwen wordt gemeten met de Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis en is sinds januari 2013 bijna twee jaar aaneengesloten gestegen, naar een waarde van 103 in januari 2013. Dit duidt op een verdere toename van de verkopen (figuur 9), zij het vanwege de onderwaterproblematiek niet zo sterk als de figuur wellicht suggereert. Wij zien geen aanleiding voor een terugval in het vertrouwen. Mogelijke politieke onrust vormt evenwel een risico dit jaar: een slechte uitslag voor de coalitiepartijen bij de Provinciale-Statenverkiezingen van maart zou wellicht ruimte kunnen bieden voor nieuwe beleidsdiscussies. Dit zou ongunstig zijn voor het huidige herstel op de woningmarkt.

Ten vierde draagt de stijging van verkopen in de nieuwbouw bij aan een betere doorstroming op de hele koopwoningmarkt (Dam, 2010). Het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen[4] in de eerste drie kwartalen van 2014 (17.413) laat zien dat ook de nieuwbouwmarkt langzaam maar zeker herstelt (figuur 10). Dit is in vergelijking met 2013 een stijging van maar liefst 87% - nog sterker dan wij hadden verwacht. Op basis van deze ontwikkeling voorzien wij een koopstijging -geregistreerd door de Monitor Nieuwe Woningen- van ruim 10.000 tot circa 25.000 woningen voor geheel 2014.

Figuur 9: Vertrouwen duidt op toename verkopen
Figuur 9: Vertrouwen duidt op toename verkopenBron: VEH, CBS, bewerking Rabobank
Figuur 10: Stijging verkoop nieuwbouw koopwoningen
Figuur 10: Stijging verkoop nieuwbouw koopwoningenBron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking Rabobank

Relatief meer doorstromers in 2015, minder starters
In ons vorige Kwartaalbericht Woningmarkt beschreven wij dat wij in 2015 geen extra verkopen verwachten vanuit de latente vraag van starters. Starters hebben naar verwachting voornamelijk in 2014 hun slag geslagen, aangezien de huizenprijsdaling ten einde kwam en zij werden geholpen door tijdelijke stimuleringsmaatregelen. Dit zagen we ook in de eerder beschreven stijging van het marktaandeel in het goedkopere segment in 2014. Dit betekent echter dat in 2014 een groot aantal verkopen naar voren is gehaald, die niet zullen plaatsvinden in 2015. Wij denken echter dat de sterke stijging van de nieuwbouwverkopen dit al grotendeels compenseert.

Wij verwachten dat doorstromers dit jaar het stokje van starters zullen overnemen voor een verdere transactiegroei. Doorstromers zullen dit jaar naar verwachting actiever worden, onder meer doordat het aantal huishoudens met onderwaarde afneemt in vergelijking met 2014. Onze eigen berekeningen laten zien dat in het eerste kwartaal van 2015 ongeveer 940.000 (26%) woningeigenaren een hypotheeklening hebben die hoger is dan de waarde van het onderpand. Dat is ten opzichte van het eerste kwartaal van 2014 een afname van ruim 130.000 huishoudens. Ongeveer 30% van deze groep is verhuisgeneigd, wat resulteert in een toename van circa 40.000 verhuisgeneigde doorstromers dit jaar. Daarnaast hebben doorstromers met een restschuld in 2015 lagere financieringslasten dan in 2014, doordat de hypotheekrente van de restschuld vanaf 2015 vijftien jaar lang aftrekbaar is. In 2014 bedroeg deze periode nog tien jaar. Door deze beleidsmaatregel mogen zij dus vijf jaar langer doen over de aflossing van de restschuld. Verder zorgt de dalende hypotheekrente voor lagere maandlasten bij een ophoging van de hypotheeklening, bijvoorbeeld voor de aanschaf van een groter huis.

