RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Nederlandse woningmarkt: langzaam maar zeker meer huizen boven water

Economisch commentaar

Delen:
  • Naar schatting 165.000 huishoudens zijn het afgelopen jaar boven water gekomen
  • Dit komt door de stijging van de huizenprijzen en extra aflossingen
  • Naar verwachting zijn er in 2019 evenveel huishoudens met onderwaarde als in 2008

Meer huishoudens boven water door prijsstijgingen en aflossingen

Steeds meer huishoudens komen door het herstel op de woningmarkt ‘boven water’. Dit betekent dat bij meer koopwoningen de waarde van het onderpand hoger is dan de hoogte van de hypotheeklening. Momenteel hebben ongeveer 900.000 huishoudens een hogere hypotheekschuld dan de waarde van de woning. Vorig jaar waren dat er naar schatting ongeveer 1,07 miljoen. Ten opzichte van het eerste kwartaal van vorig jaar is het aantal huishoudens onder water met ongeveer 15% gedaald. Dit komt door stijgende huizenprijzen en een daling van de hypotheekschuld. De huizenprijzen zijn in het eerste kwartaal van dit jaar immers 2,4% hoger dan het eerste kwartaal van vorig jaar. Daarnaast is er vorig jaar extra afgelost en is de hypotheekschuld gedaald (Treur, 2015). 

Huishoudens komen langzaam maar zeker boven water

In juni 2014 publiceerden wij een Themabericht waarin de methode staat beschreven hoe wij het herstelvermogen van huishoudens met onderwaarde hebben geschat. Deze schatting hebben we met de huidige realisaties kunnen actualiseren. Voor de middellange termijn is ons basisscenario dat de huizenprijzen gemiddeld met 2% zullen stijgen en dat de huidige trend van verhoogde aflossingen door woningbezitters doorzet. In dit scenario zullen er in 2019 weer evenveel huishoudens zijn met onderwaarde als voor de crisis: ongeveer 450.000 huishoudens, circa 13% van de huizenbezitters (zie tabel 1). 

Tabel 1: Aantal huishoudens met onderwaarde, basisscenario
Tabel 1: Aantal huishoudens met onderwaarde, basisscenarioBron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank

Relatief grote groep met kleine restschuld

Figuur 1 toont het vermogen in een koopwoning van huishoudens met een hypotheeklening in het eerste kwartaal van 2015 in heel Nederland, in totaal 100%. Het oranje vlak toont de onderwaarde van huishoudens: in totaal 25%, naar schatting ongeveer 45 miljard euro. Het blauwe vlak toont de huishoudens met overwaarde: 75%, ongeveer 620 miljard euro aan overwaarde. De oranje piek bij 4,9% geeft aan dat een grote groep huizenbezitters een onderwaarde heeft tussen de 10.000 tot 20.000 euro (circa 175.000 huishoudens). Deze groep komt dus bij een relatief kleine huizenprijsstijging weer boven water. 

Figuur 1: Verdeling vermogen in de woning in Nederland
Figuur 1: Verdeling vermogen in de woning in NederlandBron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank

Grotere prijsstijgingen zullen meer huishoudens boven water helpen

Bij een grotere huizenprijsstijging of extra aflossingen op de hypotheek kan het aantal huishoudens met onderwaarde vanzelfsprekend sneller dalen [1]. Bij een huizenprijsstijging van 4% in plaats van 2% komen er in 2016 naar schatting circa 190.000 in plaats van 140.000 huishoudens boven water. Dan heeft nog ongeveer 20% van de huishoudens te maken met onderwaarde (figuur 2). Dit percentage blijft de komende jaren ook bij een sterkere stijging van de huizenprijs dus nog wel relatief hoog.

Figuur 2: Percentage huishoudens met onderwaarde met drie scenario’s
Figuur 2: Percentage huishoudens met onderwaarde met drie scenario’s Bron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank

Voetnoot

[1] Merk voorts op dat er bij een daling van de huizenprijs in de komende jaren -die wij niet verwachten- dus juist meer huishoudens onder water komen. Extra aflossingen zullen in dat geval waarschijnlijk niet sterk genoeg zijn om de huizenprijsdaling te kunnen compenseren. 

Literatuur

Treur, L. (2015). Totale hypotheekschuld licht gedaald in 2014 – ondanks aantrekkende woningmarkt.

Vries, P. de (2014a). Herstelvermogens van huishoudens die onder water staan.

Vries, P. de(2014b). Onderwaarde en doorstroming op de woningmarkt.

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 21 62666

naar boven