RaboResearch - Economisch Onderzoek

Nederlandse hypotheekschuld fors gedaald in 2013

Economisch commentaar

Delen:

Het totale uitstaande hypotheekbedrag is in de loop van 2013 voor het eerst in decennia gedaald. Eind 2012 bedroeg de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens nog € 653 miljard; aan het eind van 2013 was dit gedaald tot € 637 miljard (figuur 1). De daling van het uitstaande hypotheekbedrag in 2013 is vooral veroorzaakt door een afname van het aantal nieuwe hypotheken in combinatie met een stijging van de aflossingen op bestaande hypotheken. Daarnaast speelt de lage spaarrente een rol.

Figuur 1: Omvang hypotheekschuld
Figuur 1: Omvang hypotheekschuldBron: DNB

Aantal nieuwe hypotheken uitzonderlijk laag in 2013

Het aantal transacties van bestaande koopwoningen was in 2013 zeer laag (figuur 2). Een laag niveau van het aantal woningtransacties kan leiden tot een daling van de hypotheekschuld, zoals DNB eerder al liet zien in een simulatie (DNB Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2012). In een scenario waarbij het aantal woningtransacties permanent is gehalveerd ten opzichte van de periode vóór de crisis daalt de hypotheekschuld volgens DNB met € 2 miljard in 2013, met € 3 miljard in 2014 en met €4 miljard in 2015; met andere woorden een daling van in totaal € 8 miljard over een periode van drie jaar.

Inderdaad lag het aantal woningtransacties in 2013 erg laag, met 110.103 transacties tegenover gemiddeld 200 duizend in de jaren voor de crisis (figuur 2). Maar de daling van de hypotheekschuld is vele malen groter dan de geraamde € 2 miljard.

Figuur 2: Verkopen bestaande woningen
Figuur 2: Verkopen bestaande woningen
Bron: CBS, Kadaster

Ook de invoering van een annuïtair regime heeft een drukkend effect op de groei van de hypotheekschuld. Dit effect doet zich echter pas na een langere periode voor omdat nieuwe leningen nog altijd hoog zijn en de betalingen bij een annuïteitenhypotheek de eerste jaren vooral uit rente bestaan en voor een klein deel uit aflossing.

Onderzoekers van de Amsterdam School of Real Estate (Schilder, Conijn en Eskinasie, 2012) verwachten daarom dat de totale hypotheekschuld ondanks deze verandering van het hypotheekregime op de middellange termijn nog zal toenemen. De onderzoekers stellen dat een stijging van de hypotheekschuld alleen gestopt kan worden als het aflossen van hypotheken verder bevorderd wordt.

Nieuwe fiscale prikkels stimuleren extra aflossingen

In 2013 zijn nieuwe fiscale maatregelen ingevoerd die het aflossen van hypotheken stimuleren. Ouderen hebben een prikkel om hun zogenaamde ‘box 3-vermogen’ te verminderen, omdat er sinds 1 januari 2013 een vermogenstoets bestaat voor de eigen bijdrage in de (langdurige) zorg. In box 3 telt de eigen woning niet mee (de tweede woning of de verhuurde dan wel leegstaande woning wel). Vermogende ouderen zullen er daarom wellicht vaker voor kiezen om hun hypotheek verder af te lossen of een deel van hun vermogen te schenken. De mogelijkheid voor een belas­tingvrije schenking is bovendien tijdelijk verruimd: van 1 oktober 2013 tot en met 31 december 2014 geldt een tijdelijke schenkingsvrijstelling tot € 100.000 als de ontvanger de schenking besteedt voor de eigen woning. Het kan gaan om aankoop, verbetering, aflossing, betaling van een restschuld of afkoop van erfpacht. De ontvanger hoeft geen kind te zijn van de schenker en er geldt evenmin een leeftijdsgrens.

Deze maatregelen zorgden voor een forse stijging van de extra aflossingen op woninghypotheken. Alleen al bij de Rabobank bedroegen de extra aflossingen op hypotheken € 3,6 miljard in 2013; ruim € 1,3 miljard hoger dan in 2012. Ook andere banken meldden een stijging van de extra aflossingen.

Door de extra aflossingen zijn de spaartegoeden van huishoudens in 2013 veel minder gestegen dan in de voorgaande jaren (figuur 3). Er is dus sprake van ‘balansverkorting’ door huishoudens: het aflossen van schulden uit bestaande (spaar)tegoeden.

Figuur 3: Verandering spaartegoeden en hypotheekschulden
Figuur 3: Verandering spaartegoeden en hypotheekschulden
Bron: DNB

Impact extra aflossingen op restschulden en doorstroom woningmarkt

De woningeigenaren die over voldoende middelen beschikken om extra af te lossen zijn doorgaans de wat oudere mensen van wie de woning niet onder water staat. Als zij extra aflossen op hun eigen hypotheek dan is dit vooral ingegeven door de wens de huishoudbalans te optimaliseren. Extra aflossingen uit spaargeld hebben vooral invloed op potentiële restschulden wanneer sprake is van een schenking aan kinderen. Wij verwachten daarom dat de verruiming van de schenkingsvrijstelling een positieve invloed kan hebben op de restschuldproblematiek en de doorstroom op de woningmarkt.

Op basis van de beschreven factoren verwachten wij dat de aflossingen op hypotheken ook in 2014 relatief hoog zullen zijn. Tegelijkertijd verwachten we dat de woningverkopen in 2014 weer zullen stijgen (zie ook ons Kwartaalbericht Woningmarkt). Per saldo zal de totale hypotheekomvang daardoor in 2014 niet of nauwelijks toenemen.

Delen:
Auteur(s)

naar boven