RaboResearch - Economisch Onderzoek

This article is also available in English

Het dal voorbij

Kwartaalbericht Woningmarkt

Delen:
Deze publicatie is verouderd, Bekijk de recentste uitgave.

De Nederlandse economie is in de loop van 2013 uit de recessie gekomen. Voor 2014 voorzien wij een beperkte groei van het reële Bruto Binnenlands Product (BBP). Binnenlands staan er steeds meer signalen op groen. De werkloosheid loopt echter nog verder op en wij verwachten dat huishoudens dit en volgend jaar nog terughoudend blijven met het opschroeven van de bestedingen. Door een toename van het reëel beschikbaar huishoudinkomen voorzien we voor volgend jaar wel een lichte stijging van de particuliere consumptie. De voorziene milde versnelling van de economische groei (van 1% dit jaar naar 1½% in 2015) zorgt volgend jaar ook voor een kleine daling van de werkloosheid.

Samenvatting

Woningmarkt meer verkopen, lichte prijsstijging

Achteraf kunnen we concluderen dat de Nederlandse woningmarkt halverwege 2013 het dal in zowel het prijsniveau als het aantal verkopen heeft bereikt. Al vanaf het tweede kwartaal van 2013 stijgt de prijsindex van bestaande koopwoningen (PBK) en het aantal koopovereenkomsten.

In het eerste kwartaal van 2014 stegen de prijzen met 0,5% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2013. Een vergelijking met het eerste kwartaal van een jaar terug laat nog een daling zien van 1,5%. Maar over de laatste negen maanden zijn de prijzen iets gestegen, met 1,3%. Ook nam het aantal eigendomsoverdrachten flink toe. Een aantal factoren zorgt ervoor dat woonconsumenten het nu een goede tijd vinden om een woning te kopen. De sterk verbeterde betaalbaarheid is daarvan de belangrijkste oorzaak. Ook nam het vertrouwen op de woningmarkt verder toe. Deze factoren hebben in onze visie meer impact op de markt dan de negatieve factoren zoals de restschuldproblematiek en de verder oplopende werkloosheid. Wij verwachten daarom een toename van het aantal woningverkopen in 2014 naar 130 tot 140 duizend (van 110.103 in 2013) en een gemiddelde prijsstijging van tussen de 0 en 1%.

De economie en de woningmarktomstandigheden zullen in 2015 verder verbeteren. Doordat de prijs nog niet zo snel zal stijgen, de hypotheekrente op het huidige niveau blijft en het reëel beschikbare inkomen per huishouden wel toeneemt, zal de betaalbaarheid gunstig blijven. Voor volgend jaar verwachten wij daarom een verdere beperkte stijging van de transactieaantallen en een nominale prijsstijging van tussen de 1 en 3%.

De nieuwbouwsector profiteert op termijn ook van deze gunstige woningmarktomstandigheden. Nu al constateren wij meer belangstelling voor nieuwbouwkoopwoningen. De verhuurdersheffing die verhuurders moeten betalen over de sociale huurwoningportefeuille staat het herstel van de nieuwbouwmarkt voor huurwoningen in de weg. Voor de nieuwbouwproductie verwachten wij een stabilisatie in 2014 en een toename van 8% in 2015.

Betalingsproblemen lopen nog op

De hypotheekschuld is in 2013 gedaald en zal in 2014 niet of nauwelijks stijgen, ondanks een toename van de nieuwe verstrekkingen. De hypotheektarieven met een rentevaste periode tot vijf jaar zijn gedaald naar een historisch laag niveau en wij verwachten dit jaar geen sterke stijging. De gunstige vooruitzichten voor de economie en de woningmarkt betekenen niet dat problemen zoals betalingsachterstanden en restschuld bij verkoop snel zijn opgelost. Circa één miljoen huishoudens staan onder water en dit aantal zal de komende jaren slechts geleidelijk verminderen als de huizenprijzen weer stijgen. Het aantal personen met betalingsachterstanden op hypotheken is sterk toegenomen en zal de komende jaren nog blijven stijgen.

Prijsontwikkeling vertoont forse regionale verschillen

De prijsdaling in de afgelopen vijf jaar is niet in alle Nederlandse regio’s even sterk geweest. Regio’s waar de prijstoename voor de crisis bovengemiddeld sterk was zagen over het algemeen een relatief grote daling. In regio’s waar de prijsstijging voor de crisis juist beperkt was, waren ook de prijsdalingen tijdens de neergang minder groot. De Haaglanden en een aantal regio’s in de Noordvleugel van de Randstad vormen hierop een uitzondering. 

Hoofdstuk 1: Macro-economische ontwikkelingen

De Nederlandse economie is vorig jaar eerder en met hogere groeicijfers uit de recessie gekomen dan we halverwege 2013 hadden verwacht. In het vierde kwartaal bedroeg de toename van het reële Bruto Binnenlands Product (BBP) maar liefst 0,9%. Dit werd vooral veroorzaakt door een zeer sterke groei van de bedrijfsinvesteringen als gevolg van een eenmalige impuls in de autoverkopen. Door deze eenmalige impuls zal de groei in het eerste kwartaal waarschijnlijk sterk terugvallen. In de rest van dit jaar trekt de economische activiteit weer aan en voor 2014 als geheel voorzien wij een groei van het reële BBP met 1% ten opzichte van vorig jaar (tabel 1). In 2015 trekt de economische groei verder aan, tot 1½%, vooral als gevolg van een verbeterde binnenlandse dynamiek.

Tabel 1: Kerntabel Nederland
Tabel 1: Kerntabel NederlandBron: CBS, Rabobank

Uitvoer profiteert van terugkeer Europese groei

De groei van het uitvoervolume was vorig jaar met 1,4% jaar-op-jaar erg zwak. Wij verwachten dat het uitvoervolume in de loop van dit jaar zal aantrekken onder aanvoering van de terugkeer van economische groei in de eurozone en van hogere groei in voor Nederland belangrijke handelspartners als het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Hierbij krijgt de uitvoer in de loop van 2014 naar verwachting steun in de rug van een waardedaling van de euro ten opzichte van de dollar. Voor dit jaar voorzien we een stijging in het uitvoervolume van 3¼%. In 2015 trekt de uitvoergroei verder aan naar 5¼%, door verder verbeterde economische omstandigheden in de eurozone en een zwakkere euro.

Binnenlands meer signalen op groen

Ook in het binnenland staan er steeds meer signalen op groen. Het vierde kwartaal kende een uitzonderlijk hoge groei van de bedrijfsinvesteringen, die zoals gezegd vooral werd gedreven door het hoge aantal autoverkopen. Bedrijven anticipeerden op strengere fiscale regels per 1 januari 2014 die de percentages van de bijtelling voor het belastbare inkomen van het privégebruik van leaseauto’s bepalen. Maar de investeringsgroei werd breder gedragen. In de tweede helft van 2013 nam ook het investeringsvolume in woningen toe, na ruim twee jaar op kwartaalbasis te zijn gekrompen.

In de laatste maanden van 2013 en in de eerste maanden van dit jaar is het consumentenvertrouwen sterk verbeterd. In april kwam het uit op -5, iets boven het langjarige gemiddelde van -7,4. Het consumentenvertrouwen nam vooral toe doordat de stemming over de economische situatie in het algemeen is verbeterd. In april bereikte de deelindicator ‘economische situatie komende 12 maanden’ het hoogste niveau in zeven jaar. Hoewel de deelindicator ‘koopbereidheid’ in de afgelopen maanden eveneens iets toenam, blijft de consument terughoudend met het doen van grote aankopen. De verwachting is dan ook niet dat het verbeterde vertrouwen zich op grote schaal in meer bestedingen zal omzetten.

Een aantal redenen kan het verminderde pessimisme van consumenten verklaren. Om te beginnen is de angst voor een hernieuwde opleving van de Europese schuldencrisis afgenomen. Bovendien neemt de koopkracht dit jaar voor het eerst sinds vier jaar weer toe. De inflatie komt dit jaar naar verwachting uit op 1%, een forse daling ten opzichte van 2013, toen het gemiddelde prijspeil met 2,5% toenam. Door de forse daling van de inflatie komt er dit jaar een einde aan de reële loondaling. De koopkracht wordt verder ondersteund door een aantal lastenverlichtingen die de overheid heeft doorgevoerd, zoals de verlaging van het belastingtarief in de eerste schijf en hogere heffingskortingen voor huishoudens met een laag inkomen. Daarnaast verklaart de beleidsrust op belangrijke dossiers als de woningmarkt en de sociale zekerheid mogelijk het verbeterde sentiment.

Consument blijft terughoudend

Ondanks genoemde positieve signalen verwachten we voor dit jaar een verdere afname van het particuliere consumptievolume. Het bruto reëel beschikbare inkomen van huishoudens is in 2013 voor het derde jaar op rij gedaald doordat de lonen achterbleven bij de inflatie, door de daling van de werkgelegenheid en door een toename van de belastingen en sociale premies (figuur 1). De vrije besparingen van huishoudens namen vorig jaar toe, waardoor het consumptievolume nog sterker daalde dan het inkomen. Dat de macro-economische besparingen toenemen ligt voor de hand omdat een deel van de huishoudens met een eigen woning een netto hypotheekschuld heeft die hoger is dan de waarde van het onderpand. Dit jaar zal een deel van de huishoudens hun schulden verder afbouwen of vermogen opbouwen. Door een daling van de werkgelegenheid vertaalt de hogere koopkracht zich nauwelijks in een hoger totaal reëel beschikbaar huishoudinkomen. Hierdoor daalt het particuliere consumptievolume in 2014 met 1% nog relatief sterk. Volgend jaar stijgt het beschikbare inkomen van huishoudens naar verwachting wel duidelijk, maar blijft de toename van de consumptie daarbij achter. Hierdoor groeit de particuliere consumptie in 2015 naar verwachting met slechts ¼%.

