RaboResearch - Economisch Onderzoek

De ene LTV is de andere niet

Economisch commentaar

Delen:

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Tien stellingen over de Loan-to-value (LTV): deel 1 van 10

  • In Nederland loopt een discussie om de  LTV-limiet verder te verlagen tot onder de 100% vanaf 2018
  • Voor een goede discussie is een helder beeld van het onderwerp noodzakelijk
  • In een serie van tien stellingen geven we uitleg en benoemen we mogelijke misverstanden. Deze publicatie bevat de eerste stelling
  • De LTV is een containerbegrip. Men gebruikt verschillende definities door elkaar heen

Inleiding: discussie over verdere verlaging van de LTV-limiet

De loan-to-value (LTV) van een hypotheek is de nog uitstaande hypotheeksom gedeeld door de waarde van het onderpand. De LTV is een van de belangrijkste indicatoren voor de risico’s van een hypotheek(-portefeuille). Hoe lager de LTV, hoe waarschijnlijker het is dat de huiseigenaar de hypotheek bij verkoop van de woning kan aflossen, zelfs als er betalingsproblemen zijn.

Per januari 2015 is de maximale LTV bij aankoop 103%. Een wettelijke regeling bepaalt dat de LTV-limiet in de komende jaren stapsgewijs verder omlaag gaat naar 100% in 2018. Dit houdt in dat de hypotheeksom bij aankoop van een woning dan niet meer hoger mag zijn dan de waarde van deze woning. Op dit moment onderzoekt het Financieel Stabiliteitscomité (FSC, 2014) de effecten op de financiële stabiliteit en de economie van een verdere verlaging van de LTV-limiet vanaf 2018. Naar verwachting publiceert het comité zijn bevindingen in mei 2015.

In de discussie over de LTV-limiet ervaren wij veel misverstanden. Dit is de eerste van tien publicaties waarin wij feiten en fabels beschrijven die wij in de discussies zijn tegengekomen. 

Stelling 1: In de LTV-discussie gaat het altijd over dezelfde maatstaf

De term LTV is een containerbegrip. In deze publicatie bespreken wij vijf gangbare LTV-maatstaven. Twee als kengetal bij aankoop van de woning en drie voor de beschrijving van de Nederlandse hypotheekmarkt. In de discussie over de LTV-limiet lopen deze definities door elkaar heen.

Allereerst de twee LTV-maatstaven bij aankoop van de woning (LTVa): de gemiddelde LTVa en specifiek die van koopstarters (figuur 1, oranje staven). De LTVa (van doorstromers en koopstarters samen) daalde van 96% in 2010 naar 89% in 2013 (NVB, 2014) en, onze verwachting, naar 88% op dit moment. Koopstarters kiezen echter veelal voor een maximale hypotheeksom waardoor hun LTVa hoger uitvalt dan gemiddeld. De afgelopen jaren schommelt de LTVa binnen het interval 98%-104%.

Dan zijn er vier LTV-kengetallen die de Nederlandse hypotheekportefeuille beschrijven (figuur 1, blauwe staven). Van deze drie is de macro-LTV met 62% het laagst (62%). Deze LTV wordt berekend door de totale hypotheeksom te delen door de totale woningwaarde van huishoudens met een hypotheeklening. Dezelfde maatstaf voor alle woningeigenaren tezamen is 53%. Dat komt doordat 14% van de huiseigenaren geen hypotheeklening heeft. Het tweede LTV-kengetal is de gemiddelde LTV van woningbezitters met een hypotheeklening. Onze inschatting is dat woningbezitters met een hypotheek een gemiddelde LTV hebben van 66%. Iedere hypotheek weegt in deze berekening even zwaar. Vanuit bancair risicoperspectief wordt echter de gemiddeld gewogen LTV gebruikt (86%). Gewogen betekent dat men bij de berekening van de LTV rekening houdt met de omvang van de hypotheekschuld. In de box geven wij met behulp van een eenvoudig fictief voorbeeld meer uitleg over de berekeningsmethoden.

Figuur 1: LTV’s Nederland, schatting eind 2014
Figuur 1: LTV’s Nederland, schatting  eind 2014Bron: WoON2012, bewerking Rabobank

Noot bij figuur: Wij hebben een inschatting gemaakt voor de kapitaalopbouw door gebruik te maken van de loan-leveldata van verschillende Nederlandse Residential Mortgage-Backed Security (RMBS) structuren en geaggregeerde Rabobankgegevens. Met behulp van deze informatie is een schatting gemaakt van de kapitaalopbouw door rekening te houden met het jaar van aankoop en het geboortejaar van de hypotheekgever. Verder houden we rekening met contractuele en extra aflossingen. Als woningwaarde (value) hebben wij de WOZ-waarde gebruikt. Wij indexeren de WOZ-waarden met behulp van de Prijsindex bestaande koopwoningen (CBS/Kadaster).

Conclusie: onjuist

Het is dus onjuist dat in de discussie over de LTV-limiet steeds sprake is van dezelfde LTV. Ook in nationale en in internationale publicaties gebruikt men al deze LTV’s naast elkaar en door elkaar heen. Door de beperkte beschikbaarheid van data is het niet goed mogelijk om een eenduidige vergelijking van de verschillende LTV’s te maken. Het is dus verstandig om altijd zeer alert te zijn op de gegevens waarmee de gepresenteerde LTV vergezeld gaat. 

Box: Voorbeeld berekeningen LTV’s

Dit voorbeeld geeft aan dat je de LTV van een portefeuille op drie verschillende manieren kunt berekenen. De macro-LTV geeft de verhouding tussen de totale hypotheeksom en de totale onderpandwaarde. De macro-LTV, in dit fictieve voorbeeld 58%, geeft aan dat als alle woningen in een portefeuille in één klap worden verkocht, de gemeenschappelijke ‘winst’ 42% bedraagt. Met andere woorden: het verlies dat huishouden 5 maakt, wordt gecompenseerd door de winst van de andere klanten.

De gemiddelde LTV per klant is 64%. Deze LTV is herkenbaar voor veel huishoudens en geeft, statistisch, het beste weer wat voor LTV een huishouden heeft. Vanuit bancair risicoperspectief wordt de gewogen of loan weighted LTV (78%) gebruikt. De gewogen LTV is een standaard maat voor de kwaliteit van een groep/portefeuille van hypotheken. De gewogen gemiddelde LTV wordt berekend door elke individuele LTV te wegen met het geleende bedrag, en dan de som van de gewogen LTV's te delen door de totale hypotheeksom. De gewogen gemiddelde LTV geeft dus niet de gemiddelde LTV per huishouden, maar de gemiddelde LTV per uitstaande euro.

Tabel A: Voorbeeld berekeningen LTV’s
Tabel A: Voorbeeld berekeningen LTV’s 

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Delen:
Auteur(s)
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 21 62666
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666

naar boven