RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Verder herstel in 2015

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
Deze publicatie is verouderd, Bekijk de recentste uitgave.

In de bewerkingsperiode tussen het schrijven en publiceren van dit Kwartaalbericht Woningmarkt zijn nieuwe Nibud-normen bekend gemaakt. Daarom hebben we een aanvullend economisch commentaar geschreven over de gevolgen van deze nieuwe normen: Beperking prijsherstel Nederlandse koopwoningmarkt in 2015 door Nibud-normen.

  • In 2015 nemen het aantal verkopen en de woningprijs verder toe door de verbeterde economische situatie en de goede betaalbaarheid van koopwoningen.
  • Wij verwachten niet dat de hypotheekrente op korte termijn stijgt.
  • De beëindiging of versobering van stimuleringsmaatregelen hebben een negatief effect op het herstel.
  • In 2014 zullen circa 145.000 woningen worden verkocht en in 2015 tussen de 145-165 duizend. Volgend jaar stijgt de woningprijs gemiddeld 1½-3½ % ten opzichte van 2014.
  • Het herstel zal sterk verschillen per regio.

Samenvatting

Economisch herstel belangrijk voor de woningmarkt

Voor 2014 voorzien wij een stijging van het Nederlandse BBP-volume met gemiddeld ¾% ten opzichte van 2013, vooral dankzij de export en de investeringen. In 2015 leveren ook de consumptieve bestedingen van huishoudens een positieve bijdrage en verwachten wij een BBP-groei van 1½%. Door de groei van de werkgelegenheid daalt de werkloosheid volgend jaar licht, tot gemiddeld 6½%. De stijging van het beschikbare huishoudinkomen en het herstel op de arbeidsmarkt zijn van belang voor de woningmarkt.

Verdere toename woningverkopen en prijzen

Het ingezette herstel op de woningmarkt zette zich voort in het derde kwartaal van 2014. Het aantal verkopen steeg verder, zij het minder snel dan in de voorgaande kwartalen. De huizenprijsindex nam daarentegen sterker toe dan in de afgelopen kwartalen. Met een stijging van 0,9% ten opzichte van het vorige kwartaal en 1,8% ten opzichte van vorig jaar was dit de sterkste prijsstijging sinds het uitbreken van de crisis in 2008. De door de Nederlandse Vereniging van Makelaars geregistreerde verkoopovereenkomsten (gemiddeld twee maanden voorafgaand aan de woningverkoop) duiden op een verdere lichte toename van het aantal verkopen in het vierde kwartaal van dit jaar. Onze verwachting is dat het aantal verkopen in 2014 uitkomt op circa 145 duizend, en de gemiddelde woningprijs van 2014 zal 1% hoger zijn dan het gemiddelde van 2013.

Hypotheekrente daalt naar een laagterecord

De hypotheekschuld is in 2014 niet gestegen. Extra aflossingen compenseerden de toename door nieuwe verstrekkingen. Onze verwachting is echter dat de balans door de aantrekkende woningmarkt in 2015 omslaat en de hypotheekschuld licht zal gaan stijgen. De hypotheektarieven zijn sinds medio 2011 fors gedaald naar historisch lage percentages. Wij verwachten dit en volgend jaar geen sterke stijging. Mocht dit toch het geval zijn, dan leidt dit niet tot een sterke toename van betaalbaarheidsrisico’s voor huishoudens. 

Verder herstel in 2015

In 2015 verwachten wij een verdere groei op de koopwoningmarkt. De positieve factoren zoals een verder economisch herstel, het hoge consumentenvertrouwen, de lage hypotheekrente en het forse aantal verkochte nieuwbouwwoningen hebben naar verwachting een groter effect dan de negatieve factoren zoals de beëindiging of versobering van stimuleringsmaatregelen, de onderwater­problematiek en de kredietbeperkende maatregelen. Wij voorzien een toename van het aantal verkopen in 2015 naar 145-165 duizend. Verder zal de gemiddelde huizenprijsindex in 2015 naar verwachting met 1½-3½% toenemen ten opzichte van 2014.



 

Hoofdstuk 1: Economisch herstel krijgt meer vorm

Het reële Bruto Binnenlands Product (BBP) nam in het tweede kwartaal van dit jaar met 0,7% toe ten opzichte van het eerste kwartaal. Deze hoge groei volgde op een krimp van het BBP-volume in het eerste kwartaal. Deze dynamiek is vooral veroorzaakt door normalisatie van de gasproductie na het warme eerste kwartaal. Voor 2014 als geheel voorzien wij een toename van het reële BBP met ¾% ten opzichte van vorig jaar (tabel 1), vooral dankzij de export en de investeringen. In 2015 leveren ook de consumptieve bestedingen van huishoudens een positieve bijdrage en verwachten wij een BBP-groei van 1½%. Dit jaar blijft de werkloosheid met 6¾% hoog. Door groei van de werkgelegenheid daalt de werkloosheid volgend jaar licht, tot gemiddeld 6½%.

Tabel 1: Kerntabel Nederland
Tabel 1: Kerntabel NederlandBron: CBS, Rabobank

Uitvoer trekt volgend jaar aan

De groei van het uitvoervolume was vorig jaar met 2,2% jaar-op-jaar zeer bescheiden. Na een sterk eerste en tweede kwartaal ontwikkelde de uitvoer zich in het derde kwartaal van dit jaar een stuk zwakker vanwege de mondiale groeivertraging (zie Mondiale economie kabbelt voort). Voor 2015 voorzien we een uitvoergroei van 5¾%. De economische groei bij belangrijke handelspartners trekt aan en de uitvoer krijgt daarnaast steun in de rug van een waardedaling van de euro ten opzichte van de Amerikaanse dollar en het Britse pond. In ons basisscenario houden we geen rekening met een eventuele escalatie van het conflict in Rusland/Oekraïne. Dit blijft echter een belangrijk neerwaarts risico voor de Europese economie en daardoor ook voor de Nederlandse uitvoergroei.

Consument laat zich niet van de wijs brengen

In augustus en september daalde het consumentenvertrouwen, waarschijnlijk als gevolg van spanningen in de Oekraïne en het Midden-Oosten. De verslechtering van het sentiment liet zich vooral zien in de deelindicator die de stemming van consumenten over het economische klimaat in de komende twaalf maanden meet. In oktober nam het consumentenvertrouwen weer toe. De koopbereidheid bleef ondanks de internationale spanningen in de afgelopen maanden nagenoeg stabiel. Deze deelindicator zegt het meest over de consumptiegeneigdheid van huishoudens. Het vertrouwen in de woningmarkt nam in augustus en september verder toe. In september kwam de Eigen Huis Marktindicator uit op 100, het hoogste niveau sinds het begin van de reeks in 2004.

Het reëel beschikbare inkomen van huishoudens neemt dit jaar weer licht toe door het vertraagde inflatietempo en verschillende lastenverlichtingen. Ondanks de stijging van het beschikbare inkomen verwachten we dit jaar nog een krimp van het particuliere consumptievolume, omdat een deel van de huishoudens nog zal streven naar schuldafbouw of vermogensopbouw. Er zijn echter ook tekenen die wijzen op een sneller herstel van de consumptie dan wij nu verwachten. Zo neemt de duurzame consumptie met uitzondering van juni al sinds november vorig jaar op jaarbasis toe (figuur 1). Wij verwachten dat het herstel op de woningmarkt in de rest van dit jaar en volgend jaar voor een verdere groei van de duurzame consumptie zal zorgen. Het reëel beschikbare inkomen neemt volgend jaar verder toe door het recente arbeidsmarktherstel, verdere reële loongroei en mogelijk lagere pensioenpremies. Onze verwachting is dat de huishoudconsumptie volgend jaar met 1% groeit ten opzichte van dit jaar.

Werkgelegenheid in de private sector trekt aan

Ook op de arbeidsmarkt begint het herstel zich steeds duidelijker af te tekenen. De werkloosheid nam in september opnieuw af, naar 6,5% van de beroepsbevolking (Eurostat/ILO definitie). De werkzame beroepsbevolking nam in het derde kwartaal met 35 duizend personen toe, terwijl er in het tweede kwartaal nog sprake was van een lichte daling. De stijging van het aantal uitzenduren en vacatures over de afgelopen kwartalen wijst op een verder herstel van de werkgelegenheid in de private sector. Dit jaar krimpt de totale werkgelegenheid waarschijnlijk nog ten opzichte van vorig jaar, omdat het aantal banen bij de overheid door bezuinigingen nog krimpt. Volgend jaar groeit de totale werkgelegenheid als gevolg van het economische herstel wel op jaarbasis.