Verwachtingen transacties voor 2015
Per saldo verwachten wij dat het aantal transacties in 2015 uitkomt tussen de 150 en 170 duizend. Na de verwachte sterke terugval in het eerste kwartaal van ruim 20% ramen wij een gemiddelde groei door het jaar heen van ruim 5%, wat resulteert in ongeveer 160 duizend transacties (basispad, figuur 11). Dit is ons basisscenario. In een positiever scenario, waarbij de economie krachtiger herstelt dan we nu voorzien, is de daling in het eerste kwartaal iets minder sterk (-15%) en is de geraamde groei op kwartaalbasis gemiddeld 5½% (sterkere groei, figuur 11). In dat geval komt het totale aantal transacties op 170 duizend. Merk op dat ook in dit scenario de toename van het aantal transacties in 2015 aanmerkelijk minder sterk zal zijn dan de forse groei van vorig jaar. In een negatief scenario gaan we ervan uit dat de doorstromers het wegvallen van de starters niet voldoende kunnen compenseren en de markt in het tweede kwartaal gelijk blijft na de terugval in het eerste kwartaal. In dat geval wisselen er circa 150 duizend woningen van eigenaar (figuur 11[5], stagnatie).

Figuur 11: Verwachtingen transacties in 2015: 150-170 duizend (afgerond)
Figuur 11: Verwachtingen transacties in 2015: 150-170 duizend (afgerond)Bron: Rabobank

2.2 Prijzen

Beperkt prijsherstel in het vierde kwartaal
In 2014 is de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het Kadaster/CBS (PBK) voor het eerst sinds de crisis gemiddeld genomen op jaarbasis gestegen (+0,9%). Een belangrijke oorzaak voor dit prijsherstel is de stijging van het aantal verkopen. Dat heeft bijgedragen aan extra vraag naar koopwoningen, wat de onderhandelingspositie van verkopers heeft versterkt. De seizoensgecorrigeerde huizenprijzen zijn in het vierde kwartaal van 2014 met 0,4% gestegen ten opzichte van het derde kwartaal. In vergelijking met hetzelfde kwartaal van vorig jaar bedroeg de stijging 2,1% (figuur 12). De kwartaal-op-kwartaalstijging was echter minder sterk dan in het tweede en derde kwartaal van vorig jaar. Dit geeft aan dat de markt nog steeds betrekkelijk ruim is, mede door relatief veel nieuw aanbod.

Figuur 12: Prijsontwikkeling
Figuur 12: PrijsontwikkelingBron: CBS, bewerking Rabobank

Goede betaalbaarheid belangrijk voor prijsherstel
Calcasa (2014) stelt dat de betaalbaarheid van koopwoningen[6] in het derde kwartaal van 2014 verder is verbeterd. Kopers gaven gemiddeld 17,3% van hun netto maandinkomen uit aan netto woonlasten. Ondanks de lichte prijsstijging is dat minder dan de 18% in het derde kwartaal van 2013, toen de huizenprijzen net een bodem hadden bereikt. Sinds de jaren negentig is de betaalbaarheid van koopwoningen door de huizenprijsdaling tussen 2008 en 2013 en de historisch lage hypotheekrente voor met name starters niet zo goed geweest als nu (Calcasa, 2014).

Verschillen naar woningtype
De stijging van de verkoopaantallen geeft een opwaartse druk op de huizenprijzen in vrijwel alle segmenten. Maar in lijn met de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype zien we ook dat de huizenprijzen in het goedkopere segment in het afgelopen jaar harder zijn gestegen dan die in het luxere segment (tabel 3[7]). Wij verwachten dat het afschaffen van fiscaal gunstige hypotheekvormen voor starters, zoals de spaar- en aflossingsvrije hypotheek, ook in de toekomst een sterkere rem zet op de prijsgroei in de dure segmenten.

Tabel 3: Huizenprijsontwikkelingen vierde kwartaal 2014 per segment
Tabel 3: Huizenprijsontwikkelingen vierde kwartaal 2014 per segmentBron: CBS, bewerking Rabobank

Regionale prijsverschillen blijven groot
In Nederland bestaan grote verschillen tussen regio’s. Zo zijn de verkoopprijzen[8] in gebieden met relatief veel dure woningen en/of een krimpende bevolking gemiddeld minder sterk gestegen dan in de overige gebieden. De prijsmutatie in het vierde kwartaal van 2014 ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2013 varieert sterk, van +21,2% in Zutphen tot -9,1% in Zuidwest-Friesland.[9] In het stedelijke gebied nemen de prijzen sneller toe dan in de meer perifere gebieden. In Amsterdam (+9,6%), Rotterdam (+5,8%) en Utrecht (+5,2%) stegen de huizenprijzen sterker dan het landelijke gemiddelde. In sommige perifere regio’s zoals Zuid-Friesland en Noord-Limburg daalden de huizenprijzen nog met respectievelijk 8,1 en 2,6% in vergelijking met het vierde kwartaal van 2013. Tegelijkertijd zijn de huizenprijzen ook in verschillende perifere regio’s licht gestegen: in totaal kende ruim 71% van alle NVM-gebieden een stijging op jaarbasis (figuur 13). Dit past in ons beeld dat in tijden van herstel eerst het stedelijke gebied aantrekt, en dat het landelijke gebied zich hieraan geleidelijk kan optrekken (Oevering, 2014).

