RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Groei Nederlandse woningmarkt houdt aan

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
Deze publicatie is verouderd, Bekijk de recentste uitgave.
  • De Nederlandse woningmarkt kende een sterk eerste half jaar van 2015. De verkopen stegen op jaarbasis met bijna 20% en de huizenprijs steeg met 2,5%
  • Voor dit jaar verwachten wij 170 tot 185 duizend transacties. In 2016 zal de markt dit hoge niveau vasthouden en verwachten wij in totaal 170 tot 190 duizend transacties
  • De gemiddelde huizenprijs stijgt in 2015 naar verwachting met 2 tot 3½% ten opzichte van 2014. In 2016 verwachten we een verdere stijging van gemiddeld 2½ tot 4½%
  • Wij denken dat de verbeterde economische situatie, de lage hypotheekrente en het hoge vertrouwen een groter effect hebben dan de groeibeperkende factoren, zoals de restschuldproblematiek en de kredietbeperkingen
  • Ook regio’s buiten de randstand vertonen groei en haken aan bij het landelijke herstel

Samenvatting

Economisch herstel positief voor de woningmarkt

De Nederlandse economie groeide in het eerste kwartaal van 2015 met 0,6% ten opzichte van het kwartaal ervoor, toen de economie met 0,9% groeide. Hoewel de BBP-groei in het tweede kwartaal waarschijnlijk erg zwak was door een terugval in de gasproductie, verwachten wij dat de Nederlandse economie dit en volgend jaar met 2% zal groeien. Voor de woningmarkt is het vooral positief dat de werkgelegenheid aantrekt en de koopkracht verbetert.

Verdere groei op de woningmarkt verwacht

Voor 2015 en 2016 verwachten wij een verdere groei op de koopwoningmarkt. Stimulerende factoren, zoals een hogere economische groei, het hoge consumentenvertrouwen, de lage hypotheekrente en het forse aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen, hebben naar verwachting een groter effect dan beperkende factoren, zoals de restschuldproblematiek en de kredietbeperkende maatregelen. Wij voorzien een toename van het aantal verkopen van bestaande woningen van 153 duizend in 2014 naar 170 tot 185 duizend in 2015. Voor 2016 verwachten we dat de woningmarkt dit niveau kan vasthouden, maar we voorzien door het jaar heen nauwelijks groei. Wij verwachten dan 170 tot 190 duizend transacties. Door de toenemende vraag naar koopwoningen neemt de ruimte in de markt af en stijgt de gemiddelde huizenprijsindex, naar verwachting met 2 tot 3½% in 2015 en met 2½ tot 4½% in 2016.

Herstel in alle provincies

Hoewel de regionale verschillen in Nederland groot zijn, groeit de woningmarkt in alle provincies. Zo zijn de transactieaantallen en de huizenprijzen in elke provincie op jaarbasis gestegen. In de grote steden stijgen de prijzen wel harder dan in het landelijke gebied.

Hypotheekrente blijft laag

In het eerste kwartaal van 2015 is de totale uitstaande hypotheekschuld met € 1,3 miljard toegenomen. Onze verwachting is dat de totale hypotheekschuld dit en volgend jaar verder zal oplopen, mede door de voorziene toename van nieuwe verstrekkingen. Wij verwachten wel dat huishoudens dit jaar, mede door de lage spaarrente, extra zullen aflossen. Hoewel er lichte opwaartse druk zal ontstaan door de stijging van de kapitaalmarktrentes, verwachten wij dat de hypotheekrentes in 2015 en 2016 laag blijven.

Hoofdstuk 1: Economische achtergrond

Het Nederlandse reële Bruto Binnenlandse Product (BBP) is in het eerste kwartaal van 2015 met 0,6% gegroeid ten opzichte van het kwartaal ervoor, toen de economie met 0,9% groeide. Wij verwachten dat de Nederlandse economie dit en volgend jaar met 2% zal groeien (tabel 1). De aantrekkende woningmarkt, de groei van de werkgelegenheid en de stijgende koopkracht wakkeren het herstel van de binnenlandse bestedingen aan. Een fors lagere gasproductie beperkt de BBP-groei dit jaar -net als in 2014- en maskeert daarmee de werkelijke kracht van het economische herstel.

Tabel 1: Kerngegevens Nederland
Tabel 1: Kerngegevens NederlandBron: CBS, Rabobank

Uitvoer blijft belangrijkste groeimotor

In het eerste kwartaal van dit jaar steeg het uitvoervolume met 1,1% ten opzichte van het kwartaal ervoor. Onze verwachting is dat de export in de komende kwartalen een positieve groeibijdrage zal blijven leveren aan het BBP. De lage waarde van de euro ten opzichte van de Amerikaanse dollar en het Britse pond ondersteunt de uitvoer daarbij. Ook trekt de groei in de rest van de eurozone naar verwachting verder aan, waar Nederlandse exporterende bedrijven van zullen profiteren. Bij deze gunstige vooruitzichten liggen er wel neerwaartse risico’s op de loer die te maken hebben met geopolitieke ontwikkelingen, vooral de situatie rond Griekenland. Een escalatie kan via vertrouwenseffecten mogelijk nadelige gevolgen hebben voor de productie- en uitvoergroei in Nederland.