Ook uit cijfers over de werkloosheidsdynamiek valt op te maken dat de arbeidsmarkt zich langzaam begint te herstellen. Zo was de netto stroom tussen de groep werklozen en de werkzame beroepsbevolking in het eerste kwartaal negatief (figuur 2). Dit houdt in dat de groep mensen die vanuit werkloosheid werk vond groter was dan de groep werkenden die in dezelfde periode werkloos werd. Dit is een duidelijke breuk met het patroon van de afgelopen jaren, waarin veelal sprake was van een netto toevoeging aan de groep werklozen vanuit de werkzame beroepsbevolking.

Figuur 1: Duurzame consumptie stijgt
Figuur 1: Duurzame consumptie stijgtBron: CBS
Figuur 2: Instroom werkloosheid daalt
Figuur 2: Instroom werkloosheid daaltBron: CBS, Rabobank

Auteur
Theo Smid

Hoofdstuk 2: Markt voor bestaande koopwoningen

In het derde kwartaal van 2014 zijn er 39.160 woningen verkocht. Ten opzichte van het vorige kwartaal gaat het om een stijging van 5,6% (seizoensgecorrigeerd), een minder sterke groei dan in de eerste kwartalen van dit jaar. De snelheid van de groei valt dus iets terug, maar er is wel sprake van een verder herstel. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster/CBS reageert met een vertraging op de toename van de verkopen en liet dan ook een versnelling zien op kwartaalbasis: +0,9% in vergelijking met vorig kwartaal (figuur 3) en +1,8% in vergelijking met het derde kwartaal van 2013.

Figuur 3: Verkopen stijgen, prijzen ook
Figuur 3: Verkopen stijgen, prijzen ookBron: CBS, Kadaster, bewerking Rabobank

Factoren die positief zijn voor een verdere toename van het aantal woningtransacties en de gemiddelde huizenprijs in 2015: het grote vertrouwen in de woningmarkt, de dalende hypotheekrente, de opleving van de nieuwbouwsector, de lichte stijging van het reëel beschikbare huishoudinkomen en het herstel op de arbeidsmarkt. Daar staan negatieve effecten tegenover: de beëindiging of versobering van stimuleringsmaatregelen, de onderwaterproblematiek en de kredietbeperkende maatregelen. Per saldo verwachten wij dat de positieve factoren een grotere bijdrage leveren, waardoor het herstel op de woningmarkt doorzet. Hierdoor voorzien wij een verdere toename van het aantal woningverkopen en de huizenprijzen in 2015.

2.1 Transacties

Verdere stijging van het aantal transacties…

In het derde kwartaal van 2014 zijn 39.160 bestaande koopwoningen van eigenaar gewisseld. Als we corrigeren voor seizoenseffecten is de stijging met 5,6% op kwartaalbasis significant, waardoor het vierkwartaalstotaal verder blijft stijgen naar 138 duizend verkopen (figuur 4). In vergelijking met het derde kwartaal van 2013 gaat het om een forse stijging van 39%. De toename ten opzichte van een jaar geleden was zichtbaar in elke provincie. De provincie Utrecht kende de sterkste stijging ten opzichte van het derde kwartaal van 2013 (+52%), maar de provincies met de minste groei –Drenthe en Limburg– lieten ook een stijging zien van respectievelijk 19 en 24%. 

Figuur 4: Eigendomsoverdrachten nemen verder toe
Figuur 4: Eigendomsoverdrachten nemen verder toe Bron: Kadaster, bewerking Rabobank

… meer koopovereenkomsten…

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zag het aantal door haar leden bemiddelde koopovereenkomsten in het derde kwartaal gelijk blijven (NVM, 2014). Het aantal NVM-koopovereenkomsten geeft een actuele marktontwikkeling weer over ongeveer 75% van de markt (gemiddeld twee maanden eerder dan bij het Kadaster). Met 29.015 koopovereenkomsten was dit het beste derde kwartaal sinds 2008. Seizoensgecorrigeerd is het een stijging van 2% ten opzichte van het voorgaande kwartaal (figuur 5). Daarmee is de toename van de verkopen minder sterk dan in de eerste twee kwartalen van 2014, toen het aantal transacties met meer dan 6% toenam. Dit duidt op een kleinere groei van het aantal transacties bij het Kadaster in het vierde kwartaal.

Figuur 5: Verdere stijging koopovereenkomsten
Figuur 5: Verdere stijging koopovereenkomsten Bron: NVM, bewerking Rabobank

… en iets minder aanbod…

Door de toename van de verkopen verandert ook de onverkochte woningvoorraad. Een stijging van het aantal transacties leidt (ceteris paribus[1]) tot een daling van het aanbod van bestaande koopwoningen. Anderzijds is het herstel op de woningmarkt voor een aantal huishoudens de aanleiding geweest om hun woning te koop te zetten. Het gemiddelde aanbod in het derde kwartaal daalde op kwartaalbasis uiteindelijk slechts licht met iets meer dan duizend woningen (figuur 6). Dit geeft aan dat de samenstelling verandert: er komt nieuw aanbod door toegenomen vertrouwen, terwijl er anderzijds meer woningen worden verkocht.

… zorgen voor een minder ruime markt

Door de lichte afname van het aanbod en de stijging van de verkopen kantelt de markt langzaam maar zeker ten gunste van de aanbieders. De krapte-indicator van de NVM deelt het totale beschikbare koopaanbod door het aantal transacties en bleef gelijk op 16. Seizoensgecorrigeerd zien we dat de indicator is gedaald met 2,3% van 16,6 naar 16,2 (figuur 7). We hebben echter nog steeds te maken met een kopersmarkt. In de jaren voor de crisis schommelde de indicator rond een waarde van 6 tot 7, wat de NVM ziet als een normale waarde. Wel merken wij op dat de mate van krapte sterk afhankelijk is van de regio en het woningtype.

Figuur 6: Aanbod daalt iets verder
Figuur 6: Aanbod daalt iets verderBron: Huizenzoeker.nl, bewerking Rabobank
Figuur 7: Krapte-indicator NVM daalt licht
Figuur 7: Krapte-indicator NVM daalt licht Bron: NVM, bewerking Rabobank

Tweedeling in verkooptijden en het aanbod

De gemiddelde verkooptijd daalde in het derde kwartaal van dit jaar naar 122 dagen, een verdere verbetering ten opzichte van de 133 dagen in het vorige kwartaal en de 160 dagen in het eerste kwartaal van 2014 (figuur 8). In deze verkooptijd zien we echter een tweedeling. Recent aangeboden woningen -doorgaans meer marktconform geprijsd- verkochten dit kwartaal relatief snel, maar de kans dat het oudere aanbod in een volgend kwartaal verkoopt is nog steeds behoorlijk klein. Dezelfde ontwikkeling zien we ook bij een andere maatstaf: de looptijd van het aanbod. Deze daalde verder van 402 naar 395 dagen.[2] In het vorige kwartaal was de looptijd van het aanbod voor het eerst sinds het uitbreken van de crisis gedaald. Figuur 9 laat zien dat er relatief veel nieuwe woningen zijn bijgekomen die binnen één of twee kwartalen van eigenaar wisselen, maar dat het aandeel van woningen die langer dan drie jaar te koop staan tegelijkertijd is gestegen naar 18% van het totale aanbod. Deze huizen zijn waarschijnlijk te hoog geprijsd om snel te kunnen worden verkocht.

Dat huishoudens vasthouden aan te hoge vraagprijzen heeft een aantal oorzaken. Enerzijds willen huishoudens niet hun verlies nemen vanuit verliesaversie (Van Dijkhuizen, 2013). Hierbij gaat het onder andere om huishoudens die wel in staat zijn om een eventuele restschuld te financieren in een nieuwe hypotheek en/of spaargeld in te zetten om te kunnen verhuizen. Anderzijds zijn er ook huishoudens die daartoe geen mogelijkheid hebben. Deze groep moet daarom vasthouden aan een relatief hoge vraagprijs en verkoopt daardoor moeilijk.