Meer langdurig werklozen

Wij verwachten dat de werkloosheid dit jaar oploopt tot gemiddeld 7¼% van de beroepsbevolking, van 6,7% in 2013. Volgens een recente studie van Erken et al. (2014) ligt de werkloosheid inmiddels boven het niveau dat op grond van modelvoorspellingen mag worden verwacht. Hierbij ligt de verklaring niet bij de werkgelegenheid, die in lijn met de verwachting op grond van de daling van het BBP is gekrompen, maar bij een onverwacht sterke stijging van het arbeidsaanbod. Ondanks de daling van de werkgelegenheid zijn steeds meer mensen op zoek gegaan naar werk. Volgend jaar neemt de werkgelegenheid weliswaar weer licht toe, maar zal het arbeidsaanbod eveneens stijgen. Daardoor zal de werkloosheid door het jaar heen slechts beperkt afnemen en gemiddeld wederom uitkomen op 7¼%. De afgelopen jaren is er door de werkgelegenheidsdaling een sterke toename geweest van het aantal langdurig werklozen (langer dan één jaar; figuur 2). Omdat langdurig werklozen minder gemakkelijk werk vinden als de economie eenmaal aantrekt, is er een reëel risico dat de werkloosheid maar beperkt daalt wanneer de werkgelegenheid eenmaal aantrekt.

Figuur 1: Reëel beschikbare inkomen daalt
Figuur 1: Reëel beschikbare inkomen daaltBron: CBS
Figuur 2: Toename langdurige werkloosheid
Figuur 2: Toename langdurige werkloosheidBron: CBS

Auteur
Theo Smid

Hoofdstuk 2: Ontwikkelingen markt bestaande koopwoningen

De Nederlandse markt voor bestaande koopwoningen heeft in 2013 de prijs- en transactiebodem bereikt. In juni 2013 stond de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster/CBS op 84,0 (ten opzichte van 2010=100). In maart 2014 stond de index 1,3% hoger op 85,1. Ook kwam er in de loop van 2013 een kentering in het aantal verkochte bestaande woningen. In de tweede helft van 2013 was dit aantal het hoogste sinds 2010. Gezien de recente en verwachte economische ontwikkelingen voorzien we geen daling meer van het prijsniveau en de transactieaantallen. In 2014 begon de markt sterk. Met 28.963 transacties was het eerste kwartaal van dit jaar het beste eerste kwartaal sinds 2008. Ook de woningprijs steeg op kwartaalbasis, met 0,5%. De vooruitzichten voor dit jaar en voor 2015 zijn positief.

Figuur 3: Verkopen stijgen, prijs stabiliseert
Figuur 3: Verkopen stijgen, prijs stabiliseertBron: CBS, Rabobank

2.1 Transacties

Het eerste kwartaal van 2014 was het beste eerste kwartaal sinds 2008. Op basis van de verbeterde betaalbaarheid en het minder negatieve sentiment verwachten wij een verdere toename van het aantal verkopen in de rest van 2014. Een lagere leencapaciteit en een betrekkelijk grote groep huishoudens met een potentiële restschuld zal de snelheid van deze toename beperken. In 2015 zal het reëel beschikbare inkomen per huishouden eindelijk weer duidelijk stijgen. Daarnaast zal de prijsstabilisatie naar verwachting bijdragen aan het vertrouwen in de woningmarkt. Hierdoor verwachten wij dat het aantal transacties in 2015 hoger zal zijn dan in 2014. 

Verdere toename transactieaantallen
In het eerste kwartaal van 2014 zijn 28.963 woningen van eigenaar gewisseld. Dit was het beste eerste kwartaal sinds het uitbreken van de financiële crisis in september 2008 (figuur 4). Tegelijkertijd was de toename (seizoensgecorrigeerd) minder sterk dan in de tweede helft van 2013. Toen was de groei op kwartaalbasis gemiddeld 16%; afgelopen kwartaal was dat slechts 3%. Wij denken dat deze afname van de groei deels tijdelijk is. Tegelijkertijd is een relatief hoge toename op een laag niveau sneller gerealiseerd.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) kende een sterke start in 2014. Het aantal koopovereenkomsten bij NVM-makelaars geeft een actuele marktontwikkeling weer over ongeveer 75% van de markt (gemiddeld twee maanden eerder dan bij het Kadaster). Met 24.360 koopovereenkomsten was dit tevens het beste eerste kwartaal sinds 2008. Seizoensgecorrigeerd gaat het om 6,6% meer verkochte woningen dan in het vierde kwartaal van 2013, dat al het hoogste aantal verkopen kende sinds het uitbreken van de crisis. Deze toename wijst op een hogere groei van het aantal koopregistraties bij het Kadaster in het tweede kwartaal van 2014 dan in het eerste kwartaal. 

Figuur 4: Kwartaal- en jaartransacties
Figuur 4: Kwartaal- en jaartransactiesBron: CBS, Kadaster

Aanbod koopwoningen daalt
Door de toename van de verkopen is de onverkochte woningvoorraad in het eerste kwartaal van 2014 gedaald. In ons vorige Kwartaalbericht Woningmarkt hebben we uitgelegd dat het koopaanbod dit jaar zowel kan dalen als stijgen. Dat de woningmarkt aantrekt kan voor een aantal huishoudens immers aanleiding zijn om hun woning te koop te zetten. In het afgelopen kwartaal zagen we vooralsnog dat de toename van de verkopen heeft geleid tot een lichte verdere daling van het aanbod met 4% op kwartaalbasis (figuur 5). Hierdoor verschuift de onderhandelingspositie geleidelijk aan iets ten gunste van de aanbieders, maar het blijft voorlopig nog een betrekkelijk voordelige markt voor kopers. Dit blijkt ook uit de krapte-indicator van de NVM, die het totale beschikbare koopaanbod deelt door het aantal transacties. Deze staat momenteel op 19, terwijl deze vorig kwartaal nog op 18 stond. Wel is dit een lager niveau dan de 29 van begin 2013 (figuur 6). Een toename van het aantal verkopen zal deze indicator op termijn laten dalen, maar voorlopig hebben we nog te maken met een kopersmarkt. Voor de crisis was de waarde van de indicator gemiddeld 6 tot 7 (NVM, 2014). 

Figuur 5: Aanbod daalt
Figuur 5: Aanbod daalt Bron: Huizenzoeker.nl
Figuur 6: Krapte-indicator, naar woningtype
Figuur 6: Krapte-indicator, naar woningtypeBron: NVM

Verklaring toename verkopen
De toename van het aantal transacties sinds de tweede helft van 2013 kunnen we verklaren aan de hand van drie factoren. Ten eerste is de betaalbaarheid van koopwoningen verbeterd ondanks de aangescherpte financieringsnormen. Dat komt doordat de reële huizenprijzen sinds de piek van 2008 met ruim 30% zijn gedaald, terwijl het reëel bruto beschikbare inkomen per huishouden in die periode ongeveer 4,5% is gedaald. Calcasa (2013) stelt ook dat de betaalbaarheid [1] gedurende geheel 2013 is verbeterd. In het vierde kwartaal van 2013 gaven kopers gemiddeld 17,9% van hun netto maandinkomen uit aan netto woonlasten. In 2008 was dit nog 30,6%. Woningen zijn sinds de jaren negentig voor met name starters niet zo betaalbaar geweest als nu (Calcasa, 2013). Francke en Van der Minne (2013) zien dan ook dat starters woningen kopen die voorheen buiten hun bereik lagen.

Ten tweede is sinds het uitbreken van de crisis een latente vraag opgebouwd. Eigenaar-bewoners en potentiële starters wilden wel verhuizen, maar stelden een woningaankoop uit aangezien de prijzen daalden en zij onzeker waren over hun financiële situatie. Voor de crisis werd ruim 30% van de verhuiswens gerealiseerd en in de crisisperiode slechts 18% (Rijksoverheid, 2013). Dit uitstelgedrag cumuleerde naar een toename van de verhuisgeneigdheid onder doorstromers in de eerste helft van 2012 (figuur 7). Gezien de daling van het aantal transacties in 2012 en de eerste helft van 2013 verwachten wij dat de latende vraag sindsdien verder is toegenomen.

Als we de hypotheekschulden en woningwaarden in het databestand van het WoON2012 corrigeren voor recente ontwikkelingen, dan staan in het eerste kwartaal van 2014 naar schatting 590 van de 850 duizend (68%) van de verhuisgeneigde kopers boven water. Deze groep kan dus zonder restschuld verhuizen. Of deze latente vraag loskomt, is afhankelijk van de mate waarin het vertrouwen in de woningmarkt terugkeert. Dit vertrouwen -gemeten door de Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis- is sinds januari 2013 zestien maanden aaneengesloten gestegen naar 88% in april 2014. Dit is het hoogste punt sinds augustus 2007. In het verleden heeft het vertrouwen met een vertraging van acht maanden een voorspellende waarde gehad voor het 6-maands gemiddelde van het aantal transacties. Hoewel dit verband juist in de afgelopen jaren een stuk minder sterk is geweest, denken we dat de forse toename van het vertrouwen een stijging van de verkoopaantallen zal ondersteunen. Door de restschuldproblematiek (zie volgende sectie) verwachten we echter niet dat het aantal transacties zo snel zal stijgen als het vertrouwen wellicht suggereert (figuur 8). Een groot aantal van de huishoudens die nog onder water staan, zullen naar verwachting nog niet verhuizen en maar waarschijnlijk eerst vermogen opbouwen of extra schuld aflossen.