Binnenlandse bestedingen in de lift

Vorig jaar droeg de particuliere consumptie nog nauwelijks bij aan de economische groei. Dit en volgend jaar verwachten we een duidelijke consumptiegroei te zien. De stijging van de reële lonen en de toename van de werkgelegenheid zijn de voornaamste factoren die dit jaar zorgen voor een hogere consumptiegroei. Ook maakt het consumentenvertrouwen al geruime tijd een positieve ontwikkeling door. In juli nam het vertrouwen in de algemene economische situatie door de situatie in Griekenland weliswaar af. Maar het oordeel van consumenten over de eigen financiële situatie en de koopbereidheid verbeterden wel. Daarnaast is de houding van de Nederlandse consument ten aanzien van het doen van grote aankopen over de afgelopen twee jaar geleidelijk aan verbeterd (figuur 1). Voor 2016 voorzien we een lagere groei van de reële lonen, omdat de inflatie weer oploopt. Toch verwachten wij een verdere groei van de particuliere consumptie, aangezien huishoudens steeds meer uit de spaarstand komen en de werkgelegenheid naar verwachting verder toeneemt.

Dat de spaarneiging naar verwachting niet verder toeneemt, heeft onder andere te maken met de afname van de onderwaterproblematiek op de woningmarkt door eerdere aflossingen en door stijging van de huizenprijzen. Daarnaast heeft het hogere aantal woningverkopen een positieve invloed op de consumptie van duurzame goederen bestemd voor woningen, zoals woninginrichting en elektrische apparatuur. Uit de relatie tussen de activiteit op de woningmarkt en consumptie van duurzame goederen in het verleden blijkt dat een stijging van de woningtransacties met 10% in een bepaald kwartaal met een vertraging van een aantal kwartalen leidt tot een stijging van deze consumptie van duurzame goederen met 0,8% (Giesbergen, 2015a). Terwijl in de crisisjaren een negatieve spiraal ontstond tussen de ontwikkelingen op de woningmarkt en de economie, beïnvloeden deze elkaar sinds vorig jaar juist weer in positieve zin.

Figuur 1: Toename gunstige tijd voor grote aankopen
Figuur 1: Toename gunstige tijd voor grote aankopenBron: CBS
Figuur 2: Werkloosheidsontwikkeling
Figuur 2: WerkloosheidsontwikkelingBron: CBS

Beperkte afname werkloosheid

Sinds de tweede helft van 2014 is de werkloosheid slechts beperkt afgenomen (figuur 2). Hoewel de werkgelegenheid wel degelijk is gegroeid, zien we dit niet in gelijke mate terug in het werkloosheidsniveau. Dit komt onder andere door een vrijwel even grote stijging van het arbeidsaanbod. Vanuit de Wet Werk en Zekerheid vonden er per 1 juli diverse aanpassingen aan het ontslagrecht plaats (zie ook: Smid, 2014). Tot juni waren er geen anticipatie-effecten zichtbaar voor wat betreft het geregistreerde aantal ontslagaanvragen van het UWV en de kantonrechter. In juni was er wel een forse stijging. De piek in juni kan dus waarschijnlijk worden toegeschreven aan het effect van de wetswijzigingen. Dit kan de voorziene daling van de werkloosheid tijdelijk verstoren. Per saldo gaan wij voor dit en volgend jaar uit van een gematigde daling van de werkloosheid. Arbeidsmarktindicatoren zoals de stijging van het aantal vacatures en de uitzenduren ondersteunen deze verwachting. Het aantal vacatures nam in het eerste kwartaal voor het zevende kwartaal op rij toe.

Auteur
Björn Giesbergen

Hoofdstuk 2: Markt voor bestaande koopwoningen

In het tweede kwartaal van 2015 zijn 40.722 bestaande koopwoningen van eigenaar gewisseld. Gecorrigeerd voor de seizoenspatronen is dit een stijging van ongeveer 10% ten opzichte van het vorige kwartaal. Na de eindejaarsrally als gevolg van de tijdelijke verruimde schenkingsvrijstelling daalde het aantal transacties in het eerste kwartaal van dit jaar, maar de cijfers voor het tweede kwartaal laten zien dat de woningmarkt de opgaande trend heeft vastgehouden (figuur 3).

Figuur 3: Toename verkopen en huizenprijzen
Figuur 3: Toename verkopen en huizenprijzenBron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank

Door de minder ruim geworden markt, de lage hypotheekrente en de stijging van de inkomens steeg de huizenprijs in het tweede kwartaal met 1% ten opzichte van het eerste kwartaal (figuur 3). De stijging van de transacties en de huizenprijzen was zichtbaar in elke provincie in Nederland. Na de inhaalgroei van vorig jaar en gerealiseerde toename van de eerste helft van dit jaar, zet de groei op de Nederlandse woningmarkt naar verwachting door in de rest van 2015 en 2016. Factoren die wijzen op een verdere groei zijn het hoge vertrouwen, de lage hypotheekrente en de algemene economische groei. De restschuldproblematiek en de aanscherping van de kredietnormen beperken deze groei, maar wij verwachten dat deze factoren een kleiner effect hebben. 

2.1 Landelijke ontwikkelingen en verwachtingen

Sterke eerste helft van 2015

De Nederlandse woningmarkt kende dit jaar een sterke eerste helft. 75.429 bestaande koopwoningen wisselden van eigenaar, een toename van bijna 20% ten opzichte van de zelfde periode in 2014. Het totale aantal transacties van de afgelopen vier kwartalen bedroeg 166 duizend (figuur 4). Dat is een forse verbetering ten opzichte van het dieptepunt in 2013 (104 duizend), maar nog wel meer dan 30 duizend transacties minder dan het gemiddelde van de periode 2000-2008.