Figuur 8: Daling gemiddelde verkooptijd
Figuur 8: Daling gemiddelde verkooptijdBron: NVM
Figuur 9: Tweedeling looptijd van het aanbod
Figuur 9: Tweedeling looptijd van het aanbodBron: NVM

Verschillen naar woningtype

Binnen de toename van de verkopen zien we significante verschillen per woningtype. Tijdens de crisis werden koopwoningen voor starters steeds beter betaalbaar door de dalende woningprijzen en de lage hypotheekrentes. Daarentegen kreeg een deel van de doorstromers te kampen met onderwaarde (een hogere hypotheekschuld dan de waarde van de koopwoning), waardoor zij niet konden verhuizen. Het gevolg was dat het aandeel van koopstarters in de woningverkopen toenam en daarmee ook het marktaandeel van de appartementen, het woningtype dat starters vooral kopen. Nu de woningmarkt weer aantrekt, zien we ten eerste dat het marktaandeel van de tussenwoningen licht stijgt (tabel 2). Dit is in lijn met het onderzoek van Francke en Van der Minne (2013) die stellen dat starters woningen kunnen kopen die voorheen buiten hun bereik lagen. Ten tweede lijkt het marktaandeel van de doorgaans duurdere woningtypen langzaam maar zeker te herstellen ten opzichte van het gemiddelde aandeel na de crisis. Doorstromers kunnen door het herstel immers weer eerder hun woning verkopen en een volgende stap zetten in hun wooncarrière. Wij verwachten de komende kwartalen een geleidelijke toename van het marktaandeel van de duurdere segmenten. 

Tabel 2: Marktaandelen naar woningtype
Tabel 2: Marktaandelen naar woningtypeBron: Kadaster, Rabobank

Verder herstel in 2015

In 2014 hebben de verbeterde betaalbaarheid, de dalende hypotheekrente, het toegenomen vertrouwen, het loskomen van de uitgestelde vraag en de relatief hoge huurstijgingen het aantal verkopen van bestaande koopwoningen positief beïnvloed. Vooruitkijkend naar 2015 zien we diverse factoren die duiden op een verder woningmarktherstel, maar tegelijkertijd zijn er hiervoor ook belemmeringen.

Factoren die duiden op meer verkopen in 2015

Allereerst is de economische context van groot belang. In hoofdstuk 1 geven wij aan dat de Nederlandse economie dit en volgend jaar groeit, maar dat het herstel nog wel broos is. Voor volgend jaar verwachten we ten opzichte van 2014 meer werkgelegenheid en een verdere toename van het reëel beschikbare huishoudinkomen. Dit levert een belangrijke bijdrage aan een verdere stijging van de transacties in 2015.

Ten tweede blijft de betaalbaarheid van koopwoningen in 2015 goed. De huizenprijzen zijn nog maar licht gestegen, terwijl de hypotheekrente dit jaar fors is gedaald naar een historisch laagtepunt (zie hoofdstuk 3).

Ten derde is het vertrouwen in de woningmarkt relatief hoog. Dit vertrouwen gemeten door de Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis- is sinds januari 2013 21 maanden aaneengesloten gestegen naar de waarde van 100 in september 2014. Dit is het hoogste punt sinds de invoering van de meting in 2004 en duidt op een verdere toename van de verkopen (figuur 10). De voortdurende stijging van het vertrouwen is opmerkelijk te noemen, aangezien het consumentenvertrouwen in de algemene economische situatie door de geopolitieke spanningen in augustus en september nog daalde (zie hoofdstuk 1). Door de onderwaterproblematiek verwachten we overigens niet dat het aantal verkopen zo snel zal stijgen als het vertrouwen wellicht suggereert.

Figuur 10: Vertrouwen duidt op toename verkopen
Figuur 10: Vertrouwen duidt op toename verkopenBron: VEH, CBS, bewerking Rabobank

Een vierde belangrijke factor voor de stijging van de verkopen in de bestaande bouw zijn de recente ontwikkelingen in de nieuwbouw. Het aantal verkochte nieuwbouw marktkoopwoningen[3] in het eerste halfjaar van 2014 (10.662) laat zien dat ook de nieuwbouwmarkt langzaam herstelt (figuur 11). Op basis van de ontwikkelingen in de eerste helft van het jaar voorzien wij over 2014 een verkoopstijging van 7.500 woningen tot 22.000. Ook voor 2015 verwachten we een verdere toename van het aantal nieuwbouwverkopen.

 

Figuur 11: Sterke stijging verkoop nieuwbouw koopwoningen
Figuur 11: Sterke stijging verkoop nieuwbouw koopwoningenBron: Monitor Nieuwe Woningen, Rabobank

De bestaande koopwoningmarkt profiteert sterk van dit herstel. Iedere verkochte nieuwbouw koopwoning vertaalt zich namelijk naar gemiddeld 2,1 extra verkopen in de bestaande koopwoningvoorraad (Dam, 2010). Dit komt doordat de oplevering van nieuwe woningen een verhuisketen op gang brengt. De door ons geprognosticeerde toename van 7.500 nieuwbouwwoningen in 2015 leidt dan, op termijn, tot circa 15 duizend extra transacties in de voorraad ten opzichte van 2014. Omdat het extra aanbod geleidelijk op de markt komt, verwachten wij een positief effect van ongeveer 10 duizend transacties van bestaande koopwoningen in 2015.

Latente vraag stuwt verkopen niet extra op in 2015

In 2014 is een aanzienlijk deel van de latente vraag losgekomen. Deze latente vraag heeft zich gedurende de crisisperiode opgebouwd (Ministerie van BZK, 2013). Huishoudens stelden een woningaankoop uit aangezien de prijzen daalden, zij onzeker waren over hun financiële situatie en een afwachtende houding aannamen door de voortdurende discussie over de woningmarkthervormingen. Onderzoek van Boumeester (2013) heeft uitgewezen dat de potentiële vraag naar koopwoningen (zowel nieuwe als bestaande bouw) in de crisis niet is afgenomen (de P-staven in figuur 12). Doordat de jaarlijks gerealiseerde verhuizingen naar een koopwoning in de afgelopen jaren aanzienlijk daalden (de G-staven in figuur 12), is een stuwmeer van huishoudens met verhuisplannen ontstaan.

Wij menen dat het merendeel van de latente vraag vanuit de starters in 2014 is ingelost, mede ondersteund door de tijdelijke crisismaatregelen van het Rijk zoals de Starterslening en de verruimde schenkingsvrijstelling (zie volgende paragraaf). Het loskomen van de latente vraag door starters zal in 2015 minder sterk zijn dan dit jaar en daardoor een negatief effect hebben op het aantal woningverkopen. Dit zien we al terug in het marktaandeel naar leeftijd; het aandeel kopers onder de dertig jaar neemt iets af.

De latente vraag vanuit doorstromers is echter door de onderwaterproblematiek grotendeels nog niet ingelost. Bij een gemiddelde prijsstijging van 1% in 2014 (ten opzichte van vorig jaar) en 2% in 2015 verwachten wij dat er in 2014 ongeveer 19 duizend verhuisgeneigde doorstromers boven water zullen komen en in 2015 30 duizend. Dit betekent dat er volgend jaar in verhouding meer doorstromers actief kunnen zijn dan dit jaar. Daarnaast zijn de financieringslasten voor doorstromers met onderwaarde volgend jaar lager; vanaf 2015 is de hypotheekrente van de restschuld vijftien jaar lang aftrekbaar. In 2014 was dit nog tien jaar. Dit is een extra stimulans voor doorstromers om volgend jaar actief te worden op de woningmarkt. Verder is er afgelopen jaar extra afgelost op hypotheken (zie hoofdstuk 3). Dit zorgt er ook voor dat er meer doorstromers actief kunnen worden in 2015. Tot slot zijn huishoudens ook minder pessimistisch over hun eigen financiële situatie (zie hoofdstuk 1) en de situatie op de woningmarkt zelf (figuur 10). Dit zorgt er voor dat volgend jaar een grotere groep huishoudens dan in 2014 de stap zal kunnen en durven zetten om met een restschuld te verhuizen.

We kunnen dus enerzijds concluderen dat het positieve effect van starters die na een periode van afwachten de markt betreden volgend jaar dus kleiner zal zijn. Anderzijds verwachten wij dat het positieve effect van verhuisgeneigde doorstromers in 2015 juist groter zal zijn dan in 2014. Per saldo verwachten wij voor 2015 daardoor geen grote groeibijdrage aan het aantal woningverkopen vanuit de latente vraag.

Figuur 12: Potentiële en gerealiseerde vraag
Figuur 12: Potentiële en gerealiseerde vraagBron: Boumeester (2013), Rabobank

Factoren die duiden op minder verkopen in 2015

De negatieve factoren voor een verdere toename van de verkopen in 2015 zijn met name het aflopen van tijdelijke stimuleringsmaatregelen. Ten eerste loopt de tijdelijke verruimde vrijstelling van de schenkbelasting tot € 100.000 per 1 januari 2015 af. Wel kunnen huishoudens in 2015 nog ten minste € 52.256 schenken, echter alleen nog aan een kind tot veertig jaar, in plaats van aan iedereen. Wel is dit bedrag ruim voldoende om de mediane restschuld van € 28 duizend (De Vries, 2014) af te lossen. Wij denken dat het aflopen van de maatregel het aantal verkopen in 2015 met grofweg tweeduizend transacties verlaagt (zie voor de complete toelichting bij deze verwachting Van Dalen, 2014). Ten tweede zullen veel gemeenten waarschijnlijk stoppen met het stimuleren van hun lokale woningmarkt met de Starterslening, wat een negatief effectief op de transacties heeft van ongeveer vijfendertighonderd (zie box 1).