Figuur 7: Verhuisgeneigdheid stijgt
Figuur 7: Verhuisgeneigdheid stijgt                   Bron: Rijksoverheid 2013
Figuur 8: Vertrouwen duidt op toename transacties
Figuur 8: Vertrouwen duidt op toename transacties Bron: VEH, CBS, bewerking Rabobank

Ten derde blijft de huurmarkt een onderontwikkeld alternatief. Door de forse prijsdalingen in de afgelopen jaren zijn de maandlasten per vierkante meter voor een koopwoning na hypotheekrenteaftrek lager dan voor een vergelijkbare sociale huurwoning (Van Weezel en Kooistra, 2013). Daarnaast is en wordt de particuliere huurder geconfronteerd met hoge en inkomensafhankelijke huurstijgingen. Dit is een stimulans voor de vraag naar koopwoningen. MVGM (2014) [2] stelt verder dat de grondprijzen van particuliere huurwoningen voor projectontwikkelaars doorgaans te hoog zijn. Het aanbieden van lagere grondprijzen zal eveneens voor gemeenten betekenen dat ze nog meer moeten afschrijven op hun grondposities. Het is dan ook niet waarschijnlijk dat de vrije huursector op korte termijn een goed alternatief zal vormen voor de koopsector.

Belemmeringen voor toename verkopen
Wij zien echter ook twee belemmerende factoren voor een snelle stijging van de transactieaantallen. Ten eerste zijn er van de 850 duizend verhuisgeneigden ruim 260 duizend huishoudens met een potentiële restschuld. Een restschuld kan worden meegefinancierd naar een volgende woning, maar de maandlasten zullen voor deze huishoudens wel hoger uitvallen. Dit kan een verhuizing in de weg staan. Aangezien wij een snelle prijsstijging op korte termijn niet voorzien, zal deze problematiek ook de komende jaren nog een rem zetten op de toename van het aantal woningverkopen. We zien dan ook dat de looptijd van het aanbod blijft stijgen; 55% van de woningen staat nu langer dan een jaar te koop (figuur 9). Hiermee zien we een toenemende tweedeling in het aanbod: nieuw aangeboden woningen verkopen wat sneller dan voorheen, maar woningen die langer dan een jaar te koop staan hebben een steeds kleinere kans om te worden verkocht (NVM, 2014). Deze huizen zijn mogelijk te hoog geprijsd, aangezien veel huishoudens een potentiële restschuld niet graag tot werkelijkheid maken (Van Dijkhuizen, 2013). 

Figuur 9: Verdere toename oud aanbod
Figuur 9: Verdere toename oud aanbod Bron: NVM

De tweede belemmering is de verwachte toename van de werkloosheid. Hoewel een relatief grote groep van de huidige werklozen in de huursector zit (63%, WoON2012), zal een oplopende werkloosheid de vraag naar koopwoningen toch iets drukken. De piek in de werkloosheid komt naar verwachting eind 2014 (zie hoofdstuk 1).

In 2015 verwachten wij dat het aandeel huishoudens met een restschuld licht zal dalen vanwege nominale prijsstijgingen en (extra) aflossingen (zie box 1, hoofdstuk 3). Ook zal de werkgelegenheid in de loop van dat jaar licht toenemen. Wij voorzien dan ook een kleine afname van de beschreven belemmeringen in 2015. Dit zal het transactieherstel in dat jaar ten goede komen. 

Conclusies en verwachtingen transacties
Wij verwachten dat de positieve factoren een sterker effect zullen hebben op het transactieherstel dan de belemmeringen. Het positieve effect is iets groter dan wij eerder hadden verwacht, vanwege de sterkere transactieontwikkeling eind 2013 en de latente vraag die lijkt los te komen in 2014. Wij verwachten voor de rest van dit jaar een verdere stijging van het aantal woningverkopen, dat daardoor tussen de 130 en 140 duizend zal uitkomen. In ieder geval zal 2014 voor wat betreft het aantal woningverkopen het beste jaar zijn sinds 2008.

Tegelijkertijd maakt deze verwachte stijging de daling van de transactieaantallen met ruim 100 duizend in de afgelopen jaren nog niet voor de helft goed. Er zijn in onze visie echter verschillende redenen om aan te nemen dat we niet meer terugkeren op het transactieniveau van voor de crisis. Toch is het voorziene aantal verkopen voor dit jaar nog wel betrekkelijk laag.

Voor 2015 verwachten we een verdere stijging van het aantal verkopen. De lichte stijging van het huishoudinkomen na jaren van daling draagt hieraan bij. Daarnaast verwachten wij -gezien de lichte prijsstijgingen in de afgelopen kwartalen- een verdere toename van het vertrouwen op de woningmarkt. Tot slot zal de positieve prijsontwikkeling de restschuldproblematiek in 2015 iets beperken, waarmee de doorstroming geleidelijk beter op gang zal komen. 

2.2. Prijzen

De prijzen van bestaande koopwoningen (PBK-index) stegen in het eerste kwartaal van 2014 met 0,5% ten opzichte van het vorige kwartaal. Over de laatste negen maanden is de prijsindex ook licht gestegen, met 1,3%. De prijsbodem is naar verwachting in juni 2013 bereikt en 2014 zal een jaar zijn van beginnend prijsherstel. In 2015 verwachten wij gezien de economische groei en een inkomensstijging een verdere lichte prijstoename.

Prijsbodem is bereikt
De huizenprijzen zijn in het eerste kwartaal van 2014 met 0,5% gestegen. Een vergelijking met het eerste kwartaal van een jaar terug laat echter nog een daling zien van 1,5% (figuur 10). Over de laatste negen maanden is de prijs echter met 1,3% gestegen. Wij vinden de vergelijking op jaarbasis geen goede maatstaf, aangezien deze niet de actuele ontwikkelingen meet. Als de prijsontwikkeling de komende maanden volledig vlak blijft, zal de prijsindex vanaf mei 2014 ook op jaarbasis een stijging laten zien. Gezien de recente ontwikkelingen en onze verwachtingen concluderen wij dat de prijsbodem al in juni 2013 is bereikt.

De stijging van het aantal verkopen ondersteunde de prijsstabilisatie in de afgelopen periode. Ook de dalende hypotheekrente droeg hieraan bij (zie hoofdstuk 3). Tegelijkertijd kunnen de huizenprijzen vanwege de restschuldproblematiek niet snel omhoog. Tevens vormen de kredietbeperkende maatregelen zoals de aangescherpte Nibud-normen, de terugkeer van de annuïteitenhypotheek en de lagere maximale hypotheek een plafond voor de prijsstijgingen. 

Figuur 10: Prijsontwikkeling
Figuur 10: Prijsontwikkeling Bron: CBS

Verschillen naar segmenten
Sinds het begin van de economische crisis in 2008 zijn de prijzen van vrijstaande woningen aanzien­lijk meer gedaald (-24,3%) dan die van woningen in goedkopere segmenten, zoals appartementen (-18,4%) of tussenwoningen (-16,7%). Dit is economisch gezien logisch: dure woningen kennen een grotere inkomenselasticiteit van de vraag, omdat zij meer kenmerken hebben van luxe goederen. Op deze goederen bezuinigen huishoudens eerder ten tijde van crisis. Ook hebben de duurdere segmenten waarschijnlijk sterker geprofiteerd van de groei in de kredietverlening en de hypotheekrenteaftrek. Voor de crisis steeg de prijs van vrijstaande woningen dan ook harder dan die in de andere segmenten (figuur 11). Ten tijde van prijsstijgingen kunnen de luxere segmenten naar verwachting dan ook sneller toenemen. Maar wij verwachten dat het afschaffen van fiscaal gunstige hypotheekvormen zoals de aflossingsvrije hypotheek een sterkere rem zet op de prijsgroei in de hoge segmenten. Daarnaast treft de geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek [3] als eerste de hoogste inkomens, en daarmee het duurdere segment. Toch zien we dat de prijsdaling in alle segmenten het afgelopen kwartaal ten einde is gekomen. De prijs van een appartement nam bijvoorbeeld toe met 0,5%, de prijs van een twee-onder-een-kapwoning met 1% en de prijs van een vrijstaande woning met 0,4%. Het aandeel van het luxe segment in het aantal verkopen blijkt sinds de crisis niet sterk te zijn teruggevallen (figuur 12). Vrijstaande woningen vormden gemiddeld 11,7% van het totale aantal transacties voor de crisis, en momenteel 11%. 

Figuur 11: Prijsontwikkelingen per segment
Figuur 11: Prijsontwikkelingen per segment   Bron: CBS
Figuur 12: Verkopen naar type
Figuur 12: Verkopen naar type Bron: Kadaster

Verwachtingen
Gezien de ontwikkelingen van de afgelopen drie kwartalen met een gemiddelde prijsstijging van 0,2% per kwartaal is de prijsbodem na vijf jaar van daling eindelijk bereikt. De verwachte toename van het aantal verkopen en de relatief lage hypotheekrente kan verdere opwaartse druk geven op de prijsindex. Bij gelijkblijvende tot licht stijgende prijzen door het jaar heen zal de prijsindex in 2014 ten opzichte van 2013 gemiddeld met 0 tot 1% toenemen. In ieder geval verwachten wij dat de prijs in 2014 voor het eerst sinds 2008 niet meer daalt en mogelijk dus zelfs weer een plus op jaarbasis zal noteren. Dat is voor huishoudens met een potentiële restschuld een welkome ontwikkeling.