Figuur 4: Voortdurende stijging vierkwartaalstotaal sinds medio 2013
Figuur 4: Voortdurende stijging vierkwartaalstotaal sinds medio 2013Bron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank
Figuur 5: Hoogste aantal koopovereenkomsten sinds 2007
Figuur 5: Hoogste aantal koopovereenkomsten sinds 2007Bron: NVM, bewerking Rabobank

Goed derde kwartaal in het verschiet

Hoewel de tweede helft van 2015 nog moet worden gespeeld, is onze verwachting dat de koopwoningmarkt sterk uit de kleedkamers komt. De actuele cijfers van de Nederlandse vereniging van Makelaars (NVM) wijzen op een verdere groei van de transacties in het derde kwartaal van dit jaar [1]. Koopovereenkomsten bij NVM-makelaars worden gemiddeld genomen twee maanden eerder geregistreerd dan de feitelijke overdrachten bij het Kadaster. Dit aantal koopovereenkomsten steeg in het tweede kwartaal met bijna 15% ten opzichte van het eerste kwartaal (gecorrigeerd voor seizoenseffecten). De NVM noteerde daarmee het beste kwartaal sinds 2007 (figuur 5). Het aantal getekende koopcontracten was dus zelfs nog hoger dan in het sterke vierde kwartaal van vorig jaar, wat mede door de tijdelijk verruimde schenkingsmaatregel kenmerken had van een eindejaarsrally.

De koopmarkt wordt minder ruim…

Door de toename van het aantal verkopen verandert het koopwoningaanbod. Een stijging van het aantal transacties leidt (als al het andere constant blijft) tot een daling van het aanbod. Ondanks de forse stijging van het aantal verkopen daalde dit aanbod in 2014 slechts beperkt omdat in dat jaar ook relatief veel nieuw aanbod op de markt kwam. Begin dit jaar daalde het koopwoningenaanbod met ruim 25.000 woningen nog behoorlijk. In het tweede kwartaal nam dat aanbod met ongeveer 5.000 woningen af (figuur 6). Wel worden nog steeds ongeveer evenveel koopwoningen aangeboden als in 2010. 

Door de afname van het aanbod en de stijging van de verkopen kantelt de koopmarkt steeds meer ten gunste van de aanbieders. De krapte-indicator van de NVM deelt het totale beschikbare koopwoningenaanbod door het aantal transacties. Deze indicator daalde in het tweede kwartaal van dit jaar naar een seizoensgecorrigeerde waarde van 11,9. Hiermee is de markt nog wel aanzienlijk ruimer dan voor de crisis. Toen was de waarde van deze indicator gemiddeld 6 tot 7. Verder blijft de markt voor vrijstaande woningen behoorlijk ruim (figuur 7).

Figuur 6: Daling koopaanbod begin dit jaar
Figuur 6: Daling koopaanbod begin dit jaarBron: Huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank
Figuur 7: Krapte-indicator NVM daalt
Figuur 7: Krapte-indicator NVM daaltBron: NVM, bewerking Rabobank

… wat zich vertaalt in stijgende huizenprijzen

Door de minder ruime markt groeit de onderhandelingspositie van verkopers en stijgt de huizenprijs (figuur 8). De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS/Kadaster nam in het tweede kwartaal van 2015 met 1% toe ten opzichte van het eerste kwartaal (seizoensgecorrigeerd). Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2014 bedroeg de stijging 2,5% (figuur 9). In vergelijking met het dal van juni 2013 staat de prijsindex van juni dit jaar 5% hoger. Dit betekent dat koopwoningen in Nederland in deze periode gemiddeld met iets meer dan € 11 duizend in waarde zijn gestegen.

Figuur 8: Minder ruime markt leidt tot een prijsstijging
Figuur 8: Minder ruime markt leidt tot een prijsstijging Bron: NVM, CBS, bewerking Rabobank
Figuur 9: Huizenprijsmutatie 3m/3m en mutatie op jaarbasis
Figuur 9: Huizenprijsmutatie 3m/3m en mutatie op jaarbasisBron: CBS, bewerking Rabobank

Ondanks de gestegen prijzen is de nominale huizenprijs nog 17,6% lager dan het toppunt in 2008. In reële termen (gecorrigeerd voor de stijging van het algemene prijspeil, de inflatie) zijn de huizenprijzen sinds de zomer van 2013 met slechts 2,1% gestegen en is het verlies ten opzichte van de crisis maar liefst 26%. Het huidige huizenprijsniveau is, gecorrigeerd voor inflatie, gelijk aan het niveau van 1999 (figuur 10).

Figuur 10: Nominale en reële huizenprijzen
Figuur 10: Nominale en reële huizenprijzenBron: CBS, Macrobond, bewerking Rabobank

Duurdere segment profiteert steeds meer van groei

Voor wat betreft de toename van de verkopen zijn er verschillen tussen de woningtypen. Tijdens de crisis werden koopwoningen voor starters steeds beter betaalbaar door de dalende woningprijzen en de afnemende hypotheekrente. Veel doorstromers kregen echter te kampen met een hypotheekschuld die hoger was dan de waarde van de woning (onderwaarde), waardoor zij moeilijker konden verhuizen. Het ingezette herstel sinds medio 2013 kwam daardoor vooral vanuit het goedkopere segment. Nu de markt verder aantrekt, zien we dat ook het duurdere segment profiteert van de groei. Zo steeg bijvoorbeeld het aantal transacties van vrijstaande woningen jaar op jaar sterker dan dat van de goedkopere woningtypen. Vrijstaande woningen en twee-onder-één-kappers hebben het afgelopen kwartaal dan ook weer wat marktaandeel teruggewonnen (tabel 2). Wat betreft het prijsherstel zien we dat de woningen die starters doorgaans kopen wat harder in prijs zijn gestegen, maar ook de duurdere woningtypen noteerden in het tweede kwartaal een prijsstijging op jaarbasis (tabel 2).