Tot slot is er volgend jaar sprake van een lichte daling van de maximale hypotheeksom ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value, LTV), de NHG-kostengrens en het maximale tarief waartegen huishoudens hun hypotheekrente mogen aftrekken van het inkomen (voor een uitgebreide toelichting op de beleidsmaatregelen, zie Van Dalen en De Vries, 2014). Van deze veranderingen verwachten wij in 2015 geen negatief transactie-effect. Wel vormen deze ontwikkelingen een rem op de stijging van de huizenprijzen (zie 2.2).

Box 1: De Starterslening heeft invloed op de verkoopaantallen in 2015

Vanaf 2002 stimuleren gemeenten de koopwoningmarkt met behulp van de Starterslening. De Starterslening is een initiatief van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) waarmee het verschil wordt overbrugd tussen de aankoopkosten en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Ook een beperkt aantal corporaties biedt startersleningen aan bij de verkoop van hun bezit. De voorwaarden voor de Starterslening verschillen per gemeente of corporatie. De gemiddelde lening is rond de € 28.000 en de gemiddelde aankoopprijs bedraagt € 157.400 (EIB, 2014).

Door de Starterslening kunnen koopstarters eerder een woning kopen en/of een duurder huis. Dat komt omdat starters over deze lening de eerste drie jaar geen rente en aflossing betalen. Hierdoor heeft de Starterslening geen invloed op de maximale financieringslasten die wettelijk zijn vastgelegd in de tijdelijke regeling hypothecair krediet. De verwachting is dat het inkomen groeit en dat de starter na drie jaar rente en aflossing zal kunnen gaan betalen. Uit het jaarverslag van het SVn blijkt dat na drie jaar 12% van de starters de lening heeft afgelost, 58% een marktconforme annuïteit kan betalen en van 31% de betaalcapaciteit nog onvoldoende is om de woonlasten volledig te dragen. SVn calculeert in welk percentage van de aanvragers op welk moment in staat zal zijn de lasten te dragen. Om de drie jaar worden de hypotheeklasten aangepast aan het inkomen.

Financiering Startersleningen en crisismaatregel Rijk

SVn verstrekt de Startersleningen uit revolverende fondsen of uit fondsen op basis van de afkoopmethodiek. Bij revolverende fondsen, gevuld door de participerende gemeenten, vloeien de betaalde rente en de aflossingen weer terug in het fonds voor het verstrekken van nieuwe Startersleningen. Bij de afkoopmethodiek is er sprake van een eenmalige subsidie van 26% van de lening door de gemeente. Slechts elf van de driehonderd participerende gemeenten heeft ervoor gekozen om de Starterslening te financieren via de afkoopmethodiek.

Minister Blok van Wonen en Rijksdienst stelde in 2013, als crisismaatregel om de woningmarkt te stimuleren, € 50 miljoen beschikbaar voor de Starterslening. De Rijksbijdrage wordt gebruikt voor de financiering van 50% van de Startersleningen, de andere helft wordt gefinancierd door de gemeente (SVn, 2013). In 2013 zijn er 4.163 leningen verstrekt en de SVn verwacht dit jaar achtduizend leningen te verstrekken met rijksfinanciering. Naar verwachting zal de rijksbijdrage eind 2014 volledig zijn benut.

Negatief effect voor woningverkopen in 2015

Er is geen duidelijkheid over de keuzes die overheden maken voor 2015. Onze inschatting is dat minister Blok geen nieuwe stimuleringsbijdrage levert. Als dit realiteit wordt, dan (blijkt uit telefonische navraag) gaat de SVn er van uit dat 50% van alle gemeenten ook met de Starterslening stopt met als gevolg een reductie van vierduizend leningen ten opzichte van 2014. Maar omdat 28% van de koopstarters ook een woning had gekocht als er geen Starterslening beschikbaar zou zijn geweest (EIB, 2014), is het effect op het aantal verkopen geringer (2.880 verkopen). Toch zal het effect groter zijn dan alleen het wegvallen van de aankopen door starters omdat opvolgende transacties niet in gang worden gezet (verhuisketens). Alles overwegend verwachten wij een negatief effect op het aantal woningverkopen van circa 3.500 transacties. 

Conclusies en verwachtingen transacties

Dit jaar is er sprake van een stevig herstel van het aantal transacties op de woningmarkt. Gezien de reeds gerealiseerde verkopen en de jongste NVM-cijfers zal het totaal aantal transacties naar verwachting uitkomen op circa 145 duizend. Dit is een forse verbetering van de 110.094 verkopen uit 2013. Hiermee zal 2014 voor wat betreft het aantal verkochte woningen het beste jaar zijn sinds 2008. Oorzaken voor dit herstel zijn onder andere het toegenomen vertrouwen, de dalende hypotheekrente, de verbeterde betaalbaarheid en het economische herstel.

In 2015 zal de woningmarkt naar verwachting verder herstellen. De belangrijkste factoren voor verder herstel in 2015 zijn de aantrekkende werkgelegenheid, het hoge vertrouwen en de toename van het reëel beschikbare huishoudinkomen. Het effect op het aantal verkopen in de voorraad van de toename van de nieuwbouwverkopen neutraliseert naar onze verwachting ten minste het negatieve effect van het wegvallen of versoberen van de tijdelijke stimuleringsmaatregelen zoals de startersleningen en de verhoogde vrijstelling op de schenkbelasting. Een onzekerheid hierbij is de exacte ontwikkeling van het verder loskomen van de latente vraag van doorstromers en starters in 2015.

Figuur 13: Verwachtingen transacties in 2015
Figuur 13: Verwachtingen transacties in 2015Bron: Rabobank

Per saldo verwachten wij dat het aantal transacties in 2015 uitkomt tussen de 145 en 165 duizend. Bij een verdere prijsstijging van 1% op kwartaalbasis (seizoensgecorrigeerd) zullen er in 2015 ongeveer 157 duizend transacties plaatsvinden (basispad, figuur 13). Dit is ons basisscenario. Merk op dat dit aanzienlijk minder is dan de gemiddelde groei van 5% op kwartaalbasis in 2014. Dit is deels inhaalgroei en een toename door de tijdelijke stimuleringsmaatregelen. In een positiever scenario waarbij de economie krachtiger herstelt dan we nu voorzien is de geraamde toename op kwartaalbasis gemiddeld 3%, wat zou resulteren in ongeveer 165 duizend verkopen (stijgend pad, figuur 13). In een negatief scenario gaan we er van uit dat de markt niet verder herstelt en het aantal transacties terugvalt naar het gemiddelde van 2014. In dat geval wisselen er 145 duizend woningen van eigenaar (figuur 13).

2.2 Prijzen

Verder prijsherstel in het derde kwartaal…

De huizenprijzen zijn in het derde kwartaal van 2014 gestegen ten opzichte van het tweede kwartaal (+0,9%). Ook de vergelijking met hetzelfde kwartaal van vorig jaar laat een stijging zien (+1,8%, figuur 14). De prijsindex staat nu 3,1% hoger dan de bodem van juni 2013. Het nominale prijsniveau is nu gelijk aan dat van begin 2003. In reële termen is de prijsindex terug op het niveau van 1999 (figuur 15), 27% lager dan de top van 2008.

Een belangrijke oorzaak voor het prijsherstel is dat het vertrouwen in de koopwoningmarkt volledig terug is (en zelfs op het hoogste punt sinds 2004 staat), mede door de huidige beleidsrust. Dit heeft bijgedragen aan extra vraag naar koopwoningen, wat de onderhandelingspositie van verkopers in 2014 heeft versterkt. Ten tweede zijn koopwoningen goed betaalbaar. Calcasa (2014) stelt dat de betaalbaarheid[4] in de eerste helft van dit jaar verder is verbeterd. Kopers gaven gemiddeld 17,5% van hun netto maandinkomen uit aan netto woonlasten. Dit is nog steeds minder dan de 18% in het derde kwartaal van vorig jaar, toen de huizenprijzen net een bodem hadden bereikt. Sinds de jaren negentig zijn de koopwoningen door de huizenprijsdaling van 2008-2013 en de historisch lage hypotheekrente voor met name starters niet zo betaalbaar geweest als nu (Calcasa, 2014).