Voor 2015 verwachten wij gezien de relatief goede betaalbaarheid, toenemend reëel beschikbare inkomen per huishouden en de verwachte stijging in verkoopaantallen dat de prijsindex door het jaar heen zal toenemen. Daardoor voorzien we voor 2015 een huizenprijsstijging van 1 tot 3%. 

Auteur
Pieter van Dalen

Hoofdstuk 3: Hypotheekontwikkelingen

De hypotheekschuld is in 2013 gedaald en zal in 2014 niet of nauwelijks stijgen, ondanks een toename van de nieuwe verstrekkingen. De hypotheektarieven zijn sinds medio 2011 fors gedaald. De tarieven met een rentevaste periode tot vijf jaar zijn zelfs historisch laag en wij verwachten dit jaar geen sterke stijging. De in de vorige hoofdstukken beschreven positieve ontwikkelingen en gunstige vooruitzichten voor de economie en de woningmarkt betekenen niet dat problemen zoals betalingsachterstanden en restschuld bij verkoop snel zijn opgelost. Circa één miljoen woningen staan onder water en dit aantal zal de komende jaren slechts geleidelijk verminderen als de huizenprijzen weer stijgen. Het aantal personen met betalingsachterstanden op hypotheken is sterk toegenomen en zal de komende jaren nog blijven stijgen.

3.1 Omvang hypotheekschuld gedaald

Het totale uitstaande hypotheekbedrag is in 2013 voor het eerst in decennia gedaald. Eind 2012 bedroeg de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens nog € 653 miljard; aan het eind van 2013 was dit gedaald tot € 637 miljard (figuur 13), een daling van ruim 15 miljard (2,4%). Deze daling is veroorzaakt door een afname van het aantal nieuwe hypotheken en een stijging van de extra aflossingen op hypotheken. De extra aflossingen zijn ingegeven door de lage spaarrentes en nieuwe (fiscale) prikkels zoals de vermogenstoets voor de ouderenzorg en de tijdelijke verhoging van de schenkingsvrijstelling (voor een uitgebreide bespreking zie ons vorige kwartaalbericht). Voor het eerste kwartaal van 2014 zijn nog geen cijfers beschikbaar voor de totale hypotheekschuld; wel zijn er gegevens van de totale omvang van door banken verstrekte hypotheken. Op basis van deze gegevens lijkt de hypotheekschuld in het eerste kwartaal te stabiliseren.

Nieuwe hypotheken
Met het aantrekken van de woningtransacties stijgt ook de hypotheekverstrekking weer. In het eerste kwartaal van 2014 is er voor een bedrag van € 6,8 miljard aan nieuwe hypotheken verstrekt. Dit is hoger dan de eerste kwartalen van 2013 (€ 5,9 miljard) en van 2012 (€ 6,7 miljard; figuur 14). De omvang van oversluitingen is met € 1 miljard zeer laag, wat samenhangt met de aanhoudend lage hypotheekrente.

Figuur 13: Omvang bestaande hypotheken
Figuur 13: Omvang bestaande hypotheken Bron: DNB
Figuur 14: Verstrekkingen 2008-2014 (in mrd euro)
Figuur 14: Verstrekkingen 2008-2014 (in mrd euro) Bron: Kadaster

Zoals besproken in hoofdstuk 2 verwachten we voor 2014 een verdere toename van het aantal woningverkopen en een stabilisatie van de huizenprijzen. Daardoor zal ook de omvang van nieuwe hypotheekverstrekkingen weer stijgen. Anderzijds verwachten wij dat de extra aflossingen op hypotheken in 2014 relatief hoog zullen blijven. Per saldo zal de totale uitstaande hypotheekschuld in 2014 niet of nauwelijks stijgen.

3.2 Steeds meer woningen ‘onder water’ 

Door de dalende huizenprijzen staat een steeds groter aantal woningen ‘onder water’; dat wil zeggen dat de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van de woning. Het precieze aantal is afhankelijk van de manier waarop hypotheekschuld en woningwaarde zijn gedefinieerd. Volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) per 1 januari 2013 gaat het om ruim 1,4 miljoen koopwoningen, ofwel een derde van alle koopwoningen (figuur 15). 

Figuur 15: Overwaarde en onderwaarde koopwoningen
Figuur 15: Overwaarde en onderwaarde koopwoningenBron: CBS

 De ‘onderwaarde’ -het verschil tussen de hypotheekschuld en de WOZ-waarde van de woning– bedraagt volgens het CBS gemiddeld € 61.000 op 1 januari 2013 (CBS, 2014). In de berekening van het CBS is geen rekening gehouden met vermogen dat huiseigenaren hebben opgebouwd in een spaar- of beleggingshypotheek.

DNB houdt wél rekening met dit opgebouwde vermogen en concludeert dat per eind september 2013 bijna 30% van de woningen met hypotheek onder water staat (DNB, 2014). Van de 4,3 miljoen koopwoningen in ons land zijn er 3,6 miljoen met een hypotheek gefinancierd. Dit betekent dat circa 1 miljoen koopwoningen onder water staat, een kwart van het totale eigenwoningbezit. De DNB-cijfers komen overeen met onze eigen schattingen (zie box 1: onderwaarde van de woning).

Overigens stonden er ook voor de crisis woningen onder water, aangezien de hypotheek vaak hoger was dan de woningwaarde bij aanschaf, zeker voor starters. Kopers konden de bijkomende kosten zoals de kosten koper en verbouwingskosten meefinancieren in de hypotheek. Zo stond volgens de CBS-definitie per 1 januari 2006, voor de huidige crisis dus, al circa 14% van het aantal koopwoningen onder water. Bij stijgende prijzen verdween deze onderwaarde vanzelf. Voorafgaand aan de crisis steeg de woningwaarde jaarlijks met ruim 5% (jaargemiddelde 2001-2006), dus binnen twee jaar was een woning met een zogenaamde loan-to-value (LTV) van 110% alweer ‘boven water’. Maar bij dalende prijzen komt een woning juist steeds verder onder water te staan als er niet of nauwelijks op de hypotheek wordt afgelost.

Ook bij stijgende prijzen zal het nog jaren duren voordat de huidige woningeigenaren met onderwaarde weer ‘boven water’ zijn. Als de huizenprijzen vanaf 2014 ieder jaar met 2% stijgen, dan duurt het nog tien jaar voordat zij weer op het niveau van 2008 zijn. Huiseigenaren die aflossen op hun hypotheek zullen daarbij sneller boven water zijn dan degenen die nog een volledige aflossingsvrije hypotheek hebben.

In de toekomst wordt onderwaarde van woningen tegengegaan doordat de verstrekkingsnormen inmiddels zijn gewijzigd. Zo wordt de maximale LTV van nieuwe hypotheken jaarlijks met 1 procentpunt verlaagd, naar maximaal 100% van de woningwaarde in 2018. De woningeigenaar start dan dus niet meer onder water. Bovendien hebben starters sinds 2013 alleen recht op hypotheekrenteaftrek wanneer zij lineair of annuïtair aflossen. Bij een lineaire hypotheek wordt jaarlijks 3,33% van het geleende bedrag afgelost. Bij een annuïtaire hypotheek is het aflossingspercentage gedurende de eerste jaren ongeveer 1,5 tot 2, afhankelijk van de hypotheekrente; in latere jaren stijgt het aflossingsdeel en daalt het rentedeel van het maandbedrag. Een woning zal dan alleen nog onder water komen wanneer zich prijsdalingen voordoen die groter zijn dan het aflossingspercentage. 

Box 1: Onderwaarde van de woning

Verschillende instellingen geven schattingen van het aantal huishoudens dat onder water staat. Dat wil zeggen dat de hypotheekschuld hoger is dan de geschatte waarde van de woning. Op basis van eigen berekeningen op het microdatabestand WoON2012 van het CBS/BZK concluderen wij dat in het eerste kwartaal van 2014 ongeveer één miljoen woningbezitters (28%) onder water staan met een gemiddelde restschuld bij verkoop van € 50.000. Bij de schatting hiervan hebben we rekening gehouden met de extra aflossingen in 2012 en 2013, de kapitaalopbouw in spaar- en beleggingshypotheken en de prijsontwikkeling van de woningprijsindex (CBS). Het merendeel (65%) van de huishoudens met een onderwaarde van de woning heeft bij verkoop een restschuld van € 20.000 of meer.

Het aantal hypotheeknemers met een onderwaarde van de woning is oververtegenwoordigd in de segmenten met de goedkoopste woningen en de jongste woningbezitters. Bijvoorbeeld: 33% van de restschuld bij verkoop komt voor rekening van jonge woningbezitters onder de 35 jaar terwijl zij verantwoordelijk zijn voor 20% van de macro totale hypotheekschuld (figuur 16).

Als we uitgaan van geen extra aflossingen en een jaarlijkse prijstoename van 2% tot en met 2025, dan daalt het aantal huishoudens dat onder water staat van 28% van de huidige hypotheeknemers in het eerste kwartaal van 2014 naar 4% in 2025. Figuur 17 geeft een aantal scenario’s weer naar jaarlijkse prijstoename. In elk scenario blijft het percentage huishoudens dat onder water staat de komende jaren nog relatief hoog. 

