RaboResearch - Economisch Onderzoek

Splits hypotheek voor starters in tweeën

Column

Delen:

Verschenen in het Financieele Dagblad, 30 oktober 2014

Van diverse zijden is voorgesteld om de maximale hoogte van de hypotheeklening ten opzichte van de waarde van het onderpand, ofwel de 'loan to value' (LTV), te verlagen. Nadat eerder al de politiek en de commissie Wijffels zich in die richting hebben uitgelaten, wijzen meer recent het IMF en de Oeso op het vermeende gevaar van de maximale LTV van momenteel 104%. Het blijft moeilijk uit te leggen aan de buitenwereld dat de hoge maximale LTV vanuit het oogpunt van financiële stabiliteit geen punt van grote zorg is.

Hoe groot is het probleem nu echt? De gemiddelde hypotheekschuld in ons land ligt zelfs na de opgetreden daling van de huizenprijzen op circa 70%. Daarmee steekt deze in internationaal perspectief niet ongunstig af.

Verder heeft het kabinet beleid ingezet om de maximale LTV van 104% verder te verlagen door deze stapsgewijs af te bouwen naar 100% in 2018. Nieuwkomers op de markt voor koopwoningen komen sinds 2013 alleen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als zij een hypothecaire lening met op voorhand vastgelegde aflossing afsluiten.

Als je daarbij in ogenschouw neemt dat de betalingsachterstanden op Nederlandse hypotheken ten opzichte van het buitenland zeer laag zijn, moge het duidelijk zijn dat er vanuit het oogpunt van financiële stabiliteit niet zo heel veel reden is om je zorgen te maken.

Het is vooral voor de Nederlandse koopstarters van belang dat zij een eerste woning met een hogere LTV kunnen aanschaffen. Ons land kent namelijk geen grote en goed functionerende markt voor (private) huurwoningen. Sterker nog, Nederland heeft zo ongeveer de kleinste vrije huursector ter wereld. Als je dan de maximale LTV verlaagt zonder het aanbod van betaalbare huurwoningen in de vrije sector te vergroten, wordt het voor jongeren wel erg moeilijk om de woningmarkt te betreden. Jonge mensen die wel genoeg inkomen hebben maar nog geen vermogen, kunnen dan geen woning kopen. Dan wordt de afwezigheid van een goed functionerende markt van betaalbare huurwoningen een acuut probleem.

Ergo: een lagere LTV kan alleen worden bereikt als het aanbod goed betaalbare huurwoningen in de vrije sector fors toeneemt. Omdat dit niet iets is wat binnen enkele jaren tot stand kan worden gebracht, wil ik het volgende voorstellen. Splits de huidige startershypotheek van momenteel maximaal 104% LTV op in:

a) een standaardhypotheek met een LTV van, zeg, 80% en
b) een duurdere tophypotheek.

Daarmee ontstaat een groot reservoir van goed verhandelbare en risicoarme standaardhypotheken die zich goed lenen voor securitisatie. De tophypotheek blijft op de bankbalans en loopt het eerste kredietrisico.

Omdat de tophypotheek relatief duur is, hebben de jonge kopers een extra prikkel om deze versneld af te lossen. De prijszetting op het geheel moet zodanig zijn dat het in de huidige context -dat wil zeggen zonder goedwerkende huurmarkt- voor jongeren in vergelijking met de vrije huurmarkt nog steeds aantrekkelijk is om te kopen. Naarmate er meer betaalbare huurwoningen beschikbaar komen, zullen steeds meer jongeren ervoor kiezen om te huren. Daardoor zal het aantal tophypotheken vanzelf afnemen. Als wij eenmaal zijn beland in een ‘Duitse’ situatie met een goed ontwikkelde huurmarkt zal de tophypotheek vanzelf uitsterven.

Het voordeel van deze benadering boven het verplicht afbouwen van de maximale LTV is dat mensen de mogelijkheid houden om zelf te kiezen of zij willen kopen of huren. Bij een verlaging van het LTV-plafond zonder flankerend beleid zullen omwegen worden gezocht, bijvoorbeeld door een top op de hypotheek te financieren met consumptief krediet. Dan leidt een lagere maximale LTV alleen maar tot een grotere financiële kwetsbaarheid. En dat is natuurlijk niet de bedoeling.

Delen:
Auteur(s)
Wim Boonstra
RaboResearch Global Economics & Markets Rabobank KEO
06 5128 1405

naar boven