RaboResearch - Economisch Onderzoek

Structurele hervormingen op de Nederlandse woningmarkt

Themabericht

Delen:

Overzichtspagina studies Prinsjesdag 2014 

De Nederlandse overheid heeft sinds 2008 structurele hervormingen doorgevoerd op tal van terreinen. Dit Themabericht gaat in op de belangrijkste hervormingen die onder andere gericht zijn op het verminderen van schuldfinanciering en subsidies op de koopwoningmarkt en het geven van een prikkel aan huurders om een woning te vinden die beter past bij hun inkomen. In tegelijkertijd verschenen Themaberichten behandelen we ook de stabiliteit van het bankwezen, de hervormingen op de arbeidsmarkt en die in de zorg.

Aanleiding hervormingen op de woningmarkt

De Nederlandse woningmarkt kende gedurende de crisisperiode een forse daling van de woningprijs en het aantal verkopen. Marktpartijen en de wetenschap hebben voorafgaand aan de crisis verschillende problemen op de woningmarkt gesignaleerd. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (2007) wees er een aantal aan[1]. Ten eerste stelde de Raad dat er een tekort was aan zowel kwantitatief als kwalitatief goede koopwoningen. Ten tweede was er een tekort aan woningen in de geliberaliseerde (vrije) huursector en kampte de niet-geliberaliseerde (sociale) huursector met lange wachttijden. Ten derde was er sprake van een aanzienlijke groep scheefwoners (huurders van een sociale woning die eigenlijk een te hoog inkomen hebben). Ten vierde waren de huizenprijzen voor met name starters voor de crisis te hoog. De huizenprijzen stegen mede dankzij de trendmatige daling van de hypotheekrente relatief sterk ten opzichte van de inkomensontwikkeling. Figuur 1 laat zien dat het aantal verkopen sinds 1999 stagneerde, terwijl de prijs nog steeg. Dit kwam onder meer doordat huishoudens hun woning op twee inkomens konden financieren. Daarnaast drukten de vanaf het midden van de jaren negentig in zwang geraakte fiscaal gunstige hypotheekvormen zoals de aflossingsvrije hypotheek de stijging van de maandlasten. Dit resulteerde in meer schuldfinanciering bij aanschaf van een koopwoning (figuur 2) en daaropvolgend weinig of geen aflossing. De risico’s hiervan kwamen aan het licht door de restschuldproblematiek na de prijsdalingen in de crisis. Ten vijfde kampte de nieuwbouw met structurele problemen. Het woningaanbod nam sinds 1999 niet voldoende toe, mede door complexe regelgeving (De Vries en Louw, 2003). De proceduretijd van de start van een woningbouwproject liep op van 33 maanden in 1970 tot maar liefst 90 maanden in 2008 (Rijksoverheid, 2010). Er werd ‘aanbodgestuurd’ gebouwd, zonder de wensen van de huishoudens goed in kaart te brengen (Tijdelijke commissie huizenprijzen, 2013). Gezien deze problemen kwam er een roep om hervormingen op de woningmarkt.

Figuur 1: Prijzen en transacties
Figuur 1: Prijzen en transactiesBron: CBS, Kadaster
Figuur 2: Toename schuldfinanciering
Figuur 2: Toename schuldfinanciering Bron: NVM, DNB, CBS, bewerking Rabobank

Beleidsvoorstellen van verschillende partijen

Diverse instituten en wetenschappers kwamen met hervormingsvoorstellen, zoals de VROM-raad in 2007, de Rijksoverheid zelf (brede heroverweging wonen), de Commissie Sociaal-Economische Deskundigen namens de Sociaal-Economische Raad (SER-CSED), 22 economen en de indieners[2] van het plan Wonen 4.0. Hoewel de concrete invulling per rapport verschilde, was de algemene strekking dat het overheidsbeleid meer eigendomsneutraal moest worden. De hypotheekrenteaftrek moest verdwijnen of worden afgebouwd en een belastingtariefverlaging zou het negatieve effect hiervan op het beschikbare inkomen compenseren. Ook moest deze aanpassing samenvallen met hervormingen op de huurmarkt om grote effecten op de inkomensverdeling te voorkomen. Een verlaging (of afschaffing) van de hypotheekrente betekende waarschijnlijk wel een huizenprijsdaling. Mede daarom stelden de meeste instituten een geleidelijke invoering voor van de beleidswijzigingen. De SER-CSED en de participanten van Wonen 4.0 tekenden hierbij aan dat de overheid de hervormingen pas na een herstel van de woningmarkt zou moeten invoeren.