Figuur 16: Relatief hoge schuld bij jonge woningbezitters
Figuur 16: Relatief hoge schuld bij jonge woningbezittersBron: BZK/CBS, WoON 2012, bewerking Rabobank
Figuur 17: Scenario’s afbouw onderwaarde
Figuur 17: Scenario’s afbouw onderwaardeBron: BZK/CBS, WoON 2012, bewerking Rabobank 

Onderwaarde leidt op zichzelf niet tot hogere maandlasten of betalingsproblemen. Maar áls er sprake is van betalingsproblemen dan is onderwaarde een extra zorg. Bij overwaarde heeft een huishouden een vermogensbuffer, zodat bij betalingsproblemen woningverkoop een manier kan zijn om direct met een schone lei verder te gaan. Bij onderwaarde leidt woningverkoop daarentegen tot een restschuld die moet worden geherfinancierd of uit andere (spaar-)tegoeden moet worden betaald.

3.3 Toename betalingsachterstanden

De afgelopen jaren zijn de betalingsachterstanden op hypotheken fors toegenomen. Het Bureau Kredietregistratie (BKR) registreert betalingsachterstanden op hypotheken van meer dan vier aaneengesloten maanden (120 dagen). Volgens het BKR waren er op 1 april van dit jaar 100.581 mensen met een betalingsachterstand van meer dan 120 dagen op hun hypotheek. Een hypotheekcontract staat vaak op twee namen, wat betekent dat het om minder huishoudens gaat. Ten opzichte van de 3,6 miljoen huishoudens met een hypotheek is dit maximaal 2%. Ook blijkt uit gegevens over gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles dat het aantal betalingsachterstanden op hypotheken in Nederland bijzonder laag is vergeleken met andere landen.

Figuur 18: Betalingsachterstanden op hypotheken > 120 dagen
Figuur 18: Betalingsachterstanden op hypotheken  > 120 dagenBron: BKR Hypotheekbarometer

Hierbij moet worden opgemerkt dat de BKR-cijfers vooral een beeld geven van de langdurige betalingsachterstanden op hypotheken. Recente betalingsachterstanden of frequente betalingsproblemen met een duur van minder dan 120 dagen worden niet aan het BKR gemeld. Wanneer er binnen vier maanden een betalingsregeling wordt getroffen met de hypotheekverstrekker vindt er wél een melding bij het BKR plaats. Een deel van de recente betalingsproblematiek is dus niet zichtbaar in de BKR-cijfers.

Daar staat tegenover dat de acute problemen bij een deel van de BKR-registraties alweer achter de rug zijn. Woningeigenaren die bezig zijn om een betalingsachterstand uit het verleden (bijvoorbeeld een tijdelijke rentepauze) in te lopen, behouden de BKR-codering totdat de volledige achterstand is ingehaald. Het is daarom lastig om op basis van deze cijfers een uitspraak te doen over het precieze aantal woningeigenaren dat een betalingsachterstand heeft op de hypotheek. Wel geven de cijfers een beeld van de ontwikkeling: het aantal registraties is meer dan verdubbeld sinds 2010 en loopt nog steeds op. In vergelijking met de periode vóór de crisis is het aantal zelfs meer dan verdrievoudigd.

Ook de betalingsproblemen op andere schulden zijn toegenomen. Naast betalingsachterstanden op hypotheken registreert het BKR ook achterstanden op andere leningen, verzendhuiskredieten en saneringskredieten. In januari 2014 hadden bijna 740 duizend consumenten een betalingsachterstand op leningen, een toename van circa 25% sinds begin 2011. Het is niet ondenkbaar dat zich in deze veel grotere groep ook woningeigenaren bevinden die niet-hypothecaire schulden niet terugbetalen maar hun hypotheeklasten (nog) wel blijven betalen.

Box 2: Achtergrond BKR-registratie

Het BKR rapporteert over door kredietverlenende instellingen verstrekte leningen, verzendhuiskredieten en saneringskredieten. Hypotheken worden vooralsnog alleen door de verstrekkers bij het BKR gemeld als er sprake is van een achterstand (negatieve registratie), bij andere leningen wordt een lening al op het moment van aangaan door de verstrekker geregistreerd bij het BKR (positieve registratie). In januari 2014 hadden bijna 740 duizend consumenten een betalingsachterstand op leningen - dat is 8,6% van de 8,6 miljoen consumenten met een bij het BKR geregistreerde lening. Ook hier geldt dat het niet een volledig beeld van de particuliere betalingsachterstanden geeft. Het BKR heeft namelijk geen gegevens over huurschulden, belastingschulden of onbetaalde energierekeningen.

Overigens moet bij niet-hypothecaire kredieten worden opgemerkt dat er ook méér dan twee consumenten met een achterstand in het huishouden kunnen zitten (bij een hypotheek zijn het meestal één of twee consumenten per huishouden). Het is daardoor lastig in te schatten om hoeveel huishoudens het gaat.

Wanneer het niet lukt om een betalingsregeling te treffen of een afspraak te maken over een reguliere verkoop via een makelaar, dan kan de bank in het uiterste geval overgaan tot het veilen van de woning (executieverkoop). Een veiling levert doorgaans een lagere verkoopopbrengst op dan een normale verkoop. Banken en woningeigenaren zullen daarom proberen dit scenario te vermijden. Uit de cijfers blijkt dat het aantal executieverkopen sinds 2012 ondanks oplopende betalingsachterstanden is gedaald van ruim 2.500 tot ongeveer 2.000 per jaar (figuur 19). Deze afname kan niet worden gezien als een vermindering van betalingsproblemen, maar als een signaal dat banken woningeigenaren met betalingsproblemen intensiever begeleiden. 

Figuur 19: Executieverkopen gedaald sinds 2012
Figuur 19: Executieverkopen gedaald sinds 2012 Bron: Kadaster

Vooruitzichten
Betalingsachterstanden op hypotheken zijn doorgaans het gevolg van een grote inkomensdaling, bijvoorbeeld door werkloosheid of scheiding. Bij werkloosheid is er nog een vertragingseffect omdat men eerst nog een periode recht heeft op een WW-uitkering. Betalingsproblemen ontstaan vaak pas wanneer aan het einde van de WW-periode nog geen nieuwe baan of andere inkomstenbron is gevonden. Daarom kan het aantal betalingsachterstanden de komende jaren nog verder oplopen, ook als de werkloosheid alweer afneemt.

Wanneer de betalingsproblemen lang duren, zal uiteindelijk worden overgegaan tot verkoop van de woning. Ook dit proces neemt nog enige tijd in beslag. Dit betekent dat er alles bij elkaar een vrij lange periode kan zitten tussen baanverlies, het ontstaan van betalingsachterstanden en de uiteindelijke verkoop van een woning. Ter illustratie vergelijken wij de ontwikkeling van de werkloosheid met de door de Nederlandse Hypotheekgarantie (NHG) gerapporteerde verliezen op hypotheken (zie figuur 20). In de jaren tachtig volgde de piek in hypotheekverliezen ruim twee jaar na de piek in werkloosheid.

Figuur 20: Verliezen NHG en werkloosheid 1970-2013
Figuur 20: Verliezen NHG en werkloosheid 1970-2013 Bron: CBS, NHG, Rabobank

Het beeld dat zich aftekent is dat de economie weer op gang komt, maar de betalingsproblemen nog enkele jaren zullen toenemen. Het herstel zal in fases verlopen. Sinds medio 2013 trekt de economische groei en ook de woningmarkt weer aan, terwijl de werkgelegenheid nog afneemt. Vanaf 2015 zal ook de werkgelegenheid weer toenemen. De betalingsproblemen en verliezen op hypotheken –en andere schulden– zullen de komende jaren waarschijnlijk nog blijven toenemen, vanwege de beschreven vertragingseffecten. 

3.4 Hypotheektarieven dalen verder

De hypotheektarieven zijn sinds medio 2011 gedaald, vooral bij rentevaste periodes korter dan tien jaar (figuur 21). In maart 2014 bedroeg het gemiddelde tarief voor nieuwe verstrekkingen 3,3% bij een rentevaste periode van één tot vijf jaar en 3,9% voor een rentevaste periode van vijf tot tien jaar (DNB). Een jaar eerder was dit nog respectievelijk 3,8% en 4,6%. De hypotheektarieven voor rentevaste periodes tot en met vijf jaar zijn nu zelfs lager dan op het eerdere laagtepunt van 2005.

Figuur 21: Hypotheektarieven nieuwe hypotheken
Figuur 21: Hypotheektarieven nieuwe hypotheken Bron: DNB

De kapitaalmarktrentes zijn laag en wij verwachten dat deze in 2014 slechts licht zullen stijgen. De 10-jaars swap noteerde in april 2014 rond de 1,75%. Wij verwachten een stijging naar 2,0% over zes maanden en 2,3% over twaalf maanden.

Verder blijkt uit recente emissies van gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles (residential mortgage-backed securities – RMBS) en door hypotheken gedekte obligaties (covered bonds) door banken en verzekeraars dat de zogenaamde ‘spreads’ in de afgelopen maanden zijn afgenomen. Deze spreads kunnen worden beschouwd als een indicator voor de risicopremie die banken moeten betalen als zij kapitaalmarktfinanciering aantrekken voor hypotheekverstrekking. Een daling betekent dat de financieringscondities voor financiële instellingen zijn verbeterd. Aangezien we ook verwachten dat de stijging van de swaprente beperkt zal blijven, achten wij een sterke stijging van de hypotheekrente niet waarschijnlijk. Wij verwachten dan ook dat de financieringscondities geen belemmering vormen voor het herstel op de woningmarkt.

Auteur
Leontine Treur

Hoofdstuk 4: Nieuwbouwproductie trekt pas aan in 2015

De totale nieuwbouwwoningsector heeft in 2013 een moeilijk jaar gehad. Met 26 duizend verstrekte bouwvergunningen bereikte de sector een historisch dieptepunt. Dit jaar zien we dit aantal wel toenemen. Deze woningen moeten echter nog worden gebouwd, wat met een vertraging zal gebeuren. Na een milde krimp in 2014 verwachten wij voor 2015 een groei van het nieuwbouwproductievolume van 8%.