Figuur 13: Ontwikkeling mediane woningprijs per regio
Figuur 13: Ontwikkeling mediane woningprijs per regioBron: NVM, bewerking Rabobank

Minder ruime markt en dalende rente leiden tot prijsstijgingen in 2015
Voor 2015 verwachten wij een verder huizenprijsherstel. De toename van de verkopen en de afname van de onverkochte koopvoorraad zorgen voor een minder ruime koopmarkt. Dit leidt tot een opwaartse prijsdruk (figuur 14). Verder zullen de werkgelegenheid en het beschikbare huishoudinkomen stijgen, wat eveneens een opwaarts prijseffect heeft. Tot slot zal de hypotheekrente in 2015 gemiddeld genomen lager zijn dan in 2014, mede door de kwantitatieve verruiming van de ECB in 2015 (zie hoofdstuk 3). Hierdoor blijven koopwoningen in 2015 zeer goed betaalbaar.

Figuur 14: Minder ruime markt duidt op een prijsstijging in 2015
Figuur 14: Minder ruime markt duidt op een prijsstijging in 2015Figuur: NVM, CBS, bewerking Rabobank

Een snelle toename van de prijsindex voorzien we echter niet. Zo worden kredietbeperkende maatregelen voortdurend aangescherpt, zoals de verdere daling van de LTV met 1%-punt (naar 103% dit jaar), de 0,5%-punt verlaging van het maximale tarief waartegen de huizenbezitter de hypotheekrente mag aftrekken (naar momenteel 51%) en de verlaging van de NHG-grens per 1 juli 2015 van € 265.000 naar € 245.000.[10] Aanvullend zijn ook de Nibud-normen in 2015 strenger geworden, wat een prijsbeperkend effect heeft. Per saldo verwachten wij evenwel dat de hierboven genoemde prijsopdrijvende factoren een sterker effect hebben. Daarom voorzien wij voor heel 2015 een stijging van de gemiddelde huizenprijs van 1 tot 3% ten opzichte van 2014.

Auteur
Pieter van Dalen

Hoofdstuk 3: Hypotheekontwikkelingen

De totale uitstaande hypotheeksom is in 2014 hoogstwaarschijnlijk gedaald, ondanks een toename van het aantal nieuwe verstrekkingen. In 2015 zijn de kredietbeperkingen sterker dan vorig jaar, mede door strengere Nibud-normen. Hier staat tegenover dat de hypotheekrentes momenteel historisch laag zijn. Onze verwachting is dat de gemiddelde hypotheekrente in 2015 nog lager zal zijn dan vorig jaar, onder andere door de kwantitatieve verruiming van de ECB.

3.1 Omvang hypotheekschuld daalt door extra aflossingen

De totale uitstaande hypotheeksom is in de loop van 2014 vrijwel niet gewijzigd. Eind 2013 bedroeg de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens nog € 632 miljard; aan het eind van het derde kwartaal van 2014 was dit licht gedaald naar € 630 miljard (figuur 15). Kwartaalcijfers voor de totale hypotheekschuld (inclusief hypotheken verstrekt door verzekeraars en pensioenfondsen) zijn op het moment van schrijven nog niet beschikbaar voor het vierde kwartaal van 2014. Ook de cijfers over de door banken verstrekte hypotheken voor december 2014 zijn door een vertraging in de publicatie daarvan door De Nederlandsche Bank nog niet beschikbaar. Maar omdat juist in die maand veel aankopen deels gefinancierd zijn met schenkingen en gezien de berichtgeving over forse extra aflossingen, inclusief bij Rabobank, verwachten wij dat de totale hypotheekomvang in het vierde kwartaal licht is afgenomen en daarmee onder het niveau van eind 2013 is gebleven.