Figuur 14: Prijsontwikkeling
Figuur 14: Prijsontwikkeling Bron: CBS
Figuur 15: Nominale en reële prijsontwikkeling
Figuur 15: Nominale en reële prijsontwikkelingBron: CBS, bewerking Rabobank

… is ook zichtbaar in elk segment

De stijging van de verkoopaantallen geeft een opwaartse druk op de huizenprijzen in alle segmenten. Maar in lijn met de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype zien we ook dat de huizenprijzen in het goedkopere segment afgelopen kwartaal harder zijn gestegen dan die in het luxere segment (tabel 3). Wij verwachten dat het afschaffen van fiscaal gunstige hypotheekvormen, zoals de spaar- en aflossingsvrije hypotheek, ook in de toekomst een sterkere rem zet op de prijsgroei in de dure segmenten.[5] 

Tabel 3: Huizenprijsontwikkelingen derde kwartaal 2014 per segment
Tabel 3: Huizenprijsontwikkelingen derde kwartaal 2014 per segmentRabobank

Regionale prijsverschillen blijven groot

Binnen Nederland bestaan grote verschillen tussen regio’s. Zo zijn de transactieprijzen[6] in gebieden met relatief veel dure woningen en/of een krimpende bevolking gemiddeld minder sterk gestegen dan in de overige gebieden. De prijsmutatie in het derde kwartaal van 2014 ten opzichte van dat kwartaal vorig jaar varieert sterk van +15,5% in het NVM-gebied Duiven Westervoort tot -9% in Elst.[7] Het patroon hierin is dat de prijzen in het stedelijke gebied sneller toenemen dan in de meer perifere gebieden. In de vier grote steden Amsterdam (+4%), Rotterdam (+6,5%), Den Haag (+5,5%) en Utrecht (+5,2%) stegen de huizenprijzen over het geheel sterker dan het landelijke gemiddelde. In sommige perifere regio’s zoals Zuidwest-Friesland en Noord-Limburg daalden de huizenprijzen nog met respectievelijk 5,2 en 3,1%, in vergelijking met het derde kwartaal van vorig jaar (NVM, 2014). Tegelijkertijd zijn de huizenprijzen ook in verschillende perifere regio’s licht gestegen (figuur 16). Dit past in ons beeld dat in tijden van herstel eerst het stedelijke gebied aantrekt, en dat het landelijke gebied zich hieraan geleidelijk kan optrekken (Oevering, 2014).[8] 

Figuur 16: Ontwikkeling mediane woningprijs per regio
Figuur 16: Ontwikkeling mediane woningprijs per regioBron: NVM, bewerking Rabobank

Verwachtingen huizenprijzen

In juni 2013 is de huizenprijsbodem bereikt en inmiddels zijn de prijzen weer voorzichtig aan het stijgen. De toename van de transactieaantallen geeft verkopers een betere onderhandelingspositie en de dalende hypotheekrente vergroot de betaalbaarheid van koopwoningen. Gezien de ontwikkelingen tot nu toe zal de huizenprijsindex dit jaar gemiddeld 1% toenemen, ten opzichte van 2013.

Voor 2015 verwachten wij een verder huizenprijsherstel. De toename van de werkgelegenheid en het beschikbare huishoudinkomen zijn belangrijke economische factoren die hieraan bijdragen. Daarnaast geeft de verwachte toename van de verkopen en de gedaalde hypotheekrente een opwaartse prijsdruk. Tevens blijven koopwoningen in 2015 goed betaalbaar.

Een snelle toename van de prijsindex voorzien we echter niet. De maximale hypotheeksom ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value, LTV) daalt met 1%-punt[9] ten opzichte van vorig jaar. Tevens daalt het maximale tarief waartegen de huizenbezitter de hypotheekrente mag aftrekken met 0,5%-punt naar 51% in 2015. Deze beleidsmaatregelen hebben naar verwachting een klein drukkend prijseffect. Verder wordt de NHG-grens in 2015 verder verlaagd van € 265.000 naar € 245.000.[10] Ook dit heeft naar verwachting een zeer beperkt negatief effect (Van Dalen, 2014). De eerder al aangescherpte NIBUD-normen, de blijvende onderwaterproblematiek en het afschaffen van fiscaal gunstige hypotheekvormen voor starters hebben naar verwachting niet zozeer een negatief effect op de prijsontwikkeling maar zetten wel een rem op het stijgingstempo. De prijsstijgingen zoals we die kenden voor de crisis van ver boven de loonontwikkeling verwachten we dan ook niet. Wel zal in lijn met de opwaartse druk op de verkopen ook de huizenprijs in 2015 licht stijgen. Wij voorzien daarom een stijging van de gemiddelde huizenprijs van tussen de 1½ en 3½% ten opzichte van 2014.

Auteurs
Pieter van Dalen en Paul de Vries

Hoofdstuk 3: Hypotheekontwikkelingen

De hypotheekschuld is in 2014 niet gestegen, ondanks een toename van de nieuwe verstrekkingen. Dankzij een stijging van de huizenprijzen staan er minder woningen ‘onder water’. Tegelijkertijd moeten er vaker restschulden worden gefinancierd, omdat de verkopen toenemen. De hypotheekrentes zijn historisch laag en wij verwachten dat deze voorlopig nog laag blijven. Een lage rente is niet alleen gunstig voor starters en doorstromers op de woningmarkt, maar ook voor woningbezitters bij wie de rentevaste periode binnenkort afloopt.

3.1 Stijging nieuwe verstrekkingen

Met het aantrekken van de woningtransacties stijgt ook de hypotheekverstrekking weer. In het derde kwartaal van 2014 is er voor een bedrag van € 9,3 miljard aan nieuwe woninghypotheken verstrekt. Dit is hoger dan het derde kwartaal in de jaren 2011-2013, maar lager dan het derde kwartaal van 2009 en 2010 (figuur 3A). Dat is opmerkelijk, gezien de stijging van het aantal woningverkopen. Zoals ook besproken in de vorige editie van het Kwartaalbericht Woningmarkt blijft de waarde van de nieuwe hypotheekverstrekkingen achter bij de transactieaantallen omdat de gemiddelde koopsom is gedaald en kopers bovendien een steeds groter deel van de aanschafkosten met eigen vermogen -of familievermogen- betalen.

Figuur 17: Verstrekkingen 2008-2014
Figuur 17: Verstrekkingen 2008-2014 Bron: Kadaster
Figuur 18: Bruto omvang bestaande hypotheken
Figuur 18: Bruto omvang bestaande hypothekenBron: DNB

Ondanks een totaalbedrag aan nieuwe woninghypotheken van € 24 miljard sinds het begin van 2014 is de totale hypotheekschuld niet toegenomen. Eind 2013 bedroeg de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens € 632 miljard; aan het eind van het tweede kwartaal van 2014 is dit vrijwel gelijk met € 631 miljard (figuur 3B). Voor het derde kwartaal van 2014 zijn overigens nog geen DNB-cijfers beschikbaar voor de totale hypotheekschuld; wel zijn er gegevens van de totale omvang van door banken verstrekte hypotheken. Op basis van deze gegevens lijkt de hypotheekschuld ook in het derde kwartaal te stabiliseren.

De genoemde hypotheekschuld is een brutobedrag, waarbij geen rekening is gehouden met aan de hypotheek gekoppelde spaar- of verzekeringsproducten. Begin 2012 schatte De Nederlandsche Bank (DNB) dit opgebouwde vermogen op € 30–45 miljard, oftewel 5 tot 7% van de uitstaande hypotheekschuld (DNB, 2012). Inmiddels zal dit vermogen verder zijn aangegroeid, zodat de netto hypotheekschuld sinds 2012 nog meer is gedaald dan de bruto hypotheekschuld.

Dat de totale hypotheekschuld ondanks een stijging van de verstrekkingen niet is toegenomen, komt door aanhoudend hoge extra aflossingen op hypotheken. Deze extra aflossingen zijn onder meer ingegeven door de lage spaarrentes en een toename van schenkingen. Ook onderwaarde kan een reden zijn om extra af te lossen, zodat bij een toekomstige verhuizing de restschuld lager uitvalt. De rol van schenkingen op de woningmarkt bespreken we in ons Themabericht Afloop verruiming schenkingsvrijstelling heeft beperkt negatief effect in 2015. In 2015 zal de omvang van de extra aflossingen weliswaar afnemen, maar toch verwachten we dat ook in 2015 huishoudens extra zullen blijven aflossen. Zolang de spaarrente laag is, zullen huishoudens ervoor kiezen om hun hypotheek af te lossen of vermogen op te bouwen in een (bank-) spaarhypotheek in plaats van hun reguliere spaartegoeden te laten stijgen.