4.1 Nieuwbouw woningmarkt in vogelvlucht

In Nederland onderscheidt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) drie typen opdrachtgevers en twee eigendomsvormen. Grofweg geldt dat particuliere opdrachtgevers koopwoningen voor eigen gebruik bouwen. Bouwers voor de markt (bouwbedrijven en projectontwikkelaars) bouwen voornamelijk koopwoningen en de corporaties hoofdzakelijk huurwoningen (tabel 2).

De komende jaren zal de productie van nieuwbouwhuurwoningen onder druk blijven staan door de verhuurdersheffing. Corporaties, maar ook andere verhuurders met sociale huurwoningen, moeten een heffing betalen aan het Rijk die oploopt naar € 1,7 miljard in 2017 wat neerkomt op ongeveer € 775 per gereguleerde huurwoning (Janssen, 2014). Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV, 2014) stelt dat de corporaties alleen financieel gezond blijven als ze de bouwproductie verminderen. Op de langere termijn zullen de huren in het gereguleerde huursegment echter verder stijgen en zal de huurder uiteindelijk de rekening van de verhuurdersheffing gaan betalen (Janssen, 2014). We zien het effect van de heffing sterk terugkomen in het aantal aangevraagde bouwvergunningen voor huurwoningen.

Het aantal bouwvergunningen voor koopwoningen is nog scherper gedaald vanaf 2007. De nieuwbouwkoopwoningmarkt is vraaggedreven. De vraag is de afgelopen crisisperiode sterk afgenomen en in vergelijking met de piek in 2007 (tabel 2) is het aantal vergunningen met 70% gedaald. Hiermee is de vraaguitval groter dan die op de markt van bestaande koopwoningen.

Tabel 2: Vergelijking aantal bouwvergunningen 2007 en 2013
Tabel 2: Vergelijking aantal bouwvergunningen 2007 en 2013Bron: CBS

Er zijn verschillende marktmomenten te definiëren op de markt van nieuwe koopwoningen. Het overgrote deel van de koopwoningen wordt projectgewijs aangeboden. Zodra 70-80% van een project is verkocht, vraagt de bouwer of ontwikkelaar de bouwvergunning aan. Tussen de bouwaanvraag en de start van de bouw zit hooguit drie maanden. Vervolgens duurt het gemiddeld vijftien maanden voordat de woningen zijn afgebouwd. Voor deze drie momenten zijn statistieken voorhanden. De Monitor Nieuwe Woningen (MNW) registreert de voorverkoop van nieuwbouwkoopwoningen en het CBS de bouwvergunningen en de gereedgekomen woningen. De statistiek van de voorverkoop geeft in een vroeg stadium aan of de woningbouwproductie op termijn gaat krimpen of groeien.

4.2 Nieuwbouwkoopwoningmarkt crisisgevoelig 

De economische omstandigheden hebben grote invloed op de ontwikkeling van het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen (in de voorverkoop). Dat komt doordat de Nederlandse koopwoningmarkt dynamisch [4] is, wat betekent dat met name het woningaanbod vanuit de nieuwbouw, dat hoofdzakelijk bestaat uit woningen in het hoogste prijssegment, extra crisisgevoelig is (Van der Heijden, Dol en Oxley, 2011). Vooral doorstromers kopen in Nederland nieuwbouwwoningen. Juist deze groep was ten tijde van de crisis in onzekerheid of de huidige eigen woning snel genoeg verkoopt, en tegen welke prijs. Daarbij komt dat kopers van nieuwbouwwoningen tijdens de bouwfase altijd te maken krijgen met dubbele lasten. Zij betalen én de hypotheek van hun huidige woning én de bouwrente over hun in aanbouw zijnde nieuwe woning. Meestal lopen deze extra kosten via een nieuwbouwdepot. Verder kregen steeds meer eigenwoningbezitters in de afgelopen periode te maken met restschuldproblematiek. Ook hierdoor nam de vraag naar nieuwbouwwoningen af.

Figuur 22: Dieptepunt verstrekte vergunningen
Figuur 22: Dieptepunt verstrekte vergunningen        Bron: CBS
Figuur 23: Samenhang bouwvergunningen en gereedgekomen woningen
Figuur 23: Samenhang bouwvergunningen 						        en gereedgekomen woningen Bron: CBS

Als gevolg hiervan daalde het aantal verleende bouwvergunningen tijdens de crisis snel en bereikte het eind 2013 een historisch dieptepunt. Met 26.184 vergunningen zijn er 30% minder vergunningen verstrekt dan in 2012, en 70% minder dan in 2007 (figuur 22). Ondanks deze dalingen steeg het aantal gereedgekomen woningen in 2013 naar 51 duizend (figuur 23). Dit zou het gevolg kunnen zijn van het versneld ontwikkelen van uitgestelde projecten waarvoor al een vergunning was verleend, maar dat lijkt onlogisch omdat er in 2012 en begin 2013 geen sprake was van een aantrekkende vraag. Wij nemen aan dat hier sprake is van een registratiefout doordat de oude registratiemethode van het CBS is vervangen door de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) (zie ook Priemus en Van der Heijden, 2014).

Gedurende de crisisjaren zijn ontwikkelaars de woningbouwprojecten gaan herontwikkelen als antwoord op de veranderende marktomstandigheden. Voorheen boden zij hoofdzakelijk woningen in het duurste segment aan, vaak in grote bouwprojecten. Nu zien we dat het aanbod minder is geconcentreerd in het duurste segment. Ook is de gemiddelde projectomvang flink afgenomen waardoor de voorverkoopgrens van 70-80% sneller wordt bereikt. Figuur 24 vat deze ontwikkeling samen. Het aanbod van nieuwbouwkoopwoningen is hierin uitgedrukt naar prijssegment. 

Figuur 24: Dure bouw sterk gedaald
Figuur 24: Dure bouw sterk gedaaldBron: Monitor Nieuwe Woningen (MNW)

4.3 Daling verkopen gestopt

Het dieptepunt van de woningbouwproductie lijkt echter nabij. Het aantal voorverkopen van nieuwe woningen stijgt en heeft naar verwachting zijn dieptepunt bereikt (MNW). In de eerste helft van 2013 was het aantal verkochte woningen historisch laag, maar toentertijd werd de markt negatief beïnvloed door de fiscale hervorming op de hypotheekmarkt per januari 2013. Relatief veel huishoudens kochten namelijk eind 2012 een (nieuwbouw-)woning, om nog te profiteren van fiscaal gunstige hypotheekvormen. Daardoor was het aantal woningverkopen in de eerste helft van 2013 uitzonderlijk laag. In de tweede helft van 2013 nam het aantal verkopen weer toe, naar het beste half jaar sinds 2010 (figuur 25). In het eerste kwartaal van 2014 verkochten bouwondernemers 4.749 woningen van papier in de voorverkoop, een stijging van 35% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2013 (MNW). In lijn met het herstel op de markt voor bestaande koopwoningen (hoofdstuk 2) verwachten wij dat het aantal verkopen van nieuwe woningen in 2014 en 2015 geleidelijk verder zal stijgen.

Pas voor 2015 verwachten we een herstel van de nieuwbouwproductie. Dat komt doordat men pas start met de bouw als 70-80% van het project is verkocht. De gemiddelde verkooptijd (het aantal dagen tussen de verkoop van de eerste woning in het project en die van de laatste) van eengezinswoningen is in de loop van dit jaar verbeterd (figuur 26). Deels heeft dat te maken met een verbeterde marktsituatie, maar de daling is ook het effect van de kleinere bouwprojecten. Hierbij wordt de voorverkoopgrens van 70-80% sneller bereikt, waardoor de gemiddelde verkooptijd daalt. De gemiddelde verkooptijd van meergezinswoningen is echter nog steeds hoog. Dat komt doordat bouwbedrijven de laatste 20-30% uiteindelijk pas kunnen verkopen als de oplevering nadert. Wij zien het als een positief signaal voor de nieuwbouwmarkt dat de verkooptijd na een jarenlange stijging weer daalt.

Doordat het aantal voorverkopen stijgt en de gemiddelde verkooptijd daalt, zal de daadwerkelijke bouwproductie later dit jaar op gang komen. Vervolgens duurt het gemiddeld vijftien maanden voordat het project wordt opgeleverd. Wij verwachten daarom pas een toename van het aantal gereedgekomen koopwoningen in 2015.

Figuur 25: Verkopen stijgen in de tweede helft van 2013
Figuur 25: Verkopen stijgen in de tweede helft van 2013 Bron: MNW
Figuur 26: Gemiddelde verkooptijd daalt
Figuur 26: Gemiddelde verkooptijd daaltBron: MNW

Conclusies en verwachtingen

Gezien het zeer lage aantal bouwvergunningen in 2013 verwachten wij dat de nieuwbouwproductie in 2014 het dieptepunt bereikt. De verwachting van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB, 2014) is dat dit zal neerkomen op ruim 45 duizend nieuwbouwwoningen (koop- en huurwoningen). Dit onderschrijven wij. Daarnaast zien we het aantal voorverkopen van nieuwbouwkoopwoningen dit jaar aantrekken.

