RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Beperking prijsherstel Nederlandse koopwoningmarkt in 2015 door Nibud-normen

Economisch commentaar

Delen:
  • De nieuwe Nibud-normen voor de maximale hypotheeklening ten opzicht van het inkomen zullen het huizenprijsherstel in 2015 beperken.
  • De financieringscapaciteit is in 2015 niet of nauwelijks lager dan die in 2014 door de lagere gemiddelde hypotheekrente.
  • De nieuwe normen zijn gebaseerd op de negatieve koopkrachtontwikkeling van eenverdieners.
  • Tweeverdieners worden hierdoor ten onrechte gekort op hun maximale hypotheeksom; hun koopkracht blijft gelijk of neemt toe. 

Beperking prijsherstel 2015 door strengere normen

De nieuwe Nibud-normen zijn strenger dan wij hadden verwacht. De negatieve impact ervan op de prijsontwikkeling van bestaande woningen zal vooral via de lagere financieringscapaciteit van de middeninkomens tot stand komen. Voor 2015 verwachten wij een gemiddelde prijsstijging van 1½-3½% ten opzichte van 2014 (Rabobank, 2014). De kans dat de prijsontwikkeling op de ondergrens van +1½% blijft steken, is door deze strengere normen toegenomen. Indien de hypotheekrente volgend jaar harder zal stijgen dan wij verwachten is er een risico dat de prijsontwikkeling nog lager zal uitpakken. 

Effecten van de nieuwe Nibud-normen naar inkomensgroepen

Bij een gelijkblijvende hypotheekrente daalt door de herziening van de financieringslastpercentages –afhankelijk van de hoogte van het inkomen– de financieringscapaciteit van huishoudens in 2015 significant. Voor inkomens onder de € 20.000 kan de daling zelfs meer dan 17% zijn. Deze inkomensgroep heeft doorgaans echter een te laag inkomen om te kopen. Dit heeft dus niet of nauwelijks invloed op de koopsector.

Dit is anders bij de middeninkomens (€ 30.000 tot € 50.000). De verscherpte normen beperken de financieringscapaciteit van deze groep. Bij een gelijkblijvende hypotheekrente gaat haar financieringscapaciteit volgend jaar met ruim 8 procentpunt achteruit. Dit heeft een drukkend effect op de woningprijsontwikkeling, omdat een groot deel van deze inkomensgroep de woningaankoop financiert met een hoge of maximale hypotheek. Een zelfde daling van de financieringscapaciteit zien we terug bij de hoge inkomens (vanaf € 70.000). Voor hen is de maximale hypotheeksom echter van veel kleiner belang; het percentage van deze groep dat een maximale hypotheeksom neemt is beperkt. 

Dalende rente compenseert de aangescherpte normen voor een deel

De dalende hypotheekrente in de afgelopen maanden biedt enige compensatie voor de strikter wordende regels voor de financieringscapaciteit in 2015. Uitgaande van onze verwachtingen voor de kapitaalmarktrente in de komende twaalf maanden blijkt dat de gemiddelde maximale hypotheeksom in 2015 voor alle inkomensgroepen lager zal zijn dan in 2014 (tabel 1). Doordat de gemiddelde hypotheekrente in 2015 naar verwachting lager zal zijn dan in 2014, is het effect van de strengere normen echter minder groot dan bij een gelijke hypotheekrente het geval zou zijn; voor inkomens van € 50.000 daalt de financieringscapaciteit gemiddeld genomen niet met de zojuist genoemde 8%, maar met 2% van € 226.000 naar € 221.000. De rentestanden die nodig zijn om een daling van de financieringscapaciteit te voorkomen, zijn voor inkomens van € 30.000, € 50.000 en € 70.000 respectievelijk 3,6%, 3,8% en 3,55%.

Tabel 1: Maximale hypotheeksom gegeven de Nibud-normen en hypotheekrente op jaarbasis
Tabel 1: Maximale hypotheeksom gegeven de Nibud-normen en hypotheekrente op jaarbasisBron: Nibud, DNB, Rabobank

Aanpassing tabellen voor tweeverdieners lijkt verstandig

De ontwikkeling van de Nibud-normen is gekoppeld aan de koopkrachtontwikkeling van eenverdieners zonder kinderen. Vanwege de versobering of beëindiging van fiscale toeslagen ziet deze groep haar koopkracht in 2015 dalen. Ook het Centraal Planbureau bevestigt dat deze groep volgend jaar nog te maken heeft met een koopkrachtdaling (figuur 1; CPB, 2014).[1]

Figuur 1: Koopkrachtontwikkeling CPB, per huishoudcategorie
Figuur 1: Koopkrachtontwikkeling CPB, per huishoudcategorie Bron: CPB, Rabobank

De mediane koopkrachtontwikkeling voor alle huishoudens in Nederland stijgt echter volgens het CPB in 2015 met gemiddeld 0,5%. De meerderheid van de huidige woningkopers zijn tweeverdieners (78%[2]). Zij houden in 2015 een gelijkblijvende koopkracht of gaan er iets op vooruit. Deze huishoudens worden dan ook onevenredig gekort op hun maximale hypotheeksom. Ook het Nibud ziet dat er, door de tijd heen, koopkrachtverschillen ontstaan tussen een- en tweeverdieners. Daarom is de leencapaciteit van tweeverdieners al in 2012 in één stap verruimd door het tweede inkomen voor een derde mee te nemen in het bepalen van het financieringslastpercentage. Het Nibud sluit niet uit dat in de toekomst nog een aanpassing zal moeten plaatsvinden om recht te doen aan de koopkrachtontwikkeling van de tweeverdieners. Dit proces moet echter nog in gang worden gezet.

Nieuwe Nibud-normen bepalen de leencapaciteit

Voor het bepalen van de maximale hypotheeklening ten opzichte van het inkomen stelt de minister van Financiën jaarlijks in de wet Tijdelijke regeling hypothecair krediet de financieringslastpercentages vast voor verschillende inkomensklassen en rentestanden. Hierbij laat hij zich adviseren door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Het financieringslastpercentage is het percentage van het inkomen dat huishoudens maximaal aan bruto hypotheeklasten mogen uitgeven. 

Voetnoten

[1] De koopkracht van eenverdieners met of zonder kinderen is volgend jaar afgerond min of meer hetzelfde (-2%).

[2] Eigen berekening op basis van het WoON2012 van BZK/CBS.

Referenties

CPB (2014), Macro Economische Verkenning 2015.

Nibud (2014), NIBUD: hypotheeknormen 2015 lager dan 2014.

Rabobank (2014), Kwartaalbericht Woningmarkt, november 2014.

Rijksoverheid (2014), Tijdelijke regeling hypothecair krediet.

Delen:
Auteur(s)
Pieter van Dalen
Rabobank KEO
030 21 2666
Paul de Vries
RaboResearch Nederland Rabobank KEO
030 21 62666

naar boven