Zoals besproken in hoofdstuk 2 verwachten we voor 2015 een verdere toename van het aantal woningverkopen en een lichte stijging van de huizenprijzen. Daardoor zal ook de omvang van de nieuwe hypotheekverstrekkingen verder toenemen. Per saldo zal de totale uitstaande hypotheekschuld in 2015 naar verwachting weer licht stijgen.

3.2 Onderwaarde daalt, restschulden nemen toe

De stijging van de huizenprijzen is goed nieuws voor huishoudens van wie de woning ‘onder water’ staat. Aan het begin van dit jaar hadden circa één miljoen huishoudens, oftewel 28% van alle woningbezitters, een netto hypotheekschuld die hoger is dan de woningwaarde. De mediane onderwaarde bedraagt circa € 28.000. Het gemiddelde bedrag is zelfs € 51.000 maar dit komt door enkele uitschieters met een heel hoge onderwaarde van een ton of meer. Aflossingen en vermogensopbouw in hypotheekgebonden tegoeden zorgen slechts voor een heel geleidelijke afname van de onderwaarde. Bij gelijkblijvende prijzen duurt het nog tot 2025 voordat het aandeel woningbezitters met onderwaarde is gehalveerd. Wanneer de prijzen blijven stijgen, verloopt dit proces uiteraard een stuk sneller.

Bij een verwachte prijsstijging van 1% in 2014 en een prijsstijging van 2,5% in 2015 zullen eind volgend jaar ruim 200.000 woningeigenaren met onderwaarde weer ‘boven water’ komen. Wanneer de huizenprijzen met 2% per jaar blijven stijgen is in 2019 het aantal woningeigenaren met onderwaarde gehalveerd.

Figuur 19: Minder huiseigenaren onder water dankzij prijsstijging
Figuur 19: Minder huiseigenaren onder water dankzij prijsstijgingBron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank

Een uitgebreide beschrijving van huishoudens met onderwaarde en de invloed van prijsstijgingen is te lezen in ons Themabericht Herstelvermogen van huishoudens die onder water staan.

Wanneer een woning die onder water staat wordt verkocht, verandert de ‘papieren’ onderwaarde in een daadwerkelijke restschuld. De stijging van het aantal woningverkopen betekent dat meer huishoudens te maken krijgen met een restschuld. We zien dan ook een stijging van de vraag naar restschuldfinanciering, zoals ook blijkt uit de bezoekersstatistieken van de website restschuldinfo.nl. De rente op restschuld is aftrekbaar van de inkomstenbelasting, net als de rente op eigenwoningschuld. Op Prinsjesdag heeft het kabinet aangekondigd dat het de periode waarin de rente op restschuld aftrekbaar is, verlengt van tien naar vijftien jaar.

3.3 Hypotheektarieven historisch laag

De hypotheekrentetarieven zijn sinds medio 2011 gedaald en hebben in het derde kwartaal van 2014 een historisch laagtepunt bereikt. Vooral de tarieven voor een rentevaste periode langer dan tien jaar daalden het afgelopen kwartaal scherp (figuur 3D). In september 2014 bedroeg het gemiddelde tarief voor nieuwe verstrekkingen 3,1% bij een rentevaste periode van één tot en met vijf jaar, 3,6% voor een rentevaste periode van vijf tot en met tien jaar, en 4,0% bij een rentevaste periode langer dan tien jaar (DNB). Een jaar eerder was dit nog respectievelijk 3,6%, 4,4% en 4,8%. De hypotheektarieven zijn voor alle rentevaste periodes lager dan op het eerdere laagtepunt van 2005. 

Figuur 20: Hypotheektarieven nieuwe hypotheken
Figuur 20: Hypotheektarieven nieuwe hypothekenBron: DNB 

De kapitaalmarktrentes zijn de afgelopen maanden fors gedaald. De 10-jaars euro swaprente noteerde in oktober 2014 rond de 1,1%, een nieuw laagterecord. Wij verwachten dat de lange swaprentes mogelijk nog een klein stukje verder kunnen dalen. De 10-jaars swap zal mogelijk nog dalen naar 1,0% over zes maanden. Ook in 2015 verwachten wij geen sterke stijging van de lange rente. Onze twaalfmaandsverwachting voor de 10-jaars euro swaprente ligt op 1,4%.

Verder blijkt uit recente emissies van gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles (residential mortgage-backed securities; RMBS) en door hypotheken gedekte obligaties (covered bonds) door banken en verzekeraars dat de zogenaamde ‘spreads’ in de afgelopen maanden zijn afgenomen. Deze spreads kunnen worden beschouwd als een indicator voor de risicopremie die banken moeten betalen als zij kapitaalmarktfinanciering aantrekken voor hypotheekverstrekking. Een daling betekent dat de financieringscondities voor financiële instellingen zijn verbeterd. De Nederlandse banken hebben het ‘balansexamen’ van de ECB, bestaande uit een ‘asset quality review’ en een stresstest, goed doorstaan. Een verdere uitleg van dit balansexamen is te vinden in ons recente Themabericht Asset Quality Review: is de ECB geslaagd? De uitslag is positief voor de financieringscondities van Nederlandse banken. Een negatieve verrassing had kunnen leiden tot een stijging van de risicopremies.

De komende maanden verwachten wij geen stijging van de hypotheekrente. Later in 2015 zullen de hypotheektarieven bij licht oplopende kapitaalmarktrentes mogelijk weer iets stijgen, maar een sterke stijging achten wij niet waarschijnlijk. Daardoor zullen de huidige gunstige financieringscondities blijven bijdragen aan het herstel op de woningmarkt.

Auteurs
Leontine Treur en Paul de Vries

Hoofdstuk 4: Renteontwikkelingen belicht

De huidige lage rentes roepen verschillende vragen op. Hoe komt het dat de rente nu zo laag is? Gaat de rente op termijn weer stijgen? En kunnen huishoudens hun hypotheeklasten nog wel opbrengen als de rente stijgt? In dit hoofdstuk verklaren wij waarom een stijging van de rente niet tot langdurige betalingsproblemen voor woningbezitters zal leiden[11].

4.1 Waarom is de rente zo laag?

De huidige lage rentes in Nederland zijn een gevolg van zowel tijdelijke factoren als structurele langetermijnontwikkelingen.

De recente daling van de kapitaalmarktrente komt door een combinatie van lage inflatie en het verruimende monetaire beleid. De lage inflatie hangt samen met de lage economisch groei in de eurozone. Om te lage inflatie te bestrijden, kondigde de ECB in september aan dat zij gedekte obligaties (asset-backed securities en covered bonds) zal gaan opkopen om zo extra liquiditeit in het financiële systeem te pompen. De stap naar daadwerkelijke ‘kwantitatieve verruiming’ (het opkopen van staatsobligaties) is hiermee nog niet gezet, maar de markten denken dat de kans hierop wel is toegenomen. In de VS, waar de economie harder groeit, wordt het aankoopprogramma van obligaties alweer afgebouwd, maar de impact hiervan op de kapitaalmarktrente in Europa is waarschijnlijk beperkt doordat hier juist verruimende maatregelen worden genomen. Voor een uitgebreidere bespreking van het beleid van de ECB en de reactie van kapitaalmarkten zie het hoofdstuk Rente en valuta uit ons Economisch Kwartaalbericht van september. Voor de komende jaren verwachten wij voor het eurogebied matige economische groei, die gepaard gaat met relatief lage inflatie en lage rentes. Deze verwachtingen staan beschreven in onze Special Het groeiperspectief van de eurozone. Wanneer de economie sterker gaat groeien, zullen ook de inflatie en de nominale rentes weer stijgen.

Figuur 21: Ontwikkeling tienjaars rente sinds 1961
Figuur 21: Ontwikkeling tienjaars rente sinds 1961Bron: OECD, bewerking Rabobank

Op de lange termijn spelen structurele factoren een rol, zoals de wereldwijde toename van besparingen en een toegenomen vraag naar veilige beleggingen. De vooraanstaande economen Paul Krugman en Olivier Blanchard schrijven in het onlangs uitgegeven Ebook van VoxEU (2014) dat dit onder andere te maken heeft met demografische factoren: in de geïndustrialiseerde landen neemt de vergrijzing toe en wordt er steeds meer gespaard voor de oudedagsvoorziening. Hierdoor is het aanbod van kapitaal de afgelopen decennia structureel toegenomen. Daarnaast is er sprake van een structureel lagere kredietbehoefte van bedrijven, omdat er een verschuiving plaatsvindt van kapitaalintensieve zware industrie naar minder kapitaalintensieve ICT. Dit kan een verklaring zijn voor de daling van de reële rentes sinds de jaren tachtig (figuur 21).