Voor 2015 verwachten we een herstel van de nieuwbouwproductie. Waarschijnlijk zal ook sprake zijn van inhaalgroei, aangezien de woningproductie sinds de crisis structureel te laag is om het woningtekort in te lopen; de laatste jaren zijn ongeveer 20 duizend woningen minder gebouwd dan waar behoefte aan is (zie ook onze regionale woningmarktvisie). In onze Rabobank Construction update geven wij meer gedetailleerde informatie met betrekking tot onze verwachtingen voor het marktvolume (omzet) van de gehele bouwsector. Voor wat betreft de woningnieuwbouw gaan we uit van een volumekrimp van 2% in 2014 en een volumegroei van 8% in 2015. Voor de gehele bouwsector verwachten wij voor 2014 een stabilisatie (0%) en voor 2015 een productiestijging van 2,5%.

Hoofdstuk 5: Vijf jaar crisis op de woningmarkt in regionaal perspectief

Ruim vijf jaar na het begin van de crisis gloort er weer wat hoop op de koopwoningmarkt. Wij verwachten dat het aantal transacties en de woningprijzen landelijk weer gaan aantrekken. Daarom is het een goed moment voor een terugblik op de invloed die de crisis heeft gehad op de regionale variatie van de woningprijzen in ons land. 

5.1 Prijsdaling én prijsstijging

De woningprijsindex die het CBS op landelijk niveau publiceert, is op regionaal niveau niet voorhanden. Analyse van regionale verschillen in de ontwikkeling van de woningprijs moet daarom plaatsvinden aan de hand van de mediane woningprijs van de NVM. De landelijke prijsontwikkeling die in hoofdstuk 2 aan de orde is gekomen, stoelt dus op een andere statistiek dan de regionale analyse in dit hoofdstuk. De landelijke prijsindex volgt de gemiddelde prijsontwikkeling van de totale woningvoorraad. De regionale mediane woningprijs is gebaseerd op de toevallig verkochte koopwoningen en is daardoor gevoelig voor de samenstelling van het pakket verkochte woningen. Als in een periode het marktaandeel van de dure vrijstaande woningen toeneemt, dan zal de mediane prijs stijgen, terwijl de prijsindex dan kan dalen.

De mediane woningprijs (NVM) in ons land bereikte –na een forse stijging sinds het begin van 2005– in het tweede kwartaal van 2008 met € 250.800 haar hoogste waarde ooit. Sindsdien is zij tot en met het vierde kwartaal van 2013 met € 43.800, oftewel ruim 18%, afgenomen. Deze daling verliep allerminst gelijkmatig (figuur 27). Van het tweede kwartaal van 2008 tot en met het eerste kwartaal van 2009 was de prijsdaling zeer sterk en van het tweede kwartaal van 2011 tot en met het derde kwartaal van 2012 was dat eveneens het geval, zij het in een wat lager tempo. Tijdens deze beide perioden van prijsval daalde de prijs met respectievelijk 12 en 10%. Vooral dure vrijstaande woningen bleven onverkocht. In de tussenliggende kwartalen was per saldo echter sprake van een prijsstijging, die bijna 6% beliep. Mogelijk trok in deze periode de verkoop van duurdere woningen weer wat aan.

Hoewel nu al vijf jaar wordt gesproken van crisis op de woningmarkt, is de mediane prijs van de verkochte woningen dus niet jarenlang, onafgebroken gedaald. Sinds het einde van 2012 lijkt bovendien de bodem in de prijsdaling bereikt te zijn. De prijsdaling die de NVM registreert bij de woningverkopen bedraagt sindsdien nog slechts 2% en in het laatste kwartaal van 2013 steeg de mediane woningprijs weer. 

Welvaart en woonomgeving bepalen de woningprijs
De hoogte van de woningprijs wordt vooral bepaald door de hoogte van het inkomen en in (veel) mindere mate door de natuurlijke kwaliteit van de omgeving en de krapte op de woningmarkt (Kwartaalbericht Woningmarkt februari 2013). Dat was zo voor de crisis en is ook nu nog het geval. In de ‘romp’ van het land, waar de welvaart hoog is, en dan met name in de lommerrijke, op zand gelegen woongebieden in de Noordvleugel van de Randstad, zijn de woningen dan ook het duurst (figuur 28). In Noord-Nederland, Zeeuws-Vlaanderen, Limburg en in de Rijnmond zijn woningen gemiddeld het goedkoopst.

Figuur 27: Mediane woningprijs in Nederland 2005-2013
Figuur 27: Mediane woningprijs in Nederland 2005-2013Bron: NVM
Figuur 28: Regionale variatie in mediane woningprijs 2013
Figuur 28: Regionale variatie in mediane woningprijs 2013Bron: NVM

Het regionale inkomensniveau –de regionale welvaart– speelt niet alleen een rol bij de hoogte van de woningprijs in een regio, maar was samen met de ontwikkeling van het inkomen en de mate waarin het verleden zichtbaar is in het landschap en de bebouwing in een regio (bijvoorbeeld in de vorm van houtwallen of oude, monumentale bebouwing) ook van belang voor de regionale variatie van de prijsstijging in de jaren voor de crisis (figuur 29). Deze figuur toont de gestandaardiseerde bèta-coëfficiënten die het effect van een kenmerk op de prijsontwikkeling weergeven in de periode voor de crisis. De woningprijs nam in regio’s waar het verleden nog zichtbaar is (‘historisch kenmerkend’) sterker toe dan in regio’s waar dat minder het geval is. Een aantal van de meest verstedelijkte regio’s in de Noordvleugel van de Randstad -Amsterdam, Utrecht, Haarlem– ging aan kop qua stijging van de welvaart en is in stedenbouwkundig en landschappelijk opzicht in zeer grote mate historisch kenmerkend. In deze regio’s stegen de woningprijzen dan ook het sterkst (figuur 30). 

Figuur 29: Belang factoren achter prijsstijging koopwonin-gen 2005k1-2008k2 (gestandaardiseerde bèta)
Figuur 29: Belang factoren achter prijsstijging koopwonin-gen 2005k1-2008k2 (gestandaardiseerde bèta)Bron: NVM
Figuur 30: Ontwikkeling van de woningprijs in de aanloop naar de crisis
Figuur 30: Ontwikkeling van de woningprijs in de aanloop naar de crisisBron: NVM

5.2 Prijsdaling heeft corrigerend karakter

De welvaart en de ontwikkeling van die welvaart hebben geen directe rol gespeeld bij de regionale variatie van de prijsdaling in de afgelopen jaren, maar speelden wel een rol op de achtergrond. Uit onze analyse komt naar voren dat de prijsdaling het sterkst was in regio’s met een stedelijk karakter die voor de crisis een sterke stijging van de woningprijzen kenden of waar sinds de piek van de woningmarkt de woningvoorraad nog fors werd uitgebreid (figuur 31). Een grote behoefte aan woningen en een sterke toename van die behoefte zwakten de prijsdaling juist af, anders dan het stedelijke karakter van een regio in het algemeen. Daarnaast temperden ook het historische karakter en de krapte op de woningmarkt de prijsdaling in een regio. De prijsdaling was dus minder sterk dan gemiddeld in regio’s waar de druk op de woningvoorraad groot is.

Al met al was de prijsdaling in de romp van het land groter dan in de perifere regio’s, maar beide kampen zijn vertegenwoordigd onder zowel de regio’s met de sterkste prijsdaling, zoals Zuidoost-Brabant en Zuidwest-Friesland, als de regio’s met de kleinste prijsdaling, zoals Haaglanden en Zeeuws-Vlaanderen (figuur 32).

Figuur 31: Belang factoren achter prijsdaling koopwoningen 2008k2-2013k4 (gestandaardiseerde beta-
Figuur 31: Belang factoren achter prijsdaling koopwoningen 2008k2-2013k4 (gestandaardiseerde beta-Bron: NVM
Figuur 32: Ontwikkeling van de woningprijs sinds de prijspiek
Figuur 32: Ontwikkeling van de woningprijs sinds de prijspiek Bron: NVM

De samenhang tussen de prijsstijging tot 2008 en de prijsdaling sindsdien duidt erop dat deze daling, althans voor een deel, het karakter heeft van een correctie op de sterke prijsstijging in de jaren daarvoor. In de Randstad wordt dit onderscheid belichaamd door de regio Haaglanden aan de ene kant en Groot-Amsterdam aan de andere kant. Haaglanden kende tussen 2005 en 2008 een veel minder sterke stijging van de woningprijzen dan Groot-Amsterdam, maar sinds 2008 is de daling in de regio rond de hofstad ook veel minder geweest dan in de hoofdstedelijke regio. Daarnaast kan ook het samenstellingseffect een rol spelen. De prijsstijging tot 2008 kan (mede) zijn veroorzaakt door een groot aandeel van dure woningen in het aantal verkopen en de prijsdaling sindsdien kan (mede) het gevolg zijn van een klein aandeel van die woningen in het aantal verkopen. Dit samenstellingseffect zou kunnen inhouden dat de verkoop van dure woningen rond Den Haag sinds 2008 minder is afgenomen dan rond Amsterdam. Dit beeld komt overeen met het verschil in de ontwikkeling van de werkgelegenheid in beide regio’s. Het door commerciële diensten gedomineerde Amsterdam had veel eerder te lijden van de crisis dan Den Haag, waar de overheid een belangrijke positie in de werkgelegenheid inneemt.