Genomen beleidsmaatregelen sinds de crisis

De overheid heeft op verschillende momenten in de crisisperiode hervormingen doorgevoerd. In de appendix geven we de maatregelen in een samenvattende tabel weer.

Een eerste structurele hervorming is dat de in 2007 ingevoerde Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) door de hypotheekverstrekkende instellingen in 2011 is gewijzigd. Waar voorheen een hypotheek 100% aflossingsvrij mocht zijn, werd dit voor nieuwe hypotheken gemaximeerd op 50% van de hypotheeksom. Daarnaast is sinds juli 2012 de overdrachtsbelasting permanent verlaagd van 6 naar 2%.

In het Lente-akkoord van mei 2013 is er een eerste aanzet gegeven tot een structurele hervorming van de woningmarkt. In het definitieve woonakkoord van december dat jaar is nog een aantal punten gewijzigd (Rijksoverheid, 2013).

Met ingang van 2014 verlaagt de overheid het maximale tarief waartegen de huizenbezitter de hypotheekrente mag aftrekken ieder jaar met een 0,5%-punt, tot 38% in 2041. Daarnaast komen nieuwe hypotheken alleen in aanmerking voor deze fiscale aftrek als ze volledig aflossen binnen dertig jaar op annuïtaire- of lineaire basis. Huishoudens kunnen bestaande hypotheekvormen bij verhuizing nog wel meenemen, maar bij een verhoging van de hypotheeklening zijn ze wel gebonden aan de nieuwe hypotheekvormen en bovendien aan het maximum van 50% aflossingsvrij. Verder gaat ook de maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde (loan-to-value, LTV) met 1%-punt per jaar omlaag, van 106% in 2012 naar 100% in 2018.

Belangrijke maatregelen op de huurmarkt zijn de inkomensafhankelijke huurstijgingen, mede om het scheefwonen tegen te gaan. Ook moeten woningcorporaties de voorraad in de vrije huursector afbouwen en moeten zij zich richten op hun sociale woningvoorraad. De verhuurdersheffing moet dit afdwingen. De nieuwe regels voor de huurmarkt zijn echter nog niet definitief; er loopt nog een parlementair onderzoek naar de woningcorporaties. 

Voordelen beleidsmaatregelen

De door het Rijk genomen beleidsmaatregelen zijn door verschillende partijen bekritiseerd, maar vanuit politiek oogpunt is er wel degelijk een flinke stap gezet. De inkomensafhankelijke huurstijgingen dragen eraan bij dat huishoudens in de sociale huursector in de toekomst eerder bereid zullen zijn te verhuizen naar een woning die beter aansluit bij hun woonwensen en inkomen. Dit zal ook de wachtlijsten voor sociale huurwoningen inkorten. Daarnaast wordt het speelveld tussen de sociale en de private huursector gelijker, mede doordat woningcorporaties in de vrije sector niet meer met borg van het Rijk woningen mogen ontwikkelingen (VNG, 2014).

Voor de koopmarkt is het van belang dat de permanente verlaging van de overdrachtsbelasting de mobiliteit vergroot. Ook is het goed dat de verlaging van de maximale LTV en het afgenomen gebruik van aflossingsvrije hypotheken de huishoudschuld op termijn zullen beperken. 

Nadelen

Tegelijkertijd heeft de overheid met de hervormingen een aantal kansen gemist. De adviezen zoals die van de SER-CSED en de groep rondom Wonen 4.0 zijn slechts ten dele overgenomen. Dat het laatstgenoemde rapport voor een belangrijk deel is genegeerd, is vooral te betreuren. Het betrof een overeenkomst van verschillende marktpartijen met uiteenlopende belangen en had daardoor een breed maatschappelijk draagvlak. Tevens had het CPB (2010) berekend dat het invoeren van de beleidsvoorstellen uit Wonen 4.0 uiteindelijk de meeste welvaartswinst zou opleveren voor de Nederlandse economie, ten opzichte van varianten van andere instituten. Drie speerpunten uit dat rapport komen niet terug in het regeerakkoord: geen onderscheid maken tussen bestaande en nieuwe gevallen, hervormingen pas doorvoeren als de woningmarkt is hersteld en het invoeren van eigendomsneutraal beleid.