Tabel 2: Toename marktaandeel twee-onder-één-kap en vrijstaande woningen
Tabel 2: Toename marktaandeel twee-onder-één-kap en vrijstaande woningenBron: Kadaster, Rabobank

Verdere groei verwacht in 2015 en 2016

De vooruitzichten voor de Nederlandse koopwoningmarkt zijn positief. Allereerst is de economische context van groot belang. De Nederlandse economie zal dit en volgend jaar naar verwachting een groei vertonen van circa 2% (zie hoofdstuk 1). Voor de woningmarkt is het vooral belangrijk dat de werkgelegenheid verder aantrekt en dat de koopkracht toeneemt. De groei van de werkgelegenheid zal vooral positief doorwerken in het aantal transacties, een toename van de inkomens geeft een opwaartse druk op de huizenprijs.

Ten tweede is de betaalbaarheid van koopwoningen momenteel zeer goed. Ten opzichte van het dieptepunt van de woningmarkt in 2013 zijn de huizenprijzen slechts licht gestegen en is de gemiddelde hypotheekrente ongeveer een procentpunt lager (zie hoofdstuk 3). Calcasa (2015) stelt dat mede daardoor de betaalbaarheid van koopwoningen [2] in het eerste kwartaal van 2015 verder verbeterde. Kopers gaven gemiddeld 17% van hun netto maandinkomen uit aan netto woonlasten. Ondanks de prijsstijgingen in de afgelopen kwartalen is dat minder dan in het derde kwartaal van 2013 (18%), toen de huizenprijzen net een bodem hadden bereikt. Sinds het begin van het meten van deze indicator (1995) is de betaalbaarheid van koopwoningen niet zo goed geweest als nu (Calcasa, 2015). Wij verwachten dat de betaalbaarheid dit en volgend jaar gunstig blijft, aangezien we slechts een beperkte huizenprijsstijging verwachten, het huishoudinkomen toeneemt en de rente waarschijnlijk relatief laag blijft (zie hoofdstuk 3). Inkomen en rente zijn zeer belangrijk voor de ontwikkeling van de huizenprijs. Dit illustreren wij in twee publicaties over een recent geschat huizenprijsmodel: Huizenprijzen vooral bepaald door inkomen en rente en Inkomen, rente en recente prijsstijgingen wijzen op een verdere toename van huizenprijzen.

Figuur 11: Vertrouwen duidt op toename verkopen
Figuur 11: Vertrouwen duidt op toename verkopenBron: VEH, CBS, bewerking Rabobank

Verder blijft het vertrouwen in de woningmarkt groot. De Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis meet dit vertrouwen en noteerde in juni dit jaar een waarde van 104. Dat is 5 punten hoger dan het hoogste punt gemeten voor de crisis. Dit duidt op een verdere toename van het aantal transacties, al verwachten wij dat de stijging van de transacties niet zo sterk zal zijn als figuur 11 suggereert.

Ook de stijging van de verkopen in de nieuwbouw draagt bij aan een betere doorstroming op de markt voor bestaande koopwoningen (Dam, 2010). De verkoop van nieuwbouwkoopwoningen [3] kende in het eerste kwartaal van 2015 met 7,5 duizend verkopen het beste eerste kwartaal sinds 2008 (figuur 12). Het aantal bouwvergunningen zit ook duidelijk weer in de lift (figuur 13). In de eerste vijf maanden van dit jaar zijn ruim twee keer zo veel vergunningen verstrekt als vorig jaar. Het is dan ook te verwachten dat de nieuwbouwmarkt dit jaar een behoorlijk groei vertoont [4].

Figuur 12: Stijging verkoop nieuwbouwkoopwoningen
Figuur 12: Stijging verkoop nieuwbouwkoopwoningenBron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking Rabobank
Figuur 13: Toename bouwvergunningen
Figuur 13: Toename bouwvergunningenBron: CBS, bewerking Rabobank

Tot slot komen langzaam maar zeker meer huishoudens boven water doordat de prijzen stijgen en huishoudens aflossen (Van Dalen en De Vries, 2015). Meer dan een kwart van deze groep wil binnen twee jaar verhuizen. Dit jaar komen naar onze schatting bijna 140 duizend huishoudens boven water; in 2016 zal dit bij een gemiddelde prijsstijging van iets meer dan 2% ongeveer hetzelfde zijn. Indien de prijzen harder (minder hard) stijgen, zullen vanzelfsprekend meer (minder) huishoudens boven water komen. Wel toont figuur 14 aan dat de onderwaterproblematiek nog steeds een belangrijke factor blijft die een rem zet op een groei van de verkopen en de huizenprijzen: ongeveer één op de vier huishoudens met een hypotheeklening kampt momenteel met onderwaarde.

Figuur 14: Percentage huishoudens met onderwaarde in drie scenario’s
Figuur 14: Percentage huishoudens met onderwaarde in drie scenario’sBron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank

Aanscherpingen kredietnormen remmen vooral de huizenprijs

De voortdurende aanscherping van de kredietnormen zet een rem op de groei van de prijzen. In paragraaf 3.2 lichten wij deze maatregelen nader toe. Voor onze prijsverwachting voor dit en volgend jaar is vooral de aanscherping van de Nibud-normen van belang. Deze normen zijn in juli dit jaar behoorlijk aangescherpt, mede door een wijziging in de rekenmethode. Voor dit jaar verwachten wij een negatief effect van de aanscherpte normen op de huizenprijs. Voor volgend jaar raamt het CPB een lichte koopkrachtstijging van 0,3% voor de werkenden (CPB, 2015). Daarnaast was de inflatie begin dit jaar lager dan verwacht, wat ook een positieve bijdrage leverde aan de koopkrachtontwikkeling. Indien de regering op Prinsjesdag nog besluit om voor 2016 lastenverlichtingen door te voeren kan dit ook betekenen dat de Nibud-normen volgend jaar licht hoger zullen uitvallen (zie ook onze stelling over de ruimte voor lastenverlichtingen). Per saldo hebben de financieringsnormen – al het andere constant - voor dit jaar een beduidend negatief prijseffect. Voor 2016 hebben de toekomstige normen wellicht een beperkt positief effect.