Dat de macro hypotheekschuld in 2014 nauwelijks is gewijzigd terwijl de activiteit op de woningmarkt fors is toegenomen heeft twee oorzaken. Ten eerste zorgde de stijging van het aantal woningtransacties voor een volumegroei, maar was die groei door lagere woningprijzen en een gemiddeld lagere hypotheekschuld ten opzichte van de woning minder sterk dan in het verleden het geval was. Bovendien stonden tegenover deze nieuwe verstrekkingen extra aflossingen. Per saldo resulteert dit in een lichte afname van de totale uitstaande hypotheekschuld.

Toename nieuwe hypotheken
In lijn met de toename van het aantal woningverkopen stijgt ook de hypotheekverstrekking (gemeten in euro’s) weer. In het vierde kwartaal van 2014 is er voor een bedrag van € 12 miljard aan nieuwe woninghypotheken verstrekt. Dit is een stijging van 48% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2013, maar ligt 37% onder het niveau van het vierde kwartaal van 2007, het jaar voordat de Nederlandse economie in een recessie belandde. Ter vergelijking: het aantal transacties is in het vierde kwartaal van 2014 met 43% gestegen ten opzichte van het laatste kwartaal van 2013, maar ligt nog wel 5,9% onder het niveau van het vierde kwartaal van 2007. Overigens nam het aantal oversluiters in het vierde kwartaal van 2014 wel minder sterk toe dan het aantal nieuwe verstrekkingen (figuur 16). 

Figuur 15: Omvang bestaande hypotheken
Figuur 15: Omvang bestaande hypothekenBron: DNB
Figuur 16: Verstrekkingen 2008-2014
Figuur 16: Verstrekkingen 2008-2014Bron: Kadaster



Hogere aflossingen op hypotheken
Dat de totale hypotheekschuld ondanks een stijging van het aantal verstrekkingen niet is toegenomen, komt door aanhoudend hoge extra aflossingen op hypotheken. De afgelopen jaren is het bedrag van de extra aflossingen dan ook toegenomen. Voor 2014 schatten wij dat 2 tot 3% van de uitstaande hypotheekschuld extra is afgelost. Deze extra aflossingen zijn onder meer ingegeven door de lage spaarrentes en een toename van schenkingen. Ook onderwaarde kan een reden zijn om extra af te lossen, zodat bij een toekomstige verhuizing de restschuld lager uitvalt.

In 2015 zal de omvang van de extra aflossingen mogelijk afnemen, maar wel relatief hoog blijven. Zolang de spaarrente laag is, zullen huishoudens er nog wel voor kiezen om hun hypotheek af te lossen of vermogen op te bouwen in een (bank-)spaarhypotheek in plaats van hun reguliere spaartegoeden te laten stijgen. Aan de andere kant is de maximale schenkingsvrijstelling per 1 januari 2015 gehalveerd waardoor de piek van de extra aflossingen waarschijnlijk in 2014 lag.

3.2 Aanpassingen in LTV en Nibud-norm per 1 januari 2015

Het maximale bedrag dat mensen mogen lenen op basis van hun inkomen bij een gelijkblijvende hypotheekrente (Nibud-norm) is per 1 januari 2015 gedaald, net als vorig jaar. Dit geldt ook voor het bedrag dat mensen maximaal kunnen lenen ten opzichte van de waarde van de woning (LTV).

Verlaging loan-to-value (LTV)
Per 1 januari 2015 geldt een maximale hypotheeksom ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value) van 103% (in 2014 was dit 104%). Volgens het CBS bedroeg de gemiddelde aankoopprijs van een woning in 2014 € 220.000 euro. Bij een zelfde aankooprijs scheelt dit in 2015 dus gemiddeld € 2.200 ten opzichte van 2014. De maximale LTV zal jaarlijks met 1% dalen, tot 100% in 2018. Dit betekent dat een potentiële koper steeds meer eigen geld nodig heeft voor de financiering van een woningaankoop. Over de toekomstige hoogte van de maximale LTV bij aankoop wordt nog nagedacht. Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) onderzoekt de aanbevelingen van de Commissie Wijffels om de maximale LTV na 2018 verder te verlagen.