Het onderscheid tussen bestaande en nieuwe gevallen heeft vooral negatieve gevolgen voor de concurrentiepositie van starters op de woningmarkt (De Vries, 2014). Er zal over een periode van dertig jaar geen gelijk speelveld zijn tussen de starters die vanaf 2014 de woningmarkt betreden en doorstromers die voordien al een koopwoning bezaten. Dit verstoort de marktwerking langdurig: de huidige starters zullen in deze lange transitieperiode altijd hogere maandlasten hebben dan doorstromers. Daarnaast is de geleidelijke verlaging van de hypotheekrenteaftrek in combinatie met een verlaging van het marginale belastingtarief verstandig, maar de stapjes zijn te klein om op een afzienbare termijn naar een meer eigendomsneutraal beleid te gaan. Pas in 2033 raakt de maatregel voor het eerst de huishoudens met een maximaal belastingtarief van 42%, ruim 90% van Nederland (CBS, 2012). Omdat huurders in de geliberaliseerde sector meer moeten gaan betalen en de subsidie voor het kopen zeer langzaam afbouwt, blijft de huursector een onderontwikkeld alternatief.

In onze toekomstvisie voor de woningmarkt uit 2013 maakt de overheid juist een duidelijke keuze voor eigendomsneutraal beleid, met concrete voorstellen voor een geleidelijke, maar integrale afbouw van subsidies (Piljic en Stegeman, 2013). Dit zal resulteren in een woningmarkt waarin huishoudens zonder fiscale prikkels zelf een keuze kunnen maken tussen de vermogensopbouw en de bijbehorende risico’s bij het kopen en de keuze voor meer mobiliteit door te huren anderzijds. Bij een verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt zoeken huishoudens naar flexibele oplossingen op de woningmarkt. Dit pleit voor een groter aanbod van particuliere huurwoningen. Ook zal er in deze situatie minder schuldfinanciering plaatsvinden, doordat de koopsubsidie door (gedeeltelijke) afschaffing van de hypotheekrente wegvalt. De fiscale afbouw van het eigenwoningbezit impliceert ook gemiddeld lagere huizenprijzen. Hierdoor zullen bestaande projectontwikkelaars en gemeenten in de toekomst mogelijk verdere verliezen moeten nemen op hun grondbezettingen. Maar hier staat wel tegenover dat huishoudens bij minder schuldfinanciering ook beter bestand zijn tegen conjunctuurschommelingen. Dit zal daardoor ook de consumptieve bestedingen minder drukken in tijden van laagconjunctuur (Summers, 2014). 

Beleidsdiscussies keren terug

De woningmarkt kent sinds begin 2013 relatieve beleidsrust, die er mede voor heeft gezorgd dat het vertrouwen weer is toegenomen. Dat is op zichzelf een goede zaak in de huidige situatie, nu de woningmarkt daadwerkelijk herstelt. Wij vinden het dan ook belangrijk dat de overheid tijdens de huidige en komende periode van herstel op de woningmarkt geen grote nieuwe hervormingen doorvoert. Het is dan ook een goed teken dat de overheid in reactie op de oproep van zowel de Europese Commissie (2014) als het IMF (2013) om nu verdergaande hervormingen door te voeren, heeft aangegeven heeft dat de Nederlandse woningmarkt nu vooral is gebaat bij beleidsrust. Tegelijkertijd leiden de huidige hervormingen niet tot eigendomsneutraal beleid en verloopt de afbouw van de hypotheekrenteaftrek relatief langzaam. Hierdoor vindt de overheid nog geen aansluiting bij bestaande adviezen en blijven beleidsdiscussies openstaan. Ook zal de lange overgangstermijn ertoe leiden dat een verdere hervorming van de woningmarkt de komende jaren nog wel enkele malen zal oplaaien als politiek thema.

Mogelijke toekomstige maatregelen

Over de toekomstige hoogte van de maximale LTV wordt nog nagedacht. Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) onderzoekt de aanbevelingen van verschillende partijen om de maximale LTV verder te verlagen naar 80%. In onze Special In een hypotheek kun je niet wonen gaven wij aan dit op korte termijn onwenselijk te vinden, mede omdat de huurmarkt voor veel starters geen goed alternatief is, aangezien zij vaak nog geen eigen geld kunnen meebrengen (Boonstra en Van Dalen, 2013). Bovendien is het de vraag of strengere regelgeving noodzakelijk is. Banken laten nu de hoogte van de hypotheekrente al afhangen van de hoogte van de LTV, wat potentiële huizenkopers stimuleert om –indien mogelijk- eigen spaargeld mee te nemen voor het kopen van een woning en af te lossen om de rente te verlagen.