Verwachtingen voor 2015 en 2016: verdere stijging verkopen huizenprijzen

Concluderend verwachten wij dat zowel het aantal verkopen als de huizenprijzen in Nederland dit en volgend jaar zullen groeien. Voor wat betreft het aantal transacties verwachten wij voor dit jaar 170 tot 185 duizend verkopen, nadat er in 2014 153 duizend woningen van eigenaar wisselden (figuur 15). Voor 2015 gaat het om een verwachte stijging van 11 tot 21%, na de forse inhaalgroei van bijna 40% in 2014. Belangrijke onzekerheden zijn de ontwikkeling van de situatie omtrent Griekenland en Rusland/Oekraïne (zie ons Economisch Kwartaalbericht), wat de Nederlandse economische groei negatief kan beïnvloeden. Maar het is ook goed mogelijk dat de economie harder groeit dan we nu verwachten, bijvoorbeeld als de regering daadwerkelijk besluit tot lastenverlichting. Voor 2016 verwachten wij dat de woningmarkt het transactieniveau van 2015 kan vasthouden. Gedurende dat jaar verwachten we echter niet of nauwelijks groei. In het positieve scenario, met een sterke groei van het aantal transacties in 2015, voorzien we zelfs dat de woningmarkt in 2016 iets zal terugvallen doordat de zeer lage rente dit jaar kan zorgen voor vooruitgeschoven aankopen. In totaal verwachten we in 2016 170 tot 190 duizend verkopen.

Het hogere aantal transacties resulteert in een minder ruime markt, wat vervolgens zorgt voor een toename van de gemiddelde huizenprijsindex. Belangrijke onzekerheden voor de tweede helft van 2015 en 2016 zijn de verdere ontwikkeling van het inkomen en de hypotheekrente. Als de inkomensstijging sterker wordt dan verwacht, zal ook de huizenprijsstijging hoger uitpakken. Maar als de gemiddelde hypotheekrente onverwacht sterk stijgt zonder dat de groei van de huishoudinkomens ook versnelt dan heeft dit een negatief effect op de groei van de huizenprijzen (zie Inkomen, rente en recente prijsstijgingen wijzen op een verdere toename van huizenprijzen). Per saldo verwachten we een gemiddelde stijging van de huizenprijsindex van 2 tot 3½% in 2015 en een toename van 2½ tot 4½% in 2016 (figuur 16).

Figuur 15: Raming transacties in 2015 en 2016
Figuur 15: Raming transacties in 2015 en 2016Bron: Rabobank, Kadaster
Figuur 16: Raming huizenprijsontwikkeling in 2015 en 2016
Figuur 16: Raming huizenprijsontwikkeling in 2015 en 2016Bron: Rabobank, CBS

2.2 Groei in alle provincies

Verkopen stijgen in alle provincies…

In het tweede kwartaal van 2015 steeg het aantal verkopen ten opzichte van het tweede kwartaal van 2014 in elke provincie, van 11% in Zeeland tot 28% in Drenthe. De stijging van de transactieaantallen laat zien dat het herstel van de woningmarkt breed wordt gedragen in Nederland. Voor een uitgebreide analyse en verklaring hiervoor wijzen wij u graag op onze special Herstel op de regionale woningmarkt.

Tabel 3 laat zien dat in de periode 2013-2015 [5] vrijwel elke provincie een ontwikkeling kende die behoorlijk sterk samenhangt met de landelijke ontwikkeling. Alleen Zeeland week in sommige kwartalen fors af. Sinds medio 2013 kennen provincies als Noord-Holland en Utrecht een sterkere groei, maar ook in perifere provincies, zoals Drenthe, Groningen en Limburg, is het herstel duidelijk ingezet.

Tabel 3: Jaar op jaar mutatie verkopen per provincie en in Nederland
Tabel 3: Jaar op jaar mutatie verkopen per provincie en in NederlandBron: Kadaster, Bewerking Rabobank

… wat in elke provincie leidt tot een minder ruime markt…

Figuur 17: In elke provincie hebben kopers minder keuze dan in de afgelopen twee jaar
Figuur 17: In elke provincie hebben kopers minder keuze dan in de afgelopen twee jaarBron: Kadaster, huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank

Door de stijging van de verkopen werd de markt in elke provincie minder ruim. Wel zien we hierin duidelijke niveauverschillen: kopers hebben in de Randstad minder keuze dan in de meer perifere regio’s. Ook is de ontwikkeling in Zeeland zichtbaar anders dan in de rest van het land (figuur 17). Maar het effect van het herstel op de landelijke woningmarkt is wel in elke provincie zichtbaar: overal wordt de markt minder ruim (figuur 17). De verkopen zijn in elke provincie toegenomen en het aanbod is overal lager dan in de afgelopen twee jaar. 

…en een stijging van de huizenprijzen

In lijn met de minder ruime markt steeg de huizenprijs (PBK) in het tweede kwartaal van dit jaar in alle provincies. De stijging liep behoorlijk uiteen, van 0,7% in Zeeland tot 5,4% in Noord-Holland. Tabel 4 geeft in meer detail weer dat er een zichtbare samenhang is in de huizenprijsontwikkeling per provincie en het landelijke gemiddelde. In 2013 kende elke provincie een forse prijsdaling en het herstel in 2014-2015 trad in alle provincies op (in de vorm van een minder sterke daling of een prijsstijging). Zeeland is opnieuw de enige provincie die hier van afwijkt. Noord-Holland was de eerste provincie met een stijging van de huizenprijsindex boven de 2%, wat langzaam maar zeker is overgenomen door een paar andere provincies.