Aanscherping Nibud-normen
Om de maximale hypotheeklening ten opzichte van het inkomen te bepalen, stelt de minister van Financiën jaarlijks in de wet Tijdelijke regeling hypothecair krediet de financieringslastpercentages vast voor verschillende inkomensklassen en rentestanden. Hierbij laat hij zich adviseren door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Het financieringslastpercentage is het percentage van het inkomen dat huishoudens maximaal aan bruto hypotheeklasten mogen uitgeven. Door de herziening van de financieringslastpercentages per 1 januari 2015 daalt de financieringscapaciteit van huishoudens bij een gelijkblijvende hypotheekrente significant, zoals ook beschreven in ons economisch commentaar: Beperking prijsherstel Nederlandse koopwoningmarkt in 2015 door Nibud-normen. Daarentegen verwachten wij zoals verderop beschreven dat de hypotheekrente in 2015 verder zal dalen. Dit compenseert deels het effect van de strengere normen.

3.3 Hypotheektarieven

Nadat in het derde kwartaal van 2014 al een historisch laagtepunt werd bereikt, zijn de hypotheektarieven in het laatste kwartaal van 2014 nog verder gedaald. Vooral de tarieven voor een rentevaste periode langer dan tien jaar daalden het afgelopen kwartaal scherp (figuur 17). In december 2014 bedroeg het gemiddelde tarief voor nieuwe verstrekkingen 2,89% bij een rentevaste periode van één tot en met vijf jaar, 3,25% voor een rentevaste periode van vijf tot en met tien jaar, en 3,75% bij een rentevaste periode langer dan tien jaar (DNB). Een jaar eerder was dit nog respectievelijk 3,4%, 4,1% en 4,7%. De gemiddelde hypotheektarieven zijn voor alle rentevaste perioden lager dan op het eerdere laagtepunt van 2005.

Verder zijn de kapitaalmarktrentes in de afgelopen maanden verder gedaald. De 10-jaars euro swaprente noteerde begin februari 2015 rond de 0,72% (figuur 18). In december was dit nog gemiddeld 0,9%. Daarnaast blijkt uit recente emissies van gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles (residential mortgage-backed securities; RMBS) en door hypotheken gedekte obligaties (covered bonds) door banken en verzekeraars dat de zogenaamde ‘spreads’ in de afgelopen maanden verder zijn gedaald. Deze spreads kunnen worden beschouwd als een indicator voor de risicopremie die banken moeten betalen als zij kapitaalmarktfinanciering aantrekken voor hypotheekverstrekking. Een daling betekent dat de financieringscondities voor financiële instellingen zijn verbeterd.

Figuur 17: Hypotheekrentes nieuwe hypotheken
Figuur 17: Hypotheekrentes nieuwe hypothekenBron: DNB
Figuur 18: Swaprentes dalen verder
Figuur 18: Swaprentes dalen verderBron: Macrobond

Wij verwachten dat de gemiddelde hypotheekrente in 2015 lager zal zijn dan in 2014. Hierbij spelen verschillende factoren een rol. De recente aankondiging van kwantitatieve verruiming door de ECB heeft al een neerwaartse druk op de kapitaalmarktrentes en swaps uitgeoefend. Verder voorzien wij dat de lange swaprentes mogelijk nog een klein stukje verder kunnen dalen. De 10-jaars swap zal naar verwachting nog dalen naar 0,65% over zes maanden. Deze omstandigheden kunnen op korte termijn wijzen op een verdere daling van de hypotheekrente. Op een termijn van twaalf maanden verwachten we wel dat de kapitaalmarktrente weer iets zal stijgen, naar 1,0%. Per saldo zullen de huidige gunstige financieringscondities dit jaar blijven bijdragen aan het herstel op de woningmarkt. 

Auteur
Björn Giesbergen

Voetnoten

[1] Voor een analyse van de relatie tussen de woningmarkt en de duurzame consumptie zie ons Themabericht Herstel op de woningmarkt en consumptie woninginrichting: een vliegwieleffect?

[2] Afgerond op procentuele decielen; telt daarom niet in elke kolom exact op tot 100%.

[3] Dit betreft ook woningen die niet zijn verkocht. Vandaar dat de looptijd van het aanbod aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde verkooptijd van de woningen in dat kwartaal.

[4] Cijfers gebaseerd op de Monitor Nieuwe Woningen (MNW) die 75-80% van de nieuwbouwkoopwoningen bevat.  