Een andere discussie die blijft openstaan, betreft het tempo van de verlaging van het maximale tarief waartegen de huizenbezitter de hypotheekrente mag aftrekken. Als de woningmarkt is hersteld van de afgelopen crisis zal de Europese Commissie in haar landenspecifieke aanbevelingen het hervormingstempo naar verwachting opnieuw ter discussie stellen. De Commissie is immers van mening dat een snellere afbouw van de hypotheekrenteaftrek meer ruimte biedt voor marktwerking in de (nog kleine) vrije huursector. Daarnaast geeft de hypotheekrenteaftrek volgens de Commissie een te grote prikkel om hypotheekschulden aan te gaan (EC, 2014). 

Conclusies

Het woonakkoord van 2013 heeft gezorgd voor een structurele hervorming van de Nederlandse woningmarkt. De subsidies op de woningmarkt bouwen gedeeltelijk af door de stapsgewijze verlaging van de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast wordt de schuldfinanciering beperkt doordat huizenbezitters nieuwe hypotheken volledig moeten aflossen en de maximale LTV omlaag gaat. Ook vergroot de verlaagde overdrachtsbelasting de mobiliteit op de woningmarkt en zullen inkomensafhankelijke huurstijgingen op termijn leiden tot minder scheefwoners en kortere wachtlijsten. Deze huurstijgingen maken het ook voor investeerders rendabeler om woningen in de vrije huursector aan te bieden. Aan de andere kant is het een gemiste kans dat het overheidsbeleid vrijwel geen aansluiting heeft met bestaande adviezen. Het onderscheid tussen bestaande en nieuwe gevallen verstoort de marktwerking op de woningmarkt voor een zeer lange periode. Nu het beleid voor de komende jaren vastligt, hebben huishoudens weer duidelijkheid over de toekomstige woonlasten bij aankoop van een woning, iets waar de markt bij is gebaat. Tegelijkertijd is het wenselijk dat de overheid een stip op de horizon zet. Wat ons betreft zou dat eigendomsneutraal beleid zijn met een verdere afbouw van subsidies. Dit leidt tot meer keuzevrijheid voor woonconsumenten. Deze weg vergt jaren. Wel is het de juiste weg naar een woningmarkt die aansluit op de wensen van huishoudens en beter is bestand tegen macro-economische schokken. 

Voetnoten

[1] Toen de VROM-raad geheten. 

[2] Waaronder de Nederlandse Vereniging van Makelaars, Aedes, de Woonbond en Vereniging Eigen Huis. Ook de grootbanken hebben indertijd hun steun voor dit plan uitgesproken.

Literatuur

Bartelsman, E. et al. (2012). Naar een duurzame financiering van de woningmarkt.

Boelhouwer, P. (2008). Het paard achter de wagen spannen.

Boonstra, W. en P. van Dalen (2013). Beperken hoogte hypotheek vergt verregaande hervorming van gehele woningmarkt, Het Financieele Dagblad, 9 november

Commissie Structuur Nederlandse banken (2013). Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen.

CPB (2010). Hervorming van het Nederlandse woonbeleid.

Dalen van, P. en H. Stegeman (2013). ‘In een hypotheek kun je niet wonen’, Me Judice, 2013.

Europese Commissie (2014). Aanbeveling van de Raad over het nationale hervormingsprogramma 2014 van Nederland.

IMF (2013). Staff report Kingdom of the Netherlands.

Molen van der, M. (2012). Het regeerakoord: de woningmarkt. Utrecht: Rabobank Nederland.

NVB (2014). The Dutch Mortgage Market.

Piljic en Stegeman (2013). Anders wonen, naar een werkende woningmarkt.

Rabobank (2013a). Woningmarkt toont begin van broos herstel. Kwartaalbericht Woningmarkt Rabobank

Rabobank (2014). Het dal voorbij.Kwartaalbericht Woningmarkt Rabobank.

Rijksoverheid (2010). Brede heroverweging wonen.