Tabel 4: Jaar-op-jaarmutatie PBK per provincie
Tabel 4: Jaar-op-jaarmutatie PBK per provincieBron: CBS, bewerking Rabobank

Grote steden groeien harder…

Hoewel we in alle provincies een herstel op de koopwoningmarkt zien, springen de grote steden er qua ontwikkeling wel uit. Figuur 18 laat zien dat de grote steden – met name Amsterdam en Utrecht – harder zijn gestegen dan het landelijke gemiddelde. De sterke vraag naar koopwoningen in de stad vertaalt zich in een opwaartse prijsdruk. In het tweede kwartaal van dit jaar namen de huizenprijzen in de grote steden op jaarbasis harder toe dan landelijk (2,5%): Amsterdam +8,1%, Utrecht +4,4%, Rotterdam +5,3% en Den Haag +3,3%. Als we kijken naar de ontwikkelingen door de kwartalen heen, dan valt op dat de prijsstijgingen in Amsterdam en Utrecht recent wat zijn afgevlakt en dat Rotterdam en Den Haag juist een sterkere prijsstijging kenden op kwartaalbasis (tabel 5).

Figuur 18: Ontwikkeling huizenprijsindex grote steden
Figuur 18: Ontwikkeling huizenprijsindex grote stedenBron: CBS
Tabel 5: K-o-k prijsmutatie grote steden, seizoensgecorrigeerd
Tabel 5: K-o-k prijsmutatie grote steden, seizoensgecorrigeerdBron: CBS, bewerking Rabobank

… maar ook in de grote steden is de betaalbaarheid nog beter dan voor de crisis

In de media verschijnt de laatste tijd regelmatig het woord ‘oververhitting’ als het gaat om de grote steden. Dit lijkt vooral ingegeven door de sterke prijsstijgingen en de mate waarin weer boven de vraagprijs geboden wordt. Hoewel de koopmarkt in de grote steden in vergelijking met de situatie van voor de crisis nog wel minder krap is, komt de krapte-indicator van de NVM in Amsterdam alweer in de buurt van een vergelijkbare schaarste als in 2007 (figuur 19).

Figuur 19: Markt in Amsterdam bijna even krap als voor de crisis, in Utrecht niet
Figuur 19: Markt in Amsterdam bijna even krap als voor de crisis, in Utrecht nietBron: NVM, bewerking Rabobank

Als we kijken naar het prijsniveau in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht ligt dit nog respectievelijk 6,2, 9,4, 14,8 en 10,4% lager dan tijdens het toppunt van voor de crisis. Het nominaal beschikbaar huishoudinkomen is in die periode ongeveer gelijk gebleven en de hypotheekrente is fors gedaald. Daardoor is de betaalbaarheid ook in de grote steden nog beter dan destijds. Door de sterke toename van de vraag en de beperkte mogelijkheid om het woningaanbod in de steden snel uit te breiden, wordt de betaalbaarheid daar wel snel minder goed en wordt de markt sneller krap dan in het landelijk gebied. Dat koopwoningen in populaire woongebieden minder goed betaalbaar zijn voor een gemiddeld huishouden is overigens wel een normale uiting van schaarste. Het is dan ook te verwachten dat een minder goede betaalbaarheid in de steden uiteindelijk zal zorgen voor een verschuiving van de vraag van de steden naar andere gebieden. 

Auteurs
Pieter van Dalen en Rogier Aalders

Hoofdstuk 3: Hypotheekontwikkelingen

In het eerste kwartaal van 2015 nam de totale uitstaande hypotheekschuld met € 1,3 miljard toe ten opzichte van het kwartaal ervoor. Onze verwachting is dat de totale hypotheekschuld dit en volgend jaar verder zal oplopen, als gevolg van de voorziene toename van het aantal woningverkopen. Wij verwachten wel dat huishoudens dit jaar, mede door de lage spaarrente, net als vorig jaar extra zullen aflossen. Hoewel lichte opwaartse druk zal ontstaan door de stijging van de kapitaalmarktrentes, verwachten wij dat de hypotheekrentes in 2015 en 2016 laag blijven.

3.1 Omvang hypotheekschuld toegenomen

Het totale uitstaande hypotheekbedrag nam in het eerste kwartaal van 2015 met € 1,3 miljard toe en kwam hierdoor uit op ruim € 635 miljard (figuur 20) [6]. De omvang van de nieuwe verstrekkingen was dus voor het tweede achtereenvolgende kwartaal groter dan de aflossingen. Cijfers over de totale hypotheekschuld in het tweede kwartaal van 2015 zijn op het moment van schrijven nog niet beschikbaar. Op basis van beschikbare maandcijfers van door banken verstrekte hypotheken en de toename van de nieuwe verstrekkingen (zie volgende paragraaf) verwachten wij dat de totale hypotheekomvang in het tweede kwartaal verder is gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal.

Toename nieuwe hypotheken

In het tweede kwartaal van 2015 verstrekten banken en andere hypotheekverstrekkers voor een bedrag van € 11,1 miljard aan nieuwe woninghypotheken (figuur 21), een stijging van 13,6% ten opzichte van het kwartaal ervoor (seizoensgecorrigeerd). Diverse gunstige financieringsvoorwaarden liepen af op 1 juli 2015 (paragraaf 3.2), waar huishoudens mogelijk in het tweede kwartaal op anticipeerden. In het eerste kwartaal van 2015 daalde de seizoensgecorrigeerde hoeveelheid nieuwe hypotheken met 3,1%, nadat deze in het kwartaal ervoor met 13,2% was toegenomen. De terugval in het eerste kwartaal van dit jaar was het gevolg van de eindejaarsrally in 2014K4.