Vanwege de hierboven beschreven structurele ontwikkelingen verwachten wij echter niet dat de reële rentes -de reële rente is de nominale rente gecorrigeerd voor het inflatieniveau- weer zo hoog zullen worden als in de jaren tachtig. In de rest van dit hoofdstuk bespreken we in hoeverre een beperkte rentestijging van invloed is op de maandlasten van woningeigenaren.

4.2 Rente en hypotheeklasten

In Nederland is de impact van renteschommelingen op de maandlasten van huishoudens beperkt. Ook hebben veel huishoudens in de praktijk lagere hypotheeklasten dan het bedrag dat zij maximaal kunnen dragen.

Het gemiddelde bruto rentetarief dat de Nederlandse woningbezitters betalen is heel stabiel. In figuur 3F zien we dat de bruto hypotheekrente die Nederlanders gemiddeld betalen op hypotheken (de donkerblauwe lijn in de figuur) al jarenlang rond de 4,5% ligt, terwijl de gemiddelde rente voor nieuwe contracten in dezelfde periode fluctueerde tussen de 3,5 en de 5,5%. Na hypotheekrenteaftrek (volgens het CBS heeft 90% van de huishoudens een hypotheekrenteaftrek van 42%) is dit netto circa 2,6%. Door de stabiele ontwikkeling van de gemiddelde bruto hypotheekrente is dus ook het deel van de rente dat -via de hypotheekrenteaftrek– voor rekening van de overheid komt stabiel. De hypotheekrenteaftrek vormt vanuit dat perspectief dus geen groot begrotingsrisico voor de overheid.

Figuur 22: Gemiddelde hypotheekrente op uitstaande hypotheken zeer stabiel
Figuur 22: Gemiddelde hypotheekrente op uitstaande hypotheken zeer stabielBron: DNB
Figuur 23: Rentevaste periode nieuwe hypotheken en verlengingen
Figuur 23: Rentevaste periode nieuwe hypotheken en verlengingenBron: DNB

Dat de gemiddelde hypotheekrente op uitstaande hypotheken nauwelijks schommelt, komt doordat Nederlandse woningbezitters kiezen voor een lange rentevaste periode, vooral als de rente laag is of begint te stijgen. Figuur 3G laat de rentevaste periode voor nieuwe hypotheken (inclusief oversluiters) en verlengingen[12] zien. In de periode 2005-2006 waren de hypotheektarieven laag en kozen steeds meer woningbezitters bij het afsluiten, oversluiten of verlengen van hun hypotheek voor een lange rentevaste periode. Ook toen de hypotheektarieven in 2007 begonnen te stijgen, kozen huishoudens voor een lange rentevaste periode: circa 70% van het bedrag aan nieuwe hypotheken en verlengingen had een rentevaste periode langer dan vijf jaar. Toen in 2009 de rente weer sterk daalde, vooral voor een korte rentevaste periode, had nog maar 40% van het bedrag aan nieuwe hypotheken en verlengingen een rentevaste periode langer dan vijf jaar.

De keuze voor zo’n lange rentevaste periode wordt sinds een paar jaar in steeds sterkere mate afgedwongen door de hoge toetsrente. Deze toetsrente bepaalt, naast het inkomen, het maximale hypotheekbedrag indien men bij aanschaf van een woning voor een hypotheek met een rentevaste periode korter dan tien jaar kiest (zie ook box: Hoe wordt het maximale hypotheekbedrag bepaald?). Voor degenen die een zo hoog mogelijk bedrag willen lenen is er daarom een prikkel om te kiezen voor een rentevaste periode van tenminste tien jaar. Deze huizenkopers zijn de komende tien jaar dus immuun voor rentewijzigingen.

Kiest een huizenkoper daarentegen voor een kortere rentevaste periode, dan worden de maximaal toegestane hypotheeklasten (en dus het maximale hypotheekbedrag) berekend op basis van de hoge toetsrente. De daadwerkelijke hypotheeklasten zijn daardoor lager dan het berekende maximum en zo ontstaat er een ‘buffer’ om een toekomstige stijging van hypotheeklasten na afloop van de rentevaste periode op te kunnen vangen.

 

 

Box 2: Hoe wordt het maximale hypotheekbedrag bepaald?

Sinds 2007 schrijft de Gedragscode Hypothecair Financieren (GHF) voor hoe hypotheekverstrekkers het maximaal te lenen bedrag moeten berekenen in verhouding tot het inkomen (‘loan-to-income’) en de rente. Hierbij is een aantal extra veiligheidsmechanismes ingebouwd. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op de naleving van de Gedragscode. De Gedragscode is in 2011 aangescherpt en sinds 2013 is de hieronder beschreven werkwijze ook bij wet verplicht (Wet Tijdelijke regeling hypothecair krediet).

Het NIBUD bepaalt jaarlijks het maximale percentage van het bruto inkomen dat huishoudens kunnen besteden aan de bruto hypotheeklasten. Het huidige percentage loopt van 16,5% bij lage inkomens tot 37,5% bij hoge inkomens. Op basis van dit zogenaamde financieringslastpercentage en de hypotheekrente wordt het maximaal te lenen bedrag vastgesteld. In deze berekening wordt altijd uitgegaan van volledige annuïtaire aflossing en de rente die hoort bij een lange rentevaste periode, ongeacht de hypotheekvorm en rentevaste periode die de klant daadwerkelijk kiest.

Bij een rentevaste periode korter dan tien jaar mag niet worden gerekend met de daadwerkelijke rente, maar moet een toetsrente van minimaal 5% worden gebruikt. Alleen bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt met de werkelijke hypotheekrente gerekend voor het vaststellen van het maximaal te lenen bedrag. In tabel 4 is te zien hoe de toetsrente de afgelopen jaren is bijgesteld.

Tabel 4: Aanscherping toetsrente
Tabel 4 aanscherping toetsrenteBron: NHG, GHF 

Samenvattend kunnen wij concluderen dat de gemiddelde impact van een rentestijging op de hypotheeklasten van huishoudens beperkt is door de hypotheekrenteaftrek en omdat woningbezitters kiezen voor een relatief lange rentevaste periode. Ook kunnen de meeste huishoudens een stijging van de hypotheeklasten dragen omdat hun daadwerkelijke lasten lager zijn dan het door de hypotheekverstrekker berekende maximum. De impact van een rentestijging voor een individueel huishouden hangt samen met de gekozen hypotheekvorm en rentevaste periode. In de volgende paragraaf bespreken we de gevolgen voor verschillende groepen bestaande en nieuwe woningeigenaren.

4.3 Wie worden geraakt bij een rentestijging?

In de huidige laagconjunctuur verwachten wij geen sterke stijging van de rente. En in een scenario waarin de rente stijgt gaat dit in de meeste gevallen gepaard met sterkere economische groei en stijging van de inflatie en lonen, waardoor een stijging van de hypotheeklasten geen probleem hoeft te zijn. Alleen in uitzonderlijke situaties, zoals een inflatieschok veroorzaakt door een olieprijsschok, kan een sterke stijging van de inflatie en rente optreden bij een lage economische groei.

Als de hypotheekrente in de toekomst weer stijgt, dan worden alleen starters en woningbezitters van wie de rentevaste periode van (een deel van) de hypotheeklening op dat moment afloopt geraakt. Het zijn vooral bestaande woningeigenaren met een aflossingsvrije en/of (bank-)spaarhypotheek van vóór 2013 van wie de rentevaste periode in de komende jaren afloopt. In de periode vóór 2013 kozen de meeste woningbezitters voor een aflossingsvrije en/of (bank-)spaarhypotheek. Omdat deze hypotheekvormen maximaal gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek, zijn de daadwerkelijke maandlasten van zo’n hypotheek lager dan bij een annuïteitenhypotheek. Bij woningbezitters met een gedeeltelijk aflossingsvrije en/of (bank-)spaarhypotheek is er dus budgettaire ruimte voor hogere woonlasten. Dit kan mede verklaren waarom in Nederland weinig huizenbezitters in de problemen komen bij een stijging van de hypotheeklasten na afloop van de rentevaste periode. Langdurige betalingsproblemen op hypotheken zijn niet zozeer het gevolg van een stijging van de hypotheeklasten maar veelal terug te voeren op een grote inkomensdaling na werkloosheid en/of echtscheiding.