Rijksoverheid (2011). Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2011.

Rijksoverheid (2013). Woonakkoord.

Rijksoverheid (2014). Huurverhoging.

SER-CSED (2010). Naar een integrale hervorming van de woningmarkt.

Summers, L. (2014). Lawrence Summers on ‘House of Debt’.

Tijdelijke Commissie huizenprijzen. (2013). Eindrapport parlementair onderzoek huizenprijzen.

Vereniging Nederlandse Gemeenten (2014). Samenvatting Novelle.

VROM-Raad (2007). Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans.

Vries de, P. en E. Louw (2003). Overcapaciteit woningbouw in bestemmingsplannen. Voor- en nadelen van geplande overcapaciteit en concurrentie. Delft: Onderzoeksinstituut OTB.

Vries de, P. en E. Louw (2006). Biedt de kantorenmarkt oplossingen voor de woningmarkt? Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 2006(4): 22-26.

Vries de, P. (2014). De gevolgen van de terugkeer van de annuïteitenhypotheek. Utrecht: Rabobank Nederland.

Wonen 4.0 (2012). Plan voor integrale hervorming op de woningmarkt.

Appendix

Appendix: Overzicht (structurele) beleidswijzigingen op de woningmarkt

Onderwerp

Tot en met 2007

Nu

2015 en verder

Hypotheekrenteaftrek

 

Maximale aftrek, gelijk aan het marginale belastingtarief, 52%

Sinds 2014 een geleidelijke afbouw van het maximale tarief met 0,5%-punt per jaar. Is nu 51,5%

Verdere verlaging naar 38% in 2041

Hypotheekvormen

Veel soorten en mogelijkheden, onder andere fiscaal gunstige vormen zoals een spaar- en aflossingsvrije hypotheek

Nieuwe hypotheken maximaal 50% aflossingsvrij. Sinds 1 januari 2013 voor nieuwe hypotheken: Alleen een annuïteiten- en lineaire hypotheek. Bestaande hypotheken kunnen wel worden meegenomen

Alleen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek. Oude hypotheekvormen lopen maximaal door tot 2043

Maximale hypotheek (LTV)

Met NHG maximaal 112%.

In de GHF van 2007 is de woonquote op basis van het NIBUD geïntroduceerd, maar niet bindend

Maximaal 104%.

Maximaal 106% bij energiebesparende investeringen (zoals extra isolatie, zonnepanelen)

Jaarlijkse verlaging van 1%-punt naar 100% in 2018.

Loan-to-income (LTI)

In de GHF van 2007 kwam de invoering op basis van de woonquote en de toetsrente voor hypotheekverstrek­kingen onder de tien jaar. Woonquote en daaruit voorkomende LTI nog niet bindend, toetsrente wel

Bindende woonquote, LTI van maximaal 3 tot 5,7 maal het inkomen (bij een rente van 3,75%), afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Toetsrente minimaal 5%

Huidige NIBUD-normen volgen ontwikkeling koopkracht

Overdrachtsbelasting

6% van de transactieprijs

2% van de transactieprijs

2% van de transactieprijs

Nationale Hypotheek Garantie

Kostengrens iets boven de gemiddelde woningprijs, premie in 2007 gelijk aan 0,4% van de hypotheeksom

Eerst verhoogd van € 265.000 naar € 350.000 als stimulans. Kostengrens is nu € 265.000. Premie verhoogd naar 1% in 2014

Verdere verlaging met € 20.000 per jaar in 2015 en 2016. In juli 2017 zal de kostengrens de gemiddelde woningprijs volgen. Premie blijft voorlopig nog 1% van de hypotheeksom

Huurstijging, woningen onder liberaliseringsgrens

Gelijk aan inflatie

Inkomensafhankelijke huurstijgingen boven inflatie.

1,5% + inflatie voor de laagste inkomens, 2% + inflatie voor inkomens tussen de € 34 en 43 duizend. Daarboven 4% + inflatie

Mogelijke invoering van kwaliteitsafhankelijke stijgingen van de huursom, wel afhankelijk van conclusies parlementaire commissie woningcorporaties

 

Verhuurdersheffing

Geen

Met ingang van januari 2014 € 1,1 miljard per jaar

Oplopend naar € 1,7 miljard per jaar in 2017


Overzichtspagina studies Prinsjesdag 2014.

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
088 726 7864

naar boven