Afgezien van dit samenstellingseffect was ook tussen de vier tijdvakken die binnen de periode van prijsdaling sinds 2008 kunnen worden onderkend sprake van correcties. De prijsontwikkeling in een tijdvak leidt tot een omgekeerde prijsontwikkeling in het volgende tijdvak en de slinger slaat terug in het daarop volgende tijdvak. Voor alle tijdvakken was de prijsontwikkeling in het vorige tijdvak de sterkste (negatieve) factor achter de prijsontwikkeling (figuur 33). De prijsdaling in het najaar van 2008 was sterker naarmate de prijsstijging in de jaren ervoor sterker was geweest; de prijsstijging in 2009/2011 was sterker naarmate de prijsdaling in het najaar van 2008 sterker was en de prijsdaling in 2011/2012 was sterker naarmate de opleving in 2009/2011 sterker was. Dit landelijke patroon lijkt er op te duiden dat kopers ook in de afgelopen jaren een periode van prijsdaling aangrijpen om hun slag te slaan, maar dat de stijging of afnemende daling van de woningprijs aanleiding is om het rustiger aan te doen. 

Nivellering door prijsdaling
Ondanks de door ons gesignaleerde regionale verschillen in prijsniveau en -ontwikkeling is de gemiddelde afwijking van de regionale woningprijs ten opzichte van de landelijke woningprijs nauwelijks gewijzigd. De sterke prijsstijging in de periode 2005-2008 ging weliswaar gepaard met een toename van de gemiddelde afwijking, maar in de jaren van prijsdaling daarna nam de gemiddelde afwijking van de regionale woningprijs ten opzichte van de landelijke woningprijs weer af. In 2005 bedroeg deze afwijking gemiddeld 15,5%, tijdens de piek van de woningmarkt 17,3% en in het laatste kwartaal van 2013 16,4%. De prijsstijging had dus een denivellerend effect op de regionale variatie in woningprijs en datzelfde geldt voor de opleving in de woningprijs in 2011-2012. De prijsdaling sinds 2008 had juist een nivellerend effect.

De nivellering van de regionale woningprijzen komt tot uiting in de daling van het verschil van de mediane woningprijs in Noord-Nederland, Zeeuws-Vlaanderen en Limburg met de landelijk gemiddelde prijs (figuur 34). Tijdens de hausse waren de prijzen in deze regio’s juist bij het landelijke gemiddelde achterop geraakt. De toename van het prijsverschil met het landelijke gemiddelde in Haaglanden en een aantal regio’s in de Noordvleugel van de Randstad –waar de woningprijs ook tijdens de hausse al relatief sterk steeg– geeft echter aan dat de prijsdaling in de afgelopen vijf jaar niet alleen met nivellering gepaard ging, maar ook met denivellering. De omvang van de behoefte aan woningen, de krapte op de woningmarkt en het historische karakter van de woonomgeving in deze regio’s waren daarvoor in belangrijke mate verantwoordelijk. 

Figuur 33: Gestandaardiseerde beta-coëfficiënten voor prijsontwikkeling in vorige tijdvak
Figuur 33: Gestandaardiseerde beta-coëfficiënten voor prijsontwikkeling in vorige tijdvakBron: NVM
Figuur 34: Ontwikkeling van de afwijking van de woningprijs van het landelijk gemiddelde sinds de prijspiek
Figuur 34: Ontwikkeling van de afwijking van de woningprijs van het landelijk gemiddelde sinds de prijspiek Bron: NVM

Conclusies

Hoewel nu al meer dan vijf jaar wordt gesproken van een crisis op de woningmarkt en de door de NVM geregistreerde mediane woningprijs sinds 2008 fors is gedaald, daalden de huizenprijzen niet onafgebroken en is de daling evenmin in alle regio’s even sterk geweest. Op regionaal niveau heeft de prijsdaling sinds het hoogtepunt van de markt bovendien geleid tot relatieve versterking van de positie van een groot aantal regio’s met een lage woningprijs. Het verschil met de landelijk gemiddelde prijs nam hier af. Deze perifere regio’s zijn als minste verliezers uit de crisis gekomen. Daarnaast zag een aantal regio’s in de Noordvleugel van de Randstad het verschil met dit landelijke gemiddelde juist toenemen. Deze schaarse woonmilieus van grote kwaliteit zien hun positie dus sterker worden in tijden van voorspoed én in tijden van tegenspoed. 

Voetnoten

[1] Deel van het netto maandinkomen dat wordt gebruikt voor netto woonlasten op het moment van aankoop van een woning.

[2] Beschikbaar op aanvraag, in opdracht voor het huurseminar van april 2014.

[3] Het maximale tarief waartegen de hypotheekrente afgetrokken mag worden wordt jaarlijks met 0,5%-punt verlaagd, vanaf 52% naar 38% in 2042. Momenteel is de aftrek 51,5%.

[4] Een markt met betrekkelijk veel doorstroming. Zie meer in onze woningmarktvisie

Literatuur

BKR (2013). Hypotheekbarometer april 2014.

BKR (2014). Kredietbarometer januari 2014.

Calcasa (2013). The WOX Quarterly Q4 2013.

CBS (2014). Aantal huishoudens met onderwaarde eigen woning fors gegroeid.

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (2014). Financiële Meerjarenverkenning Corporatiesector 2013-2022.

DNB (2014). Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2014.

Dijkhuizen, van M. (2013). Verliesaversie op de woningmarkt,CPB.

EIB (2014). Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2014.

Erken, H., Doll, M. en M. Raterink (2014). De oploop van de werkloosheid verklaard, Economisch Statistische Berichten, 99 (4677), 42-45.

Francke, M. en A. van den Minne (2013). Starters slaan hun slag! Real Estate Research Quarterly, 4: 33-40.

Gualthérie van Weezel, T. en S. Kooistra (2013). Woning huren vaak duurder dan kopen.Volkskrant 19-10-2013.

Heijden, van der H., Dol, K. en M. Oxley (2011). Western European housing systems and the impact of the international financial crisis, Journal of Housing and the Built Environment, 26(3): 295-313.   

Janssen, B. (2014). De verhuurderheffing: een onderzoek naar de impact op beleggers en verhuurders, Amsterdam School of Real Estate.

NVM (2014). Analyse woningmarkt van de bestaande koopwoningen 1e kwartaal 2014.

Oevering, F. (2014). De Nederlandse woningmarkt in regionaal perspectief. Rabobank, Utrecht.

Piljic, D. en H. Stegeman (2013). Anders wonen, naar een werkende woningmarkt.  Rabobank, Utrecht.

Priemus, H. en H. van der Heijden (2014). Raadsels rondom actuele woningproductiecijfers nog niet opgelost.

Schilder, F. en J. Conijn (2013). Verhuizen in de crisis, Amsterdam: ASRE.

Rijksoverheid (2013). Uitkomsten Woononderzoek Nederland 2012. 

Grafieken

Kadaster/CBS prijsindex bestaande koopwoningen
Kadaster/CBS prijsindex bestaande koopwoningenBron: CBS
Verschillende prijsdefinities
Verschillende prijsdefinities Bron: CBS, Calcasa, NVM, Kadaster
Swaprente
SwaprenteBron: Reuters EcoWin
Kapitaalmarkt: verschillende landen
Kapitaalmarkt: verschillende landenBron: Reuters EcoWin
Spaar- en hypotheekrentes
Spaar- en hypotheekrentes Bron: ECB
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijd
Hypotheekrente nieuwe contracten naar looptijdBron: DNB
Volume bestaande hypotheken naar instelling
Volume bestaande hypotheken naar instellingBron: DNB
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periode
Volume nieuwe hypotheken naar rentevaste periodeBron: DNB
Nederlandse werkloosheid
Nederlandse werkloosheidBron: CBS
Internationale werkloosheid
Internationale werkloosheidBron: Eurostat
Internationale vergelijking prijsontwikkeling
Internationale vergelijking prijsontwikkelingBron: Reuters EcoWin
Economische verwachtingen
Economische verwachtingen Bron: CBS en Rabobank

  

Kerngegevens

Kerngegevens
KerngegevensBron: Rabobank

Colofon

Het Kwartaalbericht Woningmarkt is een uitgave van het Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank Nederland. De in deze publicatie gepresenteerde visie is gebaseerd op gegevens uit door ons betrouwbaar geachte bronnen. Deze omvatten onder andere Reuters EcoWin, Kadaster, NVM, DNB, CPB en CBS.

Deze gegevens zijn op zorgvuldige wijze in onze analyses verwerkt. Rabobank Nederland aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor het geval dat de in deze publicatie neergelegde gegevens of prognoses onjuistheden bevatten. Het betreft algemene informatie die aan veranderingen onderhevig is.

Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Rabobank en alle andere aanbieders van informatie uit deze brochure en op de websites waarnaar deze verwijst, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor de inhoud hiervan of voor informatie die op of via de sites wordt verstrekt.

Gehele of gedeeltelijke overname is uitsluitend toegestaan met bronvermelding. De afnemer van de informatie is verantwoordelijk voor de keuze en elk gebruik van de informatie. De afnemer is verplicht aanwijzingen van de Rabobank omtrent het gebruik van de informatie op te volgen. Nederlands recht is van toepassing.

Kennis en Economisch Onderzoek is ook te vinden op internet: www.rabobank.com/economie.

Voor overige informatie kunt u bellen met het secretariaat van KEO op tel. 030 – 2162666, of mailen naar ‘economie@rn.rabobank.nl’.

Met dank aan Leontien de Waal, bouwsectoranalist bij de Rabobank, voor haar bijdrage aan hoofdstuk 4.

Tekstbijdragen:
Pieter van Dalen, Frits Oevering, Theo Smid. Leontine Treur en Paul de Vries

Redactie:
Enrico Versteegh

Eindredactie:
Tim Legierse, hoofd Nationaal Macro-Economisch Onderzoek, Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek

Graphics:
Pieter van Dalen, Selma Heijnekamp, Reinier Meijer

Productiecoördinatie:
Christel Frentz

© 2014 - Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A., Nederland

Delen:

naar boven