Figuur 20: Omvang bestaande hypotheken
Figuur 20: Omvang bestaande hypothekenBron: DNB
Figuur 21: Hypotheekverstrekking
Figuur 21: HypotheekverstrekkingBron: Kadaster, bewerking Rabobank

Ten opzichte van het eerste kwartaal was ook een stijging van het aantal over- of bijsluiters zichtbaar (figuur 21). Mogelijk geldt ook hier een anticipatie-effect doordat mensen die graag gebruik willen maken van de historisch lage hypotheekrente er voor kiezen om over te sluiten of bij te lenen.

Hogere aflossingen op hypotheken

Veel huishoudens losten in 2014 extra af op hun hypotheeklening. Dit kwam vooral door de lage spaarrente en de tijdelijke verruiming van de schenkingsvrijstelling (van oktober 2013 tot en met december 2014). Ook onderwaarde was voor veel huishoudens een reden om extra af te lossen, om zo een mogelijke restschuld bij een eventuele verhuizing te voorkomen of te verlagen. Wij verwachten dat de extra aflossingen op hypotheken ook dit jaar relatief hoog blijven. De spaarrente is erg laag, waardoor voor veel huishoudens aflossen op hun hypotheeklening aantrekkelijker is dan sparen. En hoewel het aantal huishoudens dat onder water staat afneemt, is de groep nog steeds groot. Daar staat wel tegenover dat het bedrag van de schenkingsvrijstelling per 1 januari 2015 is gehalveerd [7] waardoor de piek van de extra aflossingen waarschijnlijk in 2014 lag.

Voor 2015 als geheel verwachten we een verdere stijging van het aantal woningverkopen (zie hoofdstuk 2). Daardoor zal ook het aantal nieuwe hypotheekverstrekkingen stijgen. Naar onze verwachting is het effect daarvan groter dan de totale aflossingen op hypotheekleningen, waardoor de totale hypotheekschuld in 2015 waarschijnlijk toeneemt.

3.2 Veranderende financieringsvoorwaarden

In 2015 hebben diverse veranderingen plaatsgevonden in de financieringsvoorwaarden voor (nieuwe) hypotheekverstrekkingen. De loan-to-value (LTV), de Nibud-normen, het maximale aftrektarief en de NHG-grens worden aangepast. In hoofdstuk 2 beschrijven we de impact van deze aanpassingen op de woningmarkt.

Sinds 2012 wordt de maximale hypotheeksom ten opzichte van de woningwaarde (LTV) met 1%-punt per jaar verlaagd tot 100% in 2018. De maximale LTV in 2015 bedraagt 103%. Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) adviseerde in mei 2015 om de maximale LTV na 2018 verder af te bouwen tot 90%. De huidige regering lijkt hier op dit moment echter geen oor naar te hebben.

Verder zijn de financieringslastpercentages, het percentage van het inkomen dat huishoudens maximaal aan bruto hypotheeklasten mogen uitgeven (de ‘Nibud-norm’), zowel op 1 januari als op 1 juli van dit jaar verder aangescherpt [8]. Daarnaast is het maximale belastingtarief waartegen een huizenbezitter de hypotheekrente mag aftrekken verder verminderd. Met ingang van 2013 wordt dit tarief jaarlijks met 0,5%-punt verlaagd tot 38% in 2041. Voor 2015 is het maximale tarief 51%. Tot slot is het maximale bedrag voor het kopen van een woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) per 1 juli afgenomen naar € 245.000. Dit bedrag wordt sinds juli 2012 verlaagd en zal vanaf 2017 de gemiddelde woningprijs volgen.

3.3 Lage hypotheekrentes

Nadat de hypotheekrentes in het eerste kwartaal van 2015 al een historisch laagtepunt bereikten, daalden deze in het tweede kwartaal verder (figuur 22) [9]. In juni 2015 bedroeg het gemiddelde tarief voor nieuwe verstrekkingen 2,7% bij een rentevaste periode van één tot en met vijf jaar, 2,9% bij een rentevaste periode van zes tot en met tien jaar, en 3,3% bij een rentevaste periode van meer dan tien jaar (DNB).

Figuur 22: Hypotheekrentes nieuwe hypotheken
Figuur 22: Hypotheekrentes nieuwe hypothekenBron: DNB
Figuur 23: Volatiel verloop swaprentes
Figuur 23: Volatiel verloop swaprentesBron: Macrobond

Ondanks de recente afname liggen de swaprentes van 5 en 10 jaar momenteel aanzienlijk hoger dan begin mei (figuur 23). Deze snelle stijging is echter niet terug te zien in de ontwikkeling van de hypotheekrentes met lange looptijden. Deze zijn in zowel mei als juni verder gedaald. De 10-jaars swaprente zal naar verwachting op termijn weer toenemen tot ongeveer 1,2% aan het einde van het jaar en naar 1,5% over twaalf maanden. De neerwaartse druk van het kwantitatieve verruimingsprogramma van de ECB op de kapitaalmarktrentes wordt naar verwachting meer dan gecompenseerd door een verbeterend economisch klimaat in de eurozone en een geleidelijke stijging van de inflatie. Ook de hogere rentes in de VS zullen naar verwachting bijdragen aan deze, nog altijd gematigde, stijging van de lange rente in de eurozone.

Swaprentes met een korte looptijd maakten in mei ook een sprong omhoog, maar deze zijn in de afgelopen weken weer gedaald door de verdere daling van driemaands Euribor. Wij verwachten dat de geldmarkttarieven nog iets verder kunnen dalen, mede door een toenemende overliquiditeit op de geldmarkt. Dit speelt tegen de achtergrond van onze verwachting dat de ECB haar belangrijkste rentetarieven tussen nu en twee jaar waarschijnlijk niet zal verhogen.