Sinds 2013 kiezen starters massaal voor een annuïtaire hypotheek, omdat zij alleen nog in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek wanneer zij kiezen voor een annuïtaire of lineaire hypotheek. Een klein deel van de starters kiest voor een annuïteitenhypotheek met een korte rentevaste periode. Zoals beschreven in paragraaf 3.2 heeft ook deze groep woningbezitters nog ruimte in hun budget: hun daadwerkelijke hypotheeklasten zijn lager dan wat zij volgens het NIBUD aan maximale hypotheeklasten kunnen dragen. Ook zij kunnen een stijging van de hypotheeklasten dus compenseren door hun consumptiepatroon aan te passen.

Bij een annuïteitenhypotheek is de hypotheekrenteaftrek lager dan bij een spaarhypotheek van voor 2013. Dit leidt tot een iets hogere rentegevoeligheid, zoals besproken in onze Special De gevolgen van de terugkeer van de annuïteitenhypotheek. De meerderheid van de starters kiest voor een rentevaste periode van tien jaar. Wanneer zij het maximale bedrag annuïtair lenen dan zit er voor deze groep dus geen marge meer tussen de daadwerkelijke lasten en de woonlasten die zij volgens het NIBUD maximaal kunnen dragen. Daar staat tegenover dat zij gedurende tien jaar immuun zijn voor rentestijgingen. Pas in 2023-2024 kunnen zij te maken krijgen met een stijging van hun nominale hypotheeklasten veroorzaakt door een rentestijging. Of en in welke mate de reële hypotheeklasten dan stijgen hangt af van de inflatie. Een stijging van de hypotheeklasten zal voor veel starters nauwelijks een probleem zijn. Jongeren hebben in de eerste tien tot twintig jaar van hun carrière namelijk doorgaans een sterke reële loongroei. De reële loongroei van veertigers en vijftigers is daarentegen minder sterk. Als zij op basis van hun huidige inkomen het maximale hypotheekbedrag annuïtair lenen, dan kunnen sommigen van hen na afloop van de rentevaste periode een reële stijging van hypotheeklasten misschien moeilijker opvangen. Als zij daarentegen kiezen voor een lineaire hypotheek hebben zij hogere lasten in de beginjaren, maar lagere lasten na tien jaar.

Huishoudens die voor (grote delen van) hun hypotheek een variabele rente kiezen, lijken het meest kwetsbaar voor renteschommelingen, maar hebben relatief lage hypotheeklasten. Bovendien hebben zij de mogelijkheid om hun hypotheek om te zetten naar een langere rentevaste periode zodra zij merken dat de rente begint te stijgen. Hierbij moet worden opgemerkt dat alleen achteraf kan worden vastgesteld wat de optimale keuze voor vast of variabel is geweest (Legierse, 2009).

Al met al verwachten we dat de hypotheekrente voorlopig laag blijft. En als de rente stijgt, kan het overgrote deel van de Nederlandse huishoudens een stijging van nominale hypotheeklasten wel opvangen. Grote inkomensschokken zoals door werkloosheid of echtscheiding vormen een groter risico op betalingsproblemen dan veranderingen van de rente.

Auteurs
Leontine Treur 

Voetnoten

[1] Alle andere variabelen die van invloed zijn op het aanbod blijven dan constant.

[2] Dit betreft ook woningen die niet zijn verkocht. Vandaar dat de looptijd van het aanbod aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde verkooptijd van de woningen in dat kwartaal.

[3] Marktkoopwoningen zijn koopwoningen die worden gerealiseerd voor de verkoop door projectontwikkelaars, bouwbedrijven en woningcorporaties. Van dit segment is circa 75%-80% van de nieuwe woningen opgenomen in de MNW.

[4] Deel van het netto maandinkomen dat wordt gebruikt voor netto woonlasten op het moment van aankoop van een woning.

[5] De kleuren groen tot geel geven de mate van prijsstijging aan ten opzichte van de andere segmenten. Geel is ten opzichte van de andere segmenten de laagste stijging, groen de hoogste.

[6] Merk op dat het hier gaat om de mediane huizenprijs van de NVM. Deze corrigeert niet voor samenstellingseffecten. De PBK van de CBS doet dit wel.

[7] In Zeeuws-Vlaanderen stegen de huizenprijzen dit kwartaal op jaarbasis met 23,7%, maar daar was sprake van een significant verschil in de verkoop van meer duurdere woningen ten opzichte van het jaar daarvoor.

[8] Merk op dat dit de prijzen zijn van de NVM-gebieden, de daadwerkelijke ontwikkeling per gemeente kan hiervan verschillen.

[9] De maximale LTV gaat jaarlijks met 1%-punt omlaag, van 106% in 2012 naar 100% in 2018. Dit beperkt dus de financieringscapaciteit van kopers.

[10] Merk op dat dit betekent dat de maximale aanschafwaarde van een koopwoning met NHG daalt van circa € 250.000 naar € 230.000. De NHG-grens is immers inclusief kosten koper, doorgaans 6% (KostenKoper.nl, 2014).

[11] Dit hoofdstuk bespreekt de impact van rentewijzigingen op de betaalbaarheid van de maandelijkse hypotheeklasten. Effecten op huizenprijzen laten wij in dit hoofdstuk buiten beschouwing. Een verandering van huizenprijzen raakt de netto vermogenspositie van huishoudens, maar een verandering van de huizenprijzen heeft geen invloed op de betaalbaarheid van de maandelijkse hypotheeklasten.

[12] Een huishouden kan verschillende hypotheekvormen of rentevaste periodes combineren. De figuur geeft aan dat 20% van het totale nieuw verstrekte of verlengde bedrag een variabele rente betreft. Het is dus niet zo dat 20% van de huishoudens een hypotheek kiest met volledig variabele rente.

Literatuur

Calcasa (2014). The WOX Quarterly Q2 2014.

Dalen, P. van (2014a). Vertrouwen Nederlandse woningmarkt naar hoogste punt sinds 2004.

Dalen, P van (2014b). Gevolgen veranderingen NHG in kaart.

Dalen, P. van (2014c). Themabericht over schenkingen.

Dam, F van (2010). Nieuwbouw, verhuizingen en segregatie, Planbureau voor de Leefomgeving.

EIB (2014). Gebruik en effecten van de Starterslening.

Francke, M. en A. van den Minne (2013). Starters slaan hun slag! Real Estate Research Quarterly, 4: 33-40.

Kosten Koper (2014). Kosten koper berekenen.

Legierse, T (2009). Hypotheekrente: Variabel of vast?

Oevering, F. (2014). De stad als kraamkamer: Steden zijn de motor van de demografische ontwikkeling.

NVM (2014). Woningmarktcijfers 3e kwartaal 2014.

Teulings, C. en R. Baldwin (2014), Secular stagnation: Facts, Causes and CuresVoxEU.org eBook.

Verduijn, M. (2014). Asset Quality Review: is de ECB geslaagd?

Vries, P. de (2014a). Herstelvermogen van huishoudens die onder water staan.

Vries, P. de (2014b). De gevolgen van de terugkeer van de annuïteitenhypotheek.

Wijffelaars, M. en J. van IJzerloo (2014). Mondiale economie kabbelt voort.

Bijlage grafieken

Kadaster/CBS prijsindex bestaande koopwoningen
Kadaster/CBS prijsindex bestaande koopwoningenBron: CBS
Verschillende prijsdefinities
Verschillende prijsdefinitiesBron: CBS, Calcasa, NVM, Kadaster
Verleende bouwvergunningen
Verleende bouwvergunningenBron: CBS
Kapitaalmarkt: verschillende landen
Kapitaalmarkt: verschillende landenBron: Macrobond
Swaprentes
SwaprentesBron: Macrobond
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijdBron: DNB
Volume bestaande hypotheken naar instelling
Volume bestaande hypotheken naar instellingBron: DNB
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periode
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periodeBron: DNB
Nederlandse werkloosheid
Nederlandse werkloosheidBron: CBS
Internationale werkloosheid
Internationale werkloosheidBron: Eurostat
Internationale vergelijking prijsontwikkeling
Internationale vergelijking prijsontwikkelingBron: Macrobond
Economische verwachtingen
Economische verwachtingen Bron: CBS en Rabobank

 

Colofon

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van het Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank Nederland. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Macrobond, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS.

Deze gegevens zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank Nederland aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: www.rabobank.com/economie.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘economie@rn.rabobank.nl’.

Tekstbijdragen:
Pieter van Dalen, Theo Smid, Leontine Treur en Paul de Vries

Redactie: Enrico Versteegh

Eindredactie:
Tim Legierse, hoofd Nationaal Onderzoek, Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek

Graphics:
Pieter van Dalen, Selma Heijnekamp en Reinier Meijer

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2014 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland

Kerngegevens

Delen:
Auteur(s)

naar boven