RaboResearch - Economisch Onderzoek

Andere schattingsmethode, andere LTV

Economisch commentaar

Delen:

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Tien stellingen over de Loan-to-value (LTV): deel 2 van 10

  • In een serie van tien stellingen geven we uitleg en benoemen we mogelijke misverstanden
  • Bij de eerste stelling geven we meer achtergrondinformatie bij deze reeks. Deze publicatie bevat de tweede stelling
  • Omdat schattingsmethoden van elkaar verschillen, zijn ook LTV’s niet eenvormig

Stelling 2: Bij het schatten van de LTV gebruikt men verschillende aannames

In het eerste deel van deze reeks gaven wij aan dat er voor de LTV vele definities zijn en dat er dus verschillende methoden zijn om een LTV te berekenen. Eigenlijk is het beter om te spreken over het schatten van LTV’s omdat er vele aannames moeten worden gedaan om te komen tot de hoogte van de hypotheeklening (loan) en de hoogte van de woningwaarde (value). Bij lineaire, annuïteiten- en aflossingsvrije hypotheken is de hoogte van de uitstaande hypotheeksom voor hypotheekverstrekkende instellingen eenvoudig vast te stellen. Maar bij andere hypotheeksoorten moet men een inschatting maken van het opgebouwde vermogen in verpande middelen. Bij spaarhypotheken en banksparen is dat nog redelijk eenvoudig. Veel lastiger is het om inschattingen te maken van de opgebouwde waarde van beleggings- en levensverzekeringshypotheken.

De kapitaalopbouw in de verpande spaartegoeden of vermogens moet dus worden geschat. Begin 2012 schatte De Nederlandsche Bank (DNB) dit vermogen op 30–45 miljard euro, oftewel 5 tot 7% van de uitstaande hypotheekschuld (DNB, 2012). Onze schatting komt uit op 6% van de uitstaande hypotheekschuld (De Vries, 2014). Als we rekening houden met deze waardeopbouw, zien we de gemiddelde LTV per hypotheekgever met ongeveer 4,5%-punt dalen.

Ook de woningwaarde (value) moet worden ingeschat. Alleen van net verkochte woningen is de actuele woningwaarde immers bekend. Van de meeste woningen in de hypotheekportefeuille kun je slechts met behulp van statistische modellen de waarde schatten. Hierbij kun je ervoor kiezen om de oorspronkelijke aankoopprijs of de oorspronkelijke taxatiewaarde te indexeren met de ontwikkeling van de woningprijsindex. Maar ook zou je de WOZ-waarde als indicator voor de woningwaarde kunnen gebruiken. Dit zijn al drie keuzes die leiden tot drie verschillende inschattingen van de waarde van de woning.

Conclusie: juist

Inderdaad bestaan er dus verschillen tussen LTV’s doordat bij het schatten ervan veel aannames moeten worden gedaan. Naast de verschillende definities van de LTV bemoeilijken ook de verschillende schattingsmethoden het inhoudelijke debat in Nederland. 

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Delen:
Auteur(s)
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 21 62666
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666

naar boven