Uit de markt van gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles (residential mortgage-backed securities; RMBS) en door hypotheken gedekte obligaties (covered bonds) door banken en verzekeraars blijkt dat de zogenaamde ‘spreads’ in de afgelopen maanden per saldo licht zijn opgelopen. Deze spreads kunnen worden beschouwd als een indicator voor de risicopremie die banken moeten betalen als zij kapitaalmarktfinanciering aantrekken voor hypotheekverstrekking.

Hoewel er lichte opwaartse druk zal ontstaan door de stijging van de kapitaalmarktrentes, verwachten wij dat de hypotheekrentes in 2015 en 2016 relatief laag zullen blijven.

Auteur
Björn Giesbergen

Voetnoten

[1] De NVM dekt ongeveer 70-75% van de totale markt voor bestaande koopwoningen. 

[2] Deel van het netto maandinkomen dat huishoudens gebruiken voor netto woonlasten op het moment van aankoop van een woning.

[3] De cijfers zijn gebaseerd op de Monitor Nieuwe Woningen (MNW) die 75-80% van de nieuwbouwkoopwoningen bevat.

[4] Zie de Rabobank Construction Update voor meer informatie en vooruitzichten over de nieuwbouw. Deze verschijnt naar verwachting medio augustus dit jaar.

[5] Vanwege praktische overwegingen is de tabel klein gehouden. Eenzelfde patroon is zichtbaar als we een langere periode terugkijken. 

[6] Deze € 635 miljard betreft de bruto hypotheekschuld. Dit is niet gecorrigeerd voor opgebouwd kapitaal in spaarhypotheken. Doordat het opgebouwde kapitaal in spaarhypotheken in de komende jaren door het cumulatief renderende vermogen voor een relatief grote groep huishoudens steeds sneller toeneemt, zal de netto hypotheekschuld minder snel stijgen dan de bruto hypotheekschuld en zelfs kunnen dalen terwijl de bruto schuld toeneemt.

[7] Ouders mogen nu eenmalig maximaal € 52 duizend belastingvrij schenken aan elk van hun kinderen in de leeftijd van achttien tot veertig jaar als dit gebruikt wordt voor de aankoop van een woning, het aflossen van hypotheekschuld of het bekostigen van een dure opleiding. Dit bedrag was van 1 oktober 2013 tot 1 januari van dit jaar tijdelijk verhoogd tot € 100.000 en kende minder voorwaarden. Zo hoefde er bijvoorbeeld geen ouder-kind relatie te zijn tussen de schenker en ontvanger.

[8] De aanscherping van 1 juli 2015 had effect op hypotheekrentes lager dan 3,5%. Onder dit percentage wordt vanaf die datum met lagere financieringslastpercentages gerekend.

[9] DNB heeft in december 2014 een methodewijziging doorgevoerd. Hierdoor worden voor december 2014 zowel de percentages van voor als die van na de wijziging getoond.

Literatuur

Boumeester, H. en C. Lamain (2014). Regionale verschillen in de Eigen Huis Marktindicator.

Calcasa (2015). The WOX quarterly Q1 2015.

CPB (2015). Centraal Economisch Plan.

Dalen, P. van en P. de Vries (2014a). Beperking prijsherstel Nederlandse koopwoningmarkt in 2015 door Nibud-normen.

Dalen, P. van en P. de Vries (2014b). Afloop verruiming schenkingsvrijstelling heeft beperkt negatief effect in 2015.

Dalen, P. van en P. de Vries (2014c). Gevolgen veranderingen NHG in kaart.

Dalen, P. van (2015). Eindejaarsrally Nederlandse woningmarkt sterker dan verwacht.

Giesbergen, B. (2015a). Woningmarktherstel trekt consumptie mee omhoog.

Giesbergen, B.  (2015b). Europese begrotingsregels bieden Nederland beperkte ruimte voor lastenverlichting.

NVM (2015). Woningmarktcijfers: 2e kwartaal 2015.

Smid, T. (2014). Structurele hervormingen op de Nederlandse arbeidsmarkt.

Bijlage grafieken

Prijzen en transacties
Prijzen en transactiesBron: CBS, bewerking Rabobank
Verschillende huizenprijsdefinities
Verschillende huizenprijsdefinitiesBron: CBS, Calcasa, NVM, Kadaster
Verleende bouwvergunningen
Verleende bouwvergunningenBron: CBS
Kapitaalmarkt: verschillende landen
Kapitaalmarkt: verschillende landenBron: Macrobond
Driemaands Euribor
Driemaands EuriborBron: Macrobond
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijdBron: DNB
Volume bestaande hypotheken naar instelling
Volume bestaande hypotheken naar instellingBron: DNB
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periode
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periodeBron: DNB
Ontwikkeling Nederlandse werkloosheid
Ontwikkeling Nederlandse werkloosheidBron: CBS
Internationale werkloosheid
Internationale werkloosheidBron: Eurostat
Internationale huizenprijsontwikkeling
Internationale huizenprijsontwikkelingBron: Dallas Fed
Economische verwachtingen
Economische verwachtingen Bron: CBS, Rabobank

Kerngegevens

Colofon

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS. De afsluitdatum van deze publicatie is 31 juli 2015.

Deze gegevens van deze bronnen zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: www.rabobank.com/economie.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘economie@rn.rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Pieter van Dalen, Björn Giesbergen en Rogier Aalders

Redactie:
Rogier Aalders en Martijn Badir

Eindredactie:
Tim Legierse, hoofd Nationaal Onderzoek, Kennis en Economisch Onderzoek, Rabobank

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2015 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland

Delen:
Auteur(s)

naar boven