[5] Technische noot: merk op dat het vierkwartaalstotaal eind 2015 in alle scenario’s terugvalt, ondanks een groei door het jaar heen. Dit komt doordat het vierde kwartaal van 2014 uitzonderlijk goed was, mede door de stimuleringsmaatregelen. Wij verwachten niet dat het vierde kwartaal van 2015 dit niveau zal overtreffen.

[6] Deel van het netto maandinkomen dat huishoudens gebruiken voor netto woonlasten op het moment van aankoop van een woning.

[7] De kleuren oranje tot donkerblauw geven de mate van prijsstijging aan ten opzichte van de andere segmenten. Oranje is ten opzichte van de andere segmenten de laagste stijging, donkerblauw de hoogste.

[8] Merk op dat het hier gaat om de mediane huizenprijs van de NVM. Deze corrigeert niet voor samenstellingseffecten. De PBK van de CBS doet dit wel.

[9] Deze uitschieters komen dus mogelijk ook doordat niet is gecorrigeerd voor samenstellingseffecten.

[10] Voor een uitgebreid overzicht van deze maatregelen zie ons Themabericht Structurele hervormingen op de Nederlandse woningmarkt.

Literatuur

Boonstra, W. en P. van Dalen (2013). Beperken hoogte hypotheek vergt verregaande hervorming van gehele woningmarkt, Het Financieele Dagblad, 9 november.

Calcasa (2014). The WOX quarterly Q3 2014.

Dalen, P. van en P. de Vries (2014). Afloop verruiming schenkingsvrijstelling heeft beperkt negatief effect in 2015

Dalen, P. van en P. de Vries (2014). Beperking prijsherstel Nederlandse koopwoningmarkt in 2015 door Nibud-normen

Dalen, P. van (2015). Eindejaarsrally Nederlandse woningmarkt sterker dan verwacht

Dam, F. van (2010). Nieuwbouw, verhuizingen en segregatie, Planbureau voor de Leefomgeving.

Dijk, M. van (2013). Verliesaversie op de woningmarkt, CPB.

Giesbergen, B. (2014). Herstel op de woningmarkt en consumptie woninginrichting: een vliegwieleffect?

NVM (2015). Aanbodoverzichten Nederland.

Oevering, F. (2014). De stad als kraamkamer: Steden zijn de motor van de demografische ontwikkeling

Rijksoverheid (2014). Tijdelijke regeling hypothecair krediet.

Bijlage grafieken

Prijzen en transacties
Prijzen en transactiesBron: CBS, bewerking Rabobank
Verschillende prijsdefinities
Verschillende prijsdefinitiesBron: CBS, Calcasa, NVM, Kadaster
Verleende bouwvergunningen
Verleende bouwvergunningenBron: CBS
Kapitaalmarkt: verschillende landen
Kapitaalmarkt: verschillende landenBron: Macrobond
Driemaands Euribor
Driemaands EuriborBron: Macrobond
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijdBron: DNB
Volume bestaande hypotheken naar instelling
Volume bestaande hypotheken naar instellingBron: DNB
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periode
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periodeBron: DNB
Ontwikkeling Nederlandse werkloosheid
Ontwikkeling Nederlandse werkloosheidBron: CBS
Internationale werkloosheid
Internationale werkloosheidBron: Eurostat
Internationale vergelijking prijsontwikkeling
Internationale vergelijking prijsontwikkelingBron: Dallas Fed
Economische verwachtingen
Economische verwachtingenBron: CBS, Rabobank

Kerngegevens


Kerngegevens

Colofon

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS. De afsluitdatum van deze publicatie is 5 februari 2015.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: www.rabobank.com/economie.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘economie@rn.rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Pieter van Dalen, Paul de Vries, Björn Giesbergen, Theo Smid en Tim Legierse

Redactie:
Enrico Versteegh

Eindredactie:
Tim Legierse, hoofd Nationaal Onderzoek, Kennis en Economisch Onderzoek

Graphics:
Pieter van Dalen, Selma Heijnekamp en Reinier Meijer

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2015 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Björn Giesbergen
RaboResearch Global Economics & Markets Rabobank KEO
030 21 62562
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 21 62666
Theo Smid
Rabobank KEO
030 21 62666
Tim Legierse
Rabobank KEO
030 21 62666

naar boven