RaboResearch - Economisch Onderzoek

Aanscherping LTI-limiet effectiever dan LTV-limiet

Economisch commentaar

Delen:

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Tien stellingen over de Loan-to-value (LTV): deel 3 van 10

  • In een serie van tien stellingen geven we uitleg en benoemen we mogelijke misverstanden over de LTV
  • Bij de eerste stelling geven we meer achtergrondinformatie bij deze serie. Deze publicatie behandelt stelling drie
  • Onderzoek toont aan dat een verlaging van de LTI-limieten effectiever is voor het beperken van de huizenprijsgroei dan een aanscherping van de LTV-limiet

Stelling 3: Aanscherping van een LTI-limiet is effectiever dan die van een LTV-limiet

Kuttner en Shim (2013) onderzochten de effectiviteit van macroprudentiële instrumenten om te snelle groei van huizenprijzen en het hypotheekvolume tegen te gaan. Op basis van hun dataset van huizenmarktbeleid in 57 landen trekken zij twee conclusies. In de eerste plaats heeft het verhogen van de kosten van het aanbieden van leningen (zoals het verhogen van de kapitaals- of liquiditeitseisen) geen effect op de huizenprijzen. In de tweede plaats concluderen zij dat een aanscherping van het maximale percentage van het inkomen dat een woningbezitter gebruikt voor de betaling van de hypotheeklasten (internationaal bekend als Loan-to-Income, LTI[1]) effectiever is voor het beperken van de groei van huizenprijzen en het hypotheekvolume dan een verlaging van de maximale hypotheeksom gedeeld door de waarde van het onderpand (Loan-to-Value, LTV)  (zie ook Loman et al., 2015). De reden hiervan is dat de maximale hypotheeklening afhankelijk is van de huizenprijzen indien de LTV als maatstaf dient. In dat geval neemt de maximale hypotheeklening toe als de huizenprijzen stijgen. Als de LTI de maatstaf is, dan blijft de maximale hypotheeklening gelijk bij stijgende huizenprijzen. 

Samen met de factoren die wij beschrijven bij stelling 4 is dit een belangrijke verklaring voor de relatief lage betalingsachterstanden in Nederland (figuur 1).

Figuur 1: Verwachte betalingsachterstanden
Figuur 1: Verwachte betalingsachterstandenBron: NVB (2014).

Sinds de invoering van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) in 2007 kent Nederland bindende financieringslastpercentages, gebaseerd op de adviezen van het Nibud. Die financieringspercentages zijn sindsdien aangescherpt, wat de groei van de huizenprijzen beperkt (Van Dalen en De Vries, 2014). Voor de crisis konden huishoudens ongeveer 6 tot 7 keer hun bruto jaarinkomen lenen, nu is dat 4 tot 5 keer.

Als het doel van de overheid of de toezichthouder is om de groei van het hypotheekvolume en de huizenprijzen te drukken dan is, gezien de uitkomsten van Kuttner en Shim (2013), deze aanscherping van de LTI-normen dus effectiever dan een verdere aanscherping van de LTV-limiet.  

Bovendien is het voor de schokbestendigheid van huishoudens ook beter om aan te sturen op een aanscherping van de LTI-limiet dan een lagere LTV-limiet. In het laatste geval zal een huishouden opgebouwd spaargeld grotendeels in de nieuwe koopwoning stoppen, waardoor beschikbaar (liquide) vermogen wordt omgezet in niet voor uitgaven beschikbaar huizenvermogen (illiquide). Bij werkloosheid, scheiding of andere financiële tegenvallers hebben deze huishoudens in de eerste periode na de aankoop van de woning nog maar een beperkte financiële buffer en zijn daardoor kwetsbaarder (Treur, 2015). Verder hebben hypotheekverstrekkende instellingen, ook voor de wettelijke financieringslastpercentages in werking traden, bewezen een verstrekkingsbeleid te voeren waarbij zeer weinig betalingsachterstanden optreden (Planbureau voor de leefomgeving, 2014). 

Conclusie: juist

Het is dus juist dat een aanscherping van de LTI-limiet een effectiever instrument is voor het drukken van de huizenprijsontwikkeling en de groei van het hypotheekvolume dan een verlaging van de LTV-limiet.

Voetnoot

[1] Debt-to-income en Debt-Service-to-Income worden ook gehanteerd en komen ongeveer op hetzelfde neer.

Literatuur

Dalen, P. van en P. de Vries (2014). Beperking prijsherstel Nederlandse koopwoningmarkt in 2015 door Nibud-normen.

Groot, C. de, Schilder, F. , Daalhuizen, F. en F. Verwest (2014). Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten. Financiële risico’s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt, Planbureau voor de Leefomgeving. 

Kuttner, K. N. en I. Shim (2013). Can non-interest rate policies stabilize housing markets?

Loman, H, M, Weernink en B. Giesbergen (2015). Wat te verwachten van macroprudentieel beleid?

NVB (2014). The Dutch Mortgage Market.

Treur, L. (2015). Vermogen en schokbestendigheid woningeigenaren en huurders.

Naar de overzichtspagina van de Tien LTV-stellingen

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 21 62666